Что является общим имуществом мкд.
Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.). Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:— ограждающие несущие конструкции;— ограждающие ненесущие конструкции. Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент. Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа.
I. определение состава общего имущества
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г.
№ 359. Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом.
Что относится к общему имуществу многоквартирного дома (что входит в состав)?
Аргументируется это тем, что до приватизации весь жилой фонд относился к государственной собственности. Квартиры приватизировались и обретали хозяина, а общее имущество передаче в частные руки не подлежало и значит, осталось в принадлежности государства.
Исходя из того, что ОИ принадлежит государству, владельцы квартир не обязаны платить за его содержание. Поборники данной теории считают противозаконными нормы о том, что плата за жилье охватывает и оплату за содержание общедомового имущества в МКД.
Безусловно, приведенная теория не может почитаться верной, не только юридически, но и логически. Единого собственника ОИ в многоквартирном доме нет и быть не может.
Хозяева помещений в МКД сообща обладают этим имуществом и обязаны о нем заботиться.
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. 8.
Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений. Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями иэлементами благоустройства, расположенная в определенных границах.Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, коврови предметов домашнего обихода; оборудование площадки дляотдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.
При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст.
Основные правила содержания Под содержанием ОИ разумеется:
- осмотр общедомового имущества, который совместно проводится владельцами помещений и ответственными лицами;
- подготовка инженерных электроснабжающих сетей и сопутствующего оборудования к предоставлению услуги по предоставлению электричества;
- обеспечение надлежащей температуры на общественной площади;
- освещение общих помещений и их уборка;
- соблюдение пожарной безопасности;
- ликвидация бытовых отходов;
- уход за элементами благоустройства, размещенными на территории дома;
- сезонная подготовка здания к эксплуатации;
- текущий и капитальный ремонт.
Что касается содержания дверей и окон помещений, принадлежащих собственникам, то, поскольку в состав ОИ эти помещения не входят, то забота о них осуществляется непосредственными владельцами.
Что является общим имуществом мкд
Управляющая организация, представляя собственников, заключает договора с ресурсопоставляющими компаниями и организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы по ремонту и содержанию дома, а также выполняет распоряжение, принимаемое общим собранием. Услуги УК также оплачиваются жильцами. Но владельцы могут осуществлять управление общедомовым имуществом самостоятельно или через образование ТСЖ (товарищества собственников жилья).
Такое сообщество состоит их владельцев помещений в МКД. ТСЖ решает все вопросы, касающиеся содержания дома, в том числе осуществляет взаимодействие со сторонними организациями при необходимости услуг таковых.
Собственники, не вошедшие в состав ТСЖ, заключают договор о содержании и ремонте ОИ с товариществом. Способ управления дома выбирается самими жильцами на общедомовым собрании.
Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения — комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка одним собственником без согласия других не допускается.
Что является общим имуществом дома
Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498) ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Что считается общим имуществом мкд
Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы. Крыша— это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом.
Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:— конструкции обслуживают более одного помещения;— конструкции являются ограждающими.
Что не является общим имуществом мкд
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». На территории г. Омска и Омской области действовали также следующие нормативные акты: 1) «Положение о приватизации жилищного фонда в Омской области, принятое решением Омского областного Совета народных депутатов от 19.12.1991г., согласно которого, «собственники приватизированных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования этих домов.
Доля каждого совладельца определяется в стоимостном выражении, соразмерно занимаемой им площади в этом доме.
Что является общим имуществом в многоквартирном доме?.
Что понимают под общим имуществом? В чем заключаются основы коллективного пользования? Каковы права и обязанности владельцев?
Состав общего имущества
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пунктами 1–9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, к категории общего имущества относятся:
1) помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного жилого помещения в доме:
лестницы, лестничные площадки;
лифты и лифтовые шахты;
коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы;
2) крыши, несущие и ограждающие конструкции, инженерное оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения в доме:
плиты перекрытий, парапеты;
системы отопления, водо-, электро- и газоснабжения, сетей радио- и телевещания, телефонной связи.
3) участок, на котором располагается дом с относящимися к нему элементами благоустройства и озеленения (в том числе построенные за счет собственников площадки для автомобильного транспорта, детские и спортивные площадки).
По решению собрания собственников, общее имущество может быть передано во временное владение третьим лицам с целью получения дохода. В таком случае доход, полученный от владения коллективной собственностью иными лицами, распределяется между собственниками соразмерно доле участия во владении общим имуществом.
Содержание общего имущества
Состояние коллективной собственности должно отвечать техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям безопасности, надежности и удобства. Обязанность по содержанию и ремонту общего имущества возложена на всех собственников в многоквартирном доме. Порядок осуществления этой обязанности напрямую зависит от формы управления, принятой в данном доме.
В общем виде различают две формы управления многоквартирными домами:
1) непосредственное управление собственниками помещений.
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иной организацией на основании договора, заключенного между организацией/кооперативом и собственниками имущества.
Для осуществления работ по ремонту помещений, находящихся в долевой собственности у жильцов дома, последние заключают договоры с соответствующими организациями/лицами либо напрямую, либо опосредованно через ТСЖ (УК и пр.). При этом перечень работ и услуг определяется собственниками жилья на общем собрании.
Решение о необходимости ремонтных работ принимается либо общим собранием собственников помещений, либо федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими контроль за состоянием жилищного фонда. Сведения о состоянии ремонтируемых помещений отражаются в технической документации на многоквартирный дом (проектной документации, плане БТИ, актах осмотра и проверки состояния инженерных коммуникаций).
Расходы по содержанию общего имущества
Величина расходов на содержание/ремонт общего имущества зависит от доли участия собственника во владении этим имуществом. Доля участия напрямую зависит от размера собственности, находящейся во владении жильца: чем больше размер квартиры, тем большие отчисления должен отпускать собственник на содержание помещений общего пользования и получение жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).
Средства организациям/лицам, занимающимся ремонтом или оказанием ЖКУ в данном доме, выплачиваются путем:
- внесения каждым собственником единовременной платы (в случае непосредственного управления многоквартирным домом, см. выше);
- из суммы обязательных платежей и взносов членов жилищного кооператива.
Общее имущество собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В статье рассматривается понятие особенности общего имущества собственников жилья в многоквартирном доме, правовой режим такого имущества, а так же права и обязанности собственников помещений в отношении общего имущества.
Проблемы, связанные с определением перечня имущества, входящего в состав общего, недобросовестное выполнение собственниками нежилых помещений жилого дома. Ключевые слова: гражданское право, жилищное право, общее имущество в многоквартирном доме, собственник. Становясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, мы так же приобретаем право на распоряжение общим имуществом. Что же это значит?
style=»display:inline-block;width:240px;height:400px»
data-ad-client=»ca-pub-4472270966127159″
data-ad-slot=»1061076221″>
Во-первых, под общим имуществом многоквартирного дома согласно ст. 36 ЖК РФ следует понимать помещения, находящиеся в данном доме, не являющиеся частью квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы).
Во-вторых, это иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально- бытовых потребностей, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; В-третьих, это крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; В-четвертых, это земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Каждый из собственников на праве общей долевой собственности может владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом. Например, по решению собственников многоквартирного дома можно сдать фасад в аренду для рекламных щитов, или дать согласие на установку вышек сотовых сетей или интернетпровайдеров на крышах.
Посредством проведения собрания собственников дома и проведения голосования, можно заключить договор аренды и, к примеру, на фасаде дома разместить рекламу, конечно же на возмездной основе. Фасад, как известно, тоже является общей собственностью. На крыше, также являющейся общей собственностью, можно размещать вышки сотовых сетей или сети интернет, так же по договору аренды [6, с. 4], и заработать на этом (особенно если дом высотный).
Таким образом, собственники могут реализовать не только свои обязанности, но и права в отношении общего имущества, а конкретно право распоряжаться им, и получать реальную выгоду в денежном выражении, которую можно было бы направить на улучшение условий в данном доме, или устройство придомовой территории. Рассмотрим ситуацию, когда в многоквартирном доме первый этаж здания нежилой, но при этом должны ли собственники таких помещений нести бремя содержания данного имущества? Для начала, следует отметить, что такие собственники не пользуются лифтом, лестничными площадками или иными помещениями, которые признаются общим имуществом в полном объеме. Но вместе тем, становясь собственником, такой человек как бы автоматически принимает на себя это бремя, по мнению законодателя [9, c. 13].
По крайней мере, обратное не предусмотрено и никак не прописано в законе. Как же быть? Жилищный кодекс урегулировал режим общего имущества многоквартирных домов и правила управления этим имуществом. Однако в судах ведутся споры о составе общего имущества и, в частности, о том, относится ли то или иное помещение к общему имуществу и принадлежит всем собственникам, либо является самостоятельным объектом права и принадлежит конкретному собственнику [10, c. 66–69].
Вопрос о моменте возникновения режима общей долевой собственности в МКД оставался спорным для многих практиков и после принятия ЖК РФ, хотя из его положений прямо вытекает, что с момента приобретения жилого или нежилого помещения в доме его собственник становится сособственником общего имущества, и это право не должно регистрироваться отдельно. Постановление Правительства № 491 расширило список имущества, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
А именно были включены в состав: 1. автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета); 2. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения; 3. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения; 4. В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения; 5. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления; 6. Внутридомовая система электроснабжения. П. 28 этого постановления установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. Из этого, по нашему мнению, следует, что все собственники помещений, независимо от того, жилое оно или нет должны оплачивать содержание общего имущества.
Так, в споре о необходимости оплаты гражданкой, проживающей на первом этаже многоквартирного дома, расходов на содержание и ремонт лифта Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку в соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в расходах на его содержание и ремонт должны участвовать все сособственники, никаких изъятий законодательство не предусматривает. На данный момент существует внушительная cудебная практика о спорах между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме касательно содержания общего имущества. А именно, о его составе для жилых и нежилых помещениях [4,с. 50–55].
Так, например, собственники нежилых помещений не используют лифт, или не прибегают к услугам консьержа. С одной точки зрения, собственник нежилого помещения, так же как и обычный собственник обязан оплачивать содержание [5, c. 34–37], а с другой является объективный вопрос, а почему он должен платить за то, чем реально не пользуется?
За границей этот вопрос давно решен, и все собственники равно своим долям участвуют в содержании общего имущества. Приобретая нежилое помещение в жилом доме, каждый потенциальный собственник должен принять для себя то, что он будет обязан содержать общее имущество такого дома соразмерно своей доле в нем.
1. Борзенкова, Т.А. Частноправовые и публичные составляющие жилищного права и законодательства / Т.А. Борзенкова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». – 2011. – № 6. – С. 71–75.
2. Борзенкова, Т.А. Проблемные вопросы реализации деятельности по управлению многоквартирными домами / Т.А. Борзенкова // Проблемы права. – 2012. – № 6. – С. 89–95.
3. Береговая, Т.А. Правовая принадлежность отношений по управлению многоквартирными домами / Т.А. Береговая // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». – 2013. – № .4. – С. 75–79.
4. Гладышев, С.М. Право собственности на общее долевое имущество жилого дома и придомовую территорию: закон и действительность / С.М. Гладышев // Юрист – 2009. – № 5. – С. 50–55.
5. Зорина, Ю. Правовой режим общего имущества в нежилых зданиях» / Ю. Зорина // Корпоративный юрист. – 2012. – № 2 – С. 34–37.
6. Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – C. 4–6.
7. Подшивалов, Т.П. Арбитражная практика по спорам о виндикации доли в праве общей собственности / Т.П. Подшивалов // Право и экономика. – 2013. – № 4. – С. 72–75.
8. Принципы гражданского права и их реализация / под ред. Т.П. Подшивалова, Г.С. Демидовой. – М.: Проспект, 2017. – 352 с.
9. Свит, Ю.П. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества / Ю.П. Свит // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. – №10. – C. 13–17.
10. Чекрыгин, В.Э. Проблемы определения состава общего имущества многоквартирного жилого дома / В.Э. Чекрыгин // Актуальные проблемы Российской правовой политики. – 2016. – С. 66–69.
Загрузка...