Несущие и ненесущие конструкции МКД.
Относительно каждого из этих элементов общего имущества необходимо выполнять определённый список работ для содержания конструкций в надлежащем состоянии.
По запросу « » ничего не найдено.
Уточните, пожалуйста, запрос, например, напишите «Стандарт раскрытия информации» или «ГИС ЖКХ».
Оформите весь пакет документов по ОСС в МКД в одной программе
,
войдите в свою учётную запись
или зарегистрируйтесь
Выберите причину нарушения:
Мы работаем с УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и расчётным центрами и не оказываем услуги собственникам и потребителям жилищно-коммунальных услуг. Вы представитель управляющей организации или расчётного центра?
УК ООО Сибирский Коммунальник .
Что относится к общему имуществу многоквартирного дома ?
Понятие общего имущества многоквартирного дома содержится в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и в пунктах 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме:
I. Состав общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 36)
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
II. Состав общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 1-9)
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Стены в многоквартирном доме // Проблемы в регулировании отношений между сособственниками.
[1]. И в текстах мэтров (К.И. Скловский), и в словах известных практиков-лекторов (Р.С. Бевзенко), и в иных источниках часто упоминается проблема «вещность квартиры»/«режим долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
Меня заинтересовал обычный вопрос (безотносительно к конкретному кейсу): что, как и в каких пределах собственники помещений в многоквартирном доме вправе делать со стенами/в отношении стен с точки зрения частного права?
В публичном праве на этот счет банальности: строго в соответствии с предусмотренными процедурами, не нарушая требования технических регламентов, иных отраслевых требований (что-нибудь вроде п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про несущие конструкции; п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про крупнопанельные и крупноблочные дома) и т.п.
А вот частно-правовые отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме – весьма интересный вопрос.
При этом вопрос о третьих лицах (не собственники помещений в многоквартирном доме) меня не интересует. Это другой частный вопрос (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Хотя в этом вопросе тоже есть интересные нюансы вроде размещения вывески, которое (оказывается-то) не предусматривает взимание платы и потребность в согласии на такое размещение собственников помещений (Определение ВС от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395).
[2]. Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, пп.пп. в-г п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491); за исключением разве что ненесущих стен внутри помещений (перегородки).
Если кого смущает слово «ограждающие», то разъясняющее определение можно найти в п. 3.4 ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции»:
«Ограждающие конструкции — конструкции, выполняющие функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания. Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.».
В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом».
Жилищный кодекс РФ – это lex specialis (причем не только телеологически, но и буквально – ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ). Однако норма из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ вроде бы не имеет аналогов или заменителей в Жилищном кодексе РФ.
Следовательно и относительно стен в многоквартирном доме – по общему соглашению всех сособственников (de lege lata точно). А если так, то запрет любого из собственников помещения на действия с общим имуществом в многоквартирном доме другого собственника устраняется «лишь обращением в суд с требованием об установлении порядка пользования (ст. 247)» (цитата из труда К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве»).
[3]. Внешние стены многоквартирного дома.
Внешние стены многоквартирного дома – это просто «рай» для всевозможных внешних блоков кондиционеров, антенн и прочих объектов (иногда даже таких).
Исходя из всего вышеизложенного, несогласие любого из собственников помещений в многоквартирном доме влечет для собственника помещения, желающего разместить что-нибудь на стене, обязанность обращаться в суд с требованием об установлении порядка пользования. При этом нельзя, наверное, презюмировать, что суд согласится с каждым желанием конкретного субъекта разместить что-либо на стене. С другой стороны, а как вообще суду разрешать спор такой:
1) Узнать мнение большинства собственников помещений? Но в действительности очень тяжело узнать даже мнение ⅓ собственников помещений в многоквартирном доме;
2) Узнать кто уже из сособственников и что разместил на внешней стене многоквартирного дома? Но это некий обывательский подход; да и если «каждый против каждого», то надо или вообще полностью «очистить» стену, или искать соломоново решение.
Например, в Южном федеральном округе существовать без кондиционера невозможно, но, с другой стороны, несогласие одного из сособственников «лишает кондиционера» другого сособственника.
Хотя высока вероятность, что это один из тех многих случаев, когда ссылки в СОЮ на нормы права станут причиной примерно следующего вопроса: «Вы сами в это верите?»
В практике арбитражных судов встречается подход «какие именно права и законные интересы истца нарушены» (еще и через «триаду») – например, Постановление ФАС ЦО от 16 февраля 2010 г. № Ф10-665/10.
Но: а) синонимизировать установление порядка пользования долевой собственностью и негаторный иск – очень уж сомнительно; б) недостаточность «триады» – это, вроде как, вполне известный факт; поэтому «не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования» (да и, опять же, речь не идет о третьих лицах) – это, мягко говоря, моветон.
[4]. Внутренние стены многоквартирного дома.
Здесь вопросов меньше, т.к. ненесущие стены внутри квартиры (перегородки), вроде как, точно не общее имущество, а создание проемов (отверстий) в несущих стенах внутри квартиры (или, например, между квартирами) – это явление: а) редкое; б) скрыто от посторонних глаз. Но все-таки.
Если изменения в стене соединяют квартиру с другим общим имуществом (например, с межквартирной лестничной площадкой), то такие изменения – исключительно с согласия всех сособственников (такие вольности не так насущны и необходимы как кондиционеры и поэтому, наверное, всё строго).
Или если лицо имеет на праве собственности две смежные квартиры и хочет сделать в стене между ними (а она довольно предсказуемо будет несущей) некий проем? Изменение стены будет изменением общего имущества, а, следовательно, — по соглашению всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На мой взгляд, всё это наглядно показывает, что все-таки требуется иное специальное регулирование и «обычная» общая собственность не подходит для решения вопросов между собственниками помещений в многоквартирном доме; законное «право вето» одного сособственника на действия другого сособственника – серьезное расхождение между тем как все понимают свои права, и тем как всё есть на самом деле (те же кондиционеры). Судя по практике (в моем тексте ее мало, но по той причине, что в самой практике нет какой-либо определенности): если действия с общим имуществом судья считает разумными, то вспоминает о «триаде» и закрывает глаза на ст. 247 Гражданского кодекса РФ; если же нет (не считает разумными) – то не вспоминает о «триаде» и вспоминает о ст. 247 Гражданского кодекса РФ.
Загрузка...