Какие помещения предназначены для нужд управляющей компании

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме.

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, которое не является жилым помещением (квартирой) и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (подъезды, лестничные клетки, лифты, подвалы, чердаки и так далее. Подробное разъяснение по определению помещений, входящих в состав общего имущества, дает Министерство регионального развития в письме от 22.11.2012 № 29433-ВК/19).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картинка. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Можно ли оформить подвал МКД в собственность управляющей компании.

Достаточно часто у управляющей организации возникает желание использовать хорошие подвальные помещения в МКД под собственные нужды. Во многих подвалах располагаются подсобные помещения для дворников, уборщиц, хранения инвентаря. В некоторых — даже офисы УО. В данной статье попытаемся разработать порядок действий управляющей организации, для того, чтобы в рамках закона пользоваться подвальным помещением.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нередко подвалы переходят в собственность физических или юридических лиц сразу после ввода в дома в эксплуатацию. И даже в таких ситуациях собственники помещений МКД подают иски о признании права собственности на подвальное помещение, которые суды зачастую удовлетворяют. Так, ВС РФ Определением от 28 февраля 2018 г. по делу № А41-41428/2016, подтвердил позицию суда апелляционной инстанции и признал право собственности части подвального помещения за собственниками помещений МКД. Довод заявителя жалобы о том, что спорные помещения реконструированы и не несут прежнего функционального назначения, был рассмотрен судом и отклонен.

Как показывает практика, подобные иски удовлетворяют с большей вероятностью, если в отчуждаемых помещениях проходят какие-либо инженерные коммуникации.

Обратная судебная практика основывается на пропуске срока исковой давности и недоказанности принадлежности спорных помещений в составе общего имущества.

Так в Решении Арбитражного суда Волгоградской области от 11августа 2016 г. по делу №А13-1964/2015, суд указал, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Необходимо иметь в виду, что в течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный 196 статьей ГК РФ ( три года).

В связи с чем, прежде чем принимать решение о выкупе подвала стоит хорошенько оценить риск его возврата собственникам.

Как было указано выше, подвал (часть подвала) относится к общему имуществу собственников помещений МКД. В связи с чем, все вопросы по его отчуждению и передаче во временное владение могут решаться только на общем собрании собственников помещений МКД.

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, прежде всего, необходимо получить согласие всех собственников помещений МКД путем проведения общего собрания. Как показывает практика, в большинстве МКД это практически невозможно.

При этом, действующее законодательство предполагает возможность сдачи общедомового имущества в аренду, в том числе на длительный срок.

В соответствии, с ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений, (в том числе решения о реконструкции многоквартирного дома, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества). Решения общего собрания по указанным вопросам принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как правило, заинтересованные лица идут вторым путем и заключают договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества.

Набрать 2/3 голосов собственников на общем собрании – реально. В повестке дня следует согласовать срок аренды, условия договора аренды, уполномоченное лицо, которое от имени собственников будет подписывать договор аренды, размер арендной платы, порядок доступа к инженерным коммуникациям МКД (если они проходят внутри арендуемого помещения), а так же порядок расходования средств, полученных от аренды.

Следует понимать, что 50% успеха по данному вопросу зависит от грамотной подготовки документов общего собрания.

Помещения вспомогательного использования.

3.4 Помещения вспомогательного использования

Помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе: кухня или кухня-ниша, передняя, ванная комната или душевая, уборная или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т.п.

Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации . academic.ru . 2015 .

Смотреть что такое «Помещения вспомогательного использования» в других словарях:

Жилые помещения вспомогательного использования — К помещениям вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, относится вся площадь жилого помещения, за исключением жилых комнат. Источник: Приказ Росстата от 20.11.2009 N 269 Об утверждении… … Официальная терминология

Помещения общего пользования в квартире — помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно гигиенические помещения, иные подсобные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их… … Официальная терминология

Закон 29: Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения — Терминология Закон 29: Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения: 11. Городская жилищная программа утвержденная в установленном порядке Правительством Москвы городская целевая программа, в соответствии с которой отдельным… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Площадь жилого помещения — состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, в том числе площади… … Официальная терминология

Общая площадь жилого помещения — 4. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Площадь жилого помещения — 3. Площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Общая площадь жилого помещения — 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в… … Официальная терминология

ГОСТ Р ИСО 14644-6-2010: Чистые помещения и связанные с ними контролируемые среды. Часть 6. Термины — Терминология ГОСТ Р ИСО 14644 6 2010: Чистые помещения и связанные с ними контролируемые среды. Часть 6. Термины оригинал документа: 2.136 U дескриптор (U descriptor): Концентрация частиц (2.102) в 1 м3 воздуха, включая ультрамелкие частицы… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

НП 046-03: Правила устройства и безопасной эксплуатации паровых и водогрейных котлов для объектов использования атомной энергии — Терминология НП 046 03: Правила устройства и безопасной эксплуатации паровых и водогрейных котлов для объектов использования атомной энергии: 59 . «Хлопок» учитываемое расчетом на прочность кратковременное превышение давления в топке или газоходе … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

СП 54.13330.2011: Здания жилые многоквартирные — Терминология СП 54.13330.2011: Здания жилые многоквартирные: 3.19 Автостоянка По title= Дома жилые одноквартирные Дома жилые одноквартирные Определения термина из разных документов: Автостоянка 3.20 Антресоль Площадка в объеме двусветного… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector