Для чего нужен совет дома многоквартирного дома

1. Роль совета многоквартирного дома в управлении домом..

Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК).

Совет многоквартирного дома (далее – совет МКД, совет дома, совет) избирается собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) и данный дом не управляется жилищным кооперативом. Единственным органом управления таким домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание). Общее собрание как орган управления принимает решения по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом. Вопросы, принятие решений по которым относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приведены в Приложении 1.

Правовой статус совета МКД как органа, связанного с управлением многоквартирным домом, прямо не установлен Жилищным кодексом . Но анализ полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома Жилищным кодексом, показывает, что совету не передаются полномочия общего собрания принимать решения по управлению многоквартирным домом. Поэтому работа совета МКД не может заменить общего собрания. Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием (таблица 1). И это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять обоснованные решения. Кроме того, как показала практика, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников, нет возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и эффективный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.

Если собственники помещений в многоквартирном доме хотят детально определить, какие именно действия они поручают совету многоквартирного дома (в рамках полномочий совета МКД и его председателя, установленных Жилищным кодексом), а также в одном документе собрать решения по организационным вопросам деятельности совета, они решением общего собрания могут утвердить положение о совете многоквартирного дома. Проект такого положения приведен в Приложении 2.

Таблица 1. Полномочия совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома.

Сопоставление полномочий совета МКД и председателя совета показывает, что председатель совета действует как руководитель коллегиального органа. Его полномочия вытекают из полномочий совета. Именно совет готовит предложения, представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров (в том числе используя результаты переговоров, проведенных председателем), осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по договору управления домом, а председатель совета подписывает акты приемки услуг и работ, акты о нарушениях договорных обязательств и обращается в органы местного самоуправления при невыполнении управляющей организацией условий договора управления. Поэтому председатель совета МКД должен основываться не на своем единоличном решении, а на решении совета.

В Жилищном кодексе кроме полномочий председателя совета МКД как руководителя совета указаны также его полномочия как доверенного лица отдельных собственников помещений, выдавших ему доверенность на заключение договора управления многоквартирным домом (на условиях, указанных в решении общего собрания), контроль за выполнением обязательств по заключенному договору, а также на выступление в суде в качестве своего представителя по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Нужно иметь в виду, что председатель совета МКД, действуя по доверенности конкретного собственника помещения, выступает только как доверенное лицо данного собственника, а не как руководитель коллегиального органа – совета многоквартирного дома. Собственник помещения вправе выдать аналогичную по полномочиям доверенность любому лицу, а не только председателю совета МКД. При выдаче доверенностей председателю совета МКД многими собственниками помещений в доме, возможно, облегчается заключение договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (потому что часть договоров подписывает одно доверенное лицо). Но это скорее облегчает процесс подписания договоров для управляющей организации. Для собственников помещений мало что меняется, просто вместо того, чтобы самим подписать договор, они подписывают доверенность другому лицу. Но права и обязанности по договору возникают именно у собственников помещений . А председатель совета МКД, не зависимо от того, есть ли у него доверенности собственников помещений или нет, участвует в контроле за исполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, потому что он член совета МКД — органа, у которого есть полномочие осуществлять контроль.

Доверенности собственников помещений действительно нужны председателю совета МКД в случае, если он будет представлять их интересы в суде.

Полномочия председателя или члена совета многоквартирного дома могут подтверждаться выпиской из протокола общего собрания, на котором они были избраны в состав совета, подписанной председателем и секретарем общего собрания. В выписке из протокола общего собрания должны быть указаны дата проведения общего собрания, решение об избрании собственника помещения председателем (членом) совета многоквартирного дома (с указанием адреса дома) и на какой срок избран совет дома. Выписка из протокола общего собрания может быть заверена органом территориального общественного самоуправления или органом местного самоуправления, если представители этих органов присутствовали на общем собрании.

ЖКХ в России .

Совет многоквартирного дома

Что такое Совет Дома?

Совет многоквартирного дома — это орган, выступающий в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и активно работающий с управляющей организацией. В Совет дома лучше выбирать людей активных, честных, из числа тех, кто понимает, что кроме прав у каждого собственника есть и обязанность – содержать свою и коллективную собственность в надлежащем состоянии. Понятно, что для этого нужен инструмент — ТСЖ или Управляющая организация, но музыку на этом инструменте должен играть Собственник.

Совет многоквартирного дома является инструментом, призванным обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Совет формирует общественное мнение в доме, осуществляет общественный контроль жителей за деятельностью управляющей организации.

Совет многоквартирного дома – это новый институт российского жилищного законодательства. Необходимость его введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом, т.к. в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого. Если вы являетесь собственником квартиры, то обязаны думать о надлежащем состоянии общего имущества. Квартира не в воздухе висит, а является нераздельной частью достаточно сложного объекта недвижимости. Невозможно обеспечить себе комфортную жизнь в отдельно взятой квартире, без сохранения всего здания в целом. Изношенные инженерные системы, строительные конструкции рано или поздно сделают жизнь обитателей дома невыносимой. Выход один – объединятся. Совет дома должен стать организатором, объединяющим разобщённых собственников в полновластного Хозяина дома.

Качество работы Совета многоквартирного дома, а значит и уверенность жителей в том, что их деньги расходуются правильно, будет напрямую зависеть от сознательности, работоспособности и добросовестности членов такого Совета. Как будет жить дом? Кто будет определять качество жизни обитателей дома? ТСЖ, управляющая организация или сами собственники, нанимая управляющую организацию на работу? Здравый смысл и законодательство говорят, что решать должен хозяин, а исполнять решение – управляющая организация. Именно поэтому исполнительный орган народной власти в каждом доме – Совет дома, избирается на общем собрании собственников, на котором можно обсудить и оценить кандидатов. В конце концов, это Ваши соседи, и Вы должны иметь общее представление об их личностных и деловых качествах. Данный орган, включая председателя, подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, который в случае ненадлежащего исполнения Советом своих обязанностей может в любой момент его переизбрать.

Полномочия Совета дома закреплены в п. 5, 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Чем должен заниматься Совет?

Обеспечивать подготовку, проведение общих собраний и выполнение решений таких собраний;
выносить на общее собрание в качестве вопросов для обсуждения: — предложения о порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, на котором расположен МКД;
— порядок планирования, организации и стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
— проекты договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг;
— предложения по вопросам компетенции совета дома, избираемых рабочих комиссий;
— иные предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит нормам ЖК РФ;
представлять собственникам предложения по вопросам содержания и ремонта общего имущества в МКД;
представлять собственникам свое мнение (заключение) по договорам, предлагаемым для рассмотрения на общем собрании.
проводить общественную экспертизу порядка расходования денежных средств МКД.
представлять на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Совет дома осуществляет контроль за:

оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом;
содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома;
качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

На какой срок избирается Совет дома?

Совет дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Особенности взаимодействия УК с советом МКД.

Вступившая в силу летом 2011 года статья 161.1 ЖК РФ, определяет условия создания, полномочия нового вида объединений собственников жилых помещений МКД — совета МКД. Что входит в компетенцию совета МКД и в круг обязанностей председателя, какие данные УК может предоставлять председателю совета, — обо всем этом пойдет речь в сегодняшней статье.

Отметим, что совет МКД, хотя и является органом управления МКД, однако подотчётен общему собранию собственников, им избирается и им же может быть распущен или переизбран. Совет МКД должен быть выбран на общем собрании собственников в доме, с количеством квартир более четырёх, в котором не было сформировано ТСЖ и которым не управляет жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.

Совет МКД должен быть избран в течение календарного года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если этого не было сделано или принятое решение о создании совета не было реализовано, орган местного самоуправления имеет право в трехмесячный срок организовать ОСС данного дома, на котором в принудительном порядке будет решён вопрос о создании ТСЖ или же об избрании совета, включая его председателя.

Члены совета и его председатель (в совокупности — совет МКД) избираются в каждом доме из числа собственников помещений. Численный состав законодательством не регламентируется, но рекомендуется формировать совет исходя из количества в доме подъездов, этажей и квартир.

Совет избирается сроком на два года, но общее собрание собственников своим решением имеет право установить как более короткий, так и более длительный срок осуществления полномочий совета МКД (п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Компетенция совета МКД

Знание круга вопросов, которые вправе решать совет МКД поможет УК наладить с данным органом грамотное взаимодействие. Совет МКД (п.5 ст.161.1 ЖК РФ):

обязан следить за выполнением и непосредственно выполнять решения, принятые ОСС;
может вносить в повестку дня ОСС для обсуждения предложения о порядке пользования общедомовым имуществом (в т.ч. земельным участком, на котором размещён дом), о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, вопросы о порядке обсуждения проектов договоров, касающихся общедомового имущества и предоставления КУ, различные предложения, связанные с компетенцией совета МКД, избираемых комиссий, а также иные предложения, которые не противоречат ЖК РФ;
имеет право представлять владельцам помещений в МКД предложения по вопросам планирования и организации управления МКД;
обязан представлять собственникам до рассмотрения на ОСС своё заключение по условиям проектов договоров. Если в доме была избрана комиссия для независимой оценки проекта договора, то совет МКД представляет своё заключение совместно с заключением такой комиссии;
должен контролировать качество оказания услуг и выполнение работ по управлению МКД, а также осуществлять контроль за качеством, поставляемых собственникам и пользователям помещений (в т.ч. общедомовых) коммунальных услуг;
обязан представлять на утверждение годового ОСС отчёт о проделанной работе;
имеет право принимать решения о текущем ремонте общедомового имущества в случае принятия соответствующего решения ОСС (п.4.2. ч.2 ст.44 ЖК РФ).
Перечень полномочий совета МКД может быть дополнен на основании решений ОСС или договора управления МКД.

Полномочия председателя совета МКД

Председатель совета МКД избирается на ОСС из числа членов совета. Председатель руководит текущей деятельностью совета МКД и подотчётен общему собранию собственников. Председатель представляет интересы собственников помещений в МКД и непосредственно общается с УК.

Права и обязанности председателя совета МКД:

до принятия общим собранием собственников вправе вступить в переговоры с УК об условиях договора управления МКД. При непосредственном управлении МКД собственниками помещений — относительно условий договора, указанных в ч.1 и ч.2 ЖК РФ;
обязан довести до сведения владельцев помещений результаты этих переговоров;
только по доверенности, выданной ему собственниками помещений в данном МКД, вправе заключить с УК на условиях, принятых на ОСС, договор управления МКД или договоры, определенные в ч.1 и ч.2 ЖК РФ.

По такому договору управления МКД права и обязанности приобретают все владельцы помещений в данном доме, оформившие на имя председателя доверенность. Собственники имеют право потребовать от УК копии этого договора.

на основании доверенности, выданной ему владельцами помещений, обязан контролировать, как выполняются обязательства по заключённым договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
обязан подписывать акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в МКД, акты о непредоставлении коммунальных услуг или же о предоставлении КУ ненадлежащего качества;
имеет право направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УК обязательств, указанных в договоре управления МКД;
на основании доверенности, выданной собственниками жилых помещений в МКД, имеет право представлять интересы указанных собственников в суде по вопросам, связанным с управлением данного дома и предоставлением КУ;
вправе принимать решения по делам, которые переданы ему для решения в соответствии с решением ОСС.
В отличии от компетенции совета МКД, компетенция председателя не может быть расширена, список его полномочий окончательный (закрытый) и перечислен в ст.161.1 ЖК РФ.

Важно помнить, что предусмотренные ЖК РФ вопросы исключительной компетенции общего собрания владельцев помещений в МКД не могут быть переданы совету дома или его председателю. Так, например, предоставлять годовой отчёт УК может только на ОСС.

Отметим ещё один принципиальный момент: должность председателя совета не оплачивается. Однако решение о предоставлении председателю совета денежного вознаграждения за его работу принимается собственниками жилых помещений на ОСС. Но это не означает, что исполнение данного решения обязательно для УК, на счёт которой жильцы данного дома перечисляют денежные средства за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества (Апелляционное определение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 05.02.2013 по делу № 11-14/2013)

Четыре совета для эффективного взаимодействия УК с советом МКД:

1. Всестороннее сотрудничество УК с советом МКД

Для поддержания положительной репутации УК и для налаживания контактов с домом, следует поддерживать связь с общественностью дома в лице председателя совета. Специалист УК, прикреплённый к дому, должен совершать своевременные звонки председателю, устраивать личные встречи, в ходе которых интересоваться, всё ли устраивает собственников помещений, есть ли у дома какие-нибудь проблемы, будут ли предложения по улучшению состояния дома. Особое внимание на решение этого вопроса нужно уделять за пару месяцев до проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД.

2. Проведение консультативной работы

Нередки случаи, когда председатель совета МКД обращается в УК с вопросами, не входящими в круг его полномочий, но которые собственники помещений хотели бы контролировать. В таких случая предлагаем проводить разъяснительную работу, предоставляя председателю информацию в обобщенном виде для доведения ее до сведения жильцам дома.

3. Оказание помощи при организации ОСС.

УК может оказывать как физическую, так и материальную помощь при организации ОСС: делегировать представителя УК на собрания, распечатывать бюллетени голосования и протоколы ОСС, помогать при подсчёте голосов и т.п.

4. Расширить полномочия совета МКД.

Как мы уже писали выше, список полномочий совета МКД может быть расширен, но не в ущерб остальным собственникам помещений в данном МКД. УК может расширить полномочия совета МКД и, согласовав это на уровне договора управления МКД или протокола ОСС, разрешить его членам, например, присутствовать на осмотрах и решать вопросы планирования на следующий год.

Помогите вашему Совету МКД – подскажите, что удобно и быстро организовать и провести общее собрание собственников помещений в МКД можно с помощью сервиса «ОСС на 100%». Ксения Терлецкая