Как признать жилой дом многоквартирным домом?.
Здравствуйте уважаемые юристы.
По наследству мне досталась от родителей 23/100 долю в доме и 400/1660 долю на земельный участок на котором расположен этот дом. В ЕГРП на дом написан: объект недвижимости — жилой дом, назначение жилое, 237 м2 площадью, количество этажей 2. В ЕГРП на землю написан: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — под жилую застройку индивидуальную. Основанием для регистрации дома и ЗУ является договор б/н от 13.12.1962г. «О представлении коллективу индивидуальных застройщиков в бессрочное пользование земельного участка площадью 1200 (одна тысяча двести) м2 для строительства двухэтажного четырех квартирного жилого дома с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру жилой площадью не более 60м2».
Квартал, где находится ЗУ отнесен к территориальной зоне Ж-2 (зона малоэтажного строительства 2-5 этажей).
Дом четырех квартирный, 2 квартиры на первом этаже, 2 квартиры на втором этаже. Как дом, так и ЗУ находятся у собственников в долевой собственности. В наличии общее имущество дома: фундамент, несущие стены, чердак, проходы на чердак, водопровод.
Меня интересует вопрос: имею ли я право в одностороннем порядке через суд признать дом многоквартирным и вывести свою долю и оформить ее как квартиру?
23 Ноября 2017, 23:10 Елена, г. Пенза
Уточнение клиента
Соседи против, чтобы дом был признан многоквартирным. Они даже против, чтобы мы в свою квартиру провели канализацию. По этому я и спросила: имею ли я право в одностороннем порядке подать иск в суд, чтобы в судебном порядке признать дом многоквартирным, а ЗУ под многоквартирный дом?
24 Ноября 2017, 09:50
Ответы юристов (5)
Здравствуйте, Елена. Рекомендую Вам совместно с другими дольщиками обратиться в местную администрацию с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка на эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Поскольку усатсок на ходится в соотвествующей зоне, препятсвий быть не должно. Как только изменение будет зарегистрировано, заключаете с соседями соглашение о выделе Вашей доли дома в натуре и оформляете ее как отдельную квартиру.
Есть вопрос к юристу?
Здравствуйте. Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):
«Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».
Кроме того, существует письмо Росреестра от 11.08.2016 N 14-06792/16:
«В связи с изложенным, на наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с квартирами в многоквартирном доме, комнатами в коммунальных квартирах), если такое помещение не представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома (блок в жилом доме блокированной застройки); тем более, не может быть зарегистрировано одновременно право собственности и на жилой дом, и на помещение, расположенное в данном доме.
Таким образом, если указанные в Решениях суда помещения являются частями жилого дома (блоками) и каждой такой части соответствует «свой» земельный участок, на наш взгляд, образованные в результате раздела жилого дома помещения можно квалифицировать как блоки жилого дома блокированной застройки либо такой жилой дом должен быть отнесен к многоквартирному дому (т.е. указанные в Решениях суда помещения будут являться квартирами в многоквартирном доме).
Если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки.
Кроме того, согласно действующему законодательству квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, располагается на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома. В этой связи, на наш взгляд, если помещениями, указанными в Решениях суда, являются квартиры, то также должен быть решен вопрос о приведении в соответствие назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено».
К тому же с учетом разрешенного вида использования земельного участка – под жилую застройку индивидуальную – оформление индивидуального жилого дома в качестве многоквартирного невозможно.
Если вам понадобится дополнительная консультация, рекомендую обращаться к юристам нашей компании.
Если соседи против, тогда Вы имеете право обратиться с исковым заявлением содержащим два требования 1 выделить Вашу долю дома в натуре 2. Признании дома многоквартирным. Менять разрешённое использование участка позже. Но перед подачей иска Вам необходимо будет обратиться с письменным предложением к другим дольщикам и получить отказ
Могу предложить помощь в подготовке иска
Уточнение клиента
Здравствуйте Виктор. Благодарю за быстрый ответ. Мне этот иск нужно будет подавать позже. Пока я буду с соседями судиться по вопросу проведения канализации в квартиру. Я к Вам обращусь.
24 Ноября 2017, 13:34
Пока Вы долю в натуре не выделите или как минимум с соседями соглашение о порядке пользования имуществом долевым не заключите — с канализацией сложности будут
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Как оформить в собственность жильцов участок под многоквартирным домом?.
Владельцы квартир могут обратиться с заявлением о передаче им земельного участка непосредственно к тому, кому участок принадлежит. Данный способ уместен в случае возведения дома после введения в действие ЖК РФ (29 декабря 2004 года). В этом случае участок, где расположен дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме.
Если же подобный земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники квартир в доме могут обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка. После того, как участок будет сформирован, он также перейдет в собственность владельцев квартир в доме.
Если участок находится в незаконном владении третьих лиц, правообладатели квартир могут истребовать участок из чужого незаконного владения третьих лиц в судебном порядке.
Однако перед всеми этими действиями нужно убедиться, что дом не является незаконной постройкой, то есть имеет всю необходимую документацию.
Четырехквартирный дом является ли многоквартирным.
Вопрос как перевести квартиру в одноэтажном, находящемся на земельном участке доме в часть жилого дома волнует многих. Все чаще граждане обращаются в суд с исками о признании квартиры частью жилого дома, мотивируя свои требования тем, что спорная квартира находится в одноэтажном доме, состоящем из нескольких квартир. Квартира не имеет общих с соседями помещений, есть отдельный самостоятельный выход на прилегающий земельный участок. Помещения общего вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в доме отсутствуют. Признание квартиры частью жилого дома им необходимо для оформления прав на земельный участок.
Однако необходимо отметить, что признание квартиры частью жилого дома законодательством РФ не предусмотрено.
Дело в том, что в многоквартирном строении предусматриваются особые правила пользования помещением, которые касаются всех собственников квартир в доме. Часть имущества многоквартирного дома принадлежит всем владельцам квартир на правах общего пользования – это касается тех помещений, которые не являются частью квартиры.
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
В частях 2 , 3 , 4 указанной нормы права раскрыто правовое содержание дефиниций жилой дом, квартира и комната.
Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Любой объект недвижимого имущества должен обладать определенными индивидуализирующими признаками, подтверждаемыми данными кадастрового или технического учета. Однако, определив понятия «жилой дом», «квартира» и «комната», ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома и частью квартиры. Между тем, действующим законодательством не предусмотрено описание и учет части жилого дома как самостоятельного объекта недвижимого имущества, равно как и не предусмотрена возможность одновременного существования в отношении одного и того же объекта недвижимости различных правовых статусов его частей.
Таким образом, составные части объекта недвижимости должны объединяться видовыми признаками и обладать равнозначным правовым статусом. Иными словами, не предусмотрен законом и является недопустимым одновременный кадастровый и технический учет и квартир, и частей жилого дома в отношении одного здания.
Это согласуется с Приказом Министерства экономического развития России от 14 октября 2011 года № 577, Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», в соответствии с которыми государственный учет частей объекта не производится.
Так, решением Новомосковского городского суда в удовлетворении требований Б. о признании квартиры частью жилого дома было отказано. Поскольку судом установлено, что квартира Б. расположена в четырехквартирном одноэтажном жилом доме, права собственности на остальные квартиры не зарегистрированы. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что остальные квартиры находятся в муниципальной собственности. Из характеристики жилого помещения следует, что жилой дом имеет общую кровлю, общее чердачное помещение и общий фундамент. Ввод электроснабжения в дом один. Дом обслуживается управляющей организацией, которая начисляет плату за содержание жилья и текущий ремонт, следовательно, жилой дом является многоквартирным домом. Ответчик — администрация МО г. Новомосковск, являющаяся собственником остальных квартир в доме, против удовлетворения исковых требований Б. возражала.
Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в пункте 6 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.
В названном пункте Положения сказано, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.
Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Несмотря на то, что законодательством не предусмотрено признание квартиры частью жилого дома, такие ситуации редко, но встречаются.
Признание квартиры частью жилого дома возможно в том случае, если каждая квартира в доме является структурно обособленным объектом, не имеющим общих с другими квартирами инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме.
Пример из практики. Новомосковским городским судом Тульской области удовлетворены исковые требования К. о признании квартиры частью жилого дома. В обоснование исковых требований К. указала, что является собственником спорного жилого помещения, которое расположено в двухквартирном жилом доме и фактически является частью жилого дома, структурно обособлено, имеет отдельный вход, придомовую территорию.
Судом установлено, что жилое помещение, принадлежащее К. на праве собственности, состоит из трех комнат и помещений вспомогательного назначения (кухни, коридора, тамбура, двух холодных пристроек), имеет автономное отопление и канализацию, а также отдельный вход. Поскольку данное описание полностью соответствует характеристикам объекта недвижимости – части жилого дома, кроме того, вторая половина жилого дома зарегистрирована в качестве объекта недвижимости как часть жилого дома, суд пришел к выводу, что требования истца об изменении статуса жилого помещения являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Признание квартиры частью жилого дома возможно также в том случае, если собственники всех квартир в доме, обратятся в суд с иском о переводе своей квартиры в часть жилого дома, а также представят суду доказательства, что каждая квартира в доме является структурно обособленным объектом, не имеющим общих с другими квартирами инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме.
Пример. Новомосковским городским судом Тульской области удовлетворены исковые требования Г-ых и встречные исковые требования Г., которые в обоснование своих требований указали, что являются собственниками жилых помещений, расположенных в двухквартирном жилом доме, которые фактически являются частью жилого дома, структурно обособлены, имеют отдельный вход, придомовую территорию.
Судом установлено, что принадлежащие Г-м и Г. на праве собственности жилые помещения расположены в одноэтажном жилом доме, состоящем из двух квартир, что подтверждается копией технического паспорта помещения, кадастрового паспорта. Кроме того, из акта осмотра, составленного управляющей компанией, следует, что в жилые помещения имеются отдельные вводы газа, воды и электричества. Общих инженерных сетей не имеют. Поскольку данное описание полностью соответствует характеристикам объекта недвижимости – части жилого дома, суд пришел к выводу, что требования истцов об изменении статуса жилого помещения являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Таким образом, чтобы требования о признании квартиры частью жилого дома были удовлетворены, суд должен придти к выводу, что имеются основания для изменения правового режима многоквартирного дома и спорный объект может быть самостоятельным объектом жилищных правоотношений в качестве части жилого дома.
Загрузка...