ООО является управляющей организацией, по договорам управления общество оказывает услуги по содержанию и ремонту жилых помещений в многоквартирном доме, применяет льготу по НДС в соответствии с пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Федеральным законом от 30.03.2016 N 73-ФЗ с 1 января 2017 года внесены изменения в положения п. 2 части 1 и п. 1 части 2 ст. 154, части 1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ (в состав платы за содержание жилого помещения включены расходы на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме). Будут ли входить в состав льготируемой выручки доходы от вновь введенных составляющих платы за содержание и ремонт жилых помещений?.
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаемая в состав платы за содержание жилья с 1 января 2017 года, не подлежит обложению НДС на основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ при условии, что указанные ресурсы приобретаются управляющей организацией у специализированных организаций и предъявляются собственникам по цене приобретения.
Обоснование позиции:
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
В целях налогообложения НДС реализацией товаров, работ или услуг организацией признаются, соответственно, передача права собственности на товары, передача результатов выполненных работ другому лицу, оказание услуг другому лицу как на возмездной, так и на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39, абзац второй пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС, установлен ст. 149 НК РФ.
Так, согласно пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС реализация коммунальных услуг, предоставляемых в том числе управляющими организациями, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение.
В соответствии с пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС на территории РФ операции по реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) в том числе управляющими организациями, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
Поскольку понятие «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» НК РФ не предусмотрено (п. 1 ст. 11 НК РФ), при определении данного понятия, согласно разъяснениям Минфина России, следует руководствоваться п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (письма Минфина России от 11.11.2016 N 03-07-14/66213, от 26.08.2014 N 03-07-11/42608).
В отношении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не предусмотренных п. 11 Правил, Минфин России разъясняет, что такие работы (услуги) подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 17.03.2011 N 03-07-11/52).
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ (в редакции, действующей с 1 января 2017 года) плата за содержание жилого помещения включает в себя:
— плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
— за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
— за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Действительно, из буквального прочтения указанной нормы можно прийти к выводу, что плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме — это отдельный элемент платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме.
В то же время пункт 11 Правил с 1 января 2017 года дополнен подпунктом «л», согласно которому содержание общего имущества включают в себя в том числе приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг).
Таким образом, с 1 января 2017 года приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества входят в понятие «Содержание общего имущества» при условии, что стоимость указанных ресурсов не включена в плату за коммунальные услуги.
Поэтому считаем, что, несмотря на то, что стоимость указанных в вопросе услуг предъявляется в составе платы за содержание жилого помещения, как отдельный элемент, такие услуги не подлежат обложению НДС на основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, как услуги, входящие в содержание общего имущества.
При этом услуги должны быть приобретены у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) (смотрите, например, письма Минфина России от 29.08.2014 N 03-07-04/43422, от 21.07.2014 N 03-07-07/35576, от 05.03.2013 N 03-07-14/6462, письмо ФНС России от 12.05.2014 N ГД-4-3/8909@). На наш взгляд, такими организациями в данной ситуации являются ресурсоснабжающие организации.
Кроме того, по мнению Минфина России, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации работ (услуг), предусмотренных пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, осуществляемые управляющими организациями по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) (письма от 08.06.2015 N 03-07-07/33108, от 15.07.2011 N 03-07-07/34, от 01.07.2010 N 03-07-07/44, от 21.05.2010 N 03-07-07/29, от 30.04.2010 N 03-07-07/21).
Обратите внимание, что в отдельных случаях суды указывают на то, что необходимо в договоре на управление закрепить стоимость услуг, облагаемых и не облагаемых НДС, т.к. изначально реализация услуг (работ) должна отражаться в учете исходя из условий договора (постановления Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2016 N Ф05-14697/16, ФАС Поволжского округа от 12.11.2013 N Ф06-10034/13, от 24.09.2013 N Ф06-8219/13).
При этом существуют примеры судебных решений, в которых судьи исходили из того, что услуга по управлению многоквартирным домом неразрывно связана с услугами по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в совокупности с которыми составляет услугу по содержанию и ремонту жилого помещения. Поэтому возникшая разница между стоимостью приобретенных работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов и стоимостью данных работ (услуг), реализованных населению по тарифу, не означает, что не подлежит освобождению от обложения НДС сумма, полученная от реализации населению работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.09.2015 N Ф01-3752/15).
В постановлении АС Московского округа от 03.10.2016 N Ф05-14389/16 суды указали, что при реализации услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, частично оказываемой непосредственно управляющей организацией, невозможно применение пп. 30 п. 3 с. 149 НК РФ, поскольку это противоречит условиям применения данной нормы налогового законодательства (условие о приобретении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги)).
Рекомендуем ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Освобождение от НДС реализации коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена
20 января 2017 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Содержание жилья: размер и состав платы.
Что такое плата по статье содержание жилья, как формируется этот тариф, почему орган местного самоуправления пересмотрел размер этой платы, рассказали сегодня на пресс-конференции в администрации города Рыбинска. Постановление о повышении платы за содержание жилья подписано в администрации города Рыбинска 28 декабря 2016 года. От 17 января 2017 года в данное постановление внесены изменения, которые прокомментировала и.о. директора департамента ЖКХ, транспорта и связи Олеся Минеева.
Плата за содержание жилья включает управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества дома и плату за ОДН на коммунальные услуги (ГВС, ХВС, ЭЭ). Согласно Жилищному кодексу установление платы за содержание жилья – это обязанность собственников, они должны провести общее собрание жильцов дома и с учетом предложения УК определить свою плату. На орган местного самоуправления возложена обязанность определить плату для нанимателей. Для собственников, которые не приняли решение о выборе способа управления домом и не провели общее собрание по установлению размера платы за содержание жилья, размер платы устанавливается в том же объеме, как для нанимателей жилья, т.е. определён органом местного самоуправления.
Периодичность пересмотра платы – не чаще раза в год. Это регламентирует Жилищный кодекс.
При формировании тарифа на содержание жилья обязательно учитывается, что размер платы должен соответствовать всем затратам, которые осуществляются при управлении многоквартирным домом. Плата должна обеспечивать надежность и безопасность жизни и здоровья граждан при использовании общего имущества дома и земельного участка.
В свою очередь, на содержание имущества влияет состояние конструктивных элементов дома, процент износа и техническое состояние. В плату в обязательном порядке должен быть включен (не важно, кем она установлена — собственниками или органом местного самоуправления) минимальный перечень услуг и работ, который необходим для обеспечения содержания общего имущества дома. При формировании платы также должна учитываться регулярность проведения тех или иных работ.
Следует обратить внимание на выбор способа управления многоквартирным домом.
Увеличение платы за содержание жилья продиктовано следующими факторами:
- В течение трех лет плата не пересматривалась. Последние изменения вносились в декабре 2013 года. За это время инфляция составила 17,5 %. Изменились расценки на материалы, пересмотрен минимальный размер заработной платы, произошло повышение тарифов на услуги специализированных организаций.
- Обращения управляющих компаний об увеличении платы за содержание жилья к администрации как к наимодателю, обосновав это нехваткой средств на содержание общедомового имущества.
- Изменения законодательства в части структуры платы за содержания жилья за счет включения расходов на ОДН.
Согласно Постановлению Правительства РФ включение расходов на ОДН в статью содержание жилья будет рассчитываться в каждом конкретном доме управляющей компанией, исходя из норматива, тарифа, общей и жилой площади дома. В платежной квитанции эти суммы будут выделены отдельными строками по каждому виду ресурсов.
С учетом требования Жилищного кодекса о заблаговременном уведомлении нанимателей и собственников о повышении платы, сделать это необходимо за 30 дней до получения платежных документов. В связи с этим срок введения платы перенесен с 1 января на 1 февраля 2017 года. Увеличение срока позволит собственникам жилья принять на общем собрании жителей свой размер платы за содержание жилья, тем самым реализовав свое законное право. (Печатать квитанции управляющие компании начнут после 20 февраля).
Данное повышение не распространяется на собственников, ранее определивших размер платы за содержание МКД, и на нанимателей, которые проживают в этих домах.
В марте, с учетом двухэтапного повышения платы за содержание жилья (с 1 января – за ОДН, с 1 февраля – за содержание жилья), сумма в платежной квитанции за квартиру площадью 50 квадратных метров в пятиэтажном доме увеличится в среднем на 225 рублей. Для такой же квартиры в девятиэтажном доме сумма увеличится примерно на 270 рублей. На размер влияет метраж общедомовой площади: больше дом – выше плата.
К общему имуществу МКД относится и земельный участок, который находится непосредственно под этим домом, со всеми элементами благоустройства на нем расположенными. В границах этого земельного участка могут находиться тротуары, дороги, детские городки. Согласно федеральному законодательству все это определяется как общедомовое имущество, и за его содержание в безопасном для пользования состоянии отвечают собственники. Они же несут затраты на поддержание асфальтового покрытия дворовой территории в надлежащем состоянии.
Постановление администрации акцентирует внимание собственников, что отчисления на восстановление асфальтового покрытия уже заложены в строке содержание жилья: 40 копеек с квадратного метра жилого помещения. В данном случае речь идет о текущем ямочном ремонте.
Собственники также могут рассмотреть на общем собрании жителей целесообразность платы по этой строке. Они могут её исключить или же, напротив, принять свою сумму ежемесячных платежей на эти цели.
Специалисты департамента ЖКХ, транспорта и связи готовы оказать методическую помощь собственникам МКД в организации проведения общих собраний жителей, сбора пакета необходимых документов для определения размера и состава платы за содержания жилья в своих домах.
Пресс-служба администрации города Рыбинска
О плате за содержание и ремонт жилого помещения.
В связи с ростом платы за жилищно-коммунальные услуги для населения вопросы ценообразования особенно актуальны в отношении формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ требует формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, в соответствии с требованиями законодательства. Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы и он быстро придет в негодность.
Возможность установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс РФ не допускает. Граждане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении им субсидии.
Размер платы собственников за содержание и ремонт дома во многом зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом.
Собственники помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливают на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация не может в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общим собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы.
Пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ установлено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Статьей 156 ЖК РФ также установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органами местного самоуправления.
В этом случае размер платы за содержание и ремонт, в соответствии с пунктом 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливается уполномоченными органами по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества либо жилищного кооператива в соответствии с уставом. В этом случае в соответствии с пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме размер платы устанавливается на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с пунктом 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы на основе решения общего собрания собственников помещений.
На цену содержания и ремонта жилого помещения влияет перечень работ и услуг, оказываемых управляющей организацией. На практике собственники помещений не утруждают себя проведением общего собрания для утверждения указанного перечня, соглашаясь на общий размер платежа, установленный органом местного самоуправления для нанимателей. Собственники помещений не дают управляющей организации конкретного задания, следовательно, не могут проконтролировать его выполнение. В этом случае очень сложно привлечь управляющую организацию к ответственности за невыполнение каких-либо конкретных работ.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня являются существенными условиями договора управления. Указанный перечень подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений.
Все минимально необходимые работы по обслуживанию многоквартирных домов перечислены в Правилах эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Действующее жилищное законодательство предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается для каждого конкретного многоквартирного дома с учетом его характеристик. Соответственно, и размер платы будет индивидуальным для каждого дома.
В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, необходимо обратиться с заявлением об изменении размера платы к обслуживающей организации. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
В течение 2 рабочих дней с даты его получения указанное лицо обязано направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
В любом случае факт непредоставления услуги либо предоставления услуги ненадлежащего качества должен быть подтвержден соответствующим актом, который может быть составлен комиссией управляющей организации и собственником (нанимателем) помещения в доме.
Соблюдение указанной процедуры впоследствии облегчит процесс доказывания, в случае обращения в суд при отказе управляющей организации от перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения в добровольном порядке.
Загрузка...