Разъясняем законодательство.
Про размещение магазина в жилом доме
Вопрос: Я проживаю в 9-ти этажном жилом доме по ул. Союзная г. Курска. На первом этаже нашего дома когда-то было отделение сберкассы. Сейчас переделывают в мясной магазин. Никто не согласовал с жильцами размещение в нашем доме магазина. Мы беспокоимся, что магазин, в котором установлены мощные холодильники и другое оборудование, будет много потреблять электроэнергии и воды, и в связи с этим возрастут расходы жильцов на общедомовые нужды. Как в этом случае будут распределяться расходы за потребление электроэнергии и воды на общедомовые нужды? Должны ли были согласовать с жильцами дома размещение магазина?
Отвечает старший помощник прокурора города Курска Светлана Лунева: Согласно требованиям СП 2.3.6-1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, строенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения.
Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.
При этом, в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м 2 .
В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Таким образом, если помещение, в котором предполагается размещение магазина, находится в собственности лица, его размещающего, то согласование с собственниками помещений многоквартирного дома на его размещение не требуется.
При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, если помещение, в котором предполагается размещение магазина, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, то принятие решения о пользовании им относится в силу положений п. 3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
По вопросу оплаты владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, разъясняю следующее.
В соответствии со ст.ст. 39, 153, 154 и 158 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Вопросы оплаты коммунальных услуг регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее — Правила предоставления коммунальных услуг).
Согласно пункту 44 Правил предоставления коммунальных услуг объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
В случае, если объемы поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом многоквартирном доме определяются по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, и не фиксируются коллективным (общедомовым) прибором учета многоквартирного дома, то обязанность потребителей, использующих нежилые помещения, оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, сохраняется.
Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда
Магазин в многоквартирном доме: развитие бизнеса или проблема для жильцов?.
Интенсивное развитие малого бизнеса до неузнаваемости преобразило облик современных населенных пунктов. Изменения коснулись не только центральных улиц, где в основном обычно сосредоточена сфера торговли и услуг, но и «спальных районов», и, даже частного жилого сектора. В редкой многоэтажке сегодня нет магазина на первом этаже, иные из них обросли причудливыми наростами пристроек. На местах «зелёных кармашков» и любом мало-мальски свободном клочке земли втискиваются между многоэтажками если не торговые павильоны, так клубы, кафе или автомойки. Жизнь диктует новые требования. Населению удобно иметь аптеку, магазин, парикмахерскую или химчистку в шаговой доступности. Но, с другой стороны, население также не желает мириться с неудобствами, которые приносит им новое вынужденное соседство.
Не секрет, что для многих горожан соседство с любым предприятием торговли или услуг доставляет определенные неудобства. Если в многоэтажных жилых домах помещения под магазины, аптеки, парикмахерские, фотоателье предусмотрены проектом, там изначально предусмотрен ряд необходимых для удобства жильцов условий: больше высота этажа и дополнительная звукоизоляция, отдельная система канализации и подъезд для грузового транспорта. Впоследствии такое соседство обычно не беспокоит.
А вот в случаях приспособления помещений под коммерческие объекты, или уплотнения застройки владельцам соседних жилых помещений часто приходится расстаться со спокойной жизнью, когда реконструкция помещения проведена без соблюдения всех норм, что в ряде случаев бывает априори технически невозможно. Неудобства жильцов не заканчиваются на этапе строительных работ, когда изводит шум от строительной техники и страхи от возможных последствий долбления и сноса стен, лишает комфорта постоянный мусор во дворе. Их недовольство подогревается осознанием равнодушия к общественному мнению, ведь законодательством не предусмотрено проведение опросов на предмет согласия жильцов с переменами в привычном укладе жизни. И в итоге большинство новоиспеченных «соседей» становится источником бесконечных неудобств: шума от вентиляционной системы, запахов кухни, звуков музыки, грохота грузового транспорта и жары от раскаленной крыши пристройки.
Следует отметить, что далеко не все виды деятельности возможны на коммерческих площадях в жилых зданиях. Одним из важнейших документов, регламентирующих ограничения по ведению бизнеса в жилых комплексах, является редакция соответствующего СНиПа – (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003). Не погружаясь в юридические тонкости, можно сказать, что на территории жилых комплексов запрещена любая деятельность, которая доставит неудобство жильцам. Запрещено торговать химическими веществами, автомаслами, резиной, коврами и рыбой. Продуктовый магазин не получит разрешения работать круглосуточно, только до 23 часов. Прачечные и химчистки можно открыть только в режиме пунктов приема. Не место в жилых домах и производствам, дискотекам, рентгеновским кабинетам, клинико-диагностическим и бактериологическим лабораториям, травмпунктам, похоронным бюро и т.д. Предприятия общественного питания вместимостью до 50 человек и площадью не более 250 кв. метров при соответствующей вентиляции и противопожарной безопасности, кстати, открывать можно. Но работать такие заведения тоже смогут только до 23 часов.
Нужно сказать, что в подавляющем большинстве случаев вышеперечисленные требования выполняются. Но, тем не менее, часто причиной жалоб населения становятся объекты, открытые и устроенные в соответствии с правилами. В прошедшем 2016 году 8 таких предприятий бизнеса стали причиной 10 обращений от населения с жалобами, и в текущем году – ещё 4. Причем, за весь этот период какие-либо нарушения действующего законодательства были выявлены только в двух случаях. В основной массе все обстоятельства, лишившие граждан покоя и комфорта не являлись нарушениями требований санитарных правил и норм. Но людям от этого не стало легче жить.
Коснемся некоторых примеров подробно.
В начале прошлого года жители улиц Ленина и Старикова г.Черкесска обратились в несколько инстанций (мэрия города, Глава республики, Президент РФ) жалуясь, что на протяжении двух лет лишены возможности спать по ночам от шума ночного караоке-клуба «Филин». «Ежедневно с 22 до 4 часов мы вынуждены выслушивать пьяные песнопения, музыку на такой громкости, что её слышно даже через закрытые окна и включенный телевизор. У нас здесь спальный район, частные домики, садики-огородики, в одиннадцать ночи всё замирает, кругом тишина, и посреди всего стоит это чудовище и лишает нас права на отдых». В ходе административного расследования проведены замеры уровня шума в ночное время суток. Исследования проводились в жилых помещениях на расстоянии 100 и 25 метров от клуба во время работы аппаратуры и пения в караоке. Установлено, что уровень шума в пределах установленных санитарных норм.
Примерно в это же время поступила жалоба от проживающих в доме №21 по ул.Ленина в Черкесске, где находится продуктовый магазин. «Работа магазина сопровождается совершенно неприемлемым шумом и нарушает покой жителей дома. Загрузка товаров в магазин осуществляется ежедневно, до 22 часов, включая субботу и воскресенье, во дворе жилого дома непосредственно под окнами квартир жильцов. Одновременно во дворе находятся 7-8 автомобилей, которые не выключают двигатели, сигналят о движении задним ходом, выделяют выхлопные газы, периодически ломают бордюры колесами, разбивают асфальт в нашем дворе». В рамках административно расследования были выполнены лабораторно-инструментальные исследования воздуха жилых помещений, эквивалентныого и максимального уровней звука. Концентрации диоксида серы, диоксида азота, оксида углерода, а также уровни звука не превысили предельно допустимых показателей. Единственное выявленное нарушение заключалось в том, что предприятие торговли осуществляет загрузку товаров со стороны подъездов жилого дома. Это и есть то вышеупомянутое единственное нарушение, обнаруженное в прошлом году.
Среди аналогичных жалоб — жалоба жильца многоквартирного дома № 21 по ул.Мира в ст.Зеленчукской: шум от производящего разгрузку транспорта в магазин с пристройкой, которая также доставляет неудобства; запахи кухни и дым от вытяжки кафе «Август» в городе Черкесске, расположенном на расстоянии от многоэтажки; шум от кафе «Касабланка» по ул. Ворошилова в Черкесске, доставляющий неудобства жителю соседнего частного домовладения; шум от швейных машин соседей, зарабатывающих на жизнь сшиванием трикотажных изделий, который докучает пенсионерам-инвалидам дома № 101 по ул.Карла Маркса. Все эти жалобы с точки зрения закона также считаются необоснованными, поскольку не подтверждены в результате лабораторных исследований и измерений.
В текущем году нарушения требований санитарных правил и норм выявлены в ходе административного расследования по жалобе жильцов дома № 5-а по улице Космонавтов в Черкесске. В этом многоквартирном доме примерно год, как открылись столовая и магазин «Мясо». Граждане жаловались, что информация о графике работы столовой потребителям не представлена, а вот мясной магазин, заявивший на вывеске о работе с 9.00 до 22.00 – работает с утра и до поздней ночи (до 02.00). «В магазине не только продают мясо, но и организована на поток рубка мяса топором, готовят айран и другие кисломолочные продукты не только для этого магазина, но и для других торговых точек. В процессе рубки в соседских квартирах со второго до пятого этажа содрогаются стены, мебель и стояки канализации, водоснабжения и отопления. По потолочному плинтусу в квартире на третьем этаже пошла трещина. Пищевые отходы периодически выбрасывают под окнами второго подъезда. Последней каплей, переполнившей чашу терпения жильцов стал следующий факт: в середине декабря в 22.30, когда судя по режиму, магазин должен быть закрыт, один из продавцов под окнами дома осуществлял обработку туши паяльной лампой. Кроме того, в ходе производственной деятельности данных объектов постоянно производится слив отходов в общедомовую канализацию, что приходит к засорам и подтоплению подвального помещения дома».
Как и следовало ожидать, лабораторные измерения уровня звука и вибрации в результате разрубки мяса превышения предельно допустимых уровней не показали. Но, в ходе административного расследования подтвержден факт объединения канализаций столовой и магазина с бытовой канализацией. Кроме того, установлено, что предпринимателями не проводятся дезинсекционные и дератизационные работы. За вышеперечисленные нарушения на ИП Чомаева М.О. составлены протоколы и наложены штрафы по ст. 14.8ч.1 (предупреждение) и ст.6.4 КоАПРФ (1000 рублей), а на ИП Алиеву Т.М. – по ст. 6.6 КоАПРФ (7000 рублей).
К какому выводу мы приходим, рассмотрев вышеуказанные жалобы? Развитию малого бизнеса в нашей стране дан зеленый свет. Отменен предупредительный санитарный надзор, объявлены «надзорные каникулы» на три года. В ответ от предпринимателей ожидается законопослушание и плодотворная деятельность на благо экономики и на пользу россиян. Хочется пожелать, чтобы к этому с их стороны присутствовало ещё и уважение к людям.
главный специалист-эксперт ОЗППиЮО
Законно ли открыт продуктовый магазин в многоквартирном доме?.
Здравствуйте, ув. юристы!
В многоквартирном 5-этажном доме прямо под нашей квартирой, в цокольном этаже осуществляет деятельность продуктовый магазин. Естественно, причиняя массу неудобств
(шум, разгрузка, курение под окном и проч.)
По запросу в МУП по поводу статуса помещения, в котором располагается магазин, выяснилось, что помещение является жилым и в нем прописано 4 человека.
Хозяин квартиры не является хозяином магазина. Он сдает это помещение под магазин. Много лет назад моя мама, проживая в это квартире, подписала какую-то бумагу — согласие на то, что в этом помещении будет магазин (правда, речь шла о секонд-хенде и хозяин квартиры клялся, что там никогда не будет продуктового магазина, показывал какие-то бумаги).
Вопрос следующий. Имеет ли право хозяин магазина вести вышеуказанную деятельность в таком помещении? Что ему грозит в случае, если не имеет? И есть ил вообще возможность каким-либо образом избавиться от этого магазина, отравляющего жизнь. Заранее большое спасибо.
Ответы юристов (3)
Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ
1. Жилое помещение предназначено для проживания
граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое
помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Я рекомендую Вам обратиться с жалобой в Роспотребнадзор Вашего региона, а также в Прокуратуру.
Изложите факты: что обладаете информацией, что помещение жилое, что магазин мешает Вам, что шум, грязь и т.п.
Данные структуры все проверят, если действительно подтвердиться факт ведения незаконной деятельности, то лицо осуществляющее незаконную деятельнсоть будет привлечено к административной ответственности.
Есть вопрос к юристу?
Так как, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, согласно, ст. 23 ЖК РФ, то вам, проще написать информацию о магазине в Администрацию города, что бы она проверила факт нарушения пользования помещением, пригласила комиссию. Так как за это есть определенная ответственность. Важно пишете все, в двух экземплярах, сдавайте в канцелярию, с отметкой забирайте себе.
Добрый день! Вам необходимо:
1. Собрать собрание собственников квартир.
2. Составить протокол, в котором укажите, кто против магазина (соберете подписи)
3. Председатель с данным протоколом идет в администрацию
4. Администрация проводит расследование по данному факту.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Загрузка...