Купила квартиру а там долг за коммунальные услуги что делать

Купил квартиру, а там долги.

Не так давно в наше агентство обратился клиент за консультацией. Он купил квартиру на вторичном рынке, а через некоторое время узнал, что за бывшими владельцами недвижимости числится большой долг коммуналку. Работники обслуживающих организаций считали, что долг должен оплачивать именно новый владелец жилья. Клиент хотел узнать действительно ли он по закону должен оплачивать долги старых хозяев квартиры.

Правовая база.

В 153 статье Жилищного кодекса РФ прямо говориться, что обязанность оплаты воды, газа, света и других коммунальных расходов возникает с момента оформления права собственности. Исключением являются платежи за капремонт – если у старого собственника был долг, выплачивать его должен будет новый владелец недвижимости.

Есть еще один важный нюанс. Бывают случаи, когда обязанность по выплате покупателем жилья всех коммунальных долгов продавца устанавливаются в договоре купли-продажи. Но согласно статье 391 ГК РФ долг можно перевести только по согласию кредитора. То есть бывший владелец может с чистой совестью не платить по своим долгам только, если есть письменное согласие ресурсоснабжающих организаций на перевод долга. Если обслуживанием дома занимаются ТСЖ или управляющая компания, согласие должны давать они.

Как полюбовно урегулировать вопрос с коммунальными службами или управляющей компанией

Для того, чтобы долги старых хозяев не “висели” на новом владельце жилья, покупателю квартиры необходимо заключить новые договора на обслуживание на свое имя и переоформить лицевые счета. Но на практике сделать это не просто. Коммунальщики или управляющая компания часто пытаются всеми правдами и неправдами заставить нового владельца жилья заплатить долги старого собственника, поэтому они ничего даже слышать не хотят о переоформлении лицевых счетов.

Новому владельцу недвижимости необходимо написать заявления в организации, поставляющие коммунальные услуги, или в управляющую компанию (если обслуживанием дома занимается именно она) с просьбой перезаключить договора на обслуживания и переоформить счета. В заявлении нужно указать, когда была приобретена квартира и упомянуть, что с момента покупки задолженности за коммунальные услуги не имеется. К заявлению необходимо приложить:

копию договора покупки квартиры;
копию свидетельства о госрегистрации;
показания счетчиков.

Как написать заявление в прокуратуру

Случается, что обслуживающие организации отказываются переоформлять счета даже после ознакомления с заявлением нового владельца квартиры. В этом случае стоит, еще раз переговорить с их юристами и объяснить, что следующим шагом станет написание заявления в прокуратуру. Как показывает практика, очень часто такое предупреждение отлично действует и с открытием лицевого счета никаких проблем не возникает.
Если же сотрудники эксплуатирующих служб проявляют недюжинное упрямство, следует все-таки писать заявление. В нем новому владельцу недвижимости нужно описать сложившуюся ситуацию и указать, что действия коммунальщиков расцениваются им как вымогательство. К заявлению стоит приложить все перечисленные выше документы, а также письменный ответ обслуживающей организации на направленное ей заявление (если конечно он был дан).

Судебное разбирательство. Советы по составлению иска и судебная практика

Если заявление в прокуратуру не решило проблему нового собственника квартиры, ему следует подать иск о понуждении к открытию лицевого счета, к организациям, отказывающих ему в заключении договоров на поставку коммунальных услуг и оформлении лицевых счетов.

В заявлении собственнику жилья следует указать, что он не имеет возможности своевременно вносить коммунальные платежи, так как на его имя не открыт лицевой счет. В просительной части необходимо потребовать обязать ответчика открыть лицевой счет и исключить из квитанций за коммунальные услуги долг старого владельца квартиры.
В качестве нормативного обоснования правовых требования можно привести ч.2 статьи 153 ЖК РФ и статью 210 ГК РФ.

У истца есть все шансы выиграть подобное дело. В российской судебной практике можно найти множество решений, когда суд удовлетворял иски нового владельца недвижимости, не желающего оплачивать долги старого собственника, к коммунальным службам или управляющим компаниям. Примером может служить решение по делу № 2-2827/12, вынесенное районным судом города Мурманска. Суд постановил, что включение в единый платежный документ задолженности предыдущего потребителя неправомерно, так как это противоречит ч.2 статьи 153 ЖК РФ и постановил обязать ответчика открыть счет на имя истца.

Как проверить задолженность за коммуналку перед покупкой квартиры

Долгого и сложного процесса принуждения коммунальных служб к открытию лицевого счета, описанного выше, можно было бы избежать, если бы покупатель перед заключением договора на приобретение недвижимости проверил задолженность по оплате коммунальных услуг, числящуюся на продавце.
Для этого можно перед заключением соглашения потребовать у продавца справку из ЕРЦ об отсутствии задолженности. А так же можно позвонить в МосЭнергоСбыт, объяснить им ситуацию и попросить подсказать вам, есть ли за квартирой задолженность.

Покупка квартиры с долгами: дальнейшие шаги.

Многие нерадивые собственники, подумывая о продаже собственных квадратных метров, нередко перестают оплачивать счета по коммунальным услугам уже загодя, избегая таким образом «лишних» трат. Кроме того, иногда, коммунальные услуги, предоставляемые на определенную жилую площадь, не оплачиваются по причине того, что квартира попросту простаивает без хозяев (возможно, предыдущий хозяин умер, а нынешний, которому квартира перешла, скажем, в наследство, не желает в ней проживать). Поэтому все юристы настоятельно рекомендуют внимательно ознакомиться со всеми документами на квартиру, вплоть до самых незначительных бумаг и квитанций. Не стесняйтесь открыто требовать чеки, подтверждающие оплату за коммунальные услуги периодом не менее полугода.

Долги перед организацией, обеспечивающей коммунальное обслуживание, могут проявиться совершенно неожиданно, и возможно на тот самый момент, у настоящего владельца не будет свободных финансовых средств, чтобы погасить задолженность.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Квартира с долгом: что делать?

Особенно часто встречаются случаи, когда была куплена квартира с долгом за воду или электричество. Особенно это сказывается на тех квартирах, в которых не установлены счетчики на воду и расход самой воды никак не контролируется, а оплата рассчитывается, исходя из общего тарифа. Но, согласно действующей законодательной базе, нынешний владелец жилищной собственности не несет ответственности за те долги, которые остались от предыдущего собственника. Однако стоит отметить, что и здесь существует несколько исключений:

Новый владелец обязан внести денежные средства за капитальный ремонт, производимый в многоквартирном доме, если у лица, владевшего квартирой в предыдущее время, есть задолженность по этим взносам, то настоящий собственник в обязательном порядке должен ее погасить;
Если по каналам водоснабжения производились ремонтные работы и, вследствие этого, делается перерасчет средств, осуществлять выплаты по образовавшимся суммам должен уже теперешний владелец.

Последний пункт относится также и к счетам, пришедшим за отопление. Довольно часто тарифы оплаты резко меняются в течение отопительного сезона, результатом чего является необходимость совершать различные перерасчеты, чтобы вывести корректную, положенную к оплате, сумму. Обязанность ее погашения ложится на нового хозяина квартиры.

Если новоиспеченный собственник купил квартиру с долгом за капитальный ремонт, то организация, предоставляющая коммунальные услуги для данной жилой площади, имеет право привлечь нового владельца к ответственности и потребовать выплатить задолженность, вплоть до обращения в органы судебной власти.

Что делать, если есть долги ЖКХ?

Если недвижимость уже приобретена, а со временем оказалось, что по коммунальным услугам числится задолженность, то следует немедленно начать отстаивать свои законные права, необходимо сразу действовать. Избежать неприятного исхода и вынужденного погашения чужих долгов можно посредством принятия следующих мер.

Если новый владелец обнаружил задолженности по коммуналке, то следует в срочном порядке потребовать у предыдущего хозяина справку о состоянии этих самых задолженностей. При условии отсутствия данного документа у этого лица или отсутствия возможности связаться с прежним хозяином, справку нужно взять самостоятельно, обратившись в ТСЖ, ЖКХ или другие организации.
Купивший жилую площадь должен сообщить в органы, курирующие оказание коммунальных услуг для оговариваемой квартиры, что владелец был сменен. Кроме того, к письменному заявлению должна быть прикреплена ксерокопия договора о купле-продаже.
Уведомить предыдущего владельца о том, что поступили требования о погашении задолженности. В некоторых случаях, прежние хозяева добровольно и добросовестно соглашаются погасить существующий долг.

Если соблюсти все формальности и выполнить вышеизложенные указания, то не придется выплачивать никакие долги, но, все равно, не избежать мучительных и длительных разбирательств, беготни по различным инстанциям, стояния в очередях и нервотрепки. Так что, даже когда вы купили квартиру и обнаружили сплошные задолженности за коммунальные услуги, не стоит впадать в уныние.

Как поступают представители организаций

В таких ситуациях закон всегда на стороне нового владельца квадратных метров. Но, различные организации, непосредственно, обеспечивающие жилплощадь водой, электричеством и прочим, частенько не взирают на прописанные в законодательной базе пункты и поступают с точки зрения основной позиции. Комунальщики считают, что они могут распоряжаться жильем так, как им будет угодно, и, как правило, грозят новому собственнику следующим:

Отказом в оформлении прописки до момента полного погашения долгов;
При отказе от уплаты долгов предыдущего хозяина, грозятся отключить воду;
Выставлением пени.

Отдельно здесь стоит оговорить ситуацию, когда покупатель сталкивается с долгами за капремонт в многоквартирном доме. Обязанность делать взносы по капремонту ложится на хозяина с момента получения им права собственности на жилую площадь. Но, если владелец квартиру изменился, то он обязан выплатить суммы, оставленные от предыдущего хозяина. Такие положения предусматривает закон. Капитальный ремонт – это то единственное исключение из всеобщего правила. Только данную задолженность необходимо выплачивать новому владельцу, причем вне зависимости от величины суммы долга. Но, если сумма чрезвычайно велика и несоизмерима с доходами хозяина, то можно подать исковое прошение о некотором уменьшении количества средств, предназначенных к взысканию.

Как не купить квартиру с долгами

Покупать квартиру следует, внимательно изучая всю предлагаемую вам документацию.

Прежде чем официально оформить договор купли-продажи, потребуйте предъявления квитанций об оплате коммунальных услуг сроком минимум за полгода, при этом проверьте, чтобы там значились взносы за капремонт. Вам обязательно должны показать справки из водоканала и других инстанций.
Можно перестраховаться и получить необходимую информацию о совершении оплаты ещё и в соответствующих органах, получив документальное подтверждение.
При наличии в квартире отдельных счетчиков на воду, газ и т.д., в обязательном порядке необходимо снять с них показания лично.

Не бойтесь требовать от прежнего владельца взноса за капитальный ремонт, если таковой не был сделан ранее. Если, по какой-то причине, хозяин не может предоставить вам нужных квитанций и справок, не следует иметь дело с таким нерадивым собственником, иначе, это приведет к некоторым проблемам с органами ЖКХ в будущем.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ.

Советы опытного юриста и его мнение о новой инициативе властей.

Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги – неприятная неожиданность. Руководитель юридического центра, адвокат Олег Сухов рассказал, что в этих случаях делать, и как власти планируют бороться с такими сделками.

Как продаются квартиры с долгами за «коммуналку»

Сделки по продаже квартир с коммунальными долгами – действительно не редкость. Проблема в том, что в законах нет никаких механизмов проверки квартир на наличие задолженностей при продаже.

Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.

Есть, кстати, довольно распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают.

Впрочем, не все собственники – добросовестные, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам. И у них начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании (которая редко разбирается, кто действительно в ответе за долг).

Что делать, если вы «купили» чужой долг

Чем грозит долг по оплате коммунальных услуг?
И что делать, если на вас подали в суд?

Если вы приобрели квартиру с коммунальными долгами, то лучше сразу направить продавцу квартиры претензию с просьбой погасить задолженность. Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд (причем на ответчика лягут еще и все расходы, связанные с судебным процессом – на юридические услуги, оплату госпошлины и т.д.).

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Также ст. 153 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Шансы выиграть дело в суде против продавца квартиры – есть. Но судебный порядок не всегда оказывается эффективным. Часто бывает, что дело выиграно, а денег равно взыскать не удается. И это связано с низким уровнем эффективности исполнительной системы.

Можно ли запретить сделку, если есть долги

Общая сумма долга за услуги ЖКХ в России превысила триллион рублей и пока не уменьшается, несмотря на все усилия государства. Недавно была озвучена инициатива ввести запрет на продажу квартир с коммунальными долгами.Дело в том, что ни повышение пени и штрафов, ни ограничение потребления энергоресурсов не привели к уменьшению общего долга граждан за «коммуналку». Подразумевается, что запрет на продажу квартир станет стимулом для собственников по погашению коммунальных долгов.

На самом деле реализовать инициативу очень просто – всего лишь нужно внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если выяснится, что есть долги, то сделка просто не сможет быть совершена – либо не примут документы, либо впоследствии будет приостановка ее регистрация.

Инициативу критикуют за ограничение права собственности, однако это не так – у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации. Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц. Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением.

Но стоит предусмотреть и возможность продажи квартиры с долгами – если, конечно, покупатель согласен взять их на себя. И это может быть отдельно указано в договоре купли-продажи.

Пока не ясно, получит ли инициатива какую-либо реализацию, и если да, то в каком виде. С уверенностью можно сказать, что запрет на продажу квартиры с коммунальными долгами не приведет к заметному снижению общего размера задолженности. Однако для граждан это станет еще одной гарантией своих прав при покупке недвижимости, поэтому введение такого запрета все же можно назвать целесообразным и нужным.