Что относится к многоквартирному дому

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

«Здравствуйте! Разъясните, пожалуйста, что такое общее имущество многоквартирного дома? Земля, на которой стоит дом — общее имущество?» Мирра З., Саратов (звонок в редакцию) На вопрос читательницы отвечает

заместитель руководителя управления Росреестра по Саратовской области Людмила Гришина:

— Понятие «общее имущество многоквартирного дома» для российского законодательства не является новым. Еще в первоначальной редакции Гражданского кодекса РФ был установлен особый правовой режима такого имущества, который был уточнен и расширен с принятием нового Жилищного кодекса.

В соответствии с ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

* помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, технические подвалы);

* иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов (например, организация досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и т.д.);

* крыши, ограждающие конструкции данного дома, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;

* земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, в силу прямого указания закона земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества многоквартирного дома. Но в отличие от остальных элементов общего имущества земельный участок формируется в особом порядке, так как для его формирования требуется проведение процедуры межевания и осуществление государственного кадастрового учета.

Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 01.03.2005), то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

Если земельный участок под многоквартирным домом до введения в действие Жилищного кодекса РФ не сформирован, то формирование такого земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в соответствующие органы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Специального решения органов власти о предоставлении земельного участка и государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок не требуется.

Любое общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у собственников помещений независимо от их волеизъявления. Приобретая любое жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме в собственность, покупатель приобретает право в общей долевой собственности на общее имущество дома.

Если собственник помещения желает, чтобы возникшее в силу закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРН), он должен с соответствующим заявлением обратиться в орган регистрации прав в установленном порядке, представив необходимые документы.

Оформлять или не оформлять свои права на общее имущество многоквартирного дома – решение, которое могут принять только собственники помещений в таком доме. Ни один существующий нормативно-правовой акт в настоящее время не содержит норм, делающих государственную регистрацию прав на доли в общем имуществе обязательной. Однако следует помнить, что у оформленного по всем правилам общего имущества есть неоспоримый плюс — оно может активно использоваться собственниками и из его использования можно извлечь дополнительные выгоды, кроме того, зарегистрированные права на общее имущество дают определенные гарантии.

Например, общее имущество, права на которое зарегистрированы, можно сдавать в аренду, получая доход, земельный участок под многоквартирным домом можно облагородить, установить на границах своей территории оградительные сооружения и, тем самым, обеспечить придомовой территории режим наибольшей безопасности.

При наличии оформленных надлежащим образом прав на земельный участок, входящий в общее имущество многоквартирного дома, невозможно какое-либо использование данного участка без согласия собственников. Следовательно, на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома, не разместят шумное кафе, не проложат дорогу и не построят автозаправку и др.

ЖКХ в России .

Общее имущество собственников жилого дома — Имущество общего пользования

Частное и общее имущество в многоквартирном доме..

Собственники помещений в многоквартирном жилом доме (МКД), постоянно сталкиваются с необходимостью обеспечить себе элементарную возможность пользоваться своей квартирой и получать коммунальные услуги. Учитывая, что личная собственность в виде квартиры является неотделимой частью всего здания, собственники вынуждены заниматься не только личным, но и общим имуществом многоквартирного дома. Стены, потолки, полы, лестницы, крыша, подвал, электрические кабельные линии, трубопроводы, окна и двери составляют единый, неразрывный и живой организм под названием многоквартирный жилой дом.

Давайте разберемся что относится к общему имуществу собственников помещений, а что к частному.

Из чего состоит многоквартирный дом?

Многоквартирный жилой дом может состоять:

из жилых помещений (квартиры);
нежилых помещений (магазины, офисы);
общего имущества дома.

Все что находится за пределами жилого или нежилого помещения, воспринимается собственником как нечто абстрактное, чужое и ему не нужное. Однако конструкция здания и устройство инженерных систем не разделяет имущество на личное и общее. К примеру, существующая система отопления состоит из магистральных и разводящих трубопроводов, запорной и регулирующей арматуры, отопительных приборов. Где кончается общее имущество и начинается частное имущество в многоквартирном доме, с точки зрения работоспособности системы, разделить невозможно. Любая неисправность одного из элементов, нарушает работоспособность всей системы. Крыша дома, персонально никому не принадлежит, но ее протекание представляет серьезную угрозу безопасности людей и сохранности общего имущества собственников многоквартирного дома и личного имущества.

Что относится к имуществу общего пользования?

помещения общего пользования, которые не являются квартирами и обслуживают более одного жилого и нежилого помещения в доме, в том числе подъезды, лифты, подвалы, чердаки, и т.п.;
крыши;
ограждающие несущие конструкции, включая фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные плиты и т.п.;
ограждающие ненесущие конструкции обслуживающие более одного помещения в доме (включая окна и двери в подъездах, подвалах, чердаках, перила, парапеты и.т.п.);
инженерные системы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме;
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены государственным кадастровым учетом с элементами озеленения и благоустройства, включая детские, спортивные и хозяйственные площадки.

Что входит в общедомовое имущество многоквартирного дома: определение ЖК РФ.

Жилищный кодекс Российской Федерации конкретизировал, что входит в состав общедомового имущества многоквартирного дома, а также регламентировал правила содержания общедомового имущества.

Чьи в доме подвал, стены, крыша и инженерное оборудование

Состав общедомового имущества, принадлежащего владельцам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен п.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и конкретизирован п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. ». В соответствии с этими нормативными документами жильцам многоквартирных домов — собственникам квартир совместно принадлежат:

земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

помещения общего пользования в доме, включая лестничные клетки, лифтовые холлы и шахты, колясочные, чердаки, технические этажи и подвалы, где установлено инженерное оборудование, мусоропроводы и мусорокамеры;

крыши;
несущие конструкции дома, включая фундаменты, стены, колонны и перекрытия;
ограждающие конструкции дома, включая окна и двери в местах общего пользования;
оборудование, используемое для обеспечения доступа в дом людей с ограниченными возможностями;
системы жизнеобеспечения дома: газо- и электроснабжения, ХВС, ГВС, канализации, отопления, а также учета потребления коммунальных услуг и ресурсов, если она смонтирована за счет собственников помещений;
трансформаторные подстанции, тепловые пункты, если они обслуживают один дом.

Кто несет ответственность за содержание инженерного оборудования

Кроме этого, в п.п. 5 – 9 Постановления от 13.08.2006 г. № 491 определено, какая часть систем жизнеобеспечения жилого дома является общедомовой собственностью:

водопроводы холодного и горячего водоснабжения: от стояков до первой запорной арматуры на сети всего дома и от стояков до первого внутриквартирного запорно-регулировочного крана;
канализация: от стояков до первого стыка внизу и в квартире;
газоснабжение: от резервуара со сжиженным газом или от места присоединения домового газопровода к распределительной сети до запорной арматуры на ответвлениях к газовой установке, смонтированной внутри квартиры;
отопление – стояки, обогревающие устройства, запорная арматура и приборы учета;

электроснабжение: от вводных и вводно-распределительных устройств до квартирных счетчиков электрической энергии, включая этажные щитки и шкафы, приборы освещения мест общего пользования, электрооборудования систем дымоудаления, пожарной сигнализации и внутреннего пожарного водопровода, лифтов и домофонов.

Все это большое хозяйство является общедомовой собственностью и требует затрат на профилактику, ремонт и другие мероприятия по поддержанию его в работоспособном состоянии.

Постановление от 13.08.2006 г. № 491 дает возможность разделить общедомовые сети на участки, которые:

принадлежат собственникам квартир;
относятся к общедомовой собственности;
находятся на балансе энергоснабжающих или эксплуатирующих организаций.

Конкретные границы между этими участками разделяют ответственность за их содержание между собственниками.

Права и обязанности владельца доли в общедомовой собственности

В соответствии с п.1. ст. 37 ЖК РФ размер доли собственника квартиры в общедомовом имуществе определяется пропорционально общей площади квартиры в многоквартирном доме. Однако владелец доли не имеет права на выделение ее в натуре и не может продать ее, подарить, завещать или каким-либо иным способом распорядиться ей отдельно от квартиры. А при отчуждении права собственности на жилое помещение, новому собственнику переходят права и на долю в общедомовом имуществе п.1. ст. 38 ЖК РФ. Доля затрат на содержание общедомового имущества определяется размером доли этого имущества, принадлежащей собственнику помещения в этом доме.

Порядок управления общедомовым имуществом

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ правами на принятие решений об управлении общедомовым имуществом многоквартирного дома наделено общее собрание собственников квартир и нежилых помещений. Собрание уполномочено принять решение:

о проведении реконструкции дома, в т.ч. с увеличением его площади или высоты;
о возведении построек хозяйственного и другого назначения;
о капитальном ремонте общедомового имущества;
об использования земельного участка, относящегося к жилому дому, вплоть до ограничений пользования им;
о текущем ремонте общедомового имущества.

Общее собрание собственников жилых и нежилых помещений или лица, уполномоченные общим собранием, могут разрешить иным лицам использование общедомового имущества. В первую очередь сюда относятся желающие разместить рекламные конструкции или антенны сетей мобильной связи, используя для этого общедомовую собственность (стены и крышу дома).

Решение, принятое общим собранием собственников помещений при соблюдении кворума, становится обязательным для всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме, даже для тех, которые в собрании участия не принимали. Если решение не позволяет кому-либо из жильцов реализовать в полной мере свои права и законные интересы, он вправе обжаловать это решение через суд, если его на собрании не было или он голосовал против принятия этого решения.