Общедомовое имущество.
Собственники квартир каждый месяц помимо коммунальных платежей оплачивают еще и квитанции за содержание и обслуживание общего имущества. Это довольно часто становится предметом спора между людьми и ТСЖ.
В данной статье расскажем вам, что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2019 году и что входит в его состав.
Что такое общедомовое имущество
Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.
Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.
В него включены:
- Все помещения в доме, выходящие за пределы квартиры: лестничные межквартирные площадки, лестницы, лифтовые и другие шахты, лифты, чердаки, технические этажи и подвалы, где находятся инженерные коммуникации. В современных домах технические этажи и подвалы обычно продаются в качестве нежилых помещений под магазины и офисы. Данные элементы уже не относятся к общедомовому имуществу.
- Любые помещения, которые не принадлежат к конкретному собственнику. Сюда включены все помещения, которые необходимы для удовлетворения социально-бытовых потребностей, и организованные самими жильцами. То есть, если собственники сами организовали в подвале спортзал, то он будет принадлежать всем жильцам.
- Крыши, ненесущие и несущие конструкции дома, а также электрические, механические, санитарно-технические и иные оборудования, которые находятся на территории дома либо за его пределами.
- Земельный участок, где построен многоквартирный дом вместе со всеми элементами благоустройства: озеленением, парковками, детскими площадками, скамейками т.д.
Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.
Стояк отопление в квартире – это общедомовое имущество или нет?
В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.
А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.
То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.
Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями. Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.
Канализационный стояк – совместная собственность жильцов?
П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.
Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.
Является ли балкон общедомовым имуществом?
Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.
Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.
Кто может пользоваться общедомовым имуществом?
С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.
Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.
Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.
Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.
Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.
Ответственность за состояние общедомового имущества
Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества. Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.
Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.
На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем голосования.
За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:
- Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
- Органы государственной власти. Контролируют за содержанием имущества.
- Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.
При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.
Мероприятия по содержанию общедомового имущества
Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.
В общем виде мероприятия выглядят так:
В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе. За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.
На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза — качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.
Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.
Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности. К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома. Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.
Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.
Определение общего имущества многоквартирного дома
Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:
- специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
- лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
- другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
- земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
- другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.
Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома
В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:
- элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
- элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.
Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно — ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.
Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.
Обязанность по содержанию общедомового имущества
Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.
Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.
Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации. Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества. Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.
Объекты права собственности в многоквартирном доме
Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.
Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.
Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.
В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.
Обслуживание общего имущества
В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:
- Осмотр имущества. Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
- Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
- Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
- Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
- Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
- Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.
- Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
- Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.
Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.
Как сделать общее имущество многоквартирного дома источником дохода.
Общее имущество многоквартирного дома может стать неплохим источником дохода для собственников квартир, например, за счет аренды помещений на первых этажах можно оплачивать взносы за текущий и капитальный ремонт, однако немногие об этом знают. Сайт «РИА Недвижимость» выяснил, что нужно знать об общедомовом имуществе и как сделать его источником дохода.
Историческое основание
Когда в 90-х годах началась массовая приватизация квартир, чиновники по советской привычке считали чердаки, подвалы и другое общее имущество многоквартирного дома собственностью муниципалитетов, рассказывает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
Принятый в 2005 году Жилищный кодекс России внес окончательную ясность в данный вопрос: общее имущество дома, к которому относятся все его элементы, используемые собственниками более чем в одной квартире, на правах общедолевой собственности принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений.
Размер доли в общем имуществе пропорционален площади занимаемого помещения. Исходя из этой доли определяется размер платы каждого собственника за содержание и обслуживание общего имущества дома.
«При этом общее имущество многоквартирного дома — это не только статья расходов. Оно способно приносить дому заметный доход. Например, за счет цокольных помещений или подвала, сданного в аренду, можно оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт. Таким же общедомовым имуществом является земля перед домом при условии, что вы надлежащим образом оформили ее как общедомовое имущество. А уж как ее использовать — решать собственникам. Можно сделать детскую площадку и стоянку для жильцов. А можно сдать в аренду под ларек и получать доход», — объясняет Разворотнева.
Хотя, по ее словам, если говорить о реальном извлечении прибыли из цокольного этажа или из подвала, то это скорее исключение из правил.
При этом собственники, которые пытаются использовать общее имущество, часто сталкиваются с тем, что у него уже есть другой хозяин. Наиболее выгодные коммерческие объекты чаще всего оказываются у домов изъяты или были уже приватизированы. Но даже если они не были приватизированы, муниципалитеты часто записывают их на свой баланс, утверждая, что это их имущество, и сдавая помещения другим лицам. «И даже если за пользование этим имуществом кто-то платит (скажем, сотовые операторы, которые платят за коммуникации на крышах домов и так далее), то потом эти деньги попадают в «общий котел» управляющих компаний. А у таких, как правило, много домов находится в управлении, и ни в одной отчетности не указано, сколько денег было собрано и сколько потрачено», — объясняет Разворотнева.
В каких домах это возможно?
Как говорит президент ГАСИС ВШЭ Павел Жбанов, более 10 лет назад Жилищный кодекс претерпел кардинальные изменения. Парадигма управления жилищным фондом серьезно изменилась — с государственного и муниципального управления на управление собственниками квартир в доме.
Однако возраст многих домов превышает 30 лет. В этих домах на абсолютно законных основаниях общедомовые нежилые помещения (подвальные, межэтажные и так далее) были переданы либо в долгосрочную аренду, либо проданы, либо пока еще остаются в муниципальной собственности.
«Если эти операции по передаче собственности на правах аренды и продажи проходили до внесения изменений в Жилищный кодекс, то они законны и «отыграть» помещения обратно невозможно — закон обратной силы не имеет. Если же передача общедомового имущества проходила уже в период распоряжения им собственников, то в этом случае отторжение имущества многоквартирного дома должны были проходить на основе решения собственников через проведение общего собрания. И сегодня прецедентная судебная практика возвращения прав собственности на подвальные помещения, помещения первых этажей, где располагались магазины, колясочные и так далее, уже очень обширна», — говорит Жбанов.
Как вернуть общедомовую собственность
Любой собственник вправе через совет многоквартирного дома, ТСЖ запросить основание нахождения в нежилых помещениях дома той или иной организации, продолжает эксперт. Если нахождение лиц на этих площадях реализуется без решения собственников многоквартирного дома, то в судебном порядке жильцы могут вернуть принадлежащую им общедомовую собственность. Дальше общедомовое имущество жители могут пустить в хозяйственный оборот, например сдать в аренду.
Кстати, бывает так, что владельцем помещений на первых этажах дома выступает сам застройщик. При продаже квартир в строящемся доме он публично представляет сведения о том, какие помещения будут в общем имуществе МКД, а какие будут проданы как отдельные нежилые помещения, указывает президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Совладение» Александр Павленко.
Покупатели квартир не всегда обращают внимание на то, что эти помещения также оплачены за их деньги. Застройщик, чтобы получить дополнительную выгоду, продает такие помещения на сторону. Очень много судебных разбирательств по данному вопросу и есть положительные решения судов по возврату уже проданных помещений в общую долевую собственность как общее имущество МКД, указывает Павленко.
Чтобы вернуть общедомовое имущество, председателю совета многоквартирного дома необходимо запросить в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. Запрос может сделать любой собственник, но лучше, если это сделает представительный орган дома — председатель совета МКД, говорит Разворотнева.
Председатель совета МКД также может запросить сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договора аренды и другое), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.
Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района и прочие контролирующие органы для привлечения виновных лиц к административной ответственности, советует собеседница агентства.
После того как собственники в МКД выяснили, что помещение в их доме арендуется незаконно, то есть без их согласия и участия, то они вправе перезаключить договоры с арендаторами на условиях, утвержденных на общем собрании собственников.
Если совета МКД в доме нет, необходимо на общем собрании выбрать ответственного для заключения любых договоров аренды со всеми арендаторами. Также следует предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить договор аренды. «Совет МКД также должен организовать общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды на капитальный ремонт, на содержание жилья и прочее», — инструктирует Разворотнева.
При этом, что касается капремонта, то не во всех случаях деньги, полученные от аренды, жители могут направить на взносы за него, предупреждает Жбанов. Это возможно лишь тогда, когда средства на капитальный ремонт аккумулируются на специальных счетах многоквартирного дома. Если платежи поступают в общий котел региональных фондов капитального ремонта, то использовать деньги с аренды в оплату капремонта нельзя, так как там плата за капремонт персонализирована.
Загрузка...