Что такое формирование земельного участка под многоквартирным домом

Порядок оформления в собственность земельного участка под многоквартирным домом.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД МКД

1. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме очного голосования потребуются следующие документы (ст. 44.1 ЖК РФ):

Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.
Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.
Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке.
Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

2. Подача заявления о формировании земельного участка под МКД

Формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества.

Департамент городского имущества города Москвы проверяет наличие проекта межевания квартала, на котором расположен земельный участок. При его наличии он выдает распоряжение об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания.

3. Подготовка межевого плана

Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Для постановки земельного участка на кадастровый учет необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана.

Межевой план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им межевого плана.

4. Подготовка документов для кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под МКД

Для кадастрового учета и государственной регистрации прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом могут потребоваться следующие документы:

Заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения).
Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31.01.1998 (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников).
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством РФ.

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об ее уплате вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении 5 дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

В случае помещения межевого плана в электронное хранилище в заявлении можно указать его идентифицирующий номер. В таком случае представление межевого плана не потребуется.

5. Кадастровый учет и регистрация права общей долевой собственности на земельный участок под МКД

Заявление и необходимые документы для кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Проведенные кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН.

Образование земельного участка под МКД (по новым правилам ЗК РФ).

Возможно, у кого-то уже был опыт?

Необходимо образовать земельный участок под многоквартирным домом. Сам дом 1954 года постройки, одноэтажный, состоит из 6 квартир. Право собственности на квартиры у жильцов зарегистрированы. На земельном участке площадью около 20 соток (которым собственники квартир пользуются очень длительное время) имеется много самовольных хозяйственных построек.

На земельный участок никаких старых документов нет и не было.

С 1 марта 2015 года изменились правила в ЗК РФ, в частности в части образования земельных участков.

И теперь, в случае если заявитель хочет образовать участок под МКД в соответствии со пп.4 п.3 ст.11.3 Земельного кодекса схема ЗУ может быть утверждена только при наличии проекта межевания территории (ПМТ) или проекта планировки территории (ППТ).

Обращался в администрацию города, сказали – будет 100%-ый отказ в утверждении схемы, т.к нет ПМТ или ППТ.

Ну а если посмотреть с точки зрения логики и права.

Собственник квартиры в МКД обращается с заявлением об установлении границ зу. Почему ему должно быть отказано и его право должно нарушаться из-за отсутствия такого документа (причем ненормативного акта – ППТ или ПМТ). В целом подготовка данной кадастровой документации возложена на муниципальные органы. Работа дорогостоящая (у нас около 550 000р) и времязатратная – 1,5-2 года.

Зона расположения МКД с правилами землепользования и застройки города не совпадает.

У кого какие мнения на этот счет?

3044
рейтинг 0

Основные проблемы гражданского права

Повышение квалификации юристов комплексное. Москва

Хочешь работать в международной компании?

Комментарии (21)

Да Дмитрий, в Сочи — архитектура, ДИО . все твердят про ПМТ.
Лично я, в корне не согласен с таким толкованием!

Когда архитектура дает толкование законам, результат всегда предсказуем. Подготовьте схему и обратитесь с заявлением об ее утверждении. Откажут — в суд. Не вижу оснований, чтобы суд согласился с толкованием ОМС.

Хотя, кстати, ОМС так-то сам должен всё сделать на основании лишь соответствующего заявления любого собственника помещения в МКД (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П). Но, насколько знаю, в практике такая позиция не прижилась, и сособственники сами готовят схему.

« Когда архитектура дает толкование законам, результат всегда предсказуем. Подготовьте схему и обратитесь с заявлением об ее утверждении. Откажут — в суд. Не вижу оснований, чтобы суд согласился с толкованием ОМС.Хотя, кстати, ОМС так-то сам должен всё сделать на основании лишь соответствующего заявления любого собственника помещения в МКД (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П). Но, насколько знаю, в практике такая позиция не прижилась, и сособственники сами готовят схему. »

Вот как раз такое заявление мы подавали.
В ответе было указано: что администрация включит в перечень городского постановления район в котором располагается МКД и при наличии финансирования выполнит ПМТ, а потом можно и формировать участок.

Скажем так, не совсем это новая норма в ЗК РФ, просто земельное приведено в соответствие с градостроительным законодательством.
В силу части 2 статьи 6 ФЗ «О введении в действие ГрадКодекса РФ» (ред. от 20.03.2011) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки ППТ и проектов межевания территорий.
В части 4 статьи 16 ФЗ «О введении ЖК РФ» предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.
Согласно пункту 8 статьи 45 Градкодекса РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно либо привлекаемыми ими на основании муниципального контракта, заключенного в соответствии с законодательством. за исключением случая, указанного в части 8.1 настоящей статьи. Подготовка документации по планировке территории.. может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.
Действительно, в вышеприведенной правовой норме указано на возможность подготовки документации по планировке территории за счет средств физических или юридических лиц. Вместе с тем пункт 8 статьи 45 ГрК предполагает самостоятельную либо с привлечением соответствующих организаций подготовку документации по планировке территории уполномоченными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления. Следовательно, подготовка документации по планировке территории является, в первую очередь, полномочием (обязанностью) органов местного самоуправления.

В связи с чем, могут быть заявлены требования о признания незаконным отказа ОМС в формировании земельного участка путем формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным домом .
Зачастую суды приходят к выводу, что отсутствие финансирования не является основанием для неисполнения публичных обязанностей ОМС

Позиция ДГИ Москвы

Оформление земли под многоквартирными домами

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) информирует, что в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

При этом выпуск распорядительного документа Департамента не требуется.

Информация об утвержденных проектах межевания кварталов размещена на сайте http://eatlas.mos.ru/ в слое «Территориальное деление».

С момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.

Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.

В связи с выходом поправок просим Вас обращаться к квалифицированному кадастровому инженеру по вопросу подготовки межевого плана для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Формирование земельных участков под многоквартирными домами.

Опубликовал: admin в Ваш юрист 08.11.2017 0 192 Просмотров

В многоквартирных домах проживают около 100 млн. россиян, что составляет 2/3 от общей численности населения РФ по сведениям Росстата. Не удивительно, что многих волнует вопрос о придомовых земельных участках. Детские площадки, автостоянки, насаждения, внеплановые строения под окнами жильцов являются объектами финансовых, экологических, социальных, юридических и прочих аспектов права.

Какими законами в данном случае регламентируются отношения собственности?

Жилищный Кодекс РФ (ст. 33, 34, 36, 37, 44);
Федеральные законы:
- № 189-ФЗ от 29.12. 2004г (ст. 16).
- № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. (ст. 38, 39);
- №191-ФЗ от 29.12.2004 г. (ст. 6);
Постановление Правительства РФ №576 от 07.08.2002г.
Постановлением Правительства РФ № 1223 от 26.09.1997г. (с изменениями от 21.08.2000 г.);
Приказ Минта РФ №29 от 14.02.2007 г. и др.

Каков порядок определения размеров и границ участка?

Размеры участка определяется в соответствии с Земельным законодательством. Согласно закону о градостроительной деятельности, они рассчитываются, исходя из фактических объемов землепользования и утвержденных правил градостроения.

Границы участков устанавливаются по естественным границам смежных участков и проездам, с учетом транспортных и инженерных систем (если это не вступает в противоречие с градостроительным законодательством). Расчет нормативной площади участка осуществляется в соответствии с указаниями СП30 – 101 – 98. Формула учитывает плотность застройки района, транспортную доступность, общую площадь всех помещений в доме, этажность и прочие важные параметры.

Оформление участка в собственность: «минусы» и «плы»

Аргументы в пользу оформления собственности на часть земельного участка:

Перед проведением любых действий обременительного характера необходимо согласование всех вопросов с собственниками;
Для возведения строений, сооружений, автостоянок и прочих объектов потребуется согласие собственников;
Собственники могут обустроить личную парковку, зону озеленения, детскую площадку и т.п.
Часть земельного участка можно передать в аренду третьим лицам;
Собственность на землю увеличивает стоимость кв. метра жилья;
Право собственности защищено законом.

Вместе с тем, владение земельным участком предполагает наличие определенных сложностей:

Процедура оформления участка в собственность займет от 6 до 12 месяцев;
Оформление участка предполагает необходимость финансовых затрат;
На собственника участка может быть наложен штраф за ненадлежащее содержание (отсутствие порядка, неокрашенная ограда, мусор и т.п.);
Собственник несет ответственность за возведение сооружений, если это противоречит градостроительному кодексу.

Тем, кто объективно оценил все аргументы и принял решение оформить земельный участок в собственность, необходимо предварительно ознакомиться с процедурой оформления.

Порядок оформления

Процедура оформления земельного участка под многоквартирным домом в собственность выглядит следующим образом:

Проведение общего собрания жильцов многоквартирного дома, на котором принимается решение об оформлении участка в собственность. Результат голосования отражается в Протоколе собрания;
Заявление о передаче участка в общую долевую собственность в уполномоченные органы местного самоуправления (Департамент земельных ресурсов);
Уполномоченное лицо, избранное на общем собрании, представляет в органы местного самоуправления заявление о формировании земельного участка, занятого многоквартирным домом;
В результате проведенных землеустроительных работ утверждается проект границ участка;
Органами государственной власти осуществляется формирование земельного участка. Если на застроенных территориях нет границ земельных участков, то специалисты готовят проекты межевания территории. Проекты утверждаются Администрацией субъекта РФ;
На основании утвержденного проекта межевания принимается решение о передаче участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность;
Право собственности возникает с момента проведения кадастрового учета. Далее участок становится общей долевой собственностью жильцов.
Статус собственников закрепляется Госрегистрацией права.

Заявление на формирование земельного участка и пакет документов

Как уже было отмечено, заявление подает лицо, уполномоченное общим собранием собственников. Пакет документов (заявление с приложениями) подается в Администрацию муниципального образования (города, районного центра). Службы, занимающиеся формированием земельных участков, могут называться по-разному: департамент по земельным ресурсам, комитет по земельным ресурсам и т.п.

Заявление с просьбой сформировать земельный участок подается уполномоченным представителем собственников квартир в Комитет по земельным ресурсам при Администрации местного муниципального образования.

К основному заявлению обязательно следует приложить копии следующих документов:

схему распределения долевого имущества владельцев квартир в общей собственности;
копии уведомлений о дате и месте проведения общего собрания;
лист регистрации владельцев квартир, присутствующих на собрании (или их законных представителей);
доверенности уполномоченных представителей собственников;
протокол собрания;
письменные решения собственников о формировании земельного участка, принятые на общем собрании;
паспорт заявителя.

С образцами всех необходимых документов можно ознакомиться здесь:

Состав документов для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка.
Приложение 1. Форма заявления о формировании земельного участка.
Приложение 2. Схема распределения долей собственников помещений.
Приложение 3. Уведомление о проведении общего собрания.
Приложение 4. Лист регистрации собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании.
Приложение 5. Письменное решение собственника помещения.
Приложение 6. Протокол общего собрания собственников о формировании земельного участка.
Приложение 7. Заявление о формировании земельного участка.
Приложение 8. Уведомление о проведении общего собрания о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
Приложение 9. Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников.
Приложение 10. Решение собственника помещения о формировании земельного участка в форме заочного голосования при проведении общего собрания.
Приложение 11. Протокола общего собрания собственников о формировании земельного участка в форме заочного голосования.

Остались вопросы? Уточним немедленно!

Вопрос: Как узнать, кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

Ответ: Обратиться с подобной просьбой в Администрацию местного муниципалитета. Если дом был построен раньше, чем вступил в силу ныне действующий Земельный Кодекс (29 октября 2001 г.), то земля, на котором он расположен, является государственной собственностью. Собственники квартир в домах, построенных после вступления в силу действующего ЗК, по закону, владеют этим земельным участком на праве общей долевой собственности.

Вопрос: Обязательно ли оформлять земельный участок в собственность?

Ответ: Нет, решение об оформлении земли в собственность принимается на добровольной основе, путем голосования на общем собрании.

Вопрос: Существуют ли ограничения в назначении использования оформленного в общую долевую собственность земельного участка?

Ответ: Да, решения и действия в отношении использования приватизированных участков не должны противоречить действующему законодательству РФ.

Вопрос: Существуют ли нормы размеров приватизируемых участков?

Ответ: Нет, жестких нормативов нет. На общем собрании собственников жильцы должны определиться с размерами участка для работ по межеванию границ. Они могут быть, как максимальными, так и минимальными (включая территорию под домом и подъездами к нему).

Вопрос: Если работы по межеванию участков на данной территории уже были ранее проведены, можно ли подать запрос на изменение размера участка?

Ответ: Нет. В данном случае можно подавать заявление на оформление в собственность земельного участка с точно обозначенными границами и размером (согласно действующему Плану межевания границ).

Вопрос: Какие официальные документы об оформлении участка следует получить на руки?

Ответ: Геодезический план, Кадастровый паспорт, Выписку из кадастрового паспорта, Свидетельство о регистрации права общей долевой собственности (выдается в местном представительстве Росреестра).

Земля под многоквартирным домом: как можно ее использовать?

Как приватизировать квартиру многие представляют более-менее ясно, а как именно получить в личную собственность участок земли под многоквартирным домом? Подробнее на видео.