Где будут строить новые многоквартирные дома

Новые правила для застройщиков многоквартирных домов по 214-ФЗ — строить несколько домов сразу нельзя!.

14.08.2017 статья автор АН Мандарин

Строительство ЖК «Олимпийский» в Адлере

Согласно действующему ранее в РФ законодательству жилищно-строительные кооперативы имели право строить сразу несколько домов многоквартирного типа. Но Госдума приняла проект закона, которым регламентируется новый порядок строительства — в частности, введены более жесткие требования к застройщикам, намеревающимся возводить несколько домов одновременно. Нормы будут касаться строительства домов с тремя и более этажами. Под каждый возводимый объект застройщик должен будет создавать отдельную проектную компанию. Единственное исключение будет регламентировано законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Специальные требования

Среди условий, предъявляемых к застройщику, можно отметить следующие:

  • как минимум три года деятельности в сфере постройки многоквартирных объектов;
  • наличие разрешения на введение объектов общей площадью более 10 000 квадратных метров в эксплуатацию;
  • другие условия.

Законодатель пояснил, что выдвинутые меры обусловлены необходимостью обеспечения механизмов защиты участников рынка долевого строительства по отношению к застройщику. Более того, были обозначены дополнительные требования, предъявляемые к страховщикам и банкам, которые работают с жилищно-строительными кооперативами. Так, банк, намеревающийся работать с ЖСК, обязан будет состоять в официальном реестре в системе страхования вкладов. Также в отношении финансового учреждения не должно быть каких-либо запретов на привлечение денежных средств.

Что касается страховщиков, то минимальная сумма собственных финансовых средств была увеличена до 1 миллиарда рублей против 400 миллионов, обязательных к наличию ранее. Также должно быть отсутствие предписаний со стороны Центрального банка РФ. Банк России должен будет публиковать соответствую информацию в общем доступе на официальном веб-сайте.

Если со стороны ЖСК в процессе строительства объектов будут фиксироваться нарушения, это грозит существенными штрафами на застройщика. Среди возможных нарушений:

  • непредоставление информации для государственной информационной системы, равно как и искажение ее;
  • отсутствие реестра членов ЖСК, нарушение его ведения;
  • другое.

Также ужесточиться процедура регистрации ЖСК, а для отмены деятельности ЖСК будет больше оснований. Если застройщик принял решение возводить многоквартирный дом, он сможет заниматься только этим видом деятельности, и никаким иным. Привлекать заемные средства он сможет только в рамках целевой программы деятельности. Также он не сможет создавать новые юридические лица и заключать договоры, не связанные со строительными работами.

Поправки в закон о долевом строительстве многоквартирных домов.

Предыдущие изменения, касающиеся обязательного размещения информации о компаниях застройщиках в Единой системе жилищного строительства и правил банкротства строительных компаний, начали действовать ещё в январе 2018 года.

Сегодняшние поправки в законодательство продолжают реформы в сфере долевого строительства, ещё больше ужесточают требования к компаниям, привлекающим средства граждан на строительство жилья и касаются, непосредственно, защиты прав дольщиков.

Как новые правила долевого строительства защитят дольщиков

Новые поправки в Федеральный закон № 214 призваны дать дольщикам дополнительные гарантии от мошенничества компаний — застройщиков:

Застройщик должен подтвердить кредит доверия

Получить разрешение на строительство с долевым участием теперь смогут только строительные компании с опытом жилищного строительства не менее 3 лет и 10000 м² жилья, успешно сданными в эксплуатацию.

Компания-застройщик в своём уставе не может иметь других видов деятельности, кроме строительства.

Новое разрешение на строительство застройщик получит только после сдачи в эксплуатацию предыдущего жилого дома.

На момент получения разрешения на строительство, компания-застройщик не должна иметь долгов по кредитам и прочим займам.

Застройщик должен вложить собственных средств не менее 10% от общих затрат на строительство.

Участок под жилищное строительство должен принадлежать компании-застройщику на превах собственности или аренды.

Деньги дольщиков будут под охраной государства

К участию в долевом строительстве, кроме застройщиков и простых дольщиков в обязательном порядке подключаются банки, уполномоченные государством.

Средства граждан будут заморожены до завершения строительства на специальном «эскроу-счете» в банке.

Застройщик будет вести строительство на кредитные средства, взятые в том же банке, а возвращать кредит — после завершения строительства и «разморозки» средств дольщиков на эскроу-счете.

Фонд защиты дольщиков — страховка покупателей жилья

Компания-застройщик обязана перечислять в специальный фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, приобретаемой по договору долевого участия. В противном случае ДДУ не зарегистрируют.

Очередные поправки в законодательстве должны (в перспективе) полностью решить проблему обманутых дольщиков, которых до сих пор в стране насчитывается около 90 тысяч. Но решается ли эта проблема полностью.

От появления новых долгостроев и банкротства строительных компаний новый закон не спасает. Строительный, как и любой бизнес — дело рискованное. При «замораживании» денег покупателей квартир по ДДУ на «эскроу-счете» речи не идёт об индексировании этих средств или накоплении процентов, как на депозитных счетах, например.

Таким образом, при банкротстве застройщика после нескольких лет ожидания и судебных тяжб, дольщик получит ровно столько, сколько вложил несколько лет назад. Съеденных инфляцией денег уже не хватит на ту квартиру, которую обещали. А если представить, что многие под долевое строительство брали ипотечные кредиты и продолжают выплачивать проценты, картина рисуется печальная.

Вывод: участие в долевом строительстве — всегда было и будет рискованным. Новое законодательство снижает степень риска, но не спасает абсолютно.

Что будет с долевым строительством дальше

Владимир Путин:

Если резко отказаться от использования средств граждан — получим еще больше претензий. Это резко снизит объемы строительства. Поэтому у нас принято решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договоры долевого строительства и привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений, через банки, для этих целей.

В этом году на очередной «прямой линии», отвечая на вопросы пострадавших дольщиков, Владимир Путин назвал существующую систему долевого строительства жилья «нецивилизованной», а законодательство, регулирующее эту сферу — «невнятным». Однако, Президент признал, что идеальной системы, способной сразу и без рисков заменить долевое строительство в России пока не придумано.

Пока о законодательном запрете на привлечение средств граждан для жилищного строительства на основе договоров долевого участия (ДДУ) речь не идёт, это — перспектива ближайших пары лет. Только за первый квартал 2018 года в Москве выдано 560 разрешений на строительство жилья на общую площадь около 3,8 млн. квадратных метров.

Проекты, по которым первый Договор долевого участия был заключен до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по старым правилам. Кроме того, застройщики, получившие разрешение на строительство по старым правилам до 01.07.2018 года, также могут привлекать средства граждан с заключением ДДУ.

Проектное финансирование жилищного строительства

Процесс перехода от привлечения средств граждан через Договоры долевого участия в строительстве жилья к проектному финансированию (банковское кредитование застройщиков) начнётся 1 июля 2019 года. Безусловно, ситуация в нашей строительной отрасли приблизится к «цивилизованным, западным» стандартам. Некоторые крупные девелоперские компании уже перестраивают свои бизнеспроцессы под новую схему финансирования.

Однако, с точки зрения мелких строительных компаний, необходимость изначально резервировать под строительство жилого комплекса приличный капитал, как и перспектива обслуживать кредит на строительство, не кажутся радужными. Для Москвы и Санкт-Петербурга с крупными строительными монстрами общее снижение количества застройщиков не критично, а регионы могут столкнуться со значительным сужением предложения на рынке жилых новостроек.

Законодательная норма «один застройщик – одно разрешение на строительство», по мнению специалистов, приведёт к значительному увеличению сроков строительства и сдачи в эксплуатацию жилых комплексов, включающих несколько жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры (детский сад, например). Пока не сдадим один дом, нельзя приступать к следующему. Организационные расходы увеличатся, общая стоимость строительства в итоге вырастет. Понятно, что обладатели первых квартир в новом жилом квартале вынуждены будут долго существовать на шумной и грязной стройке.

Есть в новой системе аспекты, волнующие, в первую очередь покупателей жилья. Логика подсказывает, что стоимость готовых квартир должна увеличиться, по сравнению с покупаемыми по ДДУ на стадии котлована. По мнению специалистов рынка, значительное подорожание жилья (при строительстве за счёт кредитования) неизбежно. Строительная компания в этом случае несёт дополнительные расходы на обслуживание банковского кредита. Стоимость квадратного метра, по некоторым прогнозам, увеличится на 15-20 %.

С другой стороны, рост цен на жилую недвижимость неизбежно упрётся в ограниченную покупательную способность граждан. Стабильный рост реальных доходов граждан в последнее время видят только чиновники в правительстве и Роскомстате. Девелоперским компаниям придётся ограничивать свою алчность и снижать норму прибыли, следуя требованиям рынка, иначе очередного кризиса в жилищном строительстве не избежать.

Конечно, возможны какие-то «манёвры» государства с субсидированием, доп. финансированием и т.п., но все в один голос предсказывают подорожание квартир в новостройках.

Что получат дольщики, которых уже обманули?

Коротко — ничего. В новом законодательстве ничего о решении проблем пострадавших участноков долевого строительства не сказано.

Решение старых проблем будет идти по старым схемам:

  1. Попытки достучаться до местных и федеральных властей, вплоть до президента;
  2. Судебное решение о признании застройщика банкротом;
  3. Судебные строительные экспертизы с определением ущерба и текущего состояния объекта недвижимости;
  4. Поиск конкурсных управляющих и новых строителей для завершения долгостроя;

Сроки никто не определит,
ответственность никто не понесёт.

Строительство многоквартирных домов на участках под ИЖС будет запрещено.


Уже в ближайшее время в градостроительном кодексе планируется введение нормы, по которой будет запрещено строительство многоквартирного дома на участке под ИЖС (Индивидуальное Жилое Строительств).

По данному законодательству, на упомянутой категории земли нельзя будет возвести дом выше трех этажей, а в сумме высота не должна будет превышать 20 метров.

Можно ли построить многоквартирный дом на участке под ИЖС

На сегодняшний день есть нормы, по которым строительство многоквартирного дома на участке под ижс не допускается. Однако, на территории страны можно часто встретить многоэтажные многоквартирные дома, возведенные на загородных участках. Многие застройщики, желающие извлечь выгоду, узаконивали свое строительство на такой земле, а люди, которые приобретали у него жилые помещения, получали все-таки право собственности с возможностью прописки в такой квартире.

Сегодня Министерство Строительства РФ предложило внести на этот счет поправки в законодательство, которые Госдума приняла к рассмотрению.

Если оглянуться вокруг, то на дачных участках нередко встречаются, так называемые, дворцы. Это влечет за собой ряд проблем:

  • Ухудшает жизнь окружающих людей, живущих поблизости (например, нередки случаи, когда на рядом расположенный участок из многоквартирного дома выбрасывается мусор, сигаретные окурки, и т. п.)
  • Высокие дома бросают тень на огороды, что лишает людей извлечь главную цель со своего дачного участка — вырастить продукты. Из-за тени они просто не растут.
  • Создается нагрузка на коммуникации: воду, канализацию.
  • Портится окружающий вид и люди, живущие в одноэтажных домах, вынуждены видеть перед собой высокое здание, вместо привычного дачного горизонта.

Кстати! Изначально, при закладывании планов для земель под ИЖС, они не были рассчитаны на такую нагрузку по коммуникациям. К тому же в СССР до 1992 года вообще существовала норма, по которой на участке, размером в 6 соток, можно было возвести домик для жизни не больше 60 метров. Потом нормы пропали из вида и каждый строит то, что хочет, не учитывая права окружающих.

Интересный и важный момент! После того, как данный закон будет окончательно принят, застройщиков-нарушителей непременно ждет судебное решение о сносе.

Если по суду застройщик самостоятельно не снесет свое «произведение искусства», то по новым правилам он будет терять по суду право собственности на землю .

Также, с ужесточением норм, будет производиться контроль над участками, размер которых больше 500 кв. м. (5 соток).

У Госстройнадзора появится право контроля и проверок над незаконным строительством на дачных участках по строительству тех домов, чья документация, изначально, как бы не требует проведения экспертиз. Эта мера будет необходима для того, чтобы выявлять незаконные постройки на начальном этапе. Тогда такие застройщики не смогут обманывать доверчивых покупателей, которые сами по себе мало что понимают в вопросах строительства, ведутся на разного рода уловки (особенно на низкую цену) и в итоге, отдают свои деньги, спонсируя незаконное строительство. С этим надо бороться и защищать граждан от мошенников!

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector