Как правильно организовать тсж в многоквартирном доме

Пошаговая инструкция того, как создать ТСЖ в многоквартирном доме в России в 2019 году.

Собственники многоквартирного дома вправе самостоятельно управлять своим имуществом. Для этого им нужно организовать товарищество и официально зарегистрировать его деятельность. Как в 2019 году создать ТСЖ в МКД в России?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Российское жилищное законодательство предусматривает несколько вариантов управления многоквартирным домом.

Одним из них является самостоятельное управление посредством создания ТСЖ. Как в 2019 году правильно организовать товарищество собственников жилья?

Основные моменты

Под определением «товарищество собственников жилья» подразумевается некоммерческое объединение, созданное для организации нормального функционирования жилого комплекса.

ТСЖ – это юридическое лицо, образованное в результате объединения собственников помещений в многоквартирном доме или владельцев нескольких жилых строений.

Создание ТСЖ состоит из двух основных этапов – подготовительный этап и регистрация. Изначально будущие члены товарищества, являющиеся собственниками помещений, должны принять решение о создании объединения.

Далее согласуются необходимые моменты относительно деятельности, готовятся документы и осуществляется регистрация юрлица.

Управляет товариществом правление, назначенное по решению общего собрания жильцов. Из состава правления выбирается председатель.

Контроль над работой управляющего органа осуществляет специально организованная ревизионная группа.

Стать членом ТСЖ вправе любой гражданин, достигший совершеннолетия и являющийся собственником помещения в ТСЖ. При этом вступление в товарищество исключительно добровольное.

К сведению! С 1.09.2014 в силу вступили поправки в ГК РФ, согласно которым была введена новая организационно-правовая форма для некоммерческих объединений – Товарищество собственников недвижимости.

Новые организации собственников жилья регистрируются как ТСН. Ранее созданные ТСЖ перерегистрации не требуют.

С какой целью формируется

Основные цели создания ТСЖ перечислены в ст.135 ЖК РФ. Это:

Целью создания ТСЖ не является извлечение прибыли и это ее основное отличие от управляющей компании. Хотя товарищество может осуществлять коммерческие операции.

Например, передавать в аренду помещения в доме или участки придомовой территории. Но решение принимается при согласии всех участников, и вырученные средства направляются на нужды товарищества.

Принцип работы ТСЖ в том, что собственники самостоятельно решают, как распоряжаться своим имуществом и с какими обслуживающими организациями сотрудничать. Выбранное правление представляет интересы собственников.

У кого есть возможность

Создать товарищество собственников жилья можно:

в любом многоквартирном доме;
при объединении нескольких МКД, расположенных на граничащих земельных участках и
объединенные сетями инженерно-технического обеспечения и иными элементами инфраструктуры;
посредством объединения нескольких близко расположенных зданий, в том числе жилых домов на одну семью.

Создавая ТСЖ, важно соблюсти законодательно установленный порядок. Обусловлено это тем, что соблюдены должны быть не только общие интересы, но и интересы отдельных владельцев.

Именно потому организация товарищества выполняется через проведение голосования собственников. Против воли самих владельцев помещений создать ТСЖ невозможно.

При этом организовать ТСЖ можно в любой момент времени, как на этапе строительства дома, так и позже.

Если ранее управление домом осуществлялось управляющей компанией, собственники вправе отказаться от ее услуг и образовать товарищество.

Главный нюанс – правом голоса во всех вопросах, касающихся ТСЖ, обладает только владелец помещения в доме.

Это может быть физическое или юридическое лицо, но обязательно располагающее зарегистрированным правом собственности.

Граждане, пользующиеся жилыми помещениями по договору аренды или найма и на подобных основаниях, не вправе становиться членами ТСЖ и участвовать в принятии решений.

Нормативная база

Правовое регулирование создания и деятельности ТСЖ основано на нормах ЖК РФ и ГК РФ. В Жилищном кодексе деятельности ТСЖ посвящены главы 13 и 14.

В частности ЖК РФ регулирует такие вопросы, как:

общее определение товарищества собственников жилья;
порядок создания и госрегистрации;
права и обязанности членов объединения;
процедуры объединении, реорганизации, ликвидации ТСЖ и т. д.

Основные положения по работе ТСЖ приведены в следующих статьях ЖК РФ:

Информационное агентство «Рассвет» .

Для управления многоквартирным домом законодательством предусмотрено три варианта — передать управление делами дома управляющей компании, непосредственно управлять общим домовым имуществом или учредить товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ — это организация, созданная собственниками жилых помещений в многоквартирном доме для управления общей собственностью без обязательного получения экономической выгоды.

Как самостоятельно организовать ТСЖ в многоквартирном доме

Для регистрации ТСЖ необходимо создать инициативную группу из собственников помещений не больше 7 человек, включая будущего председателя ТСЖ. Инициативная группа направляет в администрацию района заявление о представлении сведений о площади квартир дома и форме собственности жилых помещений. В заявлении необходимо указать данные кандидата на должность председателя ТСЖ. Также инициативная группа готовит примерный вариант устава ТСЖ и повестку дня для проведения первого собрания собственников.

Документы для создания ТСЖ

Для регистрации ТСЖ следует представить в налоговый орган необходимые документы:

заявление о регистрации юридического лица (форма № 11 001);
оригинал или нотариально заверенный дубликат протокола общего собрания собственников с решением о создании товарищества;
Устав ТСЖ, утвержденный собственниками, в двух экземплярах, прошитых и пронумерованных;
квитанция об оплате пошлины за регистрацию.

Собственность и полномочия ТСЖ

При осуществлении деятельности ТСЖ имеет дело с двумя видами собственности — это общая собственность участников и собственное имущество ТСЖ. Собственное имущество приобретается за счет взносов собственников или передается ими в пользование ТСЖ безвозмездно. Основанием для принятия к учету имущества являются акты приемки-передачи или правоустанавливающие документы на недвижимость.

Следует отметить, что согласно Налоговому кодексу все юридические лица, имеющие объекты имущества в собственности, признаются плательщиками налога на имущество предприятий.

Согласно Жилищному Кодексу ТСЖ наделено следующими правами:

предоставлять общее имущество в пользование;
получать или приобретать прилегающие земельные участки в собственность или долевую собственность для возведения хозяйственных строений и других видов эксплуатации;
взыскивать членские взносы в судебном порядке при условии отказа собственника от добровольной уплаты взносов.

Обязанности ТСЖ:

соблюдение действующего законодательства и Устава организации;
контроль за своевременным перечислением взносов членов товарищества;
составление годовых смет доходов и расходов, а также бухгалтерской и налоговой отчетности, ежегодное представление бухгалтерской отчетности для утверждения общему собранию собственников;
управление многоквартирным домом и заключение сопутствующих договоров для осуществления управляющей функции;
заключение и расторжение трудовых и гражданско-правовых договоров с работниками для обслуживания дома;
заключение договоров на обслуживание и необходимый ремонт общего имущества товарищества;
ведение реестра товарищей, делопроизводства, бухгалтерии ТСЖ;
проведение общих собраний собственников;
осуществление прочих обязанностей согласно Уставу товарищества.

Взносы в ТСЖ

Размер взносов на содержании и ремонт общего имущества определяется общим собранием товарищей на основании сметы доходов и расходов. В расходы ТСЖ включаются такие статьи, как тепло и электроэнергия, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, уборка придомовой территории, услуги консьержа, охрана, видеонаблюдение. Расходные статьи и суммы расходов утверждаются собственниками, соответственно, размер взносов напрямую связан с величиной расходов. Сумму взносов можно уменьшить, например, сдавая в аренду общее имущество — подвал, чердак, стены дома. Сдача имущества в аренду производится с согласия собственников. Следует понимать, что организатор будет решать такие вопросы, как уборка подъезда и Общедомовые нужды электроэнергии ОДН.

Учетная политика ТСЖ

В учетной политике утверждаются следующие аспекты хозяйственной деятельности:

рабочий план счетов бухгалтерского учета товарищества;
формы первичных документов и регистров учета, а также индивидуально разработанных документов;
особенности инвентаризации имущества и обязательств;
способы оценки активов и пассивов;
график документооборота;
прочие особенности учета в ТСЖ.

Смета доходов и расходов ТСЖ

Смета доходов и расходов — это документ, на основании которого осуществляется планирование хозяйственной деятельности товарищества и контроля расходования членских взносов и прочих поступлений.

Смета доходов и расходов утверждается собственниками жилья и не может быть изменена без их согласия.

На основании сметы рассчитывается размер членских взносов товарищей и прочих платежей на содержание и ремонт имущества, а также размер платы собственников, не вступивших в товарищество. Расход денежных средств должен производиться только на утвержденные сметой цели.

Начальными данными для составления сметы являются следующие показатели:

бюджеты прошлых лет и степень их выполнения;
физические характеристики имущества;
прогнозируемый уровень инфляции;
планируемые суммы государственных грантов и субсидий;
фонд оплаты труда персонала ТСЖ;
расценки на услуги обслуживающих предприятий;
остаток нераспределенных денежных средств;
прочие данные.

Статьи расходов, включаемых в смету утверждаются собственниками жилья. Примерный их перечень выглядит так:

расходы на эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества ТСЖ
расходы на капитальный ремонт и реконструкцию
отчисления в резервный фонд
прочие расходы.

Доходную часть сметы составляют следующие статьи:

взносы товарищей на содержание имущества;
различные поступления бюджетных средств — субсидии, дотации, гранты, компенсации;
поступления от собственников имущества, не входящих в товарищество;
доходы от прочей деятельности — поступления от сдачи имущества в аренду.

Договор собственника с ТСЖ

Собственники помещений, не входящие в товарищество, заключают договор с ТСЖ индивидуально. Предметом договора является совместное управление общим имуществом. Собственник жилого помещения поручает товариществу представлять свои интересы при заключении договоров с обслуживающими организациями и осуществлять контроль за эксплуатацией и ремонтом общего имущества.

Размер взносов на содержание имущества, уплачиваемых собственником не могут превышать членские взносы товарищей. В договоре устанавливается график начисления и уплаты взносов, а также определяется порядок заключения договоров со сторонними обслуживающими организациями.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме.

Проблемы в коммунальной сфере известны жителям многоквартирных домов. Не все управляющие компании ведут добросовестную работу, чем доставляют много хлопот обычным гражданам.

Есть разные способы защиты от беспорядка, но одним из эффективных считается организация ТСЖ. Это понятие предполагает объединение владельцев жилья в многоквартирном доме для самостоятельного управления. Оформить его нужно по установленным правилам.

Необходимо правильно создать ТСЖ, чтобы все действовало по закону. В этом случае товарищество будет приносить жильцам пользу. Но, как и любая форма управления, ТСЖ обладает своими недостатками. Необходимо четко понимать работу этого предприятия.

Особенности создания

Если вместе с соседями было принято решение создания ТСЖ, то требуется выполнить следующий порядок действий:

Нужно определить инициативную группу. Это является самым важным для самостоятельного управления. Необходимы активные жители, которые смогут провести подготовку, а также убедить соседей в необходимости оформить товарищество. Они должны провести регистрацию организации. Группа обычно состоит из 5 человек, чтобы вся работа была выполнена организованно;
Следует выбрать стратегию на будущее. Сначала необходимо обсудить желаемые результаты по переходу на новую систему. Надо определить, какие меры будут приняты в многоквартирном доме, чтобы открыть товарищество;
Потом важно оценить ресурсы. Нужно ознакомиться с имеющимися активами. Следует помнить, что могут быть и риски;
В активы ТСЖ входит все, что необходимо для ведения хозяйства: придомовой участок, подвал, чердак. Следует выполнить оценку работы систем учета, определить сумму, которая есть для капитального ремонта;
Затем нужно организовать собрание жильцов. Оно должно быть легитимным, ведь требуется присутствие не меньше 50%. В период мероприятия нужно точно решить организовать товарищество, после чего в многоквартирном доме будет действовать свой порядок. Также необходимо выбрать устав, членов правления и комиссию. На должности надо утверждать порядочных людей. Тогда дом будет в надежных руках. Если на собрании нет 50% собственников, то мероприятие является недействительным. Его нужно будет организовывать снова;
Потребуется создать протокол мероприятия (важно создать несколько копий и заверить их нотариально). Документацию необходимо предоставить в налоговую инспекцию;
После этого требуется открытие счета и отправка уведомлений, свидетельствующих о регистрации ТСЖ;
Нужно провести собрание собственников. Это требуется для точного решения об изменении формы управления в многоквартирном доме. Также необходимо избрание председателя;
В конце заключается договор. Когда товарищество будет официально оформлено, появится возможность самостоятельно заключать соглашения с выбранной управляющей компанией.

Процедура оформления ТСЖ достаточно длительная и сложная, но выполнимая. Если среди соседей будет взаимопонимание и стремление к единой цели, то все обязательно получится.

Права и обязанности товарищества

Если в многоквартирном доме создается ТСЖ, то собственники должны перейти на новую систему контроля за всеми делами. Для этого необходимо создать все условия, чтобы дела велись на основе принципов законодательства.

Чтобы управление было честным и законным, члены должны осознавать свои права и обязанности. За какие-либо нарушения следует ответственность.

ТСЖ работает по законодательным принципам. Организация ведет отчет о своей деятельности и регулирует все дела в многоквартирном доме.

По закону товарищество обладает следующими правами:

Составляет договора по управлению домом: об его эксплуатации, ремонте, предоставлении коммунальных услуг;
Имеет право самостоятельного создания отчетов по расходам и доходам за конкретный период времени, учитывая содержание и ремонт общего имущества. Также следует брать во внимание затраты на реконструкцию помещений;
Определяет размеры платежей для жильцов на основании их доли в собственности;
Контролирует выполнение хозяйственных и ремонтных работ;
При необходимости использует кредиты;
Может продавать и обменивать имущество, которое является собственностью товарищества.

С помощью установленных в законодательстве правил жильцы могут сами принимать решения, относящиеся к эксплуатации дома. Они контролируют управление и все дела в многоквартирном доме. Все должно выполняться на основе интересов владельцев помещений.

Члены ТСЖ имеют следующие обязанности:

Обеспечение выполнения федеральных законов и прочих правовых актов, а также устава товарищества;
Выполнение всех требований, зафиксированных в договоре;
Поддержка санитарного и технического состояния имущества;
Обеспечение выполнения обязанностей собственников;
Соблюдение прав жильцов;
Представление прав граждан.

Эти требования обязательно должны соблюдаться. Все это четко фиксируется в документации.

Бухгалтерия и налоги

Когда организация и оформление пройдено, товарищество начинает работать. Затем требуется своевременное оформление документации и ведения бухгалтерии.

Это достаточно сложные задачи, поскольку товарищество должно постоянно учитывать расходы на хозяйственные дела. Важен учет задолженностей и незапланированных расходов.

Для выполнения работы необходимы знания и навыки. Чтобы все виды отчетности всегда были в порядке, необходимо нанять на работу специалиста. Тогда финансовая сфера всегда будет под контролем.

Необходима регулярная организация и проведение собраний, поскольку этот орган управления считается наивысшим. Нюансы по его проведению содержатся в законодательстве. Собрания необходимо проводить постоянно, чтобы на них можно было решать возникающие вопросы.

Каждого собственника нужно предупредить заранее о проведении мероприятия. По результатам собрания в устав вносятся изменения, избирается правление, определяются платежи и взносы. Собственники утверждают документацию по доходам.

Преимущества и недостатки ТСЖ

Организация товарищества, которое будет отвечать за все вопросы в доме, имеет следующие преимущества:

Устранение воровства, которое бывает у управляющих организаций;
Можно самостоятельно вести дела дома, принимать решения для обеспечения комфортной жизни;
Вся деятельность товарищества контролируется. К примеру, если у жильцов есть претензии к работе председателя, то можно его переизбрать.

Благодаря этим плюсам у многих жильцов появляется желание создать в своем доме этот орган управления. Хотя у него есть и недостатки:

Если при делах будут находиться нечестные люди, то в работе будет развито мошенничество, как и при другой системе управления;
Можно выбрать ответственных людей, но это не значит, что они являются специалистами в области управления. Поэтому работу они не смогут выполнять также отлично, как это делают профессионалы;
ТСЖ лучше организовывать только в крупном доме. Если в нем присутствует около 50 квартир, то у него вряд ли получится содержать весь персонал.

Создание товарищества имеет плюсы и минусы. Поэтому жильцы в каждом доме должны сами определить, нужен ли им этот орган управления. Только на основе их мнения принимается решение об организации товарищества.

Законодательная сторона

Особенности создания этого органа управления отличаются во всех домах. Если его организовывают в новостройке, то объект должен быть сдан в эксплуатацию.

Когда дом не новый, то в любое время в нем может быть изменена система управления.

Другой важной вещью является протокол, который обязательно подписывается всеми голосовавшими. Если критерий не соблюден, то ФНС не будет регистрировать новый орган.

Если процедура создания товарищества выполняется собственниками, то все решения принимаются ими. Они назначают председателя, который берет ответственность за всю работу. Если он не будет справляться, то собственники имеют право переизбрать его.