Что входит в услугу содержание общего имущества в многоквартирном доме

Что входит в услугу содержание общего имущества в многоквартирном доме.

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Cодержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Должен ли собственник нежилого помещения платить за содержание и ремонт общего имущества?

Я собственник магазина, находящегося в жилом доме. Управляющей кампанией проводится ремонт дома (бетонирование фундамента край дома). Нас заставляют заключить договор и оплатить часть ремонта. Если мы не хотим, могут ли нас привлечь в обязательном порядке это сделать?

Мне принадлежит нежилое помещение в многоквартирном жилом доме (МКЖД). ТСЖ выставляет счета на оплату содержания и ремонта общего имущества МКЖД. Но мы не пользуется ни двором (вход в помещение с улицы), ни подъездами, почему мы должны платить за дворника, электрика, обслуживание, ремонт, ведь прилегающую ко входу в нежилое помещение территорию мы убираем сами, у нас есть свой электрик, услугами ТСЖ мы не пользуемся. Имеем ли мы право, учитывая то, что мы сами оплачиваем услуги по обслуживанию нашего помещения не платить ТСЖ за содержание и ремонт по тарифу, который утвержден на общем собрании членов ТСЖ?

Может ли ТСЖ взыскать с меня как с собственника нежилого помещения расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома если у меня отсутствует договор с ТСЖ на обслуживание, а значит, тариф, утвержденный на общем собрании членов ТСЖ для меня не является обязательным? Членом ТСЖ я не являюсь.

Подобные вопросы часто возникают у собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.

Действительно, собственники нежилых помещений, в которых находятся магазины, кафе, офисы и склады сами несут расходы по содержанию и ремонту, но, как правило, СВОЕГО нежилого помещения, а не общего имущества МКЖД.

Непонимание со стороны собственников нежилых помещений возникает по причине отсутствия фактического пользования некоторыми услугами, предоставляемыми ТСЖ или управляющей организацией.

Например, уборка дворовой территории — расходы на дворника, тогда как вход в магазин осуществляется с улицы, при этом, расходы по уборке прилегающей ко входу в магазин территории собственник нежилого помещения несет самостоятельно, заключая соответствующий договор с третьими лицами; аналогично с расходами на слесаря, сантехника, услугами которых собственник нежилого помещения также не пользуется, так как имеет договор с иной организацией, оказывающей ему соответствующие услуги в части обслуживания нежилого помещения.

Вызывает непонимание и обязанность нести расходы по управлению. Собственники помещений, где расположены магазины, кафе и офисы не могут понять почему они должны участвовать в выплате заработной платы председателю ТСЖ, бухгалтеру, ведь их услугами принадлежащие собственникам заведения уж точно не пользуются. Почему «магазин» должен участвовать в ремонте дома (например, покраска фасада здания, косметический ремонт и т.д.) если «свою» часть фасада собственник нежилого помещения облагораживает всегда сам и не за счет ТСЖ и собственников, а за свои деньги?

Ответы на некоторые часто возникающие у предпринимателей вопросы:

Рекомендуем также обзор: Взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Судебная практика, комментарии

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 09.02.2012г.

Содержание и текущий ремонт общего имущество многоквартирного дома.

Общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
• поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» определен состав работ, осуществляемых управляющей организацией за счет платы граждан за содержание и ремонт жилья (общего имущества многоквартирного дома) в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

• Осмотр общего имущества многоквартирного дома, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• Освещение помещений общего пользования;
• Обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• Уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
• Меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
• Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
• Текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Осмотры общего имущества многоквартирного дома в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Результаты осмотра общего имущества многоквартирного дома оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.

Услуги по техническому обслуживанию жилых домов включают комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

Техническое обслуживание жилых домов регулируют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (в дальнейшем по тексту — Правила), утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170.

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий включает:

• техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
• осмотры;
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• текущий ремонт;
• капитальный ремонт.

Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилого дома, приведен в приложении N 4 к Правилам.

Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи.

Аварийные заявки устраняются в сроки, указанные в приложении N 2 к Правилам. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке.

В соответствии с требованиями раздела 2.3 Правил организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении N 7 к Правилам.

Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

• Опись ремонтных работ на каждое строение разрабатывается и согласовывается с собственниками жилых домов, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме.

У собственников помещений (квартир) многоквартирного дома нередко возникают вопросы. Какие части жилого дома относятся к общему имуществу? Кто ответственный за содержание общего имущества? Каким образом ведется содержание общего имущества в многоквартирном доме и как заключить договор с сервисной компанией?

Что такое общее имущество?

Пунктом 24) статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» установлено, что общим имуществом являются части объекта кондоминиума, а именно: подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Таким образом к общему имуществу жилого дома относятся все составляющие многоквартирного дома, находящиеся в общем пользовании собственников помещений (квартир).

Кто осуществляет содержание общего имущества

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума, установлено, что содержание общего имущества представляет собой совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума.

Соответственно на основании заключенного договора сервисной деятельности за содержание общего имущества жилого дома отвечает юридическое или физическое лицо, с установленными на основании договора на оказание услуг обязанностями по содержанию общего имущества. В том случае, если такой договор не заключен с сервисной компанией, то следует руководствоваться подпунктом 4) пункта 2 статьи 48 Закона «О жилищных отношениях», согласно которому в компетенцию правления и председателя правления кооператива собственников квартир (КСК) входит управление объектом кондоминиума. Соответственно в управление объектом кондоминиума, входит и содержание общего имущества объекта.

Таким образом, в случае наличия у КСК договора об осуществлении сервисной деятельности с сервисной компанией, собственники квартир вправе предъявлять требования к качеству содержания общего имущества к субъекту сервисной деятельности. В том случае если договор сервисной деятельности отсутствует, то ответственность за содержание общего имущества многоквартирного дома несет кооператив собственников квартир.

Каким образом осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме?

В соответствии с пунктом 5 Правил содержания общего имущества содержание общего имущества многоквартирного дома осуществляется путем:

1. проведения текущего и капитального ремонта в соответствии с архитектурно-строительными нормами, экологическими требованиями и нормативами, мероприятиями по санитарно-техническому обслуживанию;
2. соблюдения норм экологической безопасности в местах складирования коммунальных отходов;
3. текущего технического, санитарного содержания общего имущества объекта кондоминиума, общедомовых инженерных систем и оборудования, земельного участка;
4. расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
5. капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, либо его отдельных строительных конструкций, общедомовых инженерных систем и оборудования.

Следует отметить, что текущий ремонт общего имущества, необходимый для поддержания работоспособности коммуникаций и эксплуатации здания в целом, а также устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов может быть произведен только после проведения общего собрания участников объекта кондоминиума, на котором будет принято решение большинством голосов из числа собственников помещений (квартир) многоквартирного дома (подпункт 5 пункта 2 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях»).

Капитальный ремонт общего имущества может быть произведен также только на основании принятого решения большинством голосов собственников помещений (квартир) многоквартирного дома на общем собрании участников объекта кондоминиума (подпункт 6 пункта 2 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях»).

Какой перечень работ и услуг, оказываемый субъектом сервисной деятельности должен быть указан в договоре сервисной деятельности?

В том случае если за содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечает сервисная компания, то между КСК и субъектом сервисной деятельности должен быть заключен договор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в перечень работ и услуг, предоставляемых сервисной компанией включается комплексное выполнение следующих работ:

• плановые и неплановые осмотры технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума (за исключением газового, лифтового оборудования и мусоропровода, на которое составляются отдельные договоры с соответствующими организациями);
• санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в неканализированных домах — очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных);
• озеленение;
• дезинфекция, дератизация, дезинсекция подвальных помещений и других мест общего пользования;
• подготовка к весенне-летнему и зимнему периодам;
• устранение аварий;
• очистка вентиляционных каналов и дымоходов;
• текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
• капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
• обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции.

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения утверждается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (подпункты 5,6 пункта 1 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях»).