Как правильно создать свое тсж.
Преимущества ТСЖ:
+ Обыкновенному человеку очень сложно проследить, куда уходит его плата. В ТСЖ с этим не будет особенных проблем — жильцы сами определяют смету доходов и расходов на год, в том числе и на ремонт общего имущества, и затраты на капитальный ремонт. Собственники жилья могут на общем собрании решить, что им требуется видеокамера у входа, охранник и прочие условия для комфортной жизни, – и установить все это общими силами. Если суммы расходов не утверждены, то применяются городские ставки на содержание жилья./p>
+ Исходя из Жилищного кодекса нежилые помещения — подвалы, чердаки, общие помещения — находятся в долевой собственность жильцов. Можно их использовать на благо жителей – к примеру, организовать небольшой клуб для детей. В этом случае никому не надо платить арендную плату. А можно сдать помещение парикмахерской, и эти деньги направить на благоустройство территории. Можно сдать в аренду общее имущество (помещения) и направить деньги либо на обустройство дома и двора, либо уменьшить платежи собственников. Управляющие компании зачастую неэффективно используют общедолевую собственность собственников (не используют, сдают по низким ценам) либо используют исключительно на пользу себе (сами пользуются — без платы собственникам, сдают в пользование иным лицам с присвоением этих доходов себе).
+ Правление ТСЖ само выбирает себе персонал – дворников, электриков, сантехников и т. д., и постоянно контролирует их работу.
+Недобросовестных работников проще уволить и нанять новых.
+Если в платежке что-то непонятно, не стоит долго стоять в очередях в расчетных центрах, искать где находится УК, можно зайти в офис ТСЖ, и вам все пояснят конкретно по строчкам.
+Оплату можно производить непосредственно в ТСЖ, а не стоять в очередях в ЕРЦ.
Преимущества управляющей компании
+ В управляющую компанию в основном входит система бывших ЖЭКов, где сохранилась техническая база для работы и кадры, отработанная система обслуживания.
+ Проблемы с организациями, подающими тепло, воду или занимающимися вывозом мусора, легче решаются, потому что «имеются наработанные связи»
О преимуществах и недостатках ТСЖ
У ТСЖ есть как недостатки, так и свои достоинства – поговорим о них подробнее. Итак:
(+) Возможность влиять на решение вопросов
К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.
(+) Порядок и чистота вашего дома
Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.
(+) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ
В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.
Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т. д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов, а также направить на уменьшение платежей собственников.
Теперь о минусах:
(-) Мнение большинства важнее
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.
(-) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан
Представьте: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело – собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое – жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.
При ТСЖ собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления (нанятый управляющий) заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома. Если бюджет не утверждается в ТСЖ, то применяются городские ставки платежей
За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Осторожно, ТСН!.
Кормушка для мошенников
Среди собственников многоквартирных домов нередко можно встретить мнение, что хорошо бы создать свое товарищество собственников недвижимости (по-старому ТСЖ, то есть жильцов) и тогда, думают они, заживем: платить станем меньше, качество услуг станет лучше. Но это все мечты от непонимания, что же такое ТСН-ТСЖ.
И, прежде, чем пытаться претворять свое грёзы в реальность, нужно что-то почитать про данный способ управления домом. И вот тогда станет ясно, что ТСН-ТСЖ — это прекрасная кормушка для мошенников. Ведь практически председателя ТСЖ невозможно контролировать. Он всегда может предъявить подложные документы и сказать, что жители со всем согласны и за все проголосовали сами.
И если управляющие компании государство поставило под свой контроль с помощью лицензирования, то ТСН-ТСЖ фактически остаются в тени. Государственные чиновники по-прежнему считают, что раз жители решили самостоятельно управлять своим домом, то и флаг им в руки, не будем им мешать. Но на деле ТСН-ТСЖ нередко напоминает секту заговорщиков, состоящую из председателя, бухгалтера, инженера и нескольких человек правления. Вот они-то и решают, как и куда расходовать народные миллионы. И при этом не стесняются заявлять, что все это делают по воле жителей.
Случаи мошенничества в ТСН-ТСЖ происходят с завидной регулярностью. Еще бы! Ведь это такой простой способ быстро обогатиться. Почти такой же, как финансовая пирамида. Не случайно, пару лет тому назад в Самаре ТСЖ создал бывший директор рухнувшей финансовой пирамиды. И, естественно, как только в его руках оказались деньги жителей, он стал искать способы, как их потратить на себя любимого. Правда, «недолго музыка играла», и он снова получил срок за мошенничество.
Или вот свежая история. Сегодня в Санкт-Петербурге директоршу бухгалтерской фирмы подозревают в хищении более миллиона рублей. По версии следствия, в марте 2010 года она заключила договор на оказание услуг с представителями ТСЖ. Под предлогом того, что хочет упростить процедуру расчетов с поставщиками услуг, она попросила передать ей электронный ключ для управления деньгами. Жильцы, как послушные барашки, как это часто и бывает в случае ТСН-ТСЖ, согласились. И что в итоге? Как считают в ГУ МВД, почти весь прошлый год она незаконно перечислила деньги ТСЖ на счет компании, где она является гендиректором. Женщина задержана на основании статьи за мошенничество.
Похожая история годом раньше произошла в Новокузнецке. Там бухгалтерша ТСЖ «Загорский» забирала себе деньги, которые жильцы платили за отопление и горячую воду. По версии следствия, с 2012 по 2014 год она присвоила более 1,2 миллиона рублей. О хищениях стало известно после проведения прокурорской проверки. Бухгалтершу осудили на четыре года условно.
А вот еще один случай. На этот раз из Волгограда. Там был осужден за мошенничество управляющий ТСЖ «Баррикадец». Он предоставил в кассу товарищества подложный договор купли-продажи, согласно которому товарищество якобы было должно приобрести у одной компании металлические трубы. Впоследствии он представил подложные товарно-закупочные документы к указанному договору. На их основании управляющий похитил свыше 300 тысяч рублей. В итоге был приговорен к трем годам условно.
В Хабаровске не так давно был вынесен приговор председателю ТСЖ, которая обманула собственников жилья почти на полмиллиона рублей. Там строился коттеджный квартал, и будущие домовладельцы объединились в ТСЖ. Для того, чтобы перевести арендованные земельные участки в частную собственность, горожанам нужно было заплатить госпошлину — 7,5 тысяч рублей. Председатель, на которую была возложена роль сборщика средств, получила от собственников вдвое большую сумму. Деньги потерпевшие передавали в бухгалтерию. «Официальная» часть суммы пошла в казну, остальное оказалось в распоряжении председателя. Общая сумма ущерба составила 405 тысяч рублей. Женщину приговорили к двум годам условно.
Как видим, почти во всех случаях проходимцы от ТСН-ТСЖ отделываются условным сроком. А это, значит, что для них игра стоит свеч. Наказание так себе, а удрать с несколькими миллионами в неизвестном направлении можно запросто. Поэтому все новые и новые ловчилы ходят по квартирам и сладко поют о том, что подъезды и дворы заблестят, а жители будут платить три копейки, надо только создать свое ТСН. И все новые и новые послушные телята мычат и кивают головой, спрашивая, где расписаться надо.
Как воруют ваши деньги
Но благо, что в нашей стране не все такие. Кто-то, прежде чем развесить уши и подписывать непонятные бумажки, попросит их взять домой, чтобы ознакомиться. И главное, посоветуется с юристами и наведет справки о том человеке, кто метит в председатели товарищества. А чтобы, усилить бдительность собственников, мы предлагаем ознакомиться с несколькими распространенными способами хищения денег в ТСЖ.
Во-первых, это завышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Чаще всего, председатель ТСН-ТСЖ договаривается с поставщиками ресурсов о том, чтобы самостоятельно выставлять счета своим жильцам. Обыватели не удосуживаются узнать, какие на самом деле тарифы. Пользуясь этой беспечностью жильцов, председатели ТСЖ выставляют счета с заведомо завышенными цифрами. Как узнать, что вас обманывают? Попробуйте сравнить цифры вашей платежки с соседскими. Также обращайте внимание на резкое повышение суммы платежа или на внезапно появившиеся новые «услуги» в квитанции. Можно обратиться в Единый расчетный центр и к поставщикам воды, тепла и электричества напрямую, чтобы спросить, какие у них тарифы.
Во-вторых, это начисление платежей за несостоявшиеся работы. Например, с жильцов могут собрать деньги на установку ворот или асфальтирование двора. Нередко такие услуги маскируются под размытие названия, например, «облагораживание двора». Это вообще о чем? Если что-то такое появилось в квитанции, нужно срочно идти к председателю и требовать расшифровку статьи расходов, чеки на купленные товары или заказанные услуги. Да, и помните, что без общего собрания, на котором проголосовало более половины собственников, никакие подобные работы проходить не могут. Требуйте протоколов собрания, сверяйте подписи. Помните, что для председателей ТСН-ТСЖ подделывать подписи — обычное дело.
В третьих, это причисление разовых платежей к ежемесячным. О чем речь? Допустим, деньги на замену лампочек собирают каждый месяц, а тратят — раз в полгода или в несколько месяцев. Это же касается ремонта домофонов или шлагбаума. Что делать? Контролируйте свои счета, узнавайте, сколько и за что вы платите. Подсчитайте, сколько вы перечисляете товариществу за год, и сколько раз оно менял те же самые лампочки, узнайте их стоимость и суммируйте. Сверьте данные, разница и будет составлять украденные у вас деньги.
В четвертых, очень часто ТСН-ТСЖ незаконно сдают в аренду помещения, машиноместа на парковке, стены для наружной рекламы. Все это принадлежит всем жильцам дома, а не кучке жуликов. А значит, вся сумма должна идти в общую копилку. Даже если собственники дома приняли решение о сдаче этих объектов в аренду, то нужно помнить, что председатель занижает официальные доходы, а сам берёт с арендаторов более высокую цену. Как не дать украсть ваши деньги? Следите за тем, что происходит в вашем дворе и доме. Если жители дома ничего не знают о том, что помещение сдается, значит, деньги идут в чей-то карман. Также узнавайте, какова реальная сумма дохода. Например, можно без проблем узнать стоимость рекламы на фасаде вашего дома и посчитать, сколько денег должна получать каждая квартира.
Выхода нет
Это только основные способы. Иногда бывает так, что в годовом отчете ТСН-ТСЖ напротив строки «управленческие расходы» стоит кругленькая сумма в 2-3 миллиона рублей. Начинаешь пытаться узнать, а какую же себе зарплату назначил председатель товарищества? А он тебе – это коммерческая тайна. Или еще смешнее случаи бывают, когда председатель на разные непонятные должности в товарищество устраивает своих родственников и назначает им зарплату в 30-50 тысяч рублей в месяц. Формально все законно. Это «управленческие расходы».
Но о чем еще следует знать жилищным романтикам, которые мечтают о «самоуправлении» в доме. Если создать товарищество придумал просто пройдоха, то это одно. Даже если он его создаст и начнет тихонько подворовывать, то его быстро можно будет вывести на чистую воду. Если, конечно, он не успеет раньше времени скрыться с вашими деньгами и оставить вас должниками перед поставщиками ресурсов.
Гораздо опаснее, если ТСН вам предлагает создать юрист с большим опытом или человек, долгое время проработавший в коммунальной системе. Или еще хуже, если у него есть родственники в полиции, прокуратуре и местной администрации. Тогда, клюнув по наивности на его басни, вы попадете надолго в настоящую кабалу. Сколько бы вы не жаловались в прокуратуру или полицию, вам все время будут приходить отписки. Потому что ему будут покровительствовать в государственных и муниципальных органах. А нередко и получать от него щедрые подарки. Конечно, когда вы поймете, что вас обманывают и крадут ваши деньги, вы будете пытаться убрать такого председателя. Но будет поздно, все проверки и аудиты будут показывать, что в его делах все хорошо, он чист, как стеклышко. И скорее у него получится быстрее свести вас в могилу, чем у вас — каким-то образом сместить его.
Поэтому будьте осторожны, когда вам предлагают создать ТСН. Это то же самое, что вляпаться в финансовую пирамиду или пристраститься к азартным играм. Выход из него будет тяжелым.
Управление новостройкой.
С каждым годом число нового сдающегося жилья в области увеличивается. Счастливых обладателей квартир в новостройках становится все больше. Просвещение собственников жилых и нежилых помещений в новых домах — особо актуальная тема.
Как выбирать способ управления в новом доме? Какой способ управления наиболее удобен для новостройки и почему? В чем отличия товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительного кооператива (ЖСК)? Какие документы должна предоставить строительная компания собственникам? Какую ответственность несет строительная компания после сдачи дома?
На эти и многие другие вопросы готова ответить Ольга Гавриловна Королева. В своей работе Ольга Гавриловна прошла путь от приема работ по многоквартирному дому от застройщика до организации и развития ТСЖ на новом доме. Сегодня она активно консультирует начинающих председателей, собственников в новых домах.
Чтобы сообщить об опечатке, выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Ольга Гавриловна, добрый день! Подскажите, пожалуйста, каким образом правильно организовать ревизионную комиссию за контролем деятельности УК? С какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных и иных платежей, связанные с содержанием жилого помещения? С момента возникновения права собственности на квартиру, т.е. с момента гос.регистрации права собственности или с момента подписания акта приема квартиры? Какими законами это регулируется? Заранее благодарю за ответ.
Здравствуйте!
Вкратце ситуация следующая. Новостройка в Братске, ТСЖ создано застройщиком на этапе строительства, включает 5 корпусов (2 из которых еще не достроены), устав типовой, для эксплуатация нанята застройщиком «знакомая» УК. Рычаги управления переданы на прошлой неделе в руки жильцов (естественно, первых попавшихся, кому не безразлично, что происходит в доме, в котором они на последние деньги приобрели жилье, но не профессионалов), банковского счета нет, никаких документов по дому не передано. УК берет платежи в 450 рублей за содержание и текущий ремонт. Уборка подъездов не производится вообще, плата за мусоропроводы взимается – содержание его не осуществляется, на общих балконах — лежат горы строительного и бытового мусора (свинство самих жильцов), но это УК не убирается месяцами. УК говорит, что у нее нет денег, так как дом новостройка, многие не платят ком.платежи, в итоге у нас, жильцов, долг перед УК в 3 млн. Вода горячая идет с перебоями, прошел слух, что при проектировании/строительстве произошла ошибка, было доп.техническое решение проектной организации, но проблема не устранена. УК винит жильцов, что многие нанимали не профессионалов — в итоге нарушили работу водоснабжения. Денег у нового правления нет ни копейки, помещений и оргтехники тоже не предусмотрено. Большинству жильцов наплевать на ситуацию вокруг, особенно, если в их квартире все в порядке, поэтому в ТСЖ из 916 квартир состоит только около 100, остальные площади в ТСЖ — застройщик. Помогите разобраться в ситуации и наметить план действий для выхода из сложившейся ситуации. Откуда взять денег на строительную экспертизу дома и финансовую проверку документов УК и где найти профессионалов в этой сфере – предложений масса? Нужно ли менять устав? Как и когда можно включить в ком. Платежи строку «содержание ТСЖ», ведь без этого мы даже не сможем созвать общее собрание – нужно напечатать уведомления, разослать их заказными письмами и т.п.? Нужно ли ТСЖ на данный момент оформлять банковский счет, чтобы регулировать ситуацию с неплательщиками и долгами ТСЖ, или сначала нужно разобраться с финансовыми документами? Какие документы (проектная) документация на дом, что еще?!) и у кого нужно потребовать (застройщик, УК, БТИ) в официальном порядке для организации деятельности ТСЖ? Может быть пора обращаться в суд/прокуратуру, пока не истекла гарантия на дом (имеются ввиду проблемы с водой, может еще какие есть ошибки при строительстве, о которых мы пока не знаем)? Так как нужна общая консультация, не могу определиться, к кому конкретно идти с вопросами. Извините за сумбурное письмо. Просто документов прочитано много, а как конкретно поступить в данной ситуации не понятно. Заранее спасибо за любую информацию.
Я так поняла, что пять корпусов введено в эксплуатацию. Застройщик создал ТСЖ, но осуществление деятельности по обслуживанию и предоставлению коммунальных ресурсов (вода, свет, тепло) передал в Управляющую компанию (далее УК) и вы платите за содержание и текущий ремонт в УК. Если ТСЖ зарегистрировано и передано жильцам, то это должны быть правоустанавливающие документы на юридическое лицо с копией Устава (оригинал хранится в налоговой). Устав должен соответствовать ЖК РФ о деятельности ТСЖ с протоколом общего собрания, реестром (списком) голосовавших собственников. В протоколе должны быть выбраны председатель собрания, секретарь собрания, члены правления, ревизионная комиссия, счетная комиссия, которая подсчитывает и подписывает протокол собрания совместно с председателем и секретарем собрания. К этому протоколу должен прилагаться протокол собрания правления, где члены правления также выбирают председателя. При наличии этих документов председатель действует как юридическое лицо и от имени во исполнение решений собственников жилья. Чтобы организовать любую деятельность нужны первоначальные разовые взносы, их называют вступительные и размер взносов обсуждаются и утверждаются на общем собрании, так как наивысшим органом управления ТСЖ является собрание. На этом этапе организации собрания, т.е. уведомления собственников и созыва собрания, инициаторам придется затрачивать свои средства и возвращать тогда, когда организуете жителей и соберете вступительные взносы. Если ТСЖ не планирует осуществлять деятельность по обслуживанию самостоятельно, в этом случае ТСЖ как юридическое лицо заключает договор с УК на оказание услуг и контролирует качество предоставляемых услуг. Тогда, плату за содержание и предоставление коммунальных услуг будет получать УК. А если вы хотите осуществлять деятельность по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг (вода, тепло, электроэнергия) сами, то вы должны заключить договоры с ресурсопоставляющими организациями (теплосбыт, водоканал, энергосбыт).
По содержанию жилья надо разработать смету статей расходов на принятые штаты, т.е. какая заработная плата на каждого работника плюс налоги и др. статьи расходов. Эту смету утвердить вторым общим собранием, также по протоколу с голосованием. Затем рассчитайте затраты на квадратный метр и, таким образом, у вас получится стоимость обслуживания и текущего ремонта
на 1 кв.м. х на S кв-ры.
Рассчитайте всем собственникам по их квадратным метрам квартиры по свидетельству права собственности и вот тогда откройте счет в банке, ознакомьте всех собственников с этим счетом, на который они будут платить. А вы, как председатель, будете платить зарплату нанятым работникам (дворник, сантехник, электрик, уборщица, председатель, бухгалтер).
По техническим документам, вам надо письменно запросить у застройщика исполнительно-техническую документацию:
по электрическим,
тепловым сетям,
по водоснабжению и водоотведению,
акты разграничения эксплуатационной ответственности сторон по вышеперечисленным сетям,
акты по техническому состоянию объекта общего имущества (благоустройство территории, состояние крыши, подвалы, лестничные марши),
копии договоров аренды и субаренды,
постановление о сдаче объекта в эксплуатацию.
Все эти документы передаются по акту застройщиком в ТСЖ с подписание двух сторон. С момента деятельности и обслуживания ТСЖ, председатель снимает показания общедомовых счетчиков в присутствии представителя предыдущего управления и актом, с подписанием двух сторон, разграничивает с каких показаний счетчиков он несет ответственность, а что было до этого (образовавшиеся долги), за это несут ответственность те, кто оказывал услуги по содержанию и предоставлению коммунальных услуг, т.е. УК.
Сейчас ваша самая главная задача организовать жителей, объяснить, что осуществлять деятельность самим гораздо выгоднее, так как ТСЖ это некоммерческая организация, а любая УК является коммерческой организацией и цели у нее коммерческие. Если, как вы говорите «Рычаги управления переданы на прошлой неделе в руки жильцов (естественно, первых попавшихся, кому не безразлично, что происходит в доме, в котором они на последние деньги приобрели жилье, но не профессионалов)», то объединитесь с инициативными людьми, переизберите правление на общем собрании. Для этого вдумчиво изучите статьи 44, 45, 46 ЖК РФ. При этой работе требуется многостороннее знание в разных сферах: юридической, технической, бухгалтерской. К сожалению, невозможно всю информацию отразить в одном ответе. Во все это нужно погрузиться, изучить, проанализировать. Это, можно сказать, образ жизни. Делайте все по шагам, составьте план действия, очередность и постепенно идите к цели. Удачи Вам.
Загрузка...