Может ли тсж передать управление домом управляющей компании

Может ли тсж передать управление домом управляющей компании.

Смирнов Владимир Павлович 18 марта 2010, 20:33

Ответ эксперта

В случае противоречия законодательству соответствующие сделки по передаче прав управления являются недействительными.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

При этом ТСЖ может самостоятельно осуществлять управление многоквартирным домом либо может передать многоквартирный дом в управление управляющей организации в одной из двух форм:

1. ТСЖ передает все функции по управлению многоквартирным домом управляющей организации;

2. ТСЖ передает управляющей организации часть функций, связанных с управлением многоквартирным домом. Оставшаяся часть функций осуществляется при этом самим товариществом.

Согласно ст. 149 ЖК РФ, председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

Вопросы по управлению многоквартирным домом не отнесены к исключительной компетенции общего собрания.

В то же время к компетенции правления товарищества собственников жилья входят вопросы управления многоквартирным домом или заключение договоров на управление им (ст. 148 Жилищного кодекса РФ). При этом решения правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом. Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества.

Таким образом, заключение договора на управление домом между ТСЖ (в лице председателя) и управляющей компании должно быть одобрено правлением ТСЖ (путем принятия соответствующего решения, оформленного протоколом). Председатель правления не вправе заключать договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг без обязательного одобрения правлением товарищества.

В случае отсутствия такого протокола и единоличного решения председателя ТСЖ о заключении такого договора действия председателя ТСЖ следует признать совершенными с превышением полномочий.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений. В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФФедерации от 14.05.1998 N 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса РФ при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок» разъяснено, что в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, надлежит руководствоваться статьей 168 Гражданского кодекса РФ.

При этом в случае, если соответствующее решение об одобрении сделки было принято правлением ТСЖ, ТСЖ вправе заключать договор на управление домом с управляющей компанией.

В отношении передачи управления третьему лицу (ООО) необходимо знать, на основании каких документов юридически были переданы указанные полномочия и в случае их противоречия законодательству, соответствующие сделки можно признать недействительными.

В каких случаях необходим договор управления домом между УК и ТСЖ и как правильно составить документ?.

Организация работ по ремонту и обслуживанию общедомового имущества требует опыта работы в жилищной сфере, которым обладает большинство частных УК. Заключение с частной компанией договора на управление домом происходит на условиях, определяемых собранием владельцев квартир, а также с учетом норм законодательства.

Для чего нужен договор между ТСЖ и УК

Правление жилищного товарищества выполняет функции по управлению домом путем организации труда постоянных сотрудников, выполняющих ремонтные работы, а также заключая соглашения с поставщиками ресурсов. Данная деятельность требует наличия солидного управленческого опыта, которым могут не обладать члены правления, выбранные из числа собственников квартир.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 350-8059 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 309-9401 .

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Договор на управление домом между ТСЖ и УК предполагает, что к руководству сторонней компании переходят все полномочия правления ТСЖ по заключению договоров с подрядчиками, сбору средств с жильцов и организации поставок коммунальных ресурсов. Правление товарищества при этом сохраняет функции контроля над деятельностью УК как одна из сторон договора.

Заключение договора между правлением и УК позволяет:

  • обеспечить качественное выполнение работ по ремонту и обслуживанию общих помещений;
  • предоставлять коммунальные ресурсы ответственным собственникам вне зависимости от количества должников в доме;
  • контролировать деятельность руководства УК;
  • определять размер вознаграждения руководства УК на собрании собственников.

Руководство УК нередко злоупотребляет трудностью изменения способа управления домом, а при заключении договора между УК и ТСЖ члены правления вправе расторгнуть договор с УК в любой момент без созыва собрания собственников, что повышает ответственность руководства компании.

Законодательное регулирование

Правила заключения договора с УК на управление домом регулируются следующими нормативными актами:

Постановление № 416 определяет порядок осуществления управления многоквартирным домом. Согласно части «д» п. 4 Постановления, юридическое лицо, созданное для управления многоквартирным домом (ТСЖ) вправе заключить договор на передачу функций управления сторонней организации на условиях, наиболее выгодных для собственников и нанимателей помещений.

Договор с УК заключается по общим правилам гражданско-правовых сделок, описанным в ст. 420-453 ГК РФ.

Правила составления договора

Перечень основных условий договора на управление многоквартирным домом приведен в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Договор между УК и ТСЖ должен содержать следующие разделы:

  • представление сторон;
  • предмет соглашения;
  • состав общедомового имущества, передаваемого в управление;
  • права и обязанности сторон;
  • цена и порядок расчета;
  • ответственность сторон;
  • правила расторжения договора;
  • порядок осуществления контроля над деятельностью УК;
  • срок действия договора.

В представлении сторон приводятся наименования юридических лиц, адрес их расположения и реквизиты, а также ФИО руководителей, подписывающих договор и ответственных за его выполнение. Предметом соглашения является оказание услуг по управлению многоквартирным домом за плату.

При описании состава общедомового имущества нужно указать адреса домов и помещений, управление которыми поручено УК, а также кадастровые номера придомовых участков.

К обязанностям УК относится:

  • организация работ по обслуживанию и ремонту общедомового имущества;
  • предоставление жильцам коммунальных услуг;
  • организация сбора средств с собственников помещений;
  • составление отчетов перед правлением ТСЖ.

Правление товарищества обязуется предоставить руководству УК все необходимые сведения и ресурсы ТСЖ, необходимые для управления домом, при этом сохраняя право получения сведений о финансовых операциях нового руководства.

Если по окончании срока договора ни одна из сторон не пожелала его расторгнуть, он считается продленным на прежний срок автоматически (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Договор между УК и ТСЖ позволяет передать управление домом опытной компании, сохраняя при этом возможность оперативного контроля со стороны выборных представителей собственников – членов правления ТСЖ. Для экономии средств жильцов в договоре следует подробно прописывать размеры прибыли УК и правила контроля расходов.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-49-03 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 425-34-28 .

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Передача многоквартирного дома от управляющей организации к товариществу собственников жилья.

Здравствуйте, уважаемые правозащитники!

В период с 03.2013 и по настоящее время управление и техобслуживание нашего многоквартирного дома выполняет управляющая организация.

В период с мая по сентябрь 2016г. было проведено заочное общее собрание собственников нашего дома. Подавляющим большинством собственников (68%) принято решение о смене способа управления дома и образование товарищества собственников недвижимости (далее — ТСН).

В декабре 2016г. товарищество собственников недвижимости (ТСН) нашего дома официально зарегистрировано. Получены Свидетельства ОГРН, ИНН, КПП, открыт счет в банке.

Управляющая организация оказывает всяческое сопротивление в передаче дома нашему ТСН, не предоставляет нам документацию по дому, призывает поставщиков коммунальных услуг не заключать договоры, подложными документами вводит в заблуждение контролирующие органы.

В связи с этим просим:

1. помочь нам совершить юридически значимые действия для скорейшей передачи дома нашему ТСН.

2. по-шагово разъяснить нам —

2.1. что и как мы должны сделать для расторжения договора управления с этой управляющей организацией;

2.2. что и как мы должны делать для проведения финансовой сверки ( в том числе поквартирной) и проведения аудиторской проверки деятельности этой управляющей организации, получения всех отчетов (актов выполненных работ и т.п.)

2.3. что и как мы должны делать для получения достоверной информации о состоянии всего инженерно-технического оборудования нашего дома.

В соответствии с пунктом 10 статьи Раздел VIII. Управление многоквартирными домами > Статья 162. Договор управления многоквартирным домом» target=»_blank» href=»http://sudact.ru/law/zhk-rf/razdel-viii/statia-162/?marker=fdoctlaw»>162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов , связанных с управлением этим домом, определен разделом 5 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416.

Согласно пунктам 18, 19 раздела 5 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года N 416, в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 (пяти) рабочих дней направляет организации, ранее управляющей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы , связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте «б» пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема- передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи Раздел VIII. Управление многоквартирными домами > Статья 162. Договор управления многоквартирным домом» target=»_blank» href=»http://sudact.ru/law/zhk-rf/razdel-viii/statia-162/?marker=fdoctlaw»>162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 20 раздела 5 названных Правил техническая документация на многоквартирный дом и иные документы , связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

Направьте уведомление о том, что было проведено общее собрание, на котором принято решение о смене способа управления многоквартирным домом. Предложите директору УК передать техническую документацию:

  • технический паспорт на многоквартирный дом с экспликацией и поэтажными планами;
  • документы (акты) о приеме результатов работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • документы (акты) о приеме результатов по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности: инженерных коммуникаций; коллективных общедомовых приборов учета; общих (квартирных) приборов учета; индивидуальных приборов учета; механического оборудования, санитарно-технического оборудования, иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования и других документов

Уведомление должно быть подано в письменном виде заказным письмом. в случае невыполнения требования о передаче документов, направьте жалобу в Жилищную инспекцию.

Также рекомендую создать ревезионную комиссию или нанять аудитора для определения размера неизрасходанных денежных средств (разницы между поступившими от жильцов дома денежными средствами на содержение жилья и реально израсходованной суммы).

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector