Зарегистрируют ли тсж

Регистрация ТСЖ.

В ходе жилищной реформы в России и с введением нового Жилищного кодекса РФ, существенно возросла роль профессиональных управляющих компаний в сфере управления недвижимостью.

Одной из главных задач ТСЖ как раз и является организация обслуживания «общего имущества» дома — помещений в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме.

К таким помещениям относятся:

межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры;
технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Что такое ТСЖ?

Согласно закону, ТСЖ (товарищество собственников жилья) — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданная для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный счет в банке, стоит на учете в налоговой инспекции и внебюджетных фондах, имеет право заключать от своего имени сделки, быть истцом или ответчиком в суде. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется, в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Основное преимущество ТСЖ заключается в существенной экономии расходов на содержание общего имущества дома. Вы сможете полностью контролировать поступление и расход средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в Вашем доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений на общем собрании и считается принятым, если за него проголосовало более 50% голосов + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений.

Возможно создание одного ТСЖ на несколько домов. Это могут быть:

несколько многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих между собой) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без, гаражами и другими, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих между собой) земельных участках, объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Документы, обязательные для создания ТСЖ:

устав ТСЖ;
свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
временное свидетельство о землепользовании;
извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования;
письмо Санкт-Петербургского Госкомстата о присвоении кодов статистики;
печать, угловой штамп;
паспорт домовладения, технический паспорт дома;
паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);
чековая книжка;
протоколы общих собраний членов ТСЖ;
протоколы заседаний Правления ТСЖ;
техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);
договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, предоставление коммунальных и других услуг;
список членов ТСЖ;
финансово-бухгалтерские документы;
переписка ТСЖ, входящая и исходящая.

Специалисты нашей компании, при создании для Вас ТСЖ :

подготовят и проведут общее собрание собственников помещений дома;
сформируют пакет необходимых документов;
составят все требуемые протоколы;
разработают для Вас устав, отвечающий всем требованиям законодательства и, в первую очередь, Вашим интересам;
получат в ГУЖА и Жилищном комитете необходимые паспорта домовладения и техническую документацию;
зарегистрируют ТСЖ и откроют банковский счет.

После регистрации Вашего ТСЖ наши бухгалтеры готовы взять на себя ведение бухгалтерского учета и сдачу отчетности, а юристы — проконсультировать Вас, в случае возникновения различных правовых вопросов.

Кроме того, Вы можете обратиться к нам за такими отдельными услугами, как:

консультации по вопросам проведения собраний собственников;
сопровождение собраний;
подготовка документов;
регистрация ТСЖ;
обжалование решений ТСЖ и общих собраний собственников;
юридическое сопровождение деятельности ТСЖ и собственников при прямом управлении;
консультирование по взаимоотношениям с управляющими организациями.

Также отдельно можем для Вас произвести и подготовить:

бюллетени для голосования;
уставы ТСЖ;
протоколы собраний;
переизбрание председателя правления, членов правления, ревизионной комиссии.

Лицензии на ТСЖ добавят комфорта?.

Товарищество собственников жилья, которое управляет только одним домом, может не лицензироваться. Правда, некоторые из экспертов уверены, что ТСЖ нуждаются в не меньшем контроле, чем управляющие компании. Почему ТСЖ дали послабление, а управляющим конторам – нет, выяснял сайт DomChel.ru.

Напомним, новый закон о лицензировании управляющих компаний призван отстранить от управления домами недобросовестных коммунальщиков. Руководители управляющих компаний, председатели ТСЖ нескольких многоквартирных домов или жилищных кооперативов должны будут получать от Жилинспекции квалификационный аттестат. Начало выдачи планируется на сентябрь 2014 года. А уже с мая 2015 года управлять многоквартирными домами без документа будет запрещено.

При этом министр строительства и ЖКХ Михаил Мень считает, что лицензирование только даст толчок к развитию однодомовых ТСЖ. «Мое глубокое убеждение, что нужно двигаться в сторону ТСЖ, так как люди сами их создают и сами отвечают за свой дом», – заявил он.

По оценкам экспертов, отказ от лицензирования однодомовых ТСЖ может привести к увеличению их количества. «ТСЖ, созданное жильцами двух домов, рассматривается, согласно законопроекту, как скрытая УК», – уточнил чиновник.

Однако некоторые считают, что ТСЖ не заслужили послаблений. Главный аргумент – товарищества де-факто осуществляют предпринимательскую деятельность и поэтому должны лицензироваться. Впрочем, есть способы обходы этого правила, например ТСЖ нередко нанимает УК, чтобы та непосредственно управляла жилфондом. В случае лицензирования, ТСЖ также может обратиться к помощи прошедшей отбор компании.

Есть и другие причины, по которым однодомовым ТСЖ может понадобиться лицензия. Так, настораживает, что ТСЖ редко имеют надлежащий штат профессиональных сотрудников, чтобы содержать многоквартирный дом. В этом случае между жильцами часты конфликты и иски внутри ТСЖ, и такая форма управления малоэффективна.

«У челябинских ТСЖ не всегда понятная природа, – делится наблюдениями коммунальный омбудсмен Анатолий Вершинин. – Многие ТСЖ созданы управляющими компаниями или товарищества попали под их контроль. Есть схема, когда ТСЖ контролирует расход средств, проведение работ, а УК непосредственно обслуживает дома. Явная проблема для ТСЖ – нехватка профессиональных кадров. Жильцы сами не выполняют функции управленцев, за все отвечает председатель. Но чаще председателем становится заинтересованное лицо, например житель дома, и не факт, что его знание состояния домовых дел сродни профессионализму. Также среди жильцов часта борьба за власть, и тут возможны распри». Однако на практике обещанный контроль не всегда осуществим. «Чаще люди просто не успевают контролировать деятельность ни ТСЖ, ни УК», – резюмирует Анатолий Вершинин.

А между тем жалобы на тех и других одинаковые – плохое содержание домов и придомовых территорий, некачественное обслуживание, неэффективное расходование денежных средств и закрытость информации. Да и в графе «хамство», отмеченной челябинским омбудсменом, сегодня отличились как сотрудники УК, так и сотрудники ТСЖ.

«Из моей практики, знаю, что нарушения в ТСЖ точно такие же, как в УК, – рассказал начальник Челябинского отдела управления Госжилинспеции Минстроя Челябиснкой области Николай Гашков. – Мы даже оцениваем их работу по одним и тем же критериям. Нашей структуре оценивать профессионализм председателей ТСЖ трудно, поскольку мы работаем с нарушениями, однако то, что знание дела влияет на качество обслуживания домов – факт. И поэтому, наверное, непрофессионализм руководителей ТСЖ – главный бич товариществ. Хотя, возможно, есть плюс в том, что ТСЖ объединяет ограниченное количество домов – только те, которые имеют общие коммуникации. Это, как правило, один–два дома. Но пока жалобы на ТСЖ есть».

В 2012 году руководитель ТСЖ «Ленинский 52» обвинялся в том, что использовал деньги, которые жильцы переводили за коммунальные услуги, для собственных целей. По некоторым оценкам, сумма составила около 10 млн руб. В Ульяновске председатель ТСЖ «Микрорайон Свияга-10» обвинялся в нецелевом использовании более 16 млн руб. В Челябинске экс-председатель ТСЖ Калининского района присвоила более 400 тысяч рублей, предназначенных на замену коммуникаций и ремонт кровли домов. За это женщину приговорили к трем годам лишения свободы условно. А в Кыштыме также экс-председатель ТСЖ присвоил 227,2 тысячи рублей, за которые его приговорили к трем годам лишения свободы условно и штрафу в пять тысяч рублей. По России исков в судах по оспариванию создания ТСЖ около 10% от общего количества в этой сфере, все остальное – доля исков к УК.

В ТСЖ уверены, что лицензирование излишне, так как товарищества и так основательно контролируются жильцами. «За нашей деятельностью очень следят жильцы, – делится мнением председатель ТСЖ «Медик» Галина Топычканова. – Собственник может запросить всю информацию и документацию, и мы обязаны ему предоставить. Поэтому, на мой взгляд, лицензирование не нужно. И что оно дает? Если это недобросовестная УК, то как она работала, так и продолжит работать. И потом, откуда будут браться деньги на лицензию? Ведь наверняка она будет стоить не 100 и не 200 рублей, выходит, что это будут деньги жильцов. То есть те деньги, которые УК могла бы потратить на содержание дома».

Но пока в ТСЖ не чувствуют, что организоваться и работать стало легче – скорее, наоборот. «В ТСЖ сложнее работать, чем в УК, – резюмирует Галина Топычканова. – Гиперконтроль и организация бесконечных собраний тормозят работу, поэтому число ТСЖ растет не очень активно. А если еще и лицензирование введут, то для многих это станет непреодолимым барьером».

По подсчетам Мосжилинспекции, количество ТСЖ, работающих на рынке, активно сокращается. Так, в 2012 году количество товариществ собственников жилья в Москве сократилось с восьми тыс. до 4,3 тыс. В ходе проверок Мосжилинспекции выяснилось, что данные ТСЖ не соответствовали законодательным нормам или были фиктивными.

Как и где оспорить протокол собрания собственников – ответ эксперта.

Вопрос-ответ по теме

Интересно, проверяет ли налоговая инспекция протоколы собраний на законность. В настоящий момент проходит собрание собственников помещений о смене способа управления с УК на ТСЖ с большими нарушениями. Протокол после оформления будет отнесен в налоговую инспекцию, и, возможно, даже по нему зарегистрируют ТСЖ, а уже потом ГЖИ или собственники оспорят его. Ранее обслуживаемое УК вновь вернется на дом?

Интересно, проверяет ли налоговая инспекция протоколы собраний на законность? В настоящий момент проходит собрание собственников помещений о смене способа управления с УК на ТСЖ с большими нарушениями. Протокол после оформления будет отнесен в налоговую инспекцию, и, возможно, даже по нему зарегистрируют ТСЖ, а уже потом ГЖИ или собственники оспорят его. Ранее обслуживаемое УК вновь вернется на дом?

Налоговые органы не наделены полномочиями по проверке общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о создании ТСЖ.

Правомерность принятия решения о создании ТСЖ проверяют должностные лица:

органов ГЖН;
муниципального жилищного контроля.

При этом признать недействительным решение общего собрания вправе только суд. Если судом будет принято данное решение и оно вступит в силу, а собственники помещений в МКД не выберут иного способа управления МКД или УО, то ранее управляющая МКД УО «вернется на дом».

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном законом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решения такого собрания. В указанной статье содержатся условия, при наличии которых такое обжалование можно осуществить.

При этом признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме незаконным может только суд.

Аналогичный вывод содержится в определении ФАС Волго-Вятского округа от 17 мая 2012 г. по делу № А79-3698/2011 , в котором указано, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников этих помещений и может быть признано незаконным только в судебном порядке.

Помимо этого, исходя из ст. 181.3 ГК РФ решение собрания признается недействительным по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение).

При этом, если решение собрания опубликовано, сообщение о признании судом решения общего собрания недействительным должно быть опубликовано на основании решения суда в том же издании за счет лица, на которое в соответствии с процессуальным законодательством возлагаются судебные расходы. Если сведения о решении собрания внесены в реестр, сведения о судебном акте, которым решение собрания признано недействительным, также должны быть внесены в соответствующий реестр (ч. 2 ст. 181.3 ГК РФ).

Частью 6 ст. 46 ЖК РФ за собственниками помещений в МКД закреплено право оспаривать в суде решения, принятые общим собранием собственников помещений в МКД при определенных условиях.

В силу ч. ч. 2, 4 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным:

по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда;
если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Права, закрепленные за должностными лицами органов государственного жилищного надзора (государственными жилищными инспекторами), перечислены в ч. ч. 5 и 6 ст. 20 ЖК РФ.

Государственные и муниципальные жилищные инспекторы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право (ч. 5 ст. 20 ЖК РФ):

беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) органа государственного жилищного надзора о назначении проверки;
посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю;
проверять соответствие устава ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива внесенным в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации;
по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия решения о создании ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, соответствие устава товарищества или кооператива, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации.