Кто производит капитальный ремонт многоквартирного дома

Что входит в капремонт и как реализуется отделка многоквартирного дома.

Все граждане РФ, проживающие в квартирах многоэтажек, обязаны проводить отчисления на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, именно так гласит установленная законодательная база РФ. Этот порядок закрепляется нормами ЖК России и градостроительными положениями, а еще отдельными ФЗ, актами и постановлениями. Поправки в закон разделили задачи по планированию и реализации ремонта между владельцами жилых квартир и местными администрациями. Хозяевам помещений было поручено сформировать материальный фонд капитального ремонта многоквартирных домов, а городские власти должны выполнять контролирующие функции и организационные задачи. При данных условиях граждан довольно часто интересует, что входит в капремонт многоквартирного дома, и каковы правила его исполнения?

Проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов предусматривает усовершенствование эксплуатационных показателей недвижимости. Чтобы быть уверенным в том, что средства будут направлены по назначению, необходимо все заранее тщательно продумать, взвесить и оценить разработать для себя индивидуальный алгоритм действий, а также контролировать всю процедуру от начала и до конца.

Перечень работ по капитальному ремонту

Задумываясь над тем, что входит в капитальный ремонт, нужно отметить, что специалисты выделяют два направления отделочных работ — глобальные или капитальные (требующие существенных изменений) и текущие (нудны для поддержания эксплуатационных характеристик). Они чрезвычайно близки по смыслу и поставленным целям, но имеют важное отличие: при ремонтных работах, требующих существенного вмешательства в конструкцию здания, граждане не могут жить на безопасных условиях, ведь проводится обновление, замена или реконструкция работы центральных элементов домовладения. Из созданной материальной базы, средства которой финансируют проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, нужно платить за следующие виды работ:

отделка фасада и фундаментного основания здания;
обновление коммуникационных элементов;
ремонт лифтов и установка современного технического оборудования;
модернизация вентиляционной системы;
отделка подъезда;
укладка крыши.

Рассуждая над тем, что относится к капитальному ремонту жилых домов, стоит отметить, что он оплачивается за счет владельцев имущества. Если же рассматривать текущий ремонт, то он при подписании договора аренды жилья ложится на плечи арендатора. Капитальный ремонт квартиры же, чаще всего, является обязанностью хозяина объекта недвижимости.

В каждой области действуют плановые проекты глобальных ремонтов МКД, рассчитанные на 20-30 лет. Еще проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов может организовываться по желанию жильцов или при возникновении обстоятельств и факторов, несущих угрозу безопасности граждан. Если дом готовится под снос, т. е. он признан ветхим или аварийным, или в нем заинтересованы муниципальные власти, все граждане получают освобождение от необходимости вносить систематические взносы на ремонт дома. Кроме того, все отчисления, проведенные до этого момента, вернут собственникам квартир.

Кто финансирует проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов

До приобретения юридической силы поправок по ФЗ № 271 весь капитальный ремонт и отделка жилых зданий финансировались из бюджета Фонда реформирования ЖКХ. Затем было решено переложить данную обязанность на жильцов, что вызвало бурю возмущения. Группа депутатов подали иск в Конституционный суд, чтобы проверить законность данного требования. КС вынес единогласное решение, что требования по оплате взносов является законным, т. к. ремонт проводится в интересах самих жильцов.

Если вы купили жилье в доме, недавно сданном в эксплуатацию, то можете оформить освобождение от взносов по капремонту на пять лет. Еще граждане РФ могут подать в жилищную инспекцию при городской администрации ходатайство об освобождении их от уплаты взносов. Власти могут предоставить субсидию, если соискатель действительно нуждается в скидке. Размер государственной помощи составляет 50 или 100%. Претендовать на нее могут:

многодетные семьи;
ветераны ВОВ и труда;
чернобыльцы;
инвалиды;
одинокие пенсионеры в возрасте 70 или 80 лет.

Данный список не является исчерпывающим, он может расширяться и дополняться, исходя от обстоятельств дела. Чтобы рассчитывать на льготы, нужно отвечать ряду критериев и требований, а также войти в специальный список. Важно не иметь задолженностей в коммунальной отрасли, иначе уполномоченные органы откажут в оформлении субсидии. В случае, когда отказ в льготе не обоснован или плохо аргументирован, можно защищать свои конституционные права и свободы через судебные инстанции.

Как узнать график проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

Выяснив, в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома что входит, нужно уметь найти достоверные сведения о том, входит ли ваш дом в проект региона, и когда его решено отремонтировать. Получить доступ к подобным сведениям сегодня максимально легко. Так как финансирование работ проводится за счет материальных вложений жильцов, власти позаботились о максимальной прозрачности данных. Был создан сайт fondgkh.ru или reformagkh.ru, на которых получить интересующие сведения можно без регистрации и других проволочек. Посетив один из представленных ресурсов, можно выяснить:

условия программы;
перечень домов, относящихся к первоочередным;
сроки проведения ремонтных работ;
диапазон поставленных задач;
правила и порядок заполнения различных справок и заявок;
нововведения в отрасли.

Данный перечень сведений не является исчерпывающим. Работать на портале легко и просто, даже если у вас нет опыта интернет пользователя. Если вы обнаружили свой дом, относящийся к списку зданий, которым нужен капремонт в максимально сжатые сроки, и у вас возникли вопросы, на сайте можно найти телефон круглосуточной «горячей линии», где специалисты в доступной форме разъяснят гражданам все непонятные аспекты.

На портале постоянно обновляются все сведения и данные. Здесь можно увидеть новости в отрасли ЖКХ по всей стране. Если ваш дом, входящий в программу, в ближайшем будущем подлежит ремонту, об этом лучше узнать заранее. Это позволит выиграть время для переезда, а также понять, действительно ли нужно съезжать. Если работы коснуться только внешней отделки, то можно оставаться жить у себя в квартире. Когда же намечается замена труб, проводки или ремонт лифтового оборудования, лучше будет временно пожить у родственников или друзей, это снизит риски и повысит уровень комфортности для жильцов и рабочих.

Какие работы входят в капитальный ремонт?.

Тема капитального ремонта — самая спорная в сфере ЖКХ. Долгие разбирательства о правомерности сборов в итоге закончились признанием взносов не нарушающими права наших граждан, а значит, собственники обязаны регулярно перечислять деньги на капремонт. Но что входит в эти работы? И за что мы в итоге платим?

Photo: michael clarke stuff

Областные программы капитального ремонта уже существуют во всех субъектах РФ. Стоит зайти на сайт любого регионального правительства, найти там ссылку на сайт профильного министерства, где, в свою очередь, любой гражданин может получить исчерпывающую информацию по поводу капитального ремонта практически каждой многоэтажки. Предполагается, что в течение 30 лет будут отремонтированы все дома в нашей стране, за исключением аварийных и тех, которые подлежат сносу. Ещё один очень важный аспект: по каждому дому указан не только перечень работ, но и год, когда капремонт планируется. И может случиться так, что разные ремонтные работы на одном объекте будут выполнены в разное время – это законно.

Вне списков

Мы уже писали, что существует два способа аккумулирования средств для оплаты капремонта дома – на счетах регионального оператора или на спецсчёте дома. Это лучше, чем собирать деньги в общий котёл регионального оператора, так как собственники сами решают, какие виды работ будут выполнены. Они же устанавливают величину взноса. Данных по капремонту в региональной программе на такие дома нет, поскольку в этом вопросе собственники сами себе хозяева. Скажем, они могут увеличить величину взноса и выполнить капремонт в ближайшие 2-3 года, а не через 10 лет.

Photo: Steve Jurvetson

Теперь о том, какие виды работ объединены понятием «капитальный ремонт многоквартирного дома». Жилищным Кодексом (п.1 ст. 166) установлен перечень услуг, которые финансируются собственниками жилых помещений по статье «капремонт». Сюда входят:

полная или частичная замена систем жизнеобеспечения (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения);
ремонт или замена основных узлов и механизмов оборудования лифта, обеспечивающих его безопасность;
капремонт крыши;
ремонт подвального помещения (стен, пола, потолка, гидроизоляция подвала);
ремонт фасада в целях повышения его защитных технических характеристик, утепление фасада здания;
ремонт фундамента, его усиление в целях недопущения деформации стен;
установка коллективных приборов учёта (счётчиков теплоэнергии и воды).

Photo: Antonio Bonanno

Вместе с тем, субъектам РФ дано право дополнять перечень, утвержденный Жилищным Кодексом (п. 2 ст. 166). Но ремонт подъездов — ещё одна глобальная российская проблема — в рамках капремонта не выполняется, как бы нам этого ни хотелось.

Про спор и про истину

Объём работ в каждом конкретном доме утверждают сами собственники, в нём проживающие, на основании решения общего собрания (ст. 189 ЖК РФ). Такие собрания проводились повсюду. Инициировали их, как правило, «жилищники», если дом обслуживается управляющей организацией, или правление ТСЖ и ЖСК. Нужно признать, что они как никто другой знают «болевые точки» той или иной многоэтажки.

Иногда разговоры «по существу» затягивались на длительно время, поскольку прийти к единодушному решению в таких вопросах бывает довольно проблематично. К примеру, живущим на нижних этажах совершенно не нужен ремонт крыши или лифта, в то время как граждан, проживающих этажами выше, абсолютно не волнуют утечки горячей воды или канализации в подвале дома. В любом случае, всё решало голосование. Те же, кто сегодня заявляет о том, что не имеет ни малейшего понятия, какие виды работ запланированы в их доме, в своё время просто проигнорировали участие в подобного рода мероприятиях — наши граждане в этом смысле довольно инертны. Всегда найдутся более важные дела, нежели решение «домашнего» задания на общем собрании жильцов.

Photo: Maks Karochkin

Так как же контролировать качество капремонта? Рассмотрим на примере. Предположим, жители дома дождались капремонта. Позади ряд формальностей: согласован перечень работ, утверждена смета и сроки начала и завершения ремонтных работ, состоялось знакомство со строителями и решены даже самые мелкие проблемы, касающиеся предстоящего ремонта. Кто будет подписывать акт выполненных работ? Тот, на кого «укажет» решение собрания собственников (п. 5 ст. 189 ЖК РФ). Это, как правило, старший по дому или кто-то из совета дома, обладающий достаточными знаниями, чтобы разобраться в сложном ремонтном вопросе. В состав комиссии обязательно войдут представитель регионального фонда капремонта и уполномоченный муниципалитета – представитель собственника неприватизированных квартир. А строительные огрехи, если они всё же проявятся спустя время, подрядчик в рамках договорных отношений и гарантийных обязательств исправит за свой счёт.

Тоже про то же

Сколько квадратных метров положено каждому человеку в нашей стране ещё при жизни

Какой установлен порядок проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Кто осуществляет проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов?

В соответствии с утвержденным перечнем работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, непосредственно работы по капремонту производят подрядные организации, имеющие соответствующие допуски для проведения определенных работ и лицензии (если наличие таковых необходимо). Если жители многоквартирного дома оплачивают взносы, превышающие минимально установленный уровень, то минимальный перечень работ также может быть расширен при наличии такого решения собственников. Например, может быть произведен ремонт придомовой территории (укладка асфальта, газоны, посадка деревьев и т.д.)

При этом, если в многоквартирном доме выбран вариант формирования фонда капитального ремонта в виде внесения взносов на специальный счет, то в этом случае собственники помещений самостоятельно решают все вопросы с организацией и проведением капитального ремонта.

Если жители выбрали способ формирования фонда капремонта в виде взносов в адрес регионального оператора фонда капитального ремонта многоквартирных домов, то в этом случае все ответственность за организацию и проведение капремонта несет региональный оператор. Он же организует взаимодействие с подрядчиками.

Кто принимает решение о датах проведения капремонта.

В соответствии с ч.2 статьи 189 ЖК РФ, решение о проведении капремонта общего имущества многоквартирных домов должно приняться собственникам на общем собрании. Если такое решение ими своевременно не принято, то тогда орган местного самоуправления обязан принять такое решение за собственников.

Как выбирать компании — подрядчиков для проведения капремонта.

Если жители выбрали способ формирования фонда капремонта в виде взносов в адрес регионального оператора фонда капитального ремонта многоквартирных домов, то в этом случае все региональный оператор обязательно должен провести конкурсы по выбору компании – подрядчиков.

Если жители выбрали способ формирования фонда капремонта в виде взносов в адрес регионального оператора фонда капитального ремонта многоквартирных домов, то в этом подрядчика можно выбирать и без конкурса

За чей счет формируется новые технические паспорта многоквартирного дома, проводится энергоаудит. Может ли это производиться за счет регионального оператора или денежных средств со спецсчета (если выбрана такая схема формирования фонда).

Перечень минимальных работ по капремонту, утвержденный действующим законодательством, не содержит упоминаний о создании новых технических паспортов или проведении энергоаудита. Поэтому финансироваться указанные работы могут только при условии, если собственника помещений в доме принято решение об уплате взносов на капитальный ремонт, превышающий минимально – утвержденный в регионе уровень.

Остались еще вопросы? Хотите получить ответы на них?