Что означает общее имущество в многоквартирном доме

Понятие многоквартирного дома. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;.

Лекция 4. Управление многоквартирными домами

До принятия нового ЖК РФ в законодательных актах применялся термин кондоминиум, под которым понимался комплекс недвижимого имущества, состоящий из помещений, находящихся в индивидуальной собственности различных субъектов права и общего имущества, принадлежащего собственникам на праве долевой собственности. Указанный термин стал использоваться в законодательстве с 1992 года и впервые был упомянут в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Впоследствии указанный термин был закреплен и в ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года. С 1 марта 2005 года в российском законодательстве используется термин многоквартирный дом, в качестве самостоятельной единицы, в рамках которого должны решаться все вопросы, связанные с его содержанием, эксплуатацией и управлением. Таким образом, необходимо запомнить, что в качестве объекта управления современное законодательство называет многоквартирный дом, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям, юридическим и физическим лицам, а также общее имущество, которым пользуются более чем один домовладелец.

Понятие и состав общего имущества достаточно подробно представлен в новом ЖК РФ в ст. 36. Среди общего имущества можно выделить межквартирные лестничные клетки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, механическое, электрическое и иное оборудование и т. д. Основополагающим признаком общего имущества является то, что оно должно быть предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме. Таким образом, становясь собственником помещения в многоквартирном доме, гражданин (и другой субъект права) становится одновременно и собственником части общего имущества, которую он должен содержать, эксплуатировать и принимать меры, обеспечивающие его сохранность. Подобная ситуация опосредована использованием законодателем структуры долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, доля в общем имуществе следует судьбе самого жилого помещения и отдельно от него существовать не может. Другими словами, каждый собственник помимо права собственности на свою квартиру (или нежилое помещение) имеет долю в лестничной клетке, крыше, чердаке и подвале и т.д. Указанная доля согласно новому ЖК РФ может определяться только в зависимости от размера занимаемого собственником жилого помещения, то есть чем больше помещение у собственника, тем больше размер его доли. Хотя ФЗ РФ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» содержит норму о том, что если до введения в действие данного закона собственники определили долю по-другому, то они могут сохранить старый способ определения долей. Например, доля могла быть признана равной для всех домовладельцев или установлена в зависимости от числа проживающих или зарегистрированных в данном жилом помещении. Доля в праве собственности на общее имущество является идеальной и не может быть выделена из состава общего имущества, а соответственно, она не может быть реализована, заложена или передана по наследству. Правовое значение определения доли в составе общего имущества каждого собственника заключается в том, что: 1) в зависимости от размера доли определяется размер обязательных платежей и взносов и 2) в зависимости от размера доли определяется количество голосов, которыми обладает собственник при голосовании на общем собрании.

Более подробно правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и его состав представлен в Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»[22].

Таким образом, следует зафиксировать следующую идею законодателя: общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе главной вещи (помещения), не может существовать отдельно от него. Взаимоотношения собственников помещений применительно к доле в общем имуществе строятся по следующей схеме: чем больше общая площадь помещения, тем больше доля в общем имуществе данного собственника, соответственно размер платежей за содержание и ремонт этого имущества будет больше, чем у других собственников, но в то же время и количество голосов, которыми будет обладать данный собственник при принятии решения на общем собрании будет больше.

Именно об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме мы будем говорить в следующем вопросе.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственником помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технологические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование ( технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно – техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения.

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, расположенные на земельном участке (ч.1 ст. 36 ЖК, ст. 290 ГК).

В связи с этим большое значение приобретает реализация ст. 16 Вводного закона к ЖК, предусматривающая процедуру формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и переход бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорционально размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК). При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, например, общее собрание собственников помещений может принять решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36; п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Дата добавления: 2015-10-05 ; просмотров: 278 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Общее имущество многоквартирного дома понятие и особенности | IiNews.

08.03.2018 171 Просмотры

Понятие общего имущества

Признаки:

не входит в границы квартиры, помещения нежилого типа, используемого индивидуально;
используется с целью обслуживания более чем одной части строения;
располагается в пределах выделенного под данное строение участка.

Присутствие указанных условий в совокупности – главное требование. Иначе имущество не может быть признано таким, что принадлежит и может использоваться всеми проживающими в доме.

Что входит в состав общего имущества в многоквартирном доме

Основываясь на положение ряда действующих на сегодня документов, составляющие этого понятия можно условно разделить на несколько групп в зависимости от их расположения:

Над домом:

Технический чердак. Под этим следует понимать расположенный в самой верхней части здания нежилой этаж, где расположено оборудование инженерного типа, проложены коммуникации;

Кровля (крыша). Имеется в виду конструкция, которая выполняет несколько функций:

несущие;
тепло- и гидроизоляции;

В доме места, которые используются всеми жителями, но не входят в границы квартир. Достаточно объемное явление, в которое включается:

Эвакуационные пути;

Зоны близ входа:

подъезды;
тамбур – территория, защищающая внутреннюю часть от негативных факторов среды;
вестибюль – переход от лестниц, лифтов к помещениям первого уровня;

Помещения для хранения колясок;

Пути для эвакуации;

Лестницы и площадки между этажами;

Шахты (лифтовые, для сброса мусора);

Гаражи/площадки для автотранспорта, размещенные внутри здания;

Чердаки, технические этажи и другое.

Важное замечание: ст. 36 ЖК ограничивает понятие «общая собственность» границами квартиры. Нежилые территории дома не упоминаются. Неверным будет считать, что они также являются имуществом, которым могут пользоваться все из-за того, что также имеют владельца (собственника).

Нежилые части здания могут приобрести признаки общего имущества, если не будут соответствовать хотя бы одному признаку этого понятия ограждающие конструкции (несущие, не несущие) и оборудование за границами/ в помещении, служащее для обслуживания всех жителей дома.

Важное замечание: Под ограждающими конструкциями (ОК) следует понимать части здания, которые образовывают внешний и внутренний каркас.

Несущие конструкции отвечают за обеспечение прочности и распределение нагрузок всех частей дома (в том числе и собственной массы) на фундамент. Это отличает их от не несущих конструкций.

К ОК нельзя отнести стены между комнатами внутри квартиры, поскольку они обслуживают только конкретное помещение. Отсутствие признаков совместного имущества позволяет легко совершать перепланировку.

Ограничения на подобные действия накладываются, если рассматривается квартира, доли в которой собственность нескольких людей.

Под домом:

Подвалы технического назначения. Помещения, спроектированное для размещения в них систем инженерного назначения, управляющих узлов. К нему должен быть обеспечен свободный доступ представителей технических служб;

Фундамент. Опорная часть дома, на которую приходится большая часть нагрузки. Не может быть отторгнута;

Инженерные коммуникации, за которые отвечает предприятие, предоставляющее различные ресурсы.

Возле дома:

земля под строением и придомовая территория;
техническое имущество, назначение которого обслуживание собственников всех помещений отдельно взятого строения;
места хранения автомобилей, зеленые насаждения, различные малые архитектурные формы.

Относительно земельного участка как объекта совместного использования. При определении этого понятия руководствуются статьей 16 ФЗ № 189 «О введении в действие …»:

Доля в праве на имущество общего пользования

Статьей 36 ЖК устанавливается – владельцы жилого/нежилого имущества в строениях многоквартирного типа являются также собственниками общедоступного имущества по долевому принципу. Конкретный размер части определяется следующей, 37, статьей того же законодательного имущества доля в общем имуществе пропорциональна размеру помещения владельца. Конечная цифра не зависит от количества имущества, находящегося в собственного отдельно взятого жильца.

Важно помнить, что при проведении расчетов не учитываются размеры помещений общего доступа. Количество квартир во владении одного лица, никак не отражается на конечном размере доли.

Ответственные за содержание, ремонт имущества общего использования

Распределение обязанностей зависит от способа управления строением. Согласно ст. 161 ЖК их существует всего три:

Непосредственно владельцами. В этом случае договоры со специализированными организациями заключаются лично. Недостаток способа – капитальное ремонтирование не может быть проведено за счет ФСР (Фонда содействия реформированию) ЖКХ.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом жилищного типа.

Управляющей организацией.

После определения компании, владельцы помещений должны определить и согласовать с ее представителями все условия договора и, соответственно, подписать его. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК и заключенному договору управляющая организация за определенное вознаграждение берет на себя такие обязательства:

оказывать услуги, работы, которые направлены на содержание/ремонт;
предоставлять услуги по предоставлению электро-, газо-, водоснабжения;
осуществлять иные работы в рамках управления жильем.

Конечный вариант определяется на общем собрании собственников. Если владельцам жилых помещений по каким-то причинам не удастся выбрать какой-либо способ управления, то по умолчанию муниципальные органы назначат управляющую компанию. Выбрана она будет по итогам конкурса, который проводится в соответствии с ч.4 ст. 161 ЖК.

Порядок осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома

Под текущим ремонтом следует понимать комплекс мероприятий, направленных на устранение неисправностей, приводящих к отклонению от эксплуатационных показателей. Решение о его необходимости принимается на общем собрании всех собственников. Определение ответственного лица за проведение работ зависит от выбранного ранее способа управления домом.

Объем расходов на текущий ремонт зависит от доли в праве совместной собственности. Статья 54 Жилищного кодекса определяет, что их оплата производится за счет двух источников:

плата за содержание, ремонт (если дом управляется организацией, а также владельцами);
обязательных взносов членов ТСЖ или специализированного кооператива.

Необходимость капитального ремонта возникает в случае обнаружения изношенности, повреждения или выхода из строя оборудования, конструкций дома. В частях 1 статей 169 и 170 ЖК указывается, что такого рода работы оплачиваются за счет взносов всех владельцев квартир. Минимальный его размер определяется нормативным актом того субъекта России, которому подчиняется дом.

Есть несколько способов формирования фонда:

Взносы перечисляются на специальный счет.
Собранные средства переводятся на счет регионального оператора.

Основой для создания регионального оператора является нормативно-правовой акт конкретного региона/субъекта страны. Органами его управления определяется содержание региональной программы ремонта капитального плана. В нее включается период и очередность работ, а также полный их перечень.