Аренда общего имущества многоквартирного дома куда перечислять

Путь от собственника к хозяину в системе ЖКХ.

Продолжаем рассказ о дополнительных источниках дохода, которые собственники могут получать от сдачи в аренду общего имущества (ОИ) своего многоквартирного дома (МКД).

Итак, как только сформирован новый поток денежных средств, который поступает от сдачи в аренду общего имущества собственников помещений МКД, то в финансовом плане и финансовом отчете, которые УК ежегодно предоставляет собственникам, в сведениях о доходной части появляется новая строка — «Аренда МОП для размещения линий связи, рекламных конструкций».

А как можно распорядиться дополнительным доходом — средствами, полученными от сдачи в аренду ОИ? Кто принимает решение о порядке использования этих средств?

Этими средствами могут распоряжаться собственники помещений МКД на основе решения общего собрания собственников. Такое решение в соответствии с ЖК РФ должно быть принято квалифицированным большинством, т.е. 2/3 голосов от количества голосов всех собственников.

Эти средства могут быть направлены на следующие нужды:

1. Оплату содержания общего имущества — при условии, что денежных средств, полученных от источника основного дохода (оплата населением по минимальному тарифу, принятому Постановлением Правительства СО, по статье «Содержание и текущий ремонт ОИ») не достаточно для должного содержания ОИ.

2. Оплату работ по капитальному ремонту ОИ или покрытие возникшей задолженности, если такой ремонт уже проведен и у собственников возник долг перед УК.
3. Оплату дополнительных работ или услуг, которые собственники считают необходимым выполнить в отношении общего имущества.

Важно отметить, что денежные средства от сдачи в аренду ОИ МКД могут оставаться на лицевом счете МКД в УК, а также собственники могут открыть резервный счет для этих средств.

Для открытия резервного счета на общем собрании собственников МКД необходимо принять следующие решения и закрепить это в протоколе общего собрания собственников:
1. Реквизиты резервного счета с указанием банка, номера счета, владельца счета.

2. Согласие 100% собственников помещений МКД, что данный счет открывается на определенное лицо. Документ, определяющий полномочия лица, на которое открывается счет (доверенность) (О том, как оформить доверенность от лица собственников расскажем в одном из декабрьских выпусков журнала). Например, владельцем счета может быть определен председатель Совета МКД.

3. Назначение использования и цели открытия «Резервного счета».

4. Ответственное лицо за расходование денежных средств на счете.

5. Регламент, согласованный с УК, о сроках перечисления и контрагентах (арендаторах, от которых поступают ДС по договорам аренды ОИ МКД).

Протокол общего собрания с решениями по вопросу открытия резервного счета и справку из банка, в котором открывается расчетный счет, о том, что банк уведомлен, что данный счет является резервным, необходимо направить в УК.

Арендная плата для собственников рекламных конструкций.

Стоит подробнее рассказать о формировании арендной ставки для рекламных конструкций. Рекламные конструкции имеют различные формы. Иногда для них сложно применить арендные ставки, которые приняты собственниками исходя из площади земельного участка, которую они занимают.

Например, рекламная конструкция имеет «ногу», которая занимает на земельном участке небольшую площадь, меньше 1 кв. м, а сама рекламная поверхность имеет две (а иногда и 3 стороны, как в случае так называемой «призмы»), и, применив к «ноге» арендную ставку за 1 кв. м в 2500 руб. собственники могут быть неприятно удивлены таким низким доходом от рекламной (!) конструкции.

Есть два варианта решения этого вопроса.

Первый вариант. В первый год аренды вы, путем переговоров, договариваетесь о приемлемой для обеих сторон стоимости ежемесячной аренды, и в последующие годы корректируете эту ставку отдельным решением собственников в виде принятия поправочного коэффициента для стоимости аренды ОИ для собственников рекламных конструкций. Важно проследить, чтобы УК заключила дополнительное соглашение с собственниками рекламных конструкций на новую арендную ставку.

Второй вариант. Решением общего собрания собственников вы утверждаете политику формирования стоимости аренды ОИ МКД для собственников рекламных конструкций. В политике предлагаю установить следующий порядок: применять арендную ставку земельного участка к площади прямой проекции рекламной конструкции на земельный участок и арендную ставку для ОИ (фасады) к площади прямой проекции рекламной конструкции на фасад дома. Сумма этих составляющих и будет являться искомой величиной, т.е. арендной ставкой для рекламных конструкций.

Аренда общего имущества многоквартирного дома куда перечислять.

#1 Сообщение burmistr » 05 окт 2014, 22:03

Сижу ковыряю вопрос аренды ОИМКД и возник интересный вопрос по поводу легитимности решения ОСС по поводу использования денег от аренды.

Собственно вопрос вот в чем. На практике, при сдаче общего имущества МКД в аренду собственники на ОСС определяют куда тратить полученные деньги и тут начинается самое интересное.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Решение принимается 2/3 голосов.

Выступать от имени собственников может как УК (ТСЖ), так и любое другое лицо.

Допустим от арендатора поступили денежные средства. Про распределение этих денег в ЖК ничего не говорится, так как по ЖК РФ эти деньги к общему имуществу не относятся (ст.36 ЖК РФ), по ст.290 ГК РФ — аналогичная ситуация, когда общее имущество МКД — это цитата «общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры»

Раз ни ГК ни ЖК не говорят о том, что деньги от аренды — это общее имущество МКД, значит решение общего собрания в отношении них нелегитимно (если конечно не проголосует 100%).

Поехали дальше.

Статья 128. Объекты гражданских прав
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства.

То есть деньги в гражданском праве — это вещь. А вот понятия имущества ГК РФ не содержит и понятием «имущества» в самом широком смысле охватываются вещи, имущественные права и соответствующие им имущественные обязанности.

Предположим, что деньги поступившие от арендатора — долевая собственность (это важно. )

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Доходы от аренды спокойно разделяются пропорционально доле в общем имуществе МКД. Следовательно — деньги от аренды по ГК РФ — долевая собственность.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

То есть не 50% голосов и не 2/3, а 100% голосов при собрании должны решать куда тратить деньги от рекламы.

А теперь самое интересное.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям , если иное не предусмотрено соглашением между ними.

То есть, рассматривая в совокупности все вышесказанное:
1) доходы от аренды не являются ОИМКД и на них решение ОСС не распространяется.
2) доходы могут быть выделены любым собственником и использованы им по своему усмотрению.

Как Вам полет ночной мысли? Давайте обсудим))) интересно же.

ЖКХ в России .

Во-первых.
Обратимся к закону — Жилищному Кодексу РФ, в котором определено:
«Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
…2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
….. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
…..2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

3) ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт в редакции, введенной в действие с 29 сентября 2009 года Федеральным законом от 27 сентября 2009 года N 228-ФЗ);

3.1) принятие решений ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ЛИЦ, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме УПОЛНОМОЧЕНЫ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) НА УСЛОВИЯХ, определенных решением общего собрания (пункт дополнительно включен с 29 сентября 2009 года Федеральным законом от 27 сентября 2009 года N 228-ФЗ);

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
(статья дополнительно включена в Жилищный кодекс с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ)
… 5. Совет многоквартирного дома:
… 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, … о порядке ОБСУЖДЕНИЯ ПРОЕКТОВ ДОГОВОРОВ, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме, … и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО УСЛОВИЯМ ПРОЕКТОВ ДОГОВОРОВ, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. …

….. 8. Председатель совета многоквартирного дома:
….. 3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает НА УСЛОВИЯХ, УКАЗАННЫХ В РЕШЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или ДОГОВОРЫ, УКАЗАННЫЕ в частях 1 и 2* статьи 164 настоящего Кодекса….
[*примечание автора ответа — в частях 1 и 2 статьи 164 указано (перечислено), какие конкретно договоры и с кем имеет право заключать председатель совета на основании решений и по доверенности общего собрания МКД, однако заключение ДОГОВОРА О ПЕРЕДАЧЕ В АРЕНДУ общедомового имущества в этих частях ОТСУТСТВУЕТ]
… 4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, …

Во вторых.
Если перевести указанный юридический текст на более простой разговорный язык, то мы получим:

— на передачу общедомового имущества в аренду должно быть решение общего собрания собственников МКД;

— в решении общего собрания, а затем в договоре аренды должны быть указаны условия, на которых передается в аренду общее имущество.
Вы можете в решении определить, на какой расчетный счет должна перечисляться арендная плата. Кроме отдельного личного счета председателя совета МКД в банке, или «общественного кассира МКД», Вы можете указать счета юридических лиц: знакомого Вам ТСЖ или Вашей управляющей компании по договоренности с ними. Вы можете включить в договор управления Вашего дома с УК пункт, по которому арендатор будет перечислять деньга за аренду на счет УК, а УК будет его зачислять на лицевой счет Вашего дома. Дело председателя – чтобы эти УК израсходовало эту арендную плату на нужды Вашего дома, а не в другой карман.

— в решении общего собрания должно быть определено лицо (например – председатель совета), который от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочен на заключение договора аренды.

— Жилищный кодекс РФ (и другие законы РФ) не содержат норм, прямо устанавливающих или прямо запрещающих часть средств на содержание дома, в том числе полученные от аренды общедомового имущества (фонд МКД), хранить на личном счете физического лица (председателя совета МКД или «общественного кассира»), или какого-либо юридического лица.

В-третьих.
В Интернете я вижу такие мнения-рекомендации:
1. Башкортостан (Уфа):
«…собственники должны выбрать общественного кассира не из числа членов совета дома. Кассир ведет учет расходования средств, отчитывается перед общим собранием. Собственники помещений вносят деньги в общественную кассу и определяют порядок хранения и доступа к средствам в ней
Как разновидность общественной кассы может использоваться банковский счет. На практике есть случаи, когда председатель совета дома открыл собственный счет в банке. Банковская карта находится в ведении общественного кассира, избираемого не из числа членов совета дома. Средства со счета снимаются совместно председателем и кассиром.

2. Ижевск.
…Остается только путь внесения добровольных взносов собственниками помещений для финансирования деятельности совета дома, за счет которых будет выплачиваться вознаграждение председателю совета в соответствии с решением общего собрания. и расходы на деятельность Совета. Такие взносы могут вноситься:
— на счет в банке, открытый председателем совета МКД на свое имя (счет физического лица);
— в общественную кассу МКД (в «шапку»).
И в том, и другом случае взносы собственников можно рассматривать только как добровольные (закон не устанавливает таких взносов). Полнота и своевременность внесения взносов собственниками зависят только от их доброй воли и порядочности.
Уже есть опыт использования и первого и второго способа внесения взносов на финансирование совета дома. Так, в одном из многоквартирных домов в г. Чебоксары председатель совета дома открыл счет в банке, по которому оформлена банковская карта. Карта находится у общественного кассира, СРЕДСТВА СО СЧЕТА СНИМАЮТСЯ СОВМЕСТНО ПРЕДСЕДАТЕЛЕМ СОВЕТА И КАССИРОМ, КОТОРЫЙ ВЕДЕТ УЧЕТ РАСХОДОВАНИЯ СРЕДСТВ.
…При создании общественной кассы (фонда МКД) для сбора наличных средств собственникам помещений можно также рекомендовать ВЫБРАТЬ ОБЩЕСТВЕННОГО КАССИРА, который не является членом совета дома. Кассир должен отчитываться перед общим собранием собственников помещений о поступлении и расходовании средств общественной кассы.
Создание общественной кассы, внесение собственниками взносов для ее формирования, расходование общественных средств основываются на добровольности и доверии.

3. Волгоград:
…закон не установил и не запретил возможности и порядка создания какого-либо фонда или кассы для сбора средств на расходы, связанные с осуществлением деятельности совета дома. … Поэтому создание общественной кассы для сбора средств на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета дома возможно только на добровольных началах, без возможности воздействовать на собственников, которые не хотят участвовать в формировании «фонда совета дома». При этом членам совета дома придется предусмотреть порядок сбора, хранения и расходования средств из такого фонда (общественной кассы), предоставления финансовых отчетов собственникам помещений, чтобы уменьшить риск подозрений в недобросовестности использовании советом дома, его председателем общественных средств. Возможно, заботу о «фонде совета» стоит возложить, например, на финансовую комиссию собственников или избранного общим собранием собственников кассира (Дата публикации: 22 января 2013 года)

4. …Неизвестны случаи, чтобы прокуратура или следственные органы принимали какие-либо меры реагирования или преследования, связанные с хранением денежных средств на личных счетах председателя совета МКД или общественного кассира МКД.

Игорь! Удачи Вам в сборе арендных денег, их хранении на банковском счете и расходовании на нужды дома»

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector