Возможно ли оформить в собственность часть общедомового имущества в многоквартирном доме? Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. .
Подробнее о том, что входит в состав общедомового имущества разъясняется на сайте в статье: « Состав общего имущества многоквартирного дома в 2017 году. Что входит в общедомовое имущество по жилищному кодексу РФ» .
Согласно п.2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017, с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017), собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Передача в пользование в гражданском праве — это передача правомочий собственника, позволяющие использовать помещение в зависимости от его назначения.
Дополним, что в соответствии со статьей 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Соответственно, общую долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме не нужно как-либо дополнительно оформлять. Право собственности на данное имущество и так принадлежит владельцам помещений в силу закона.
Немаловажным является и порядок определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, закрепленный положениями ст. 37 ЖК РФ.
Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Это означает установление размеров (объемов) (в кв. м.; в денежной сумме) общей собственности, приходящихся на конкретные жилые помещения.
Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также количество голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является категорией производной, непосредственно связанной с правом собственности на жилые помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Таким образом, переход права собственности на часть общедомового имущества в многоквартирном доме не возможен в силу закона. Изменить размер общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме и только путем его реконструкции.
С образцами необходимых Вам исковых заявлений и документов, справочной информацией, можно ознакомиться здесь: Главная страница .
При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна» Copyright « iskoved. com » © 2017
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.
Состав имущества
Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса. Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.
Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:
- помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
- кровля;
- несущие конструкции;
- инженерно-технические коммуникации;
- земля, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
- другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, автопаркинги, детские и спортплощадки на территории МКД).
Состав общего имущества в МКД устанавливают:
- владельцы недвижимости в здании;
- органы госвласти;
- органы регионального самоуправления.
Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.
Определение доли в общем имуществе
Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.
К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).
При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:
Помимо этого, к расчету доли не относят:
- землю;
- инженерные коммуникации;
- тепловые станции и т. п.
Взыскание средств с собственников МКД
Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть иную форму правления можно на собрании владельцев недвижимости.
При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение о создании ТСЖ, которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.
При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание с ресурсоснабжающими и обслуживающими ЖКХ компаниями от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.
Зачем требуется определение общедомовой собственности
Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.
Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года. Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.
Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:
- опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
- написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.
При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.
В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление контрольных организаций.
К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.
Заключение
В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.
Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:
Единство понимания достигнуто.
За радиатор, находящийся в собственности владельца квартиры, несет ответственность он сам.
Владимир Кряжев в своей статье «Кто несет расходы» о правовых аспектах замены батарей (радиаторов) отопления и распределения ответственности в случае затопления приходит к заключению, что до настоящего времени нет единого подхода к пониманию того, является ли радиатор отопления общедомовым имуществом либо собственностью жильца в многоквартирном доме. Автор настоящего комментария не согласен с таким выводом и, ссылаясь на позицию Верховного Суда РФ, отмечает, что этот вопрос Судом разрешен. Более того, в судебной практике с 2009 года закрепился и используется общий подход, связывающий отнесение радиаторов отопления к общему имуществу по признаку наличия или отсутствия отключающих устройств.
Сама по себе затронутая автором тема является актуальной при решении практических задач жителями многоквартирных домов. И дело здесь не только в том, что иногда бывает невозможно дождаться проведения капитального ремонта. Часто вопрос замены радиаторов отопления инициируют сами собственники квартир, производя ремонт и меняя оборудование на более современное.
Действительно, первый и наиболее значимый вопрос, который необходимо решить при замене радиаторов, – относятся ли они к общему имуществу дома, необходимо ли согласие иных собственников и, как следствие, за чей счет будет проводиться замена.
Весьма странно, что автор статьи оставил вопрос квалификации открытым, указав, что до настоящего времени нет единого подхода к пониманию того, является ли радиатор отопления общедомовым имуществом либо собственностью жильца в многоквартирном доме.
На мой взгляд, единство понимания в этом, наконец, достигнуто. Так, Верховный Суд РФ в определении от 22 сентября 2009 г. №КАС 09-547 поставил точку в толковании п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (далее – Правила №491) по вопросу отнесения обогревающих элементов (радиаторов отопления и пр.), находящихся в жилых или нежилых помещениях собственников, к общему имуществу в многоквартирном доме.
Цитируя определение, следует обратить внимание на его квинтэссенцию: «В состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации)».
В качестве вывода из приведенного Определения следует: если, согласно проектной документации, радиаторы, установленные в квартирах, имеют отключающие устройства, расположенные за стояками внутридомовой системы отопления, то такие радиаторы к общему имуществу дома не относятся.
Таким образом, в судебной практике с 2009 года закрепился и используется общий подход, связывающий отнесение радиаторов отопления к общему имуществу по признаку наличия или отсутствия отключающих устройств (если речь идет о батареях, обслуживающих одну квартиру и расположенных внутри нее).
Как показывает практика, большинство вновь построенных домов оснащены радиаторами, имеющими отключающие устройства. И только дома советской постройки с вертикальной системой отопления не имеют отключающих устройств. Полагаю, что автор статьи неоправданно обошел своим вниманием последнее разъяснение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ – письмо от 1 апреля 2016 г. №9506-АЧ/04. В нем последовательно изложена выше обозначенная позиция: в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.
Из приведенных позиций следует, что определить принадлежность радиаторов отопления, учитывая данные разъяснения, не составляет труда. Любопытным представляется тот факт, что автор статьи обозначает тему как «замена батарей (радиаторов) отопления», но в разделе о несговорчивых соседях пишет совсем о другом – о замене стояков отопления. Последние, безусловно, относятся к общему имуществу дома, образуют собой систему отопления и подлежат замене при осуществлении капитального ремонта.
Таким образом, вопрос с соседями не может решаться собственником квартиры в единоличном порядке. Проведение капитального ремонта – компетенция общего собрания. А потому составлять акты недопуска и прочие документы в ходе замены системы отопления должен не собственник квартиры, меняющий свои батареи, а лицо, ответственное за проведение капитального ремонта в МКД.
Из первого и самого важного вопроса о собственности радиаторов отопления вытекает второй вопрос – ответственности в случае причинения убытков в связи с нарушением целостности тех самых радиаторов отопления.
И этот вопрос решается в порядке следствия: если батарея относится к общему имуществу, ответственность за ее функционирование (за исключением деликтов, разумеется), несет УК или иное лицо, осуществляющее управление общим имуществом. Соответственно, за радиатор, находящийся в собственности владельца квартиры, несет ответственность он сам.
Технические сопутствующие рекомендации по порядку организации замены радиаторов отопления и оформления данного процесса, описанные автором, логичны и имеют право на существование.
Загрузка...