Суд постановил, что на придомовой территории МКД нельзя торговать.
Такое решение вынес суд по иску предпринимателя к администрации Краснодара, потребовавшей демонтировать два павильона. Они размещались на придомовой территории МКД на условиях договора аренды, заключённого с УО. Но суд отказал истцу, подтвердив, что придомовая территория не предназначена для торговли.
Администрация Краснодара, выдавшая бизнесмену предписание о демонтаже павильонов, напомнила: на территории города действует запрет на размещение на придомовой территории МКД объектов, не предназначенных для содержания и благоустройства дома. К таким объектам причисляются все предприятия общепита и торговли, а также иные производственные микро-предприятия: ремонт машин, техники, обуви и даже платные автостоянки.
Владелец павильонов вывез их, но подал иск в суд, поскольку эти объекты размещались на территории, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома, в рамках договора аренды земли, заключённого с управляющей организацией.
Суд первой инстанции, рассмотрев доводы сторон, решил, что администрация Краснодара действовала в рамках закона. Судья указал, что на территории, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, не могут находиться объекты торговли независимо от того, сформирован ли участок согласно данным кадастрового учёта или нет. Апелляционный суд поддержал решение первой инстанции, отклонив жалобу предпринимателя.
Напомним, к общему имуществу многоквартирного дома относятся не только общие помещения, инженерные помещения, но и земельный участок, на котором дом расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). О том, как сформировать и поставить на кадастровый учёт земельный участок под МКД, читайте в этой статье. Ксения Терлецкая
Придомовая территория — плюсы и минусы.
Что такое придомовая территория
В законодательстве такого понятия, как придомовая территория не существует. В законодательстве оговаривается, что в общее имущество собственников дома входит земля, на которой находится дом. На этом участке могут находиться объекты благоустройства, озеленения, иные объекты нужные для нормальной эксплуатации дома, общих нужд сособственников (тротуары, зеленые насаждения, детские площадки, парковки).
Формально придомовая территория должна иметь границы, и отвечать требованиям и земельного и градостроительного законодательства. Однако участки многих домов не определены, у них нет границ, они не выделены как отдельный объект, в отношении которого есть какие-то права и обязанности. Согласно официальным разъяснениям отсутствие границ придомовой территории не лишает сособственников прав.
В то же время формальным собственником считается муниципальная власть (правда без права продавать участок, застраивать его и делать иные действия, нарушающие права собственников дома).
Где находятся границы участка зависит от нескольких моментов. Проще всего с новыми домами, когда застройщик брал в аренду или покупал землю, затем строил на ней дом. После участок переходит в общую собственность покупателей квартир. С границами проблем нет, т. к.:
- земля, используемая застройщиком, поставлена на кадастровый учет;
- на неё есть техническая документация, кадастровый паспорт, что говорит о наличии границ;
- у неё есть формально определенный собственник.
Откуда берутся размеры придомовой территории
Если же дом был построен в советские времена, то все равно где-то в архивах, в архитектурном управлении есть акты, иные документы, в которых отражались сведения о границах земли, отведенных под конкретный дом.
К этому добавляется и то, что часть земли могла быть занята дорогами, проездами, улицами, иным объектами общественного пользования, которые не передаются в частную собственность. Поэтому граница участка определяется нередко границами самого дома, в пределах метра часть отводится под подъезд.
Законодательная база
- Гражданский кодекс – общие правила использования общего имущества.
- Земельный кодекс – в нем прописаны правила использования земель, передачи их в собственность, ограничения в приватизации.
- Жилищный кодекс – содержит понимание общего имущества многоквартирного дома, в частности, включение в него земельного участка под домом.
- Градостроительный кодекс – полномочия государственных органов, Правила зонирования территорий и земель.
- Закон о регистрации прав на недвижимость.
- Закон о кадастровом учете недвижимости.
- Правила зонирования – определяются региональными властями.
- Правила землепользования и застройки – определяются региональными властями.
- Правила благоустройства, принимаемые региональными властями (на уровне городов Москва, Севастополь, Санкт-Петербург, областей, республик).
- Строительные нормы и правила (требования к обустройству придомовой территории).
- Раздел об особенностях регистрации прав собственности в многоквартирном доме в регламенте, утвержденном Минэкономразвтития.
- Рекомендации об определении площади земельного участка под многоквартирным домом.
Последний акт не носит обязательного характера. Говоря об общем массиве нормативной документации, следует отметить, что все конкретные правила принимаются органами на местном, региональном уровне, федеральные правила скорее носят общий характер.
Использование придомовой территории многоквартирного дома
Использование придомовой территории зависит от площади, целей, а также, кто несет ответственность.
- Если она не определена или закреплена за местными властями – все вопросы решаются через местные власти (муниципалитет, районной администрации).
- Если территория определена, но находится в собственности жителей и за дом отвечает управляющая компания – то решает все вопросы компания, согласовывая с администрацией.
- Если территория в собственности жителей дома – решает вопросы, или управляющая компания, или ТСЖ или совет дома.
Отсутствие границ и формальная собственность государства или других органов властей не должна приводить к ущемлению прав совладельцев (к примеру, снос детской площадки или постройка ларька и т.д.).
Управление ТСЖ или советом дома означает, что все вопросы использования решаются большинством жителей, при этом не менее половины должно принимать участие в собрании. В случаях, когда речь идет о земельном участке, обязательно участие 2/3 собственников в собрании. К примеру, один сособственник хочет благородить часть земли под своим окном.
Допускается проведение заочного опроса и голосования, но в любом случае созыв собрания, оформление голосования оформляется по специально утвержденной форме. Использование вольной формы документов при выполнении всех правил и процедур приведет к тому, что то или иное решение будет считаться незаконным или будут основания сомневаться в его законности.
Оформление в собственность
Наличие прав на участок совладельцев многоквартирного дома связано с двумя нюансами:
- Владелец квартиры автоматически получает долю в правах на участок.
- Право собственности в полной мере появляется после регистрации прав на неё органами Росреестра или местными органами, выполняющих его функции по договору.
- До регистрации прав формальным собственником считается или муниципалитет или государство.
При введении в действие жилищного кодекса оговаривалось, что, если ранее участок поставлен на кадастровый учет, совладельцы приобретали на него все права. Появление права привязывалось с регистрацией прав на квартиры как части общей собственности. Согласно законодательству факта регистрации прав на квартиру вполне достаточно, для подтверждения прав на участок, отдельная регистрация доли и выдача свидетельства на долю производится по желанию одного из сособственников.
А как поступить, если не было проведено кадастрового учета
Один из элементов получения права на землю – проведение кадастрового учета. Наличие учета подтверждается кадастровым паспортом. Если учет не проводился, необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Обратиться должен один из сособственников дома. Его уполномочивает собрание совладельцев, если в доме нет ТСЖ. Если есть ТСЖ, вопрос решается общим собранием, на котором выбирают человека, который будет заниматься данным вопросом. Со счета ТСЖ переводятся деньги на оплату услуг кадастрового инженера, оплату государственной пошлины, иных услуг.
Впоследствии каждый сособственник дома вправе подать заявление о проведении регистрации его права собственности в общем имуществе. В соответствующем разделе прав в реестре в отношении каждого заявителя делается отметка. Если один из собственников зарегистрировал свое право, а второй нет, — то это не означает, что первый приобретает какие-то привилегии.
Плюсы и минусы
Из положительных сторон получения придомовой территории в общую собственность:
- Жители сами решают как в рамках, разрешенных законом, использовать эту землю, без согласования с властями.
- Возможность защищать участок от незаконного использования его кем-то третьим, в частности теми же органами власти.
- Приватизация проводится безвозмездно.
- Жители дома могут использовать средства от сдачи в аренду участка или его части на благо себе (средства от аренды общего имущества используются только на общие нужды домовладельцев).
Из отрицательных сторон отмечают примерно такие нюансы:
- Вопросы содержания, ремонта участка и объектов на нем находящихся полностью ложатся на плечи сособственников.
- Приходится платить земельный налог.
- Использование территории с выходом за рамки законодательства приведет к штрафу и необходимости привести участок в первоначальное состояние.
Благоустройство
Благоустройство придомовой территории – это наличие ряда объектов озеленения, детских площадок, иных объектов необходимых всем жильцам дома. Все эти объекты располагаются согласно правилам благоустройства. Такие правила есть в каждом регионе страны, они почти не отличаются друг от друга.
В правилах можно найти расстояние, на котором тот или иной объект должен находиться в пределах территории, правила установки элементов благоустройства, в частности, озеленения.
Оговаривается, что все объекты благоустройства располагаются в пределах, отмеченных в кадастровом паспорте.
Если границы не были установлены, т.к. участок не ставили на кадастровый учет, управляющая организация разрабатывает карты-схемы, согласно которым используется придомовая территория.
Для решения вопроса использования придомовой территории объединением жильцов многоквартирных домов, активизировать работу должна администрация муниципального образования.
Для решения вопроса использования придомовой территории товариществом собственников жилья (ТСЖ) многоквартирных домов, активизировать работу должна администрация муниципального образования. Об этом сообщил председатель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Александр Спиридонов.
По поручению Главы республики Сергея Аксёнова Александр Спиридонов совместно с руководителем городского округа Ялта Алексеем Челпановым провели рабочую встречу с гражданами по проблемным вопросам в сфере землепользования. На совещании также присутствовали другие сотрудники администрации, а также государственные земельные инспекторы Госкомрегистра. На рабочей встрече рассмотрели два обращения. Оба затрагивали тему распоряжения жителями многоквартирных домов придомовыми территориями.
Глава Госкомрегистра, как главный государственный инспектор РК по использованию и охране земель, лично выехал на объекты недвижимости для проведения административного обследования. По итогам проведенных мероприятий гражданам были даны разъяснения.
«Решение о передаче придомовой земли в общедолевую собственность жильцов принимается администрацией муниципального образования, которому принадлежит территория, где расположен многоквартирный дом. Для оформления права общедолевой собственности на участок необходимо установить его границы, проведя его межевание. Только после этого для проведения учетно-регистрационных действий можно обращаться в Госкомрегистр. Отмечу, что мы действуем и даем оценку только тем документам, которые к нам официально поступают», — рассказал глава ведомства.
Загрузка...