ТСЖ в общежитии.
Здание общежития на праве собственности принадлежит РФ и находится в оперативном управлении у федерального государственного учреждения. Возможно ли создание товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) для управления общежитием, разъясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Мария Рижская и Елена Парасоцкая.
1) Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. К таким способам относится:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 92 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо, в установленных ЖК РФ случаях, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Обращаем Ваше внимание на то, что указанное законоположение относится только к многоквартирным домам, способ управления товариществом собственников жилья вправе выбрать собственники помещений многоквартирного дома. Отметим, что общежитие нельзя рассматривать как многоквартирный дом, поскольку общежития, согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ, относятся к специализированному жилищному фонду, принадлежащему на праве собственности государству или муниципальному образованию (п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).
В рассматриваемом случае здание общежития принадлежит на праве собственности Российской Федерации и передано в оперативное управление государственному бюджетному образовательному учреждению, на балансе которого находится. Из сказанного можно сделать вывод о том, что у спорного здания всего один собственник, который передал право оперативного управления третьему лицу.
Таким образом, создание в общежитии товарищества собственников жилья противоречит как Жилищному кодексу РФ в целом, так и логике термина «товарищество собственников жилья» в частности, поскольку один собственник не может создать товарищество собственников.
2) В силу ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Право оперативного управления как вещное право не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества.
Таким образом, по нашему мнению, учреждение, имеющее в оперативном управлении здание общежития, для реализации своего права по осуществлению деятельности по созданию, содержанию, сохранению имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в общежитии, обязано, например, заключить договор на обслуживание с уполномоченными организациями (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 января 2010 г. № Ф09-10525/09-С5 по делу № А50-5235/2009).
Получите более подробную информацию о пакете услуг Правового консалтинга на портале. Заказать бесплатную демонстрацию ИПО ГАРАНТ в Мурманске и Мурманской области можно на сайте Группы компаний «Корунд».
Свежий номер.
Актуальная тема.
Наших садоводов наградил губернатор
Самое читаемое
Консультации
Как не переплачивать в бывшей общаге.
Уважаемая редакция! Ко мне, как правозащитнику, все чаще обращаются за советом в связи с проблемами вокруг общежитий Хабаровска. Граждане, приватизировавшие свои жилые комнаты через суд, ждут ответов на ряд вопросов. Уверен, тема «общаг» интересна вашим читателям, поскольку «Хабаровский Экспресс» — единственная газета в крае, которая неоднократно рассматривала эти вопросы на своих страницах, тем самым вселяя в людей надежду в борьбе за их права.
За что боролись
В Хабаровске не было ни одного решения суда о снятии статуса общежития. И каждому, кто решал приватизировать свою комнату, приходилось идти в суд — ведь мэрия, вопреки действующей ст.7 ФЗ-189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», категорически многие годы отказывалась выполнять эту законодательную норму.
Прошло 11 лет борьбы хабаровчан с администрацией, прежде чем мэрия, поняв бесплодность противостояния со своими избирателями и признав законность требований граждан на бесплатную приватизацию комнат, стала применять нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Как результат, только 17 марта текущего года мэрия постановлением № 694 «О муниципальном жилфонде» сняла статус общежитий — теперь каждый, кто пожелает бесплатно приобрести свою жилую комнату в собственность, может сделать это без суда.
Однако власти не только не облегчили платежи собственников комнат в этих теперь уже коммунальных квартирах, а, наоборот, понудили их семьи платить за содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества в разы больше, чем платят владельцы квартир в больших многоквартирных домах.
Почему такое неравноправие? После вступления в силу вышеуказанного постановления мэрии жилой фонд бывших общежитий перешёл в категорию «жилфонда коммунальных квартир по договору социального найма». При этом собственники комнат попали под требования ряда статей ЖК РФ.
Нормы и тарифы
Так, в ч.2 ст.42 говорится, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе коммунальной квартиры их бывшего общежития зависит от размера жилой площади этой комнаты. Надо помнить, что в собственности одного человека может быть несколько жилых комнат.
В ч.3-5 ст.42 установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст.37 ЖК РФ по отношению к общему имуществу жилого дома.
И потому доля обязательных расходов на содержание общего имущества бывшего общежития определяется долей в праве общей собственности на него.
Например, в конкретной коммунальной квартире из двух жилых комнат общей площади 29 кв.м в бывшей «общаге» по ул. Осетинская, 1-а, (общая площадь всех жилых и нежилых помещений которого равна 5661,4 кв.м, суммарная площадь жилых помещений — 3148,7 кв.м) выставлены платежи за апрель — за содержание, текущий и капитальный ремонт. В сумме это 1531,66 руб.
Отсюда стоимость тарифа 1 кв.м жилой площади этого собственника составляет:
Т = 52,81 руб./кв.м
Для сравнения — в многоквартирном доме, где я живу, такой тариф составляет 24 руб./кв.м (при общей площади моей квартиры в 61 кв.м). То есть, в 2,2 раза меньше!
Теперь собственник пары комнат на Осетинской, равно как и его соседи, оказались заложниками требований ст.ст. 41, 42, 43 ЖК РФ, где их доля обязательных расходов на содержание общего имущества в бывшем общежитии оказалась значительно выше, чем до процедуры снятия статуса общежития.
Бремя расходов, которые они сегодня несут, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в бывшем общежитии как: S1/S2. Где S1- жилая площадь отдельно взятой жилой площади собственника, а S2 – общая площадь всех жилых помещений (коммунальных квартир) и нежилых помещений бывшего общежития.
Поскольку плата за содержание и ремонт включает не только работы по фактическому ремонту и содержанию площади общего имущества собственников жилых комнат — это еще и услуги, и работы, предоставляемые собственникам помещений сообразно их доле. И расчёт ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества (П) для собственника должен определяться так:
П = S2 х Т х Х (S1/S2)
Основание для расчета — ответное письмо Минрегиона РФ на имя автора этих строк за №14845-14/ИБ-ОГ от 06.07.2011 г.).
Проблема и решение
Проблема с платежами после приватизации объясняется только величиной помещений, входящих в общее имущество бывшего общежития. Например, 2512,7 кв.м — это 80% от суммарной жилой площади бывшего общежития. В то время как во всех многоквартирных домах — не больше 30%.
Можно ли эту проблему решить? Можно. И всё зависит от желания собственников. Рекомендую им за оставшийся до 1 марта 2013 г. срок (очевидно, что власти не продлят в четвёртый раз бесплатную приватизацию жилья) выполнить следующие юридические процедуры.
1. Довести приватизацию жилых комнат бывшего общежития до 50% плюс одна комната — тем самым лишить администрацию Хабаровска возможности преобладающего права принимать любое решение без учёта мнения собственников, в том числе и создавать некие ТСЖ, пользуясь правом большинства долей в реестре голосующих на общем собрании.
2. В тех бывших общежитиях, где только по инициативе администрации Хабаровска созданы некие ТСЖ надо обратиться в жилинспекцию правительства края. Согласно п.4 ст.8 ФЗ-123 от 4.06.2011 г. «О внесении изменений в ЖК РФ…», до 1 марта 2013 г. этот уполномоченный орган исполнительной власти обязан проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников, условий договоров управления домом и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений инспекция обязана добиваться признания этих решений недействующими через суд.
Воспользуйтесь этим правом, потому как незаконных актов при создании в вашем доме ТСЖ администрация Хабаровска допустила много!
3. Собственники жилья подают в правление ТСЖ заявление о прекращении своего членства в ТСЖ — и тем самым заявляют о своём выходе (основание — п.2 ст.141 ЖК РФ).
4. Не дожидаясь итога предыдущих действий, выберите инициативную группу из трёх собственников и подайте в суд иск об установлении юридического факта мошенничества при создании ТСЖ в вашем доме! В этом я готов помочь.
5. После ликвидации ТСЖ, руководствуясь ст.161.1 ЖК РФ, проведите общее собрание собственников, на котором выберите Совет собственников и его председателя.
6. На основании п.2 ч.1 ст.161 ЖК РФ примите на общем собрании решение о непосредственном управлении собственниками помещений в бывшем общежитии. Через Совет собственников будете заключать договоры на техобслуживание с управляющей компанией, которую тоже выберете сами. А также — заключать договора с ресурсоснабжающими организациями.
Только после этих шагов вы сможете устанавливать уровни платежей за содержание, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования бывшего вашего общежития — сможете поставить их на уровне платежей в многоквартирных домах. Вы также будете иметь возможность сдавать в аренду нежилые помещения бывшего вашего общежития, а сбор за аренду сможете направлять на уменьшение выплат за услуги ЖКХ.
И это — единственный выход из созданного мэрией Хабаровска правового тупика при снятии статуса общежития.
Геннадий Петухов, правозащитник
Тсж в бывшем общежитии.
Управление общежитиями.
#4 Сообщение viking » 02 мар 2017, 09:08
Управление общежитиями.
#5 Сообщение PUSHBAILA » 02 мар 2017, 09:42
Управление общежитиями.
#6 Сообщение Леший » 02 мар 2017, 11:27
Ага, теперь понятно откуда у вас взялась такая прикольная аватарка.
Управление общежитиями.
#7 Сообщение Васятка » 13 сен 2017, 14:47
Управление общежитиями.
#8 Сообщение Михаил Пронин » 13 сен 2017, 14:54
не лезьте. порвут
Отправлено спустя 3 минуты 11 секунды:
Управление общежитиями.
#9 Сообщение Джули » 13 сен 2017, 20:05
А это то, чего я хотела добиться для нашего общежития. Вот это как раз и нормально. А то, что раздают право собственности на комнаты в непонятном доме и без права собственности на вспомогательные комнаты (кухня, туалет и душевые) — вот как раз это не нормально по моему твердому убеждению. Так что Вам повезло, вернее этому дому повезло. Что ж тут непонятного. Это бывшее общежитие, коридорного типа. При такой регистрации считается совершенно легко и обслуживание, и коммунальные услуги. Одна большая коммунальная квартира. Вот бы мне докУменты на этот дом, я бы показала муниципалитету. а то на пальцах задолбалась объяснять.
Отправлено спустя 6 минуты 11 секунды:
Загрузка...