Что является собственностью жильцов в многоквартирном доме

Общее имущество собственников в многоквартирном доме.

Понятие общее имущество в многоквартирном доме подразумевают все элементы здания, предназначенные для обслуживания нескольких помещений. Границы и составляющие определяются на основании постановления правительства РФ №491. Каждый собственник недвижимости (или ее доли) является также и владельцем общедомового имущества

Право владения налагает и ряд обязанностей, в частности, ответственность за состояние. Со всех жильцов ежемесячно взимаются вместе с оплатой коммунальных услуг сборы на содержание и ремонт дома. Их размер определяется, исходя из площади помещения, которым владеет человек. Количество проживающих (их может и вовсе не быть среди собственников) значения не имеет.

Составляющие общего имущества многоквартирного дома

Перечень элементов, входящих в список общего имущества многоквартирного дома, строго регулируется ЖК РФ. К нему относят:

Все помещения, не относящиеся к квартирам и предназначенные для обслуживания двух и более помещений (жилых и нежилых) указанного здания. Сюда относят: лестницы, лестничные площадки, лифты и их шахты, чердаки, колясочные площади, встроенные или подземные гаражи (в том числе и те, что построены на средства жильцов), мастерские, технические подвалы, места размещения коммуникаций (бойлерные, элеваторные узлы и т.д.).
Земельные участки, расположенные возле дома вместе с зелеными насаждениями. Их пределы прописаны в государственном кадастровом учете.
Несущие и ограждающие конструкции: фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, балки, колонны и т.д.
Кровля и элементы, расположенные на крыше.
Конструкции, предназначенные для ограждения нескольких помещений: парапеты, перила и т.д.
Дверные и оконные конструкции, расположенные в местах общего пользования (подъезд, подвал и т.д.).
Оборудование всех типов (санитарно-техническое, электрическое, механическое и т.д.), расположенное в пределах здания, и которое предназначено для обслуживания помещений внутри него.
Все коммуникационные системы общего пользования: электропроводка (вне квартир), канализация, системы водоснабжения, газопровод.
Дополнительные элементы и оборудование, размещенное на коммуникационных линиях (стояки, запорные краны, отводы, развязки и т.д.).
Отопительная система, в том числе: арматура запорного типа, приборы учета (только коллективные) и другое вспомогательное оборудование.
Системы обеспечения пожарной безопасности (лестницы, огнетушители, ящики с песком и т.д.).

Особое внимание уделяется установлению границ для коммуникационных линий: где заканчивается общедомовая часть и начинается собственность владельца квартиры. Они должны быть четко прописаны в план-проекте здания.

В качестве «контрольной точки» обычно используют разводки, щитки и т.д. Иными словами, те места, где происходит ввод коллективных коммуникаций в каждую отдельную квартиру. При первичной сдаче здания в эксплуатацию проводится определение границ эксплуатационной ответственности для каждой такой «контрольной точки».

Кто несет ответственность за состояние

Регулирование общего имущества многоквартирного дома осуществляется с учетом постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006. Согласно ему, ответственность несут три стороны:

Владельцы помещений (как жилых, так и нежилых). На их плечи возлагается ответственность за поддержание надлежащего состояния имущества, причисленного к общему.
Органы государственной власти. В их обязанности входит обеспечение контроля за содержанием имущества.
Органы местного самоуправления. Согласно ст.161 ч.4 ЖК РФ они проводят конкурсные мероприятия с целью определения управляющих организаций.

Интересно: согласно ЖК РФ, если многоквартирный дом рухнет в связи с ненадлежащим уровнем его обслуживания, ответственность за это понесут жильцы, а не управляющие компании. Средства на утилизацию будут направлены из их средств.

В идеале собственники жилья должны самостоятельно следить за уровнем выполнения управляющими компаниями своих обязанностей. В случае неисполнения данного пункта, они должны произвести смену подрядчика, либо осуществить переизбрание председателя товарищества. На практике такая сознательность граждан проявляется крайне редко.

Затраты на содержание общедомового имущества несут все жильцы. Размер платежей определяется, исходя из площади жилья, принадлежащего человеку. Эти обязанности остаются и в том случае, если человек не живет по данному адресу. Жители первых этажей, как и все остальные, платят за пользование лифтом.

Необходимость в проведении ремонтных работ определяется на собраниях собственников жилья. Они должны проводиться регулярно, дабы своевременно предупреждать быстрый износ инфраструктуры. На собрании составляется общее решение, в котором представлен утвержденный список необходимых мероприятий.

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

По мере необходимости проводятся мероприятия, входящие в содержание общего домового имущества. Их перечень зависит от характеристик дома, климатических условий и других факторов.

В общем виде он выглядит так:

Поддержание электросетей в надлежащем состоянии. Сюда входит: замена проводки, оценка состояния приборов (выключатели, освещение и т.д.) и при необходимости их замена.
Плановый осмотр состояния имущества. Он производится жильцами либо другими ответственными лицами (выбранными на собраниях или назначенными УК). По результатам осмотра выявляются проблемные участки и недоработки в инфраструктуре.
Своевременный вывоз мусора и различных отходов, получающихся от деятельности организаций, расположенных в здании.
Обеспечение уборки и проведения санитарно-гигиенических процедур, в том числе и на земельном участке вблизи дома.
Контроль за соблюдением правил (предусмотренных законодательством РФ) пожарной безопасности.
Уход за насаждениями, растущими на придомовом земельном участке.
Ремонт (по необходимости) и подготовка здания к эксплуатации к новому сезону (актуально перед началом зимы).
Проведение процедур, направленных на увеличение энергоэффективности здания.

Важно! Итоговый перечень работ должен быть указан в договоре по управлению многоквартирным домом.

В представленный выше список не входят:

обеспечение функциональности окон и дверей;
утепление балконов и лоджий;
замена стекол;
поддержание земельных участков, не относящихся к дому.

Эти мероприятия осуществляются собственниками жилья самостоятельно.

Особенности проведения акта осмотра

Осмотр любого многоквартирного дома должен производиться регулярно, с целью выявления чрезмерного износа конструкций и элементов инфраструктуры. В некоторых случаях проводятся и внеплановые мероприятия.

Комиссия должна состоять из ответственных собственников (выбираются на собрании) и представителя управляющей компании. Практикуется также приглашение специалистов (инженеров, электриков, монтажников и т.д.) для получения экспертного мнения о состоянии здания.

По результатам осмотра составляется акт, в котором прописываются все данные о состоянии здания и прилегающей территории. При обнаружении изъянов, их подробно прописывают и определяют комплекс необходимых мер для их устранения. Также анализируются причины проявления дефектов. Это нужно для выявления некачественной работы обслуживающих структур.

На основе всех полученных сведений определяется план работ на ближайшее будущее и долгосрочную перспективу. Сроки проведения ремонтных работ устанавливаются, исходя из государственных норм.

Перед утверждением акта его должны одобрить собственники (или ответственное лицо). При необходимости они имеют право вносить корректировки касательно мер, сроков и финансовой составляющей.

На видео об общедомовом имуществе

Заключение

У данной системы эксплуатационной ответственности есть немало противников (в связи с повышением ежемесячных коммунальных платежей). Однако она несет в себе ощутимую пользу – значительное повышение качество обслуживания многоквартирных домов.

Что в доме собственность жильцов?.

17 октября 2006 1:00 1

— И ведерко мое, и песочек мой!

Не можем попасть в подвал

Мы, жильцы 60-квартирного дома, участвовали в долевом строительстве. Подвальное помещение у нас построили с высокими потолками (на 1 метр выше) и говорят, что это цокольный этаж. Как выяснилось, компания-застройщик продала его нескольким фирмам. Теперь у нашего ЖЭУ постоянная проблема с тем, чтобы попасть в этот подвал, где находятся все инженерные коммуникации. Приходится пользоваться элеваторными отсеками и для ремонта любого стояка отключать воду и отопление во всем доме. Это жутко неудобно. Что делать? Есть ли у нас какие-то права на подвал?

Светлана. г. Салават, Башкортостан.

По всей видимости, права на подвал у вас есть, и они нарушены.

Согласно ст . 36 Жилищного кодекса собственникам квартир принадлежит также так называемое общее имущество в доме. К нему относятся, в частности, помещения, предназначенные для доступа к жилью и для обслуживания квартир и других помещений в доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, крыши. Подвал по закону считается «общедомовым» имуществом, если в нем находятся инженерные коммуникации и(или) иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (та же ст. 36 ЖК).

Исходя из этого, ваше подвальное помещение является общей долевой собственностью жильцов с момента оформления права собственности на квартиры. Поэтому вы можете смело обращаться в суд с требованием устранить препятствия для пользования подвалом в интересах собственников квартир.

Надо ли платить за придомовую территорию

Подскажите, пожалуйста, надо ли выкупать землю под домом или можно взять ее в аренду у местных властей? Есть ли какие-то предельные расценки на это?

Не беспокойтесь — жильцам придомовую территорию не надо ни выкупать, ни брать в аренду. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, БЕСПЛАТНО переходит в общую долевую собственность хозяев квартир (ч. 5 ст. 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ »).

Для того чтобы жильцы стали полноправными собственниками и могли в своих интересах использовать придомовую территорию, нужно пройти ряд процедур (см. далее). При этом — обратите внимание! — закон не ограничивает сроки оформления участка под домом. Так что заявления о том, что бесплатная приватизация придомовых территорий вот-вот закончится и участки придется выкупать, на сегодня являются необоснованными.

В какие инстанции обращаться

Мы планируем провести общее собрание жильцов, чтобы организовать ТСЖ, а заодно готовимся оформлять участок под домом и возле него. Слышали, что с этим сейчас бывают сложности. Расскажите: какие этапы нам придется пройти или пока лучше повременить?

Семья Ельцовых и другие жильцы.

Основные этапы оформления придомовой территории коротко указаны в Законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (ст. 16):

1. собственники квартир проводят общедомовое собрание и назначают лицо, которое будет обращаться в соответствующие инстанции от их имени;

2. уполномоченное лицо подает в орган местного самоуправления (управу, районную администрацию, сельсовет и т. п.) заявление о формировании земельного участка, на котором расположены дом и иные объекты, предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства;

3. орган местного самоуправления организует межевание, определяет границы земельного участка (придомовой территории). По результатам таких землеустроительных работ составляется описание земельного участка;

4. этот документ передается в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) вместе с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельного участка.

Далее, поскольку по Гражданскому кодексу право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации, необходимо подать документы в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация).

Однако на сегодня, как сообщили нам в Росрегистрации, действительно имеется ряд сложностей, серьезно затрудняющих регистрацию права собственности на общедомовое имущество.

Так что, возможно, стоит повременить и подождать, пока процедуры уточнят и «обкатают» на практике. «Комсомолка» следит за этой темой и будет сообщать вам новости.

Мы установили пластиковые окна. Осенью из-под откосов стало дуть. На руках у меня остался только гарантийный талон. Могу ли я что-то требовать от фирмы, установившей окна?

Передайте в фирму письменную претензию. Укажите, что:

в период гарантии у вас обнаружился недостаток работы по изготовлению и установке окон (тут вы коротко описываете суть проблемы);

в связи с этим вы требуете безвозмездного устранения недостатков выполненной работы на основании ст. 29 Закона «О защите прав потребителей».

Имейте в виду, что:

по закону дефекты должны быть исправлены в разумный срок. Чтобы определить его, можно обзвонить несколько фирм с вопросом: за какое время они могли бы решить проблему, подобную вашей? Средний срок будет считаться разумным. Если ваша фирма затянет его, то за каждый день просрочки должна будет выплачивать неустойку в размере 3% от стоимости работ по установке окон (ст. 30 Закона);если вас попытаются отшить, ссылаясь на неправильную эксплуатацию окон, естественный износ дома и т. п., требуйте, чтобы фирма доказала свои обвинения. Обычно для этого проводится экспертиза. Оплата — за счет фирмы (исходя из п. 4 ст. 29).

Понятие общей долевой собственности жильцов МКД.

Кому принадлежат лестничные клетки, подвалы и чердаки в МКД, если жильцы приватизировали только жилые помещения?

Кому принадлежат нежилые помещения в многоквартирном доме?

Общая долевая собственность жильцов многоквартирного дома – это помещения, которые не являются частью приватизированных квартир, но предназначенные для обслуживания помещений многоквартирного дома (одного и более). Если в подвалах, на чердаках, технических этажах и т.д. имеются коммуникации и оборудование, которые предназначены для обслуживания помещений многоквартирного дома, то данные помещения относят к общей долевой собственности.

Вопрос с чердаками и подвалами в многоквартирных домах всегда стоит очень остро, ведь в действующем законодательстве порядок их приобретения не урегулирован до сих пор. Основные недопонимания возникают в тот момент, когда жильцы и УК начинают выяснять, кому же принадлежат помещения общего пользования.

Действующее законодательство не регламентирует необходимость отдельной приватизации вспомогательных помещений, но это только вызывало еще большую путаницу. Одни полагали, что не имеют вообще никаких прав на подвалы, чердаки и другие помещения общего пользования МКД, а другие, наоборот, полагали, что обладают безоговорочными правами на них.

Все точки над «i» поможет расставить правильное трактование Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 290). Он гласит, что собственникам жилых квартир в многоквартирном доме на правах общего долевого имущества принадлежат те помещения в доме, которые обслуживают более одной квартиры в этом доме. Как только жильцы многоквартирного дома начали приватизировать свои квартиры, они в автоматическом порядке стали собственниками и общего имущества дома. Неприятные ситуации тянутся за старыми домами, когда в 90-е годы все помещения были приватизированы раньше квартир и активно сдавались в аренду.

Данную норму регламентирует также и Жилищный кодекс (пункт 1 части 1 статьи 36) Российской Федерации, прописывая права общей долевой собственности для жильцов дома на общее имущество в многоквартирном доме. Речь идет обо всех помещениях, которые не являются частями приватизированных квартир и используются для обслуживания более одного помещения.

Правом общей долевой собственности на подвалы, чердаки, лифты и т.д. жильцы многоквартирных домов наделяются в силу закона, а отдельного порядка для их оформления в общую собственность действующее законодательство не предусматривает. Претендовать на такие помещения жильцы не могут только в том случае, если предназначение данных помещений не связано с обслуживанием жилого дома. Эти сведения прописываются в технической документации дома.

На общем собрании собственников квартир решаются все вопросы, связанные с содержанием общего имущества. Для того чтобы решаемые вопросы имели законную силу, на собрании должны присутствовать не менее половины жильцов. Однако практика показывает, что жильцы достаточно часто нарушают данные правила, распоряжаясь общими помещениями на свое усмотрение. В большинстве случаев это приводит к серьезным разбирательствам между жильцами и возникновению конфликтных ситуаций.