Что входит в собственность жильцов многоквартирного дома

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

13.01.2018 581 Просмотры

Когда выдвигается на обсуждение вопрос о ремонте дома, у жильцов многоэтажки часто возникает непонимание, а что входит в состав общего домового имущества. Особенно важно точное определение при решении, за чьи же средства будут производиться работы — собственников или управляющей компании. Для точного ответа лучше всего обратиться к Жилищному кодексу Российской Федерации.

Общедомовое имущество


Состав объектов, которые на равных условиях принадлежат каждому жильцу, владеющему собственностью в здании из нескольких квартир, регламентируется 36 статьёй Жилищного кодекса РФ. Оттуда мы узнаём, что в первую очередь к таким объектам относятся помещения, не являющиеся квартирами, но рассчитанные на эксплуатацию жильцами, а именно:

  • лестницы;
  • лестничные площадки;
  • лифты и шахты;
  • коридоры;
  • техэтажи, чердаки и подвалы.

Далее статья гласит, что общедомовой собственностью являются:

  • крыша;
  • несущие конструкции (фундамент, колонны, плиты балконов);
  • ненесущие механизмы (перила, парапеты);
  • электрооборудование, санитарно-техническое и другое оснащение, нужное для содержания дома, даже если оно расположено за его стенами.


Также к общим объектам относят участок земли, на котором расположено здание, вместе с компонентами озеленения и благоустройства на нём. Площадь участка определяется Земельным кодексом РФ. Для многих жителей может показаться странным, что статья 36 ЖК РФ включает в понятие общедомовой собственности такие объекты, как помещения, направленные на организацию досуга жильцов.

Кроме этого, в общую собственность входят общественная автостоянка, детская площадка, спортплощадка, котельная и бойлерная. Индивидуальный тепловой пункт тоже включён в список общей, принадлежащей всем жителям собственности. Также сюда относятся коммуникации и приборы их учёта, которые обслуживают жилые и нежилые помещения:

  • газоснабжение;
  • электроснабжение;
  • водоснабжение;
  • телекоммуникации.

Какие объекты будут включены в общую собственность, устанавливается следующими органами и инстанциями:

  1. Непосредственно собственниками квартир.
  2. Государственными органами, которые контролируют содержание дома с несколькими квартирами.
  3. ОМС, которое организует выбор управляющей компании.

Статус балкона и лоджии


В статье 36 ЖК РФ ничего не сказано о том, являются ли балконы или лоджии общедомовым или индивидуальным объектом. Действительно, это вопрос неоднозначный, ведь при пристальном разбирательстве можно понять, что эти части квартиры имеют признаки как общего, так и частного владения. Поэтому давайте разберёмся, входит ли балкон в состав общего имущества многоквартирного дома.

К общедомовому имуществу относятся:

  • балконная плита;
  • внешние стены дома;
  • наружное ограждение.

К индивидуальной собственности:

Ремонт общедомового имущества


Обязанности по содержанию общей собственности возлагается непосредственно на живущих в доме. Понятно, что каждый отдельный человек, проживающий по конкретному адресу, не может самостоятельно заниматься ремонтом и уходом за домовыми конструкциями. Для этого собственники заключают договор с управляющей компанией или организуют ТСЖ (товарищество собственников жилья).

В зависимости от того, что указано в договоре, УК или ТСЖ занимаются эксплуатацией, содержанием и ремонтом многоквартирного здания. Если же они выполняет свои задачи недобросовестно, то жильцы имеют право заключить новый договор с другой компанией.

И снова возникает вопрос, что же делать с балконами, которые относятся и к частной, и к общей собственности? Если балконная плита, наружные стены или ограждение находятся в аварийном состоянии, то владелец квартиры пишет заявление на имя руководителя УК с просьбой устранить дефекты. На всякий случай заявление лучше написать в двух экземплярах.

После этого вопрос о выделении средств на ремонт балкона выносится на повестку собрания жильцов, где решается вопрос о бюджете, объёме и видах работ, составлении сметы. Если в ремонте балкона было отказано, то жилец имеет право обратиться в суд.

При заключении договора с управляющей компанией в документ можно внести пункт о том, что балкон является собственностью владельца квартиры. В этом случае жилец несёт за него полную ответственность. При аварийном состоянии можно попробовать обратиться за помощью к собранию жильцов и УК, но скорей всего решение о выделении денег будет отрицательным. Суд также может встать на сторону УК.

Текущий ремонт дома


В договоре с УК или ТСЖ значительное место отводится перечислению работ, которые входят в понятие текущего ремонта многоквартирного дома. Это регламентируется действующим законодательством — постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003 года. Любые сроки и виды работ обязательно обсуждаются с жильцами дома, УК не имеет права решать такие вопросы единолично.

Перед началом ремонта обязательно производится проверка, составляется смета, выбираются подрядчики, которые будут производить работы, выделяются денежные средства. Во время текущего ремонта может быть сделано следующее:

  • укрепляют и просушивают фундамент;
  • укрепляют, красят или меняют стены и перекрытия;
  • восстанавливают архитектурный декор снаружи и внутри здания;
  • утепляют и герметизируют крышу;
  • белят, выравнивают потоки и стены вне квартир;
  • меняют окна, которые не относятся к жилым помещениям;
  • меняют и прочищают вентиляцию;
  • восстанавливают отопительную систему;
  • чистят и чинят водоснабжение;
  • чистят и чинят мусоропровод;
  • чинят и обслуживают лифт и шахту;
  • занимаются озеленением, внешним благоустройством на придомовой территории.

На общем собрании жильцов могут быть внесены и другие пункты, требующие ремонта. Все случаи предусмотреть сразу невозможно, но они регламентированы Жилищным кодексом РФ.

В отличие от капитального ремонта, который производят раз в несколько лет, текущий делают не чаще одного раза в квартал. На практике это обычно делается раз в год. Сроки определяет собрание жильцов.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Ст. 36 ЖК РФ в последней действующей редакции от 1 сентября 2018 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

  • 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  • 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Общее имущество многоквартирного дома.

Что такое общее имущество многоквартирного дома

К общему имуществу в многоквартирных домах можно причислить объекты:

  • совокупность несущих и ненесущих сооружений, фундамент, кровля и ограждения;
  • отсеки, которые предназначаются, чтобы обслуживать два и больше помещения в домах;
  • коммуникационные и инженерные сооружения;
  • участки земли возле здания, занятые под клумбы и прочие зеленые насаждения.

К этому списку можно отнести и прочие объекты, необходимые в процессах осуществления организационных мер по обслуживанию зданий и территории их расположения.

Законодательная база

Правила пользования имуществом в многоквартирных домах, их обустройство и эксплуатация регулируется при помощи законодательной базы РФ, а именно постановлениями, где оговорены основы формирования и распределения фондов капремонта. Законы отражают и правила по организации ремонтных работ в соответствии с утвержденным порядком и определяют размеры предельной цены этих услуг для жильцов.

Это немногие разделы законодательной базы по регулированию эксплуатационных мер и ремонтных работ в жилых домах.

Что является объектами общего пользования в многоквартирном доме

К помещениям общего владения и использования причисляют нижеперечисленные объекты:

  • отсеки, не имеющие отношения к жилой площади, которые обслуживают более одного помещения;
  • кровля;
  • ограждения сооружений, являющихся несущими;
  • ограждения ненесущих сооружений, например, дверных и оконных проемов и перил;
  • оборудование технического назначения для обслуживания здания;
  • территория, на которой находится жилое здание;
  • прочие объекты, например, стоянка, места под гаражи и прочее.

Помимо этого, в списки общих объектов включены коммуникационные и инженерные сооружения.

Размер доли

Доля в общем имуществе рассчитывается в пропорции к объему площади, принадлежащей владельцу жилья в соответствии с правом собственника. Размеры долей можно рассчитать так:

1500 кв.м — объем общей площади дома.

80 кв.м. — размер жилплощади гражданина.

Следовательно, доля составит 80/1500.

Этот вопрос решается общим собранием жильцов, затем следует процесс сбора необходимых документов. Делегация от собственников отправляется в соответствующие инстанции, чтобы провести процедуру оформления.

После этого собственники обменивают прежние свидетельства о собственности на жилплощадь на новые.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Меры по содержанию общего имущества в многоквартирных домах должны быть проведены в соответствии установленным требованиям, а именно:

  1. Соблюдение правил и норм для того, чтобы обеспечивать надежность и безопасность проживания жильцов в многоквартирном доме.
  2. Методы по организации безопасного проживания и здоровья владельцев квартир в многоквартирных домах. Помимо этого, должны быть предприняты нужные действия для обеспечения сохранности объектов владения физических и юридических лиц, а также государства и местного муниципалитета.
  3. Всем жильцам должен быть обеспечен доступ к пользованию как жилыми, так и не предназначенными для проживания помещениями для общего пользования. К тому же жильцы должны иметь возможность пользоваться участками земли, расположенными на прилегающей к многоквартирным домам территории.
  4. Должны строго соблюдаться все права и законные интересы владельцев и прочих граждан.
  5. Все инженерные коммуникации, приборы учета и прочее оборудование, входит в состав общего имущества, должно бесперебойно функционировать. То же относиться и к оборудованию, которое обеспечивает подачу различного рода коммунальных ресурсов.
  6. В соответствии с проектными документами по строительству и методам реконструкции жилого дома, должны быть обеспечены меры по сохранению архитектуры здания в надлежащем виде.

Ремонт имущества многоквартирного дома

В соответствии с законом, решение о проведении текущего ремонта принимает общее собрание жильцов (собственников).

В рамках этого процесса, в соответствии с требованиями, могут проводить следующие работы:

  • починку печей;
  • замену труб коммуникаций;
  • мероприятия по ремонту и профилактическому обслуживанию таких систем, как гидроизоляция, утепление и вентиляция;
  • покраска фасадной части дома;
  • ремонт плит перекрытия;
  • профилактика неисправностей в мусоропроводной системе;
  • восстановление фундамента в местах деформации и повреждений;
  • обработка стыков на стенах;
  • наладка систем снабжения электричеством;
  • работы по обслуживанию вентиляционных систем;
  • окрашиваются стены, потолки, полы и прочее;
  • ремонт подвальных помещений;
  • замена обшивок на деревянных перекрытиях;
  • укрепляются элементы в стропильной системе дома;
  • замена необходимых частей в отопительной, водопроводной, канализационной системе.

Этот перечень работ при необходимости может быть измене или дополнен тем или иным видом ремонтных работ.

Капитальный ремонт

Для того чтобы провести капитальный ремонт жилого здания также необходимо принятие решения на общем собрании жильцов.

В рамках мероприятий по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома проводятся меры по замене необходимых элементов, к которым относятся несущие конструкции и сооружения, лифтовые кабины и шахты и прочее оборудование, необходимое для поддержания здания в состоянии, пригодном для эксплуатации.

В соответствии с законами РФ, расходная часть на капитальный ремонт в многонаселенных домах несут жильцы, которые являются владельцами жилых помещений, за счет внесения оплаты. Она должна соразмеряться с долями в праве общей собственности.

Каким бы способом ни проводилось управление домом, размеры оплаты за проведение капитального ремонта рассчитывается в зависимости от размеров помещения, которым владеет собственник. В этом случае не принимается во внимание этаж и подъезд, в где располагается жилплощадь, а также не имеет значения количество человек, которые там проживают.

Размер оплаты определяется самими жильцами (собственниками квартир) и утверждается при проведении общего собрания.

Ответственность за ремонт

Ответственными за состояние жилого здания, его содержание в надлежащих условиях, организация и проведение ремонтных работ общего имущества являются собственники здания. Помимо этого, к ответственности призваны и структуры, занятые в обслуживании многоквартирных домов, такие как товарищество или управляющая компания.

Несмотря на это, главными лицами, несущими ответственность за содержание общего имущества и всего здания в целом, являются владельцы квартир. Проще говоря, Жилищный Кодекс гласит, что если здание с множеством квартир разрушиться по тем или иным причинам, то оплата за меры по его утилизации будет распределена между жильцами дома, имеющими в собственности жилые помещения в данном здании.

Согласно законодательству РФ, люди, являющиеся владельцами жилплощади в многонаселенных домах, имеют определенные обязательства по контролю за качеством обслуживания, которое осуществляется посредством управляющих компаний и товариществ.

В случаях, когда работы этих структур признаны неудовлетворительными, будет лучше расторгнуть соглашение с подрядчиком и нанять другого, или же избрать нового председательствующего в правлении. Решения обсуждаются и утверждаются на собраниях владельцев жилых помещений.

Необходимо помнить, что договор с управляющей компанией многоквартирных домов должен содержать перечень всех работ по обслуживанию, ремонту и благоустройству жилого здания и прилегающей к нему территории. Размер денежных средств жильцов, которые будут направлены на эти цели, определяют соразмерно площади, находящейся в собственности гражданина.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector