Что означает МКД в квитанции ЖКХ.
Часто задают вопрос: что такое МКД в ЖКХ? Это жилищно-коммунальное хозяйство многоквартирного дома. Рассмотрим вопрос, чем принципиально отличается частный дом от МКД.
Отличия между частным и многоквартирным домом:
1. У частного дома имеется только один собственник, даже если им владеет несколько человек на правах долевой собственности.
2. Частный дом – это неделимое целое с юридической точки зрения. У него может быть несколько собственников, но каждому из них будет принадлежать определенная доля от общего, а не что-то конкретное (например, конкретная комната или конкретный участок двора).
3. Заведует делами частного дома его собственник (собственники), делами МКД управляет Совет дома или управляющая компания.
4. В многоквартирном доме есть частное (в пределах своей квартиры), а есть общее имущество (подвал, чердак, лифт, подъезд и др.).
Важно! На землях, отведенных под строительство частных домов (т. н. частный сектор), запрещается строить многоквартирные жилые здания. Если в районе частной застройки предлагаются апартаменты в МКД, следует изучить документы на недвижимость с особой тщательностью. Если чиновники по какой-то причине пропустили этот момент сейчас, в будущем проблема все равно всплывет. Дом могут определить под снос или заблокируют возможность получать ресурсы.
Изучать документы необходимо в любом случае, особенно когда речь идет о новостройке или здании, возведенном недавно. Нередки случаи нарушения застройщиками правил и нормативов. Например, строительство МКД в секторе частной застройки, превышение допустимой этажности и др. В будущем все это чревато последствиями.
Итак, на вопрос «МКД – что это такое в ЖКХ и как расшифровывается?» ответ следующий – это аббревиатура многоквартирного дома.
Общее имущество
Как было сказано выше, одно из основных отличий МКД от частного жилого дома в наличии общего имущества. Такие помещения и территории, как подъезды, подвалы, чердаки, лифты, придомовые территории и даже фасады зданий, не принадлежат персонально ни одному из владельцев квартир в этом объекте недвижимости. Юридически нельзя взять какой-то, пусть небольшой, участок подвала, чердака или придомовой территории в свою частную собственность. Все эти помещения и участки принадлежат всем владельцам квартир одновременно. Решения по их эксплуатации принимаются коллективно.
Использовать общее имущество для проживания нельзя.
Кто управляет общим имуществом
В советское время все жилые здания в той или иной форме принадлежали государству. Забота о состоянии объектов недвижимости и придомовых территорий брало на себя государство через жилищно-эксплуатационные комитеты. Сегодня часто встречаются дома, собственниками которых являются все владельцы квартир на общих основаниях. Для управления общим имуществом выбирают Совет дома, Товарищество собственников или передают эту функцию управляющей компании.
Управление общим имуществом МКД возлагается:
• на Совет дома;
• Товарищество собственников жилья;
• управляющую компанию.
Зачем это нужно? Чтобы кто-то контролировал поставку ресурсов, занимался уборкой территории, ремонтом и другими вопросами. Владельцам квартир остается только платить по выставленным счетам.
Важно! Расходы на общее имущество – это не коммунальные услуги, которые жильцы платят за потребленные в своих квартирах ресурсы. Расходы на общее имущество – это:
• обогрев подъезда, подвала, чердака и других нежилых помещений;
• освещение нежилых помещений;
• текущий ремонт;
• регулярная уборка придомовой территории;
• сезонные работы (озеленение, очистка от снега, листвы);
• другие расходы.
Начисление происходит по приборам учета и нормативам. Далее сумма разбивается, и каждый владелец жилья платит согласно площади своей квартиры. Чем больше квадратных метров жилья в собственности, тем выше оплата.
Еще один часто задаваемый вопрос: что такое ГИС ЖКХ? Это государственная информационная система, в которой находится информация обо всех жилищно-коммунальных хозяйствах России. Там же перечень предоставляемых услуг и их стоимость.
Как было сказано выше, существуют нормативы по расходованию ресурсов, необходимых для общего имущества многоквартирных жилых зданий. Управляющая компания должна придерживаться этих нормативов и не завышать стоимость предоставляемых услуг. Владельцы квартир в МКД вправе требовать от управляющей компании обосновать выставленные в платежках тарифы. В случае нарушений со стороны УК, необходимо обратиться в контролирующие их деятельность инстанции – Роспотребнадзор, комитет по тарифам, жилищную инспекцию.
В одной статье непросто раскрыть все нюансы темы. Если у вас возникли дополнительные вопросы, задайте их консультанту. Эксперт ответит на них и предоставит квалифицированную помощь.
Что означает мкд в квитанции жкх.
Довольно часто в редакцию «Ярмарки» обращаются читатели с одним наболевшим вопросом: что входит в понятие «Содержание жилья»? Эта пресловутая строчка в квитанции за жилищно-коммунальные услуги вызывает множество вопросов у горожан. Ещё и потому, что оплата по этой строке растёт какими-то фантастическими темпами. Но что меняется. Где и в чём жить становится лучше.
Татьяна ГОРОХОВА
Например, А.Ф. Сенотрусов так пояснил своё желание расшифровать эту загадочную строку в платёжной квитанции своей управляющей компании: «Каждый год мы получали от УК ООО «ДЕЗ» квитанции на оплату ЖК-услуг за январь, на обороте которой было написано, что входит в графу «Содержание жилья». Мы имели возможность посмотреть, какие работы сколько стоят, сравнить тарифы прошлого года и текущего. В этом году такой расшифровки не было на квитанции, а в июле ещё и тарифы подняли, вот поэтому нам хотелось бы сравнить их с прошлогодними.»
Мы обратились в УК ООО «ДЕЗ» к заместителю директора О.Л. Ерёминой с просьбой пояснить, какие виды работ и услуг входят в понятие «Содержание жилья».
Итак, в «Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» входят, во-первых, санитарные работы по содержанию помещений общего пользования: ежедневное подметание полов лестничных клеток, площадок и маршей до 3 этажа, выше 3 этажа — один раз в неделю; мытьё полов — один раз в неделю; дератизация, дезинсекция мест общего пользования — два раза в год; дезинфекция, очистка от мусора мест общего пользования — по мере необходимости. Здесь надо отметить, что в домах преимущественно в старой части города жители сами моют полы в подъездах.
Во-вторых, в графу «Содержание жилья» входит обслуживание объектов внешнего благоустройства, а именно: уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома — подметание, выкашивание газонов, уборка мусора с газонов, очистка урн, уборка площадки перед подъездом, уборка снега перед подъездом и с отмостков, посыпка тротуара перед подъездом песком, и, наверное, самое главное, — вывоз мусора от дворников (смёт), крупногабаритного мусора с погрузкой (валка деревьев, кустарников, строительный мусор).
Третий пункт: подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации — техническое обслуживание внутридомовых систем водоснабжения, теплоснабжения и канализации, а именно ревизия арматуры на внутридомовых системах, проверка систем отопления и горячего водоснабжения (раз в год в период планового ремонта); подготовка объектов внешнего благоустройства к сезонной эксплуатации, регулировка и ремонт доводчиков и амортизаторов на входных дверях; замена разбитых стёкол окон и дверей в помещениях общего пользования.
Четвёртый пункт: проведение технических осмотров, обслуживание и устранение незначительных неисправностей в системах вентиляции, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, в электротехнических устройствах, на общестроительных конструкциях, обслуживание внутридомового газового оборудования.
Далее: обслуживание внутридомового сантехнического оборудования. Сюда входят обслуживание узла коммерческого учёта тепла, узлов учёта холодного водоснабжения, индивидуальных тепловых пунктов, системы видеонаблюдения, насосных установок для повышения давления в системе холодного водоснабжения.
Затем по порядку идут следующие работы, которые мы с вами оплачиваем за счёт «Содержания жилья»: аварийно-диспетчерская служба, освещение мест общего пользования, услуги вывоза и обезвреживания твёрдых бытовых отходов, управление многоквартирным домом. Последний пункт, думаю, требует расшифровки.
Итак, в «Управление многоквартирным домом» входят хранение и ведение технической документации по многоквартирному дому; проведение технических осмотров многоквартирного дома; заключение договоров с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирника; заключение договоров теплоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения. Осуществление контроля за качеством выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, за обеспечением потребителей коммунальными услугами установленного уровня качества в установленном объёме; обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений; применение мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом; представление законных интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами; установление фактов причинения вреда имуществу; начисление платежей за ЖК-услуги; сбор платежей; работа с должниками; работа с поставщиками и подрядными организациями; изменение платы за коммунальные услуги ненадлежащего качества или при отсутствии граждан по месту жительства; предоставление устных или письменных разъяснений гражданам о порядке пользования жилыми помещениями и общим имуществом многоквартирного дома; регистрация граждан, выдача справок, информирование об изменениях тарифов, подготовка предложений о проведении капремонта дома.
И последняя тайна строки «Содержания жилья» — текущий ремонт общего имущества (непредвиденный, аварийный ремонт).
— Тариф на содержание жилья, — рассказывает Ольга Ерёмина, зам директора УК ООО «ДЕЗ», — в домах, находящихся под управлением нашей компании, изменился с 1 июля. Однако, надо заметить, что у каждого многоквартирного дома свой «кошелёк», ведь определяют его «содержимое» сами собственники.
Как известно, средний тариф на содержание жилья устанавливает городская Дума, но собственники могут на общем собрании принять решение об изменении этого тарифа в сторону уменьшения (больше установленного Думой нельзя). Как правило, тарифы на содержание жилья снижены в тех домах, где прошли капитальные ремонты. Но и в рядом стоящих одинаковых домах этот тариф может отличаться. Так, в настоящее время даже при проведении ремонтов собственники могут сами искать подрядчиков, договариваться с ними, составлять сметы на проведение работ, контролировать их выполнение. В некоторых домах собственники сами моют полы — тариф на содержание жилья в этом случае снижается.
Надо сказать, что инициативность жильцов уже видна: в тех домах, где выбраны Советы дома, собственники активно обсуждают тариф на содержание жилья, смотрят, от чего можно отказаться, что лучше сделать в доме на собранные средства. Хорошо живут те дома, где подвальные или другие помещения и площади сдаются в аренду — поступающие деньги копятся на счёте дома, и собственники вправе ими распоряжаться. В одной из многоэтажек, например, на эти деньги провели благоустройство придомовой территории, в другой установили пластиковые окна, уложили керамоплитку в подъезде, поменяли перила. В общем, «содержание жилья» — это такая строка, которую могут корректировать сами собственники каждого многоквартирного дома, независимо от способа управления.
Следует добавить, что тариф на содержание жилья в разных домах, находящихся в управлении ООО «ДЕЗ», тоже разный. Например, в домах, где нет лифта и мусоропровода, где жители сами моют подъезды, — 16,76 руб./кв.м; в таких же домах с уборкой лестничных клеток — 18,77 руб./кв.м; в домах с мусоропроводом, лифтом, без уборки — 23,66 руб./кв.м; в таких же домах с уборкой — 25,67 руб./кв.м.
Для сравнения, в ТСЖ «Аквариум», например, в пятиэтажном доме 2 «А» на ул.Курчатова тариф содержания жилья без лифта, без мусоропровода, с уборкой составляет 17,81 руб./кв.м; в девятиэтажке с лифтом, с мусоропроводом, с уборкой до 3 этажа — 18,95 руб./кв.м, с 3 по 9 этаж — 22,69 руб./кв.м.
В Ассоциации ТСЖ «Согласие» в пятиэтажках без мусоропровода с уборкой подъездов тариф на содержание жилья — 18,55 руб./кв.м; в девятиэтажках с лифтом и мусоропроводом, с уборкой подъездов с 1 по 2 этаж — 20,39 руб./кв.м, с 3 по 9 этаж — 25,30 руб./кв.м.
Вот и все тайны. Кстати, довольно часто случается, что зареченцы просто не в курсе, какие решения приняты на Совете дома, либо на уровне УК или ТСЖ: то ли сами решения не доходят до населения, то ли попросту забывают, что уже получали расшифровку «волшебной строчки» в квитанции за квартиру. Но если недопонимание всё-таки произошло, попробуйте поднять телефонную трубку и узнать подробности в своей управляющей компании. Ну, а если не получится — звоните нам.
МКД — что это?.
Во-первых, давайте попробуем разобраться – а что такое собственно многоквартирный дом? Где начинается и где кончается то, что нам кажется так понятным и знакомым? Современный многоквартирный Дом (разрешите профессионалу называть его именно так – уважительно, с большой буквы) – это не только фундамент, стены и крыша, — то бишь конструктивные элементы, не только земля, на которой Дом расположен, и не только инженерные системы обеспечения жизнеспособности здания (электро-, тепло, — водоснабжение, водоотведение, лифты и т.д.). Дом – это в первую очередь объект собственности, и собственность эта не только личная (квартиры), но еще и общая, коллективная, долевая. А поскольку большая часть МКД представляет собой собственность именно общедолевую, то и нашему объекту недвижимости требуется управление этой собственностью. И управление собственностью, которое оценивается в миллиарды рублей, должно осуществляться не абы как, а с определенными целями и по определенным правилам, описанным в Жилищном кодексе и еще во многих иных нормативных документах. Поэтому Дом – это еще и весьма сложный объект права.
Для сомневающихся в последнем предложу не самую сложную задачку из современной жилищной практики: является ли блокированный дом (еще известный, как «таун-хаус») многоквартирным домом? И задачка эта совсем не теоретическая, — например, собственники помещений МКД должны, по последнему законодательству, перечислять взносы за капитальный ремонт своих зданий, а собственники помещений в таун-хаусах — должны или нет? Ответ на такую задачку сможет дать только подкованный специалист, или, по крайней мере, грамотный человек, активно интересующийся данной тематикой. А пока мы должны с сожалением констатировать, что официального понятия многоквартирного дома в законодательстве – нет. Но несовершенство жилищного законодательства не дает нам права на пассивность и уныние, на отход от главной задачи – содержания нашего жилья в достойном виде, от насущных проблем эксплуатации МКД. Давайте, кстати, сразу договоримся о профессиональной терминологии: управление Домом – категория правовая и экономическая, подразумевает управление собственностью и финансовый контроль, в то время как эксплуатация – категория производственная, ее суть в проведении всех необходимых работ и технических процедур. Под содержанием здания (СЗ) будем понимать общие затраты на управление и эксплуатацию Дома.
Но вернемся собственно к Дому, к его границам. Если крыша автоматически определяет верхнюю границу Дома, то с прочими границами далеко не все ясно. Даже самая нижняя точка фундамента не является границей Дома снизу, поскольку в интересах собственников находятся еще десятки метров книзу и копать непосредственно под фундаментом, понятно — нельзя. Да и по горизонтали тоже не все просто. Если само строение заканчивается отмосткой вокруг фундамента, то в состав имущества Дома, входит и придомовая территория. Данный земельный участок после городского межевания должен получить точные границы, кадастровый паспорт и стать полноценным общедолевым имуществом владельцев МКД. Но и это еще не все, к Дому подходят различные подземные коммуникации – трубопроводы, кабели различного назначения. Зона балансовой принадлежности по каждой такой сети определяется условиями договора (или акта разграничения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией (РСО), а если такого документа нет, то по умолчанию границей считается внешняя сторона фундамента здания.
Но надо понимать, что балансовая принадлежность далеко не всегда до метра совпадает с зоной эксплуатационной ответственности.Так, например, границей эксплуатационной ответственности систем водоотведения и ливневого водосброса, согласно действующим нормативным актам, является стенка первого наружного колодца, который может отстоять от фундамента здания на десятки метров.
Те же или схожие принципы действуют и в отношении границ общего имущества МКД и имущества конкретной квартиры. Если договором управления не предусмотрено иного, то границами принадлежности являются: внешняя сторона входной квартирной двери, оконной конструкции, внутренняя сторона межквартирных перегородок, первое отключающее устройство инженерной сети. Последнее важно помнить при возникновении аварийных протечек (не самая редкая авария в МКД).Так, если прорыв трубопровода произошел на «стояке», до входного вентиля (или вышел из строя сам вентиль), то ответственность за ущерб будет нести управляющая организация. Но собственнику квартиры при этом надо проследить за правильным составлением акта об аварии, а лучше самому активно участвовать в процессе. Во всяком случае, прежде чем ставить подпись под документом такого рода, не поленитесь перечесть его критически 2-3 раза или показать опытному юристу. Прикиньте, какова стоимость ремонта двух-трех (а подчас и более) нижерасположенных залитых квартир, и только тогда принимайте решение.
Из этих же соображений, если делаете капитальный ремонт квартиры, не забывайте о Вашей потенциальной ответственности за подобные случаи (за аварии в квартире отвечает ее собственник). Очень тщательно надо подходить к заключению договора с ремонтными организациями, да и на проекте переоборудования квартиры надо обязательно иметь визу руководителя управляющей компании — «согласовано». За всякого рода недоделки, допущенные шабашниками (работы без договора и гарантийной ответственности), ответить придется своим кровным рублем.
Кроме всего, у каждого Дома должен быть технический паспорт. Он составляется БТИ впервые – при вводе дома в эксплуатацию и потом периодически обновляется. Технический паспорт здания отражает многие его конструктивные характеристики, но в первую очередь – площади. Общую площадь здания, площади квартир, общих и технических помещений, мест общего пользования, шахтных сооружений, кровли, подвала и т.д. Эти параметры исключительно важны и в первую очередь характеризуют объект недвижимости – его продаваемую (арендуемую) площадь, объемы служебных и технических помещений, убираемую площадь и т.д.
Не забудем и о площади Дома, как о важнейшей экономической характеристике: суммарный бюджет МКД складывается из тарифа на содержание (в рублях за квадратный метр), умноженного на квадратные метры общей площади Дома.
Даже если собственники помещений решили провести общее собрание, то без сведений об общей площади Дома (и площади каждого помещения – квартир и нежилых помещений) им никак не обойтись. Согласно Жилищному кодексу (ЖК) количество голосов собственника, равно как и участие в содержании здания, пропорционально его доле в общем имуществе МКД. А доля эта, в свою очередь, пропорциональна площади конкретного помещения. Без математики нам никак не обойтись, даже основные нормативные документы отрасли полны формулами, используемыми для разнообразных экономических расчетов.
Итак, доля D(i), относящаяся к помещению № i равняется соотношению площади помещения к площади здания (чаще выражаемая в процентах):
Sо(i) – общая площадь личного помещения № i;
Sоз – общая площадь всех помещений личной собственности (не считая помещений общей собственности) здания;
N – количество личных помещений в здании (в МКД).
µ здесь и далее под помещениями личной собственности (или личными помещениями) понимаем помещения находящиеся в личной (частной) собственности физических или юридических лиц, в отличие от помещений, находящихся в общей долевой собственности. Знаком «µ» будем помечать оригинальные авторские предложения, не вошедшие пока в широкую практику.
Сумма всех долей равняется:
Здесь уместно вспомнить, что до 2005 г. общая площадь квартир в МКД органами БТИ определялась с учетом летних помещений (террасы, балконы и лоджии), а после принятия ЖК в 2005 г. – без их учета. Свидетельство о регистрации права собственности, выданное после 2005 г., подтверждает безусловное право собственника на квартиру без учета летних помещений (без балконов и лоджий),хотя экспликация (план помещений) подтверждает наличие таковых в квартире. Это первый, но далеко не единственный казус жилищного законодательства. А на некоторые вопросы закон вовсе не дает прямых ответов, вступает в силу сложившаяся судебная практика.
Радиатор отопления в квартире – общее имущество или личное? Окно – это часть фасада дома или принадлежность конкретной квартиры? На эти и подобные вопросы – в следующих сериях.
Загрузка...