Что должно быть прописано в договоре ЖКХ

Что должно быть прописано в договоре аренды квартиры.

Всё больше и больше жителей России и иностранцев, приехавших в нашу страну, сегодня снимают квартиры — так принято и в большинстве стран мира, и тенденция эта будет только усиливаться. Цены на жилье, приобретаемое в собственность, растут, а наши доходы не всегда поспевают за ними.

Впрочем, порой высоки и арендные ставки. Арендодатель, учитывая стоимость сдаваемой квартиры, желает быть уверенным в собственной безопасности. В свою очередь, чувствовать себя защищенным хочет и арендатор.

О том, что должно быть прописано в договоре аренды или найма квартиры, который послужит обеим сторонам достаточной гарантией, Professional рассказал руководитель группы компаний «Крючков и партнеры» Александр Крючков.

Еще до подписания договора необходимо обязательно проверить сведения о собственнике квартиры, предлагаемой к сдаче. Это могут быть разные документы, подтверждающие права арендодателя на квартиру, договоры купли-продажи или дарения, решение суда, свидетельство на право наследования. Не лишним было бы получить выписку из ЕГРП, где дается актуальная информация о правообладателе квартиры.

К сожалению, сегодня стала частой мошенническая схема, при которой арендодатель, у которого снимают жилплощадь, на поверку оказывается таким же арендатором, только пришедшим раньше. И потом «неожиданно» появляется реальный собственник, который предъявляет свои законные требования. Наибольший риск «попасть» на такую схему имеют арендаторы, пользующиеся услугами незарегистрированных, «черных» риэлторов.

Именно поэтому так важно в договоре прописать всё — до мельчайших деталей. Договор аренды обязательно должен заключаться в письменной форме. Если это не будет соблюдено, то в случае конфликтной ситуации стороны не будут иметь права ссылаться на свидетельские показания как на доказательство своей правоты.

Кроме того, договором подтверждается факт сдачи квартиры внаем, арендодателем и арендатором фиксируется техническое состояние квартиры на момент сдачи. Необходимо, например, указать имеющиеся недостатки и места, требующие ремонта. Не лишне будет и перечислить в договоре все имущество, которое находится в квартире в момент сдачи. Такой пункт обезопасит в случае, если одна из сторон попытается необоснованно обвинить другую в порче, краже или приведении имущества в ненадлежащее состояние — либо предъявить соответствующие претензии, если это все-таки произошло.

Если договор заключен в письменной форме, арендатору рекомендуется при каждом расчете с арендодателем получать от него расписку с предельно точными формулировками. Конечно, не все арендодатели на это соглашаются, пытаясь уйти от уплаты налогов. Но без такой расписки хозяин квартиры может обратиться в суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы и о выселении.

Бывает, что после подписания договора владелец квартиры пытается дополнить его требованиями внеочередного ремонта, особенно при наличии маленьких детей у арендатора. Либо наоборот, отделка квартиры так дорога ее хозяину, что он не соглашается на евроремонт. А еще могут возникнуть необоснованные требования не заводить домашних животных, не приглашать гостей — то есть попросту ограничения на личную жизнь арендатора.

Печальный опыт показывает, что некоторые договора и дополнения к ним становятся источником самых разных, порой невообразимых претензий участников сделки друг к другу.

И это понятно. Ведь никаких типовых договоров аренды квартиры не существует. Поэтому важно помнить, что договор — это всегда компромисс между интересами обеих сторон в рамках ограничений, предусмотренных законом и разумом.

Зачастую риэлторы уже имеют некий, как бы «типовой» договор. Они даже могут заполнить его и просто предоставить вам на подпись. Вот тут будьте особенно внимательны. Не поддавайтесь на уговоры — мол, всё там правильно, быстрее подписывайте. Тщательно вычитайте каждый пункт, каждую строчку. Если что-то вас смущает — обратитесь к юристу.

Кстати, юристы, исходя из практики, утверждают, что хороший, правильный договор должен занимать не менее четырех страниц. Риэлторы порой предлагаю на подпись документы в два-три раза меньшего объема.

Итак, теперь об обязательном в долгосрочном договоре аренды. Там должны содержаться:

— полные паспортные данные арендодателя и арендатора;

— адрес квартиры, сдаваемой в аренду;

— сведения о документе, на основании которого наймодатель владеет этой квартирой (должен быть указан номер свидетельства о праве собственности и дата его выдачи);

— срок действия договора;

— сумма ежемесячной арендной платы — цифрами и прописью, день месяца, в который производится плата;

— если вы договаривались о залоге — то сумма залога и срок его выплаты;

— частота приходов хозяина с целью проверки состояния квартиры. Здесь надо бы прописать, что наймодатель обязан за несколько дней предупредить арендатора о своем приходе и что он не имеет права входить в квартиру в отсутствие арендатора;

— договоренности об оплате жилищно-коммунальных услуг. Необходимо прописать, что арендатор ежемесячно оплачивает коммунальные услуги согласно показаниям имеющихся приборов учета, а также снять эти показания на момент заключения договора. Что касается платы за содержание жилья — нужно указать, какая сторона будет ее производить.

Согласно российскому законодательству, договор между двумя частными лицами не нужно дополнительно заверять у нотариуса. Достаточно подписей обеих сторон, если в документе указаны их паспортные данные.

И еще. Любому арендатору хотелось бы, чтобы риэлтор нашел для него наиболее подходящую квартиру с адекватным и дееспособным хозяином. Поэтому в договор с агентством недвижимости можно внести пункт, согласно которому, если у арендатора возник конфликт с арендодателем, агентство без каких-либо доплат гарантирует арендатору другую квартиру.

Как уйти от договорной кабалы управляющей компании.

После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

ТСЖ;
ЖСК;
ЖСПК или другой кооператив.

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

сам кооператив от лица всех собственников;
управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

по отзывам на интернет‑форумах;
по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Так в документе должны закрепляться условия:

адрес дома и состав общего имущества;
полный список работ, которые должна будет производить УК;
сколько дом будет платить УК за работу;
сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

Узнайте больше про дома для социального обслуживания населения РФ в нашей статье.

Какие документы требуются для правильной аренды квартиры? Читайте об этом по ссылке!

На что следует обратить особое внимание при заключении договора

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

Москва: +7(499)350-6630 .
Санкт-Петербург: +7(812)309-3667 .

игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

составить договор, который всех устроит;
подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Что должно быть указано в договоре управления многоквартирным домом?.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированного потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.