К какому жилищному фонду относятся многоквартирные дома

Виды жилищных фондов.

Понятие жилищного фонда дано в ст. 1 Федерального закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики».

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от вида собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, инвалидов, ветеранов), служебные жилые помещения, иное жилье в других строениях.

Применительно к договорам найма жилья, рассматриваемым в данном параграфе, первостепенное значение имеет классификация жилищного фонда, предусмотренная тем же Законом. Ведь договор социального найма жилого помещения заключается лишь при предоставлении жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде.

На основании ст. 7 Закона жилищный фонд страны делится на:

К частному жилищному фонду относятся:

· во-первых, фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома и квартиры, приватизированные, приобретенные по договорам и иным основаниям, предусмотренным законодательством, а также квартиры в жилищно-строительных кооперативах, за которые полностью выплачены паевые взносы);

· во-вторых, фонд, находящийся в собственности коммерческих и некоммерческих юридических лиц (хозяйственных обществ и товариществ, производственных кооперативов, потребительских кооперативов, благотворительных и иных фондов, религиозных и общественных организаций).

В государственный жилищный фонд включаются:

· ведомственный фонд, состоящий в собственности Российской Федерации, переданный в хозяйственное ведение и оперативное управление унитарным государственным предприятиям и федеральным государственным учреждениям;

· фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также фонд, переданный в хозяйственное ведение унитарным предприятиям и в оперативное управление государственных учреждений, созданных субъектами федерации.

Кмуниципальномужилищному фонду относятся:

· жилые дома и жилые помещения в иных строениях, пригодных для постоянного проживания, находящиеся в собственности района, города и входящих в них административно-территориальных образований;

· фонд, переданный в хозяйственное ведение унитарным муниципальным предприятиям и в оперативное управление муниципальным учреждениям.

Следует иметь в виду, что если город разделен на районы, то собственником всего муниципального жилищного фонда является город, а не районы. Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципалитеты являются собственниками лишь тех жилых помещений в жилых домах и иных строениях, которые еще не приватизированы их нанимателями. При таком положении в большинстве государственных и муниципальных жилых домов часть приватизированных жилых помещений находится в собственности граждан и относится к частному жилищному фонду, а еще не приватизированные квартиры — соответственно к государственному или муниципальному жилищным фондам, и, следовательно, отношения по найму этих жилых помещений имеют различный правовой режим.

213.87.123.117 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

Что такое жилое помещение и что такое жилищный фонд по российскому законодательству.

Так как жилые помещения являются объектами жилищных прав, поэтому большое значение имеет определение понятий «жилое помещение» и «жилищный фонд», которые важны для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

Что такое жилое помещение

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан – отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ.

Для характеристики жилого помещения важно выделение внутри помещения общей и жилой площади:

Общая площадь жилого помещения – сумма площади всех частей жилого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК).
Жилая площадь – часть общей площади жилого помещения, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха.

Какие виды жилых помещений предусмотрены законодательством

В соответствии со ст. 16. ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

Жилой дом (часть жилого дома);
Квартира (часть квартиры);
Комната.

Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната – это часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).

Определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе РФ отсутствует. При этом, согласно положениям ст. ст. 15 и 16 ЖК РФ часть жилого дома является объектом жилищных прав. Гражданский кодекс РФ в ст. 558 также указывает на часть жилого дома как на недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки

ФГБУ «ФКП Росреестра» в информационном письме от 05.08.2013 N 08-2508-КЛ определяет часть жилого дома, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такого и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Назначение и использование жилого помещения

Жилое помещение предназначено для проживания в нем граждан. Однако, проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане могут использовать его для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Такое использование допускается, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

В жилых помещениях запрещено размещать промышленные производства, а также осуществлять в них миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» (п. 3 ст. 17 ЖК РФ).

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, которые утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 17 ЖК РФ).

Что такое жилищный фонд

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (п. 1 ст. 19 ЖК РФ).

Жилищный фонд подлежит государственному учету. Порядок учета жилищного фонда устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Какие виды жилищного фонда предусмотрены законодательством

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
Муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
Специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по установленным правилам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
Индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда (ст. 19 ЖК РФ).

Жилищный фонд.

В результате изучения главы 5 студент должен:

• знать понятие и классификацию жилищного фонда в зависимости от формы собственности и целей использования, различать такие виды жилищного фонда, как жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования;
• уметь различать виды жилищного фонда; выявлять проблемы, возникающие в правоприменительной практике при пользовании жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам;
• владеть понятийным аппаратом, который используется в Жилищном кодексе Российской Федерации и в подзаконных актах, регулирующих различные виды жилищного фонда в Российской Федерации.

Понятие и виды жилищного фонда

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ). В него входят все жилые помещения независимо от форм собственности, в том числе жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов, а также иные жилые помещения, пригодные для проживания.

Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

Жилищный фонд в ст. 19 ЖК РФ классифицирован по двум основаниям: форме собственности и целям использования.

Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

• частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, который включает:
- ? жилищный фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и жилые дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, комнаты, квартиры и жилые дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством,
- ? жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, в том числе жилищных и жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям и т.д.;
• государственный жилищный фонд, в котором можно выделить:
? жилищный фонд Российской Федерации — совокупность жилых помещений, состоящих в собственности Российской Федерации и находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности,
? жилищный фонд субъектов Российской Федерации — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, созданных субъектами Российской Федерации;
• муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, а также закрепленных за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В части 2 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в зависимости от целей использования классифицирован:

1) на жилищный фонд социального использования;
2) специализированный жилищный фонд;
3) индивидуальный жилищный фонд;
4) жилищный фонд коммерческого использования.

Далее подробнее остановимся на рассмотрении особенностей каждого из указанных видов жилищного фонда.

Жилищный фонд социального использования — это совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно ч. 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

При этом в силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона — наймодатель, которым выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация, либо организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения, обязуется передать другой стороне — нанимателю, которым выступает гражданин, признанный нуждающимися в жилых помещениях либо в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Данное определение сформулировано на основании ч. 1 ст. 91.1, 91.2, 91.3 ЖК РФ.

В силу ст. 91.5 ЖК РФ предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Специализированный жилищный фонд — это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV «Специализированный жилищный фонд» ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В специализированный жилищный фонд входят: служебные жилые помещения, жилые помещения, расположенные в общежитиях, маневренном фонде, в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, отделов социальной защиты отдельных категорий граждан и для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей [1] .

Индивидуальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на также на условиях безвозмездного пользования. Иными словами, индивидуальный жилищный фонд не может использоваться для извлечения прибыли.

Жилищный фонд коммерческого использования — это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками помещений для проживания граждан на условиях возмездного использования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. К такому жилищному фонду относятся, например, гостиницы, отели и др.

Следует отметить, что в ЖК РФ о жилищном фонде коммерческого использования только упоминается, т.е. детально он не регламентируется в отличие, например, от жилищного фонда социального использования либо специализированного жилищного фонда.

[1] Подробно о видах жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, изложено в главе 14 учебника.