Бывший собственник не оплатил коммунальные услуги

Кто должен оплачивать долги за коммунальные услуги при покупке квартиры и как избежать расходов?.

Сделки по покупке недвижимости несут в себе риски приобретения жилья с обременениями, к числу которых относятся долги по коммунальным платежам. Распределение обязанностей сторон по погашению долгов зависит от вида соглашения бывшего собственника с управляющей компанией и наличия судебного решения о взыскании долга.

Долги ЖКХ при смене собственника квартиры

Обязанность по оплате коммунальных ресурсов и работ по обслуживанию общедомового имущества лежит на собственнике или нанимателе жилого помещения согласно ст. 153 Жилищного кодекса. Кроме того, владелец обязан нести все расходы по содержанию своей собственности (ст. 219 ГК РФ).

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 350-8059 .
Санкт-Петербург: +7 (812) 309-9401 .

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Услуги ЖКХ предоставляются и рассчитываются для конкретной квартиры исходя из ее площади, количества зарегистрированных лиц и других характеристик, а задолженности по услугам переходят к новому собственнику с момента возникновения у него права собственности. Право на новую квартиру возникает у покупателя с момента завершения регистрации купли-продажи в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Важно учесть, что переход долгов за коммунальные услуги к новому владельцу осуществляется при соблюдении следующих условий:

продавец предупредил покупателя о наличии и размере долга;
покупатель выразил согласие на принятие данных обременений;
на долги не было обращено судебного взыскания.

Сведения о переходе долга должно быть зафиксировано в договоре покупки жилья.

Какие долги переходят к новому владельцу

К новому собственнику после регистрации имущества переходят долги перед местной управляющей организацией за следующие услуги:

предоставление коммунальных ресурсов (воды, электричества, газа и т. д.);
ремонт и обслуживание общедомового имущества и придомовой территории;
капитальный ремонт.

Переход долга за капитальный ремонт к новому владельцу жилья установлен пунктом 3 ст. 158 ЖК РФ.

Не переходят к новому владельцу следующие виды долгов:

на которые обращено судебное взыскание;
информация о которых была умышленно скрыта продавцом;
задолженности за спецсервис, предоставляемый членам ТСЖ по договору с ним.

Проверить сведения о наложении на продавца взыскания можно через информационную систему службы судебных приставов, для этого необходимо знать ФИО, дату рождения и регион прописки продавца.

Местные управляющие компании могут начать востребовать уже присужденный долг с нового владельца жилого помещения, мотивируя свои действия ст. 153 ЖК РФ. Чтобы избежать конфликта с местной УК, необходимо запросить у продавца соответствующую выписку от судебного исполнителя для предъявления коммунальным службам.

Важно учесть, что при умышленном сокрытии продавцом сведений о долге за услуги ЖКХ, покупатель вправе:

требовать погашения долга от продавца;
требовать компенсации в размере суммы долга и начисленных пеней;
расторгнуть сделку и вернуть всю сумму покупки с учетом понесенных расходов.

При отказе предыдущего владельца оплачивать долги покупатель может обратиться в суд, и тогда к сумме долга прибавятся также судебные издержки.

Обязан ли новый собственник оплачивать долги

Обязанность нового собственника по оплате долгов, на которые не обращено взыскание суда, возникает с момента регистрации сделки. Избежать неожиданных сумм в квитанциях и судебных разбирательств с бывшим собственником можно следующими способами:

путем проверки суммы долга;
путем заключения предварительного договора;
оплатой коммунальных долгов продавцом с полученного аванса.

Дополнительно проверить размер долга можно через систему ГИС ЖКХ, для этого нужно, чтобы продавец зашел в свой личный кабинет в системе, запросил сумму долга и предъявил результат запроса покупателю.

После определения размера задолженности можно заключить предварительный договор с условием, что продавец обязуется погасить все долги по услугам ЖКХ до подписания основного договора, при этом необходимо указать конкретные суммы и сроки, чтобы избежать двойного толкования текста соглашения.

Если у продавца нет собственных средств до продажи недвижимости, то покупателю можно заключить с ним соглашение об авансе, в котором будет присутствовать пункт о необходимости погашения всех долгов с полученной суммы.

При смене собственника жилой недвижимости все долги за коммунальные ресурсы, обслуживание дома и капремонт переходят к новому владельцу с момента регистрации перехода права. Избежать принятия чужих долгов можно путем предварительной проверки размера задолженности и уменьшения суммы покупки на эквивалентную сумму.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-49-03 .
Санкт-Петербург: +7 (812) 425-34-28 .

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В КУРСКЕ.

Юрист Умеренков Олег Николаевич

ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ТЕЛЕФОНУ

+7 (499) 350-84-28 — Москва и МО, +7 (812) 429-71-15 — Санкт-Петербург и ЛО, +7 (800) 555-67-55 доб 519 — по России

УК заставляет оплатить долги предыдущего собственника

ВОПРОС: По договору купли-продажи нами была приобретена квартира в многоквартирном доме. С целью заключения договора на предоставление коммунальных услуг мы обратились в управляющую компанию, где сказали, что у предыдущего собственника имеется задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, поэтому мы, как новые собственники, должны ее оплатить. Обязан ли новый собственник погасить долг за предыдущего собственника?

ОТВЕТ: Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с ч.3 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Частью 1 статьи 153 ЖК РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Как следует из ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.
Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника квартиры (жилого помещения) не ранее возникновения у него права собственности на данную квартиру.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом.
В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).
Исходя из данных положений Гражданского кодекса РФ, право собственности на квартиру возникает с момента государственной регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с чем обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента регистрации права собственности на квартиру в государственном реестре.
Таким образом, вы не должны оплачивать задолженность за предыдущего собственника квартиры, поскольку обязанность по уплате данных платежей возникла у вас с момента возникновения у вас права собственности на данную квартиру, то есть платить вы обязаны только за те услуги, оплата за которые будет начислена вам с момента возникновения права собственности на данную квартиру.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА:

1 комментарий к УК заставляет оплатить долги предыдущего собственника

Здравствуйте!
Очень хороший понятный ответ!
Спасибо!
А вот как быть с таким нюансом?
Я была собственником комнаты с 2004 по 2006 годы на основании договора купли-продажи и соответственно регистрации права собственности.
Затем по договору дарения права передала своему сводному брату.
Он являлся собственником с 2006 по 20013 год.
В 2011 году он решил меня выселить.
Я обратилась в суд о признании договора дарения недействительным.Непосредственно до начала рассмотрения моего иска только я несла бремя содержания имуществом.Что подтверждается платежными документами.С октября я перестала вносить платежи.Суд удовлетворил мой иск и на основании решения суда и регистрации права в 2013 году. я снова стала собственником.На момент вступления в права долг составил 75 000 рублей.
Далее были и частичные платежи,и списания приставами,и выплаты по соглашению,и конечно текущие квитанции.Как оплата распределялась,как бы я не ломала голову и не пыталась посчитать ,я не пойму.На июнь 2017 года долг ЖКУ составляет 190 000 рублей.
Бывший собственник идет в отказ как что-либо платить так и выписываться с данной площади.
Я составила заявление/претензию в управляющую компанию с требованием списать со счета все что на нем было до момента возникновения моего права собственности.
Может ли тот факт что собственность перешла от родственника к родственнику и что мы продолжаем проживать на одной площади(исходя из его прописки)быть основанием для:
1. отказа в списании средств требуемых мною средств?
2.средства которые я вносила или их туда распределяли сами,за период когда я не являлась собственником ,то есть с 2006 по 2013 год,есть возможность как-то вернуть например засчитать их в пользу долга накопленного лично мной,какую то часть хотя бы?
Если есть то,я так понимаю,что это уже непосредственно с собственника в судебном порядке? На что я могу опираться в данном случае?
Он просто ведь может его не признать,применив исковую давность,так?
3.Или целесообразней пытаться взыскать с него за период на который исковая давность еще не распространяется.Выписываться он не желает,также как и вносить свою долю платежей.Мне очень тяжело дается это борьба с долгами.ПО сути ведь с момента своей прописки в 2004 году он не внес ничего!
Как обосновать,что если мне откажут в перерасчете,этот долг меня задушит.с июля 2016 года по июнь 2017 долг при всех оплаченных месяцах сократился на 4000 рублей.Ужас!
Буду очень признательна если поможете любой информацией,советом в построении последовательности моих действий,ссылками на статьи закона.
P.S.В 2013 году я обращалась в управляющую компанию с устным вопросом о долге предыдущего собственника и поддавшись убеждению их юриста о том,что проще и вернее будет сперва выплатить его долг, а только потом обращаться в суд с иском о взыскании средств с него и снятием с регистрационного учета.И я подписала с ними соглашение, по которому вносила плату на протяжении 5-х месяцев( сумма вышла внесенная мной 35 000 руб),но сумма уже потом я перестала выплачивать рассроченный долг.Сумма легла на счета 2014 года.
С Уважение,Диана

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

СВЕЖИЕ ЗАПИСИ

Адрес:
305004, г. Курск,
ул. Радищева, д.85

Нюансы долгов по коммунальным платежам от предыдущего собственника.

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2019 году достаточно сложно по простой причине: мало кто захочет ее купить. Поэтому при подготовке жилья к продаже каждый собственник старается в первую очередь свести все необходимые суммы по квартплате к нулю. Однако, зачастую сделать это довольно сложно, поскольку недвижимость приходится продавать итак из-за нехватки денежных средств. Как же быть в такой ситуации?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Для начала необходимо изучить законодательные нормы, регулирующие правоотношения по поводу смены собственника жилья. Не стоит пренебрегать советами юристов и риэлторов.

Нормы закона

Ответ на вопрос о переходе долгов по коммунальным услугам к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе РФ. Статья 153 закрепляет положение о том, что в результате операций с недвижимым имуществом задолженность старого хозяина не переходит на нового обладателя. Все накопившееся до сделки долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, за исключением взносов на капремонт, являются проблемой предыдущего владельца.

Однако, для таких ситуаций характерен ряд особенностей. Основываясь на норме статьи 391, на счета покупателя могут начислить недоимки, если он изъявит свое добровольное согласие на погашение образовавшейся задолженности.

Естественно, подобные намерения должны быть закреплены в договоре купли-продажи и подкреплены нотариальным заверением достигнутого сторонами соглашения. Иначе новый хозяин имеет полное право на оспаривание этой ситуации.

Несмотря на законодательные положения на практике дела обстоят иначе. Коммунальные хозяйства стараются истребовать полное закрытие недоимок по просрочкам, доставшимся новому собственнику «по наследству».

Свидетельство о государственной регистрации права

Читайте также, как рассчитать льготы по коммунальным платежам.

Процедура купли-продажи жилья

В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ. Однако, управляющие компании зачастую пытаются истребовать от него выплаты. Устные договоренности с прошлым собственником их не останавливают.

С момента заключения сделки и подписания передаточного акта коммунальные хозяйства начинают изнурять новых владельцев требованиями об уплате долгов, накопленных старым хозяином. Исключением становится лишь наличие письменного договора с указанием ответственности за задолженность предыдущего собственника, заверенного нотариусом.

Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений. Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.

Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.

Если квартира продается с долгами по коммуналке, следует зафиксировать показатели всех учетных приборов в акте приема-передачи. В дальнейшем расчет будет производиться именно на их основании.

Если есть долги по коммунальным платежам предыдущего собственника

В таком случае самое верное и простое решение – обращение в суд. Причем, подавать иск следует вовсе не новому хозяину, а тому, кому это нужно – управляющей компании. Если в договоре купли-продажи нет упоминания о переходе задолженности по коммунальным платежам на покупателя, то оплачивать услуги по ЖКХ он обязан только после прохождения государственной регистрации жилья за себя, а не за кого-то, проживающего ранее (ст. 153 ЖК).

Процедура обращения следующая:

Составление письменного заявления.
Подготовка необходимой документации: полученное уведомление о долгах, копия договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права на недвижимость, зафиксированные при сделке показания счетчиков.
Представление заявления с пакетом документов в управляющую компанию.

Долг по коммунальным платежам – это обязательство прошлого хозяина, не исполненное перед УК. Следовательно, разбираться с ней новый владелец не обязан, поскольку не имеет к ней никакого отношения. Управляющая компания должна решать данный вопрос с предыдущим собственником, в том числе через суд.

Что делать новому хозяину жилья

До заключения сделки необходимо получить от продавца сведения о состоянии счетов, просто запросив у него справку с подтверждением отсутствия долгов по коммунальным платежам. Такой документ выдается управляющей компанией (ТСЖ, ЕИРЦ). Он имеет довольно короткий срок действительности – 10 дней. Поэтому обратите внимание на дачу его выдачи.

Еще более безопасный способ – запросить информацию самостоятельно в УК или посмотреть начисленные суммы по квартплате и иные услуги в Интернете по адресу продаваемой недвижимости. На сайте ФССП отражается предельный размер задолженности, превышение которого ведет к судебному разбирательству, заканчивающемуся арестом жилья.

Следующий шаг – фиксация фактических показаний учетных приборов в передаточном акте при заключении сделки. Их наличие является важнейшим аргументом своей позиции в случае получения от коммунальной службы претензий по долгам.

Новый владелец недвижимости должен известить о смене прав собственности, лично посетив офис УК или выслав им заказное письмо. Если домовладение обслуживается несколькими компаниями, следует разослать уведомления каждой в отдельности.

При обнаружении покупателем жилья задолженности по коммуналке можно воспользоваться различными способами решения проблемы:

выдать продавцу аванс для закрытия долга;
договориться о самостоятельном погашении накопившейся суммы с одновременным снижением в счет этого цены квартиры;
отказаться от сделки.

Как видно, закрыть задолженность по квартплате может любая из сторон по обоюдному согласию.

Варианты решения проблем

Покупая новую квартиру, важно помнить о первостепенной задаче – записи показаний счетчиков и отражении их в акте приема-передачи жилого объекта. Такая фиксация позволит избежать судебных разбирательств, поскольку на руках будут все сведения, подтверждающие начало обслуживания в УК с определенного момента.

Самый распространенный способ получения информации о состоянии счета по квартплате – запрос ее у продавца. Однако, ни для кого не секрет, что в наши дни можно сделать любую справку не законным путем, в том числе, и из ТСЖ об отсутствии задолженности. В итоге после оформления сделки в адрес нового собственника приходят уведомления с огромными суммами долгов по ЖКХ.

Если уж такое произошло, выход тоже есть. Во-первых, возможно обращение в ЖЭУ за списанием задолженности, поскольку она образована не новым хозяином. Во-вторых, подать иск в суд о подделке документа – справки и получить компенсацию морального ущерба.

Если УК откажет в оформлении отношений, следует идти за помощью в суд. В такой ситуации новый владелец будет оправдан. Несмотря на то, что придется приложить определенные усилия, понести временные и финансовые затраты, другого выхода нет.

Внимание! В ходе проверки счетов старого хозяина пристальное внимание стоит обратить на наличие/отсутствие долгов по взносам на капремонт. По закону они переходят в обязанности нового обладателя жилья.

Итак, приобретение недвижимости с долгом по квартплате не представляет особой опасности для покупателя. Трудности могут возникнуть только с управляющей компанией, если она решит по собственному желанию истребовать платеж от нового собственника. Но никаких законных оснований у нее на подобные действия нет. Единственное исключение – задолженность по взносам на капитальный ремонт.

О новых тарифах на коммуналку 2019 года читайте в этой статье.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
- Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.