ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.
Гражданско-правовая характеристика общей собственности
Право собственности определяется, как юридически защищенная возможность управомоченного лица осуществлять господство над вещью наиболее абсолютным образом, в максимально возможном объеме и с минимальными ограничениями. К главным отличительным признакам права собственности относится исключительный характер власти собственника над вещью, означающий, что у одной вещи не может быть более одного собственника, а также свобода и независимость собственника от третьих лиц при реализации правомочий владения, пользования и распоряжения вещью. Разумеется, в современном праве выработаны многочисленные средства, имеющие целью гармонизировать и сбалансировать отношения между сособственниками, а также между собственниками и третьими лицами, не допуская нарушения ни частного, ни публичного интереса в процессе реализации правомочий собственника. В отечественном законодательстве за собственником признано право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, но так, чтобы они не противоречили закону и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Права собственника реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности, автономии воли и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости право собственности должно осуществляться и обеспечиваться защитой на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота — как собственников, так и третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм.
Общеизвестно, что вещь может принадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам, и в таком случае имеет место общая собственность. Право собственности неделимо само по себе, а представление о доле права лишено всякой юридической определенности. В действительности право одно и принадлежит нераздельно всем субъектам, оно распространяется на всю вещь. Право каждого из собственников в отдельности имеет своим объектом только долю ценности вещи — так понимал суть общей собственности ученый-правовед Г.Ф. Шершеневич. Согласно мнению другого выдающегося русского цивилиста Д.И. Мейера «право общей собственности (сondominium) — это такое право, когда несколько лиц являются субъектами права собственности на одно и то же имущество, но так, что каждому из них принадлежит право только на его идеальную долю». Каковы бы ни были расхождения в объяснении феномена общей собственности, тем не менее как дореволюционные, так и современные ученые-юристы сходятся в том, что вещь в целом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникам вместе, как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого из сособственников является некая идеальная (интеллектуальная) доля в праве собственности.
ГК РФ выделяет две разновидности правоотношения общей собственности: с определением долей каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) и без определения таких долей (совместная собственность). В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они закрепляются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. В правовой теории существуют следующие точки зрения относительно критериев разграничения долевой и совместной собственности:
- 1. В совместной собственности, в отличие от долевой, отсутствуют доли. Именно поэтому участник совместной собственности, в отличие от участника долевой собственности, не имеет права распоряжения долей (Д.М. Генкин, М.В. Зимелева, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов). Данное представление, как справедливо отмечает Н.Н. Мисник, основано на смешении двух различных вопросов о наличии доли и определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена, то есть, не выяснен ее размер, это еще не значит, что доля вообще не существует. В литературе понятие доли связывается с самим содержанием права собственности, следовательно, отрицание наличия доли в праве собственности у участника общей совместной собственности равносильно отрицанию существования у него права на общее имущество.
- 2. Размер долей участников общей совместной собственности, как и участников общей долевой собственности, известен заранее, поэтому разграничение общей собственности на совместную и долевую является в известной степени условным (Ю.Х. Калмыков, М.Г. Маркова). Данная точка зрения представляется спорной, поскольку совместная и долевая собственность отличаются существенной спецификой с точки зрения осуществления прав сособственников.
- 3. Участники совместной собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности. Это обусловлено наличием особых лично-хозяйственных отношений между ними и тем, что размер доли сособственника не определен.
Право общей собственности на общее имущество многоквартирного дома: понятие, особенности правового регулирования..
Примерный перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, и критерии отнесения к такому имуществу содержатся в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ. К общему имуществу многоквартирного дома Жилищный кодекс относит принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из данного определения можно вывести следующие признаки общего имущества многоквартирного дома:
1) не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения;
2) предназначено для обслуживания более одного помещения дома;
3) назначение — для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома;
4) расположение в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом.
Наличие этих признаков должно быть в совокупности. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома.
Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений.
Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирном доме собственника пропорциональна размера общейS помещения собственника.
Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел не имеет. В данном случае каждому собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте.
Участник общей собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от неё в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие Им утраты доли в общей собственности, отдельно от принадлежащей ему на праве собственности квартиры. И это естественно, ибо отчуждение или передача в пользование объектов общей собственности в многоквартирном доме делают невозможным для других собственников осуществлять свое право на это недвижимое имущество.
Доля каждого собственника квартиры в праве общей собственности в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру. При купле-продаже квартиры доля нового собственника квартиры в праве общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме соответствует доле предшествующего собственника.
213.87.123.117 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.
Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно
§ 2 Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме.
Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме
Характеризуя долевую собственность в многоквартирном доме, необходимо понимать, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется. Разработка этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.
Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.
В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.
Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей — квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.
Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:
1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;
2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.
На наш взгляд, применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т. п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии.
Загрузка...