Что входит в содержание общедомового имущества многоквартирного дома.
Понятие и правовые особенности общедомового имущества многоквартирного дома
Впервые понятие «общее имущество собственников помещений многоквартирного дома» появилось в российском законодательстве в Гражданском кодексе РФ: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Такое определение является исчерпывающим при определении общего имущества. Подробное описание так же дано в Жилищном кодексе РФ.
Проблемы с определение общедомового имущества существуют повсеместно. Зачастую происходит незаконное отчуждение с последующим оформлением в собственность. Обязание проведения инвентаризации общедомового имущества через определенные промежутки времени могло бы снять некоторую напряженность.
Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.36 указывает: «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».
Жилищный Кодекс РФ определяет порядок отчуждения и выделения общедомового имущества, а также определяет признаки, по которым можно определить, является ли имущество многоквартирного дома общедомовым.Есть определение Волгоградского областного суда от 19 июля 2012 года, в котором Судебная коллегия установила:
«В настоящее время балкон квартиры, находящейся в собственности, пришел в полную непригодность, находится в аварийном состоянии. Собственники обратились в ООО «УК Тракторозаводского района» с заявлением о ремонте балконной плиты. Заявителю было предложено произвести ремонт балкона по решению общего собрания собственников за счет собственных средств. Собственники обратились в суд с иском к УК и просили возложить обязанность на ответчика произвести замену аварийной плиты.
Согласно п.п. 14 и 22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, основанием для принятия решения о проведении капитального ремонта служит акт осмотра общего имущества, обязанность проводить который, возлагается на управляющую организацию.
Акт осмотра фиксирует состояние общего имущества и выявляет несоответствие его элементов требованиям законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан. Данные, указанные в акте осмотра, позволяют управляющей организации разработать мероприятия, необходимые для устранения выявленных дефектов, неисправностей, повреждений.
В соответствии со ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.
В результате проведенного 19 января 2012 года сотрудниками Государственной жилищной инспекции волгоградской области обследования санитарно-технического состояния общего имущества… выявлено локальное разрушение кирпичной кладки несущей стены, прогиб балконной плиты, трещины. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для возложения обязанности на УК провести ремонт балкона. Довод апелляционной жалобы УК о том, что балкон не относится к общему имуществу в многоквартирном доме, противоречит установленным по делу обстоятельствам.
Балкон действительно относится к помещениям квартир. Однако, учитывая, что капитального ремонта требует балконная плита, относящаяся к несущим конструкциям дома, ремонт должен осуществляться управляющей организацией Определение Волгоградского областного суда от 19 июля 2012 года. Дело №33-7021/2012 [Электронный ресурс].
Этот опыт показывает, что для собственников многоквартирных домов очень важно иметь правильное представление о том, где завершается частная собственность и где начинается общедомовая.
В соответствии со ст.244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
ненадлежащее содержание общедомового имущества.
Я, Николаенко Оксана Анатольевна, являюсь собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Хабаровск, ул. Краснореченская, 59, 80 в доме, обслуживаемом УК ООО «ВИК-ГАРАНТ».
Свои обязательства по оплате содержания общего имущества дома я исполняю в полном объеме и своевременно.
В нашем подъезде № 3 дома № 59, уже на протяжении многих лет не производился текущий («косметический») ремонт. Стены подъезда, потолок, пол, лестничные проходы и поручни перил находятся в ужаснейшем состоянии. Так, в частности, побелка стен и потолков последний раз были выполнены много лет назад.
Напольное покрытие (плитка), в большей степени отсутствует на полу, что также приводит к разрушению общего имущества дома, собственником которого я в частности тоже являюсь. Пол бугристый с ямами, по нему сложно и опасно ходить. Лестницы в подъезде с каждым годом все больше и больше разрушаются в связи с тем, что они никем не реставрируются по мере надобности.
На всех пяти этажах проводка не изолирована, провода в случае перегорания лампочки, страшно менять , которые проживают в подъезде. Разбитые стеклопакеты. Всюду грязь – на окнах, на подоконниках, на потолке, стенах и полу. Почтовые ящики пришли в негодность.
Данные факторы несут угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в подъезде.
Все вышеперечисленное явно свидетельствует о том, что в подъезде давно не производился текущий ремонт и существует необходимость в его скорейшем проведении. Жители дома ежемесячно вносят плату на содержание и ремонт общего имущества, несут расходы, но данные оплаченные услуги по факту оказаны не были.
ООО УК «ВИК-ГАРАНТ» обязана предоставить потребителям оплаченные услуги, соответствующие по качеству обязательным требованиям стандартов, санитарных правил и норм, установленных нормативами и условиями договора, а также информации о жилищных услугах.
Пункт 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ гласит, что «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме».
В силу требований статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком
доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года №170 и являются обязательными для исполнения управляющими организациями.
Пункт 10 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 предусматривает, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан,
сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребителю предоставлено право при обнаружении недостатков, по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) или возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В соответствии с частью 6 статьи 13 ФЗ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Таким образом, управляющая организация обязана содержать общее имущество собственников в надлежащем состоянии и обладает необходимыми для этого средствами и ресурсами.
В связи с вышеизложенным, на основании ст. ст. 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, пунктами 2, 10, 11 «з», 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, ФЗ «О ЗПП», абз. 6, ст. 31 ФЗ № 176-ФЗ «О почтовой связи»,
ТРЕБУЮ:
произвести ремонт подъезда № 3, д. 59, по адресу: г. Хабаровск, ул. Краснореченская, путем восстановления окрасочного и штукатурного покрытия стен и потолков, восстановительного ремонта покрытия пола лестничных клеток подъезда, произвести остекление или замену оконных блоков, ремонт лестничной площадке, изолировать провода подъездных ламп,очистить подвал.
осуществить влажную уборку в подъезде, уделив особое внимание окнам, подоконникам, стенам, потолкам и полу.
произвести вышеперечисленные мероприятия в кратчайший разумный срок со дня получения данной претензии.
Искренне надеемся на Ваше понимание причин обращения, а также на скорейшее решение данного вопроса.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491
г. Москва
Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
Опубликовано 22 августа 2006 г.
Вступает в силу 30 августа 2006 г.
Загрузка...