Вы стали председателем Совета мкд. С чего начать?.
Многие, впервые избранные, председатели Советов многоквартирных домов, являясь обычными жителями (учителями, врачами и т. д.) теряются и не знают с чего им начать свою работу. Из своего личного опыта могу им посоветовать следующее. Прежде всего председателю необходимо определиться с общим имуществом в доме и домовом земельном участке, находящимся в собственности собственников помещений дома, их состоянии. Для этого на первых порах необходимо в управляющей компании запросить договор управления многоквартирным домом со всеми приложениями (если у председателя он отсутствует), а также копии: техпаспорта дома, проектов на домовые приборы учета и др. имеющееся домовое оборудование и сети, выкопировки замельного участка (с границами домовой территории) или других имеющихся документов на земельный участок, акты весеннего и осеннего осмотра дома.
После изучения документов я советую председателю лично осмотреть все имущество дома и земельного участка с целью его фактического соответствия документам. Т.е самим подняться на крышу, спуститься в подвал и т. д. И вот здесь председателя могут ждать первые сюрпризы: выход на крышу или вход в подвал и др. домовые помещения может быть оборудован так, что обычному человеку (особенно пожилому, каковыми часто являются председатели) попасть туда затруднительно (например, нужно подтягиваться на руках или пролезать в люк). Подвал может быть залит водой и канализацией, доступ к домовым сетям может быть прегражден самовольными постройками жителей или собственников нежилых помещений. Преградой может стать даже элементарное отсутствие ключей от домового имущества, которые, как правило, находятся в управляющей компании.
При изучении документов и осмотре общего имущества очень часто может выявиться отсутствие договора управления мкд, утвержденного собственниками состава общего имущества или неучтенное нигде общее имущество, не соответствие фактического его состояния указанному в документах и др. Дальнейшие действия председателя будут зависеть от выявленных недостатков. Первое, что нужно сделать председателю — это забрать из управляющей компании все ключи от домового имущества или сменить замки (если возможно), сделать ключницу и хранить все ключи у себя. Доступ посторонних (не собственников помещений) к домовому имуществу должен быть только в присутствии председателя или уполномоченного им члена Совета мкд. При несоответствии фактического состояния общего имущества мкд актам осмотра, представленным управляющей компанией, председателю необходимо инициировать новый совместный со специалистами УК осмотр домового имущества с составлением нового акта. При этом обследованию подлежат не только общее имущество собственников помещений в доме, но и расположенное на домовом участке (включая элементы благоустройства и озеленения).
При отсутствии утвержденного состава общего имущества его необходимо документально определить и вынести на утверждение общего собрания собственников помещений в доме. Лучше всего, конечно, провести инвентаризацию общего имущества. Но это редко кто делает, учитывая ее большую трудоемкость.
Результаты осмотра общего имущества станут основой для определения работ, которые необходимо выполнить управляющей компании в доме в первую очередь. В частности, первоочередными могут стать работы по обеспечению доступа к общему имуществу — оборудование доступного подъема на крышу или спуска в подвал, откачка воды и канализации из подвала и т. д. (к примеру, в моем доме мы оборудовали выход на крышу путем установки складной чердачной лестницы).
Для обеспечения выполнения работ на общем имуществе дома целесообразно также в числе первоочередных работ установить домовые электрические розетки. Для исключения злоупотребления домовым электричеством или элементарного воровства, электророзетки должны быть недоступны другим лицам, кроме председателя Совета мкд (в моем доме они находятся под замком в элетрощитках).
Могут быть и другие связанные с доступом к общему имуществу работы. Главное — председатель Совета мкд должен иметь возможность личного доступа и контроля за работами на общем имуществе дома.
Если у собственников отсутствует договор управления мкд с управляющей компанией, то необходимо начать работу по заключению договора. У большинства управляющих компаний есть свой договор управления мкд. Найти его можно на сайте компании в Интернет или взять в УК. При смене управляющей компании или в процессе перезаключения договора с действующей УК собственники могут предложить свой договор управления домом или свои предложения в уже существующий договор. Многие жители многоквартирных домов думают, что договор управления мкд им не нужен и они обойдутся без него. Это большая ошибка! Договор управления мкд — самый важный документ во взаимоотношениях с управляющей компанией. И как театр начинается с вешалки, так управление многоквартирным домом начинается с договора с управляющей компанией. Заключение договора нужно прежде всего самим собственникам, т. к. именно в нем должны быть прописаны все права и обязанности управляющей компании и собственников (в том числе председателя Совета мкд), определены их объем, качество и стоимость, а также меры ответственности за нарушение условий договора. Именно договор (при условии его соответствия действующему законодательству) является основой при рассмотрении судом, госжилинспекцией и другими контрольно-надзорными органами различных претензий собственников к управляющим компаниям.
Не лишним будет выяснить финансовые взаиморасчеты собственников помещений дома по договору управления мкд (состояние лицевого счета дома). Для этого необходимо запросить в управляющей компании финансовый отчет по выполненным работам в доме и состоянии лицевого счета дома. Отказывая в выполнении тех или иных работ, управляющие компании часто ссылаются на то, что на лицевом счете дома не достаточно средств. Задача председателя Совета мкд проверить, действительно ли это так и нет ли в доме работ срочного, аварийного характера, которые УК обязана выполнить даже при отсутствии средств на лицевом счете дома. При проверке финансового отчета УК следует обратить внимание на то, платежи всех ли помещений и третьих лиц в доме учтены в отчете (часто УК не указывают платежи собственников нежилых помещений, арендаторов, поступления за пользование общим имуществом от операторов связи, рекламораспространителей и др.третьих лиц и т. д.). При проверке расходов необходимо запросить акты выполненных работ, проверить фактически их выполнение и объемы, а также на их задвоение и соответствие расхода целевому назначению. К примеру, работы, включенные в статью «управление мкд», не должны повторяться в качестве расходов по другим статьям («содержание и ремонт жилья»). При подсчете остатков по лицевому счету дома необходимо иметь ввиду, что лицевой счет дома — это общие обязательства дома и УК, задолженности отдельных жителей перед УК являются их личными задолженностями и не должны отражаться в отчете. Задолженности отдельных жителей управляющая компания имеет право продавать, передавать для взыскания третьим лицам, которые могут предъявить их жителям даже после банкротства или ликвидации УК.
Ну и конечно же, у председателя Совета мкд должен быть реестр собственников помещений и всех жителей в доме и их контактные данные. Эту информацию ему должны дать сами собственники и жители дома. Для работы с ними, в том числе информирования жителей о своей работе, в числе первоочередных работ председателю Совета мкд необходимо предусмотреть установку в общедоступных местах информационых досок (в моем доме — у каждого подъезда установлена доска объявлений и одна большая закрывающаяся на замок с ночной подсветкой главная доска, где размещается подробная информация и документы).
Получить более детальную консультацию и советы, обменяться своим опытом, председатели могут в Клубе Председателей Советов мкд на наших встречах (каждое воскресенье с 11 до 13 часов в библиотеке им. А.П. Чехова, ул. Греческая 105, Таганрог) или на сайте Клуба Вконтакте https://vk.com/public35681130
С уважением, руководитель Клуба Председателей Советов мкд Трофимова Ирина Михайловна. Таганрог.
Что должен знать председатель многоквартирного дома.
Уважаемые собственники!
Доводим до Вашего сведения, что в связи с изменениями в Жилищном кодексе РФ, государство обязало Вас провести в течение года собрание и избрать совет многоквартирного дома. В связи с этим на основании ст.161.1 Жилищного Кодекса РФ (изм. от 18.07.2011г.) разработан проект регламентирующим деятельность, функции и полномочия советов и председателей советов многоквартирных домов («старших по дому»).
Порядок избрания председателя совета многоквартирного дома:
- Право созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для избрания председателя совета многоквартирного дома имеет любой собственник жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации или инициативная группа.
- О времени и месте проведения общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме оповещаются не позднее, чем за десять дней до дня его проведения.
- Председатель и секретарь собрания избираются из числа жителей дома, участвующих в общем собрании.
- Протокол общего собрания подписывается председателем и секретарем собрания, а выписка из протокола общего собрания подписывается председателем или секретарем собрания и передается в управляющую организацию. В течение 30 (тридцати) календарных дней, с момента получения выписки из протокола общего собрания, управляющая компания ивыдает председателю совета многоквартирного дома документ, удостоверяющий его статус (удостоверение председателя совета многоквартирного дома).
- Избранным председателем совета многоквартирного дома считается кандидат, набравший более 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в собрании.
- Председатель совета многоквартирного дома избирается сроком на один год. Его полномочия прекращаются досрочно в следующих случаях:
1) при подаче им заявления о прекращении своих полномочий;
2) по решению, принятым не менее 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме;
Права и обязанности Председателя совета многоквартирного дома
Председатель совета многоквартирного дома имеет право:
1) представлять интересы жителей во всех органах местного самоуправления, в органах внутренних дел и других организациях по вопросам содержания и сохранности жилого дома и придомовой территории;
2) созывать собрание жильцов дома, определять его повестку и председательствовать на нем;
3) рассматривать факты нарушений правил содержания и благоустройства территорий дома и правил содержания домашних животных. Принимать меры общественного воздействия к нарушителям порядка, а в необходимых случаях привлекать соответствующие органы для принятия к нарушителям административных мер воздействия;
4) принимать участие при снятии показаний общедомовых приборов учета;
5) от имени жителей дома подписывать акты о приемке работ в доме, о подтверждении фактов проживания или отсутствия жителей в данном доме и другие документы, затрагивающие интересы своего дома;
6) участвовать в работе комиссий по техническому осмотру жилищного фонда;
7) вносить предложения по улучшению работы управляющих организаций;
8) самостоятельно решать вопросы, относящиеся к его компетенции и не требующие проведения общего собрания.
Председатель совета многоквартирного дома обязан:
1) на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, вносить предложения по сохранности жилищного фонда и повышению ответственности жильцов за содержание квартир, подъездов и придомовой территории;
2) согласовывать необходимость производства работ по обслуживанию помещений в многоквартирном доме;
3) проводить работу по привлечению жителей к участию в мероприятиях по сохранности жилищного фонда, инженерного оборудования и запирающих устройств, соблюдению чистоты и порядка в подъездах жилого дома и на прилегающей территории, в том числе к проведению субботников;
4) обобщать предложения жителей по улучшению работы ремонтных и эксплуатационных организаций и доводить их до сведения руководителей служб коммунального хозяйства для принятия соответствующих мер;
5) принимать участие в комиссиях по осмотру дома и объектов благоустройства на придомовой территории с целью определения видов работ для производства текущего и капитального ремонта, а также по приемке готовности дома к эксплуатации в зимний период;
6) принимать участие в осуществлении мероприятий, направленных на снижение потерь тепловой, электрической энергии, газа, воды;
7) наблюдать за сохранностью и работой инженерного и технического оборудования, приборов отопления, освещения подъездов, а также утеплением фрамуг, входных дверей в подъезды, подвальных помещений чердаков;
8) осуществлять контроль за сохранностью запоров полуподвальных, подвальных и чердачных помещений, принимает меры по предотвращению проникновения посторонних лиц в эти помещения;
9) следить за наличием и сохранностью доски объявлений и размещать на ней необходимые материалы;
10) при получении информации о неисправностях и авариях во внутридомовых инженерных системах, нарушениях жителями дома правил пользования жилыми помещениями, а также порядка производимых перепланировок и переустройств, информировать об этом управляющую организацию;
11) осуществлять контроль за:
— санитарным состоянием придомовых территорий;
— соблюдением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда;
— содержанием жилищного фонда;
— перепланировкой квартир, переводом жилых помещений жилищного фонда в нежилые;
12) при авариях во внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных неисправностей, носящих коллективный характер для жителей многоквартирного дома, немедленно сообщить о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу города Владивостока и допустить работников аварийных служб в помещение для осмотра места аварии и ликвидации её причин;
13) не реже одного раза в год отчитываться о проделанной работе на общем собрании жителей;
При необходимости председатель совета многоквартирного дома участвует в работе по заключению договоров с подрядными организациями по установке и обслуживанию дверей и запирающих устройств и оплате этих работ.
Администрация города Владивостока координирует деятельность председателей советов многоквартирных домов, путем оказания председателям советов многоквартирных домов методической помощи и организации учебы, за счёт средств городского бюджета (Муниципальная школа «Управдом»)
Меры заинтересованности для Председателя совета многоквартирного дома
- При осуществлении своей деятельности, председатель совета многоквартирного дома вправе выбрать одну из перечисленных ниже мер заинтересованности, путем подачи соответствующего заявления в управляющую организацию.
Председатель совета многоквартирного дома, путем подачи заявления в управляющую организацию, с приложением к нему решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, освобождается от оплаты:
1) за оплату жилищных услуг (при согласии собственников нести бремя расходов за председателя);
2) услуг дежурного по подъезду (консьержки), при наличии указанного лица;
3) разовых услуг:
а) Ремонт водоразборного крана (смесителя) без снятия с места:
— при смене прокладок – 1 кран (смеситель);
— при набивке сальников – 1 кран (смеситель).
— места установки сифона на пластмассовый трубопровод – 1 сифон.
в) Прочистка и промывка сифонов, сантехнических приборов;
г) Смена неисправного потолочного патрона;
д) Смена вышедшего из строя и неподлежащего ремонту водоразборного крана – 1 прибор;
е) Ремонт или замена сливного бачка унитаза и его внутренностей;
ж) Ремонт или замена поврежденной батареи отопления и подводки к ним;
з) Ремонт или замена поврежденного участка труб горячего и холодного водоснабжения;
и) Ремонт или замена поврежденного участка канализационных труб.
Решение о предоставлении одной из вышеназванных мер заинтересованности оформляется распорядительным документом (протоколом) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании заявления председателя совета этого дома.
© 2019 ООО «Управляющая компания Фрунзенского района»
Правовой статус совета многоквартирного дома.
Совет многоквартирного дома — орган, появившийся относительно недавно. Зачем он создается? Государство приняло закон, предусматривающий его создание, прежде всего с целью вовлечения жителей дома в решение существующих в нем проблем, потому что даже в новом доме никто не застрахован от их появления. Зачастую требуется коллективное обсуждение проблем всеми жителями здания. Так, совет дома призван координировать и согласовывать действий всех жильцов.
О полномочиях органа
Для чего нужен совет? Какие обязанности на него возлагаются? Совет многоквартирного дома — это орган, деятельность которого тесно связана с удовлетворением интересов жильцов. Создаётся он, если в доме нет ТСЖ или он не управляется жилищно-строительным кооперативом. Ещё одним важным условием является наличие в жилом здании более четырёх квартир.
По закону члены и председатель не управляют домом, а лишь решают существующие проблемы, которые волнуют всех или большинство проживающих. В его состав входят собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в МКД. Регистрация не требуется, а органы местного самоуправления вмешиваются в ситуацию, только если совет не избран в течение одного календарного года. В такой ситуации даётся срок в три месяца, чтобы провести общее собрание собственников и в обязательном порядке избрать председателя совета многоквартирного дома и его членов.
Он действует два года, а затем переизбирается. Произойти это может и досрочно — если избранные члены не выполняли свои обязанности. Совет также перестаёт действовать, если было создано ТСЖ. В полномочия совета входит решение различных вопросов, а основной обязанностью считается контроль управляющей организации. Например, если УК занимается вопросами выполнения ремонтных работ, обнесения территории здания забором, починки коммуникаций, то совет контролирует все процессы оказания услуг. Подписание договоров на выполнение работ от лица жильцов дома — также в его компетенции.
Жители многоквартирных домов часто сталкиваются с непониманием сути данного органа. Большинство собственников до сих пор верят, что совет многоквартирного дома лишь повторяет функции управляющей компании, и не видят смысла в его работе. Такое видение вопроса — неправильное, ведь именно жильцы знают, какие проблемы являются наиболее важными для конкретного дома. Они имеют шанс указать управляющей компании на вопросы, которые следует решать в первую очередь.
Обязанности и права
Чтобы понять, как работает совет многоквартирного дома, нужно знать его права и обязанности, ведь он даёт возможность жильцам участвовать в усовершенствовании их дома и самостоятельно решать самые актуальные проблемы, не дожидаясь реакции управляющей компании.
В конце года орган управления должен представить отчёт о своей деятельности и выполненным пунктам плана. Случаются ситуации, когда необходимо решить проблему экстренно. Совет многоквартирного дома вправе созывать незапланированное собрание. Другими правами совета являются:
- оповещение управляющей компании о том, что коммунальные услуги предоставляются неудовлетворительно,
- принятие решений о капитальном ремонте, подписание актов приемки оказанных услуг;
- фиксирование фактов ограбления, затопления или нанесения любого другого вреда имуществу дома или его жильцов.
Жильцы избирают домовой комитет — членов и председателя совета дома, определяют круг их полномочий и обязанности председателя совета. Он, прежде всего, призван осуществлять общее руководство и контроль, блюсти интересы всех граждан, и проживающих в доме, и являющихся совладельцами жилья. Так, в полномочия председателя совета входят:
- возможность изменить проект договора управления МКД;
- контроль деятельности управляющей компании в части выполнения ее обязанностей;
- возможность выступать в суде от лица собственников и представлять их интересы;
- приём проведённых работ, подписание актов.
Обычно на общем собрании также обсуждается вознаграждение председателю совета многоквартирного дома и его членам. В таком случае во время прений нужно установить, каким образом будет рассчитываться сумма компенсации за выполнение обязанностей и определить порядок выплат.
Порядок избрания старшего по дому и членов совета
В письме указывается, что на повестке дня ответственные выборы. После выбора членов можно упростить процедуру и изменить способ оповещения жильцов, например, на размещение соответствующего объявления в установленном для этого месте. Организаторы собрания могут выбрать любую из форм его проведения:
При проведении очно-заочной формы, не нужно предупреждать жильцов об ещё одном собрании и ждать следующего заседания совета. После проведения очного собрания (если жильцы не явились в нужном для кворума количестве), на следующий день, без предупреждения, начинается заочное. Голосование производится по опросным листам, которые раздаются накануне.
Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:
Мск +7 (499) 938-51-18, СПб +7 (812) 425-69-08, РФ 8 (800) 350-83-46 (звонок бесплатен)
Загрузка...