Что можно хранить в подвалах многоквартирных домов.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.
Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
– общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
Разъяснения Конституционного суда
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).
Позиция Президиума ВАС
Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.
Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).
Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой собственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.
ЖНМ-98-01/10 Содержание подвальных помещений и технических подполий жилых домов.
по эксплуатации жилищного фонда
Дата введения в действие – 18 июня 1998 г.
1.1. Настоящий норматив разработан во исполнение директивных документов Правительства Москвы и в свете реализации программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Москвы.
1.2. Норматив является обязательным для соблюдения физическими и юридическими лицами, имеющими жилые дома на праве хозяйственного ведения, оперативного или иного управления независимо от форм собственности.
1.3. Подвал – помещение здания, отметки пола которого ниже планировочной отметки земли больше, чем на половину высоты помещения.
1.4. Техническое подполье – помещение, расположенное в нижней части здания, где размещено инженерное оборудование и проложены коммуникации.
1.5. Подвал может быть отапливаемый (установлены нагревательные приборы) и неотапливаемый.
2. Требования к содержанию подвальных помещений
2.1. В подвальных помещениях и технических подпольях допускается хранение инвентаря дворников, инструментов, оборудования и материалов организации, эксплуатирующей здание.
2.2. Запрещается размещать в подвальных помещениях и технических подпольях хозяйственные склады.
2.3. Не разрешается сдавать в аренду подвальные помещения, где расположены газопроводы и отключающие устройства инженерных коммуникаций.
2.4. Часть подвального помещения, где отсутствуют инженерные коммуникации, допускается сдавать в аренду в установленном законом порядке при обеспечении доступа в помещение представителей владельца здания в любое время суток.
2.5. Не допускается хранение в подвальном помещении и техническом подполье горючих, взрывоопасных материалов и песчано-соляной смеси.
2.6. Использование помещений в подвальных и цокольных этажах под жилые цели не допускается.
3. Требования по эксплуатации подвальных помещений
3.1. В неотапливаемых подвалах температура воздуха должна быть не ниже 5 град. С, а относительная влажность – не более 65 %.
3.2. В отапливаемых подвалах температура и относительная влажность обеспечиваются в зависимости от использования помещения.
3.3. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена.
3.4. Вентиляционные отверстия должны быть оборудованы жалюзийными решетками или защищены сетками с размерами ячеек 10х10 мм.
3.5. Подвалы и технические подполья должны иметь нормальное освещение с расположением выключателя у входа.
3.6. Запрещается захламлять, загрязнять, загромождать подвалы и технические подполья, подходы к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, устанавливать дополнительный фундамент под оборудование, увеличивать высоту подвальных помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта.
3.7. Сырость в подвальных помещениях необходимо ликвидировать путем выполнения работ по гидроизоляции фундаментов и устройства системы дренирования, не допуская постоянной откачки воды из подвала, так как это приводит к разрушению фундамента.
3.8. Входные двери в подвал и техническое подполье должны быть закрыты на замок, ключи храниться у диспетчера ОДС на стенде и выдаваться обслуживающему персоналу в установленном порядке под расписку в специальном журнале.
3.9. Контроль за состоянием запорных устройств и дверей подвалов и технических подполий (при наличии линий связи) производится диспетчером с пульта ОДС или ежедневным осмотром работниками жилищно-эксплуатационных организаций.
3.10. Пол в подвале должен быть выполнен с уклоном к трапу или специальному приямку для сбора воды.
4. Требования к инженерным коммуникациям, проложенным
в подвалах и технических подпольях
4.1. Неисправности инженерных коммуникаций и оборудования в подвалах и технических подпольях должны устраняться в сроки, установленные Нормативами Москвы по эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 04.06.96 N 465.
4.2. У прочисток канализационных стояков в подвалах и технических подпольях следует устраивать бетонные лотки для отвода воды в канализацию.
4.3. Места перехода через инженерные коммуникации должны быть оборудованы мостиками, установленными над трубопроводами, приямки должны быть закрыты решеткой.
4.4. Трубопроводы инженерных коммуникаций в подвалах и технических подпольях должны быть тепло- и гидроизолированы в соответствии с проектно – сметной документацией.
4.5. В целях исключения проникновения в подвал или техническое подполье газа или воды места пересечения всех подземных коммуникаций с фундаментами зданий должны быть уплотнены – герметизированы согласно типовому решению (приложение 4 к настоящему распоряжению).
4.6. В целях исключения проникновения шума в жилые помещения от инженерного оборудования, расположенного в подвале, должны быть выполнены мероприятия, снижающие уровень шума (звукоизоляция помещения, установка фундамента насосов на виброоснование, установка вибровставок на напорном трубопроводе, изоляция мест пересечения трубопроводов с конструкциями зданий, устройство неподвижной опоры за пределами здания на расстоянии 1 м от наружной стены).
5. Организация контроля за содержанием подвалов
и технических подполий
5.1. Осмотр подвалов и технических подполий должен производиться 1 раз в год в период подготовки зданий к весенне-летней эксплуатации (ЖСМ-96-01/1, утвержден постановлением Правительства Москвы от 04.06.96 N 465).
5.2. Внеочередные осмотры должны проводиться в случае аварийных повреждений инженерных коммуникаций, пожаров, явлений стихийного характера (ЖСМ-96-01/1, утвержден постановлением Правительства Москвы от 04.06.96 N 465).
5.3. Проверки на загазованность подвалов и технических подполий, где проложены газопроводы, должны проводиться ежедневно.
Карта проектов.
Схема проезда.
Можно ли в подвале оборудовать секции для хранения личных вещей или реконструкция подвалов в многоквартирном доме.
Проектное и фактическое назначение подвала – обслуживающее.
На сегодняшний день практически все жилые дома, имеют подвалы, предназначенные именно для обслуживания жизнедеятельности всего здания. Ведь в этих подвалах находятся стояки (отопления, водоснабжения) с запорными кранами, трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, а также иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.
Доступ в подвал у обслуживающей организации должен быть обеспечен круглосуточно. Иначе, в случае аварии (например, лопнула труба в одной из квартир) отключать от водоснабжения придется весь дом. Так же управляющей компании необходимо получить доступ к инженерному оборудованию для целей его осмотра, а в случае необходимости ремонта и замены отслуживших свой срок коммуникаций.
Переустройство и перепланировка нежилого помещения процедура разрешительная и достаточно трудоемкая.
Проведение переустройства и перепланировки нежилого помещения, в дальнейшем должны обеспечивать соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленные законодательством, в том числе требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
При отсутствие соответствующего проекта, разрешений, согласований жители дома реконструируют помещения подвалов, производят самовольные перепланировки и переоборудования. Очень часто это сопровождается самозахватом свободной площади подвала. В результате, на внешних несущих конструкциях дома появляются трещины, дом приобретает признаки аварийности, нарушается воздухообмен.
Для получения разрешения на реконструкцию (перепланировку) подвала, необходимо провести общее собрание собственников жилья, с целью принятия решения о переоборудовании подвала. Собрать необходимый перечень документов (перечень документов можно получить в управляющей компании).
Заявление со всеми необходимыми документами собственники жилья предоставляют в администрацию городского округа «Город Калининград».
После подачи всех необходимых документов уполномоченное структурное подразделение при подготовке согласования проводит проверку представленных документов на соответствие действующим нормативно-правовым актам Калининграда и Российской Федерации.
После подачи разрешительной документации производится комиссионное обследование объекта.
В случае положительного решения, собственники помещений проводят перепланировку подвала, согласовав с управляющей компанией.
Загрузка...