Аренда поверхности крыши здания.
Аренда поверхности крыши здания
Чем грозит компании заключение договора аренды крыши
Крыши домов в столичных и просто крупных городах представляют большой интерес для осуществления предпринимательской деятельности. Для некоторых собственников зданий передача крыши в пользование третьим лицам для размещения рекламы является фактически единственным источником получения дохода.
Однако не только среди юристов компаний и теоретиков, но и среди судей до сих пор нет единства мнений относительно правовой природы взаимоотношений собственника имущества и лица, которое использует это имущество.
Соответственно нет единообразия и в оформлении соответствующих договорных отношений.
Высший арбитражный суд считает, что аренда невозможна
Казалось бы, наиболее логичным решением этой проблемы будет передача крыши в аренду. Однако Высший арбитражный суд в принципе отрицает такую возможность. Основание: передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который можно передать в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Среди практических последствий такого решения — невозможность для компании, которая пользовалась крышей, претендовать на преимущественные права в отношении договора на новый срок, которые имеет арендатор (ст. 621 ГК РФ).
Позиция Президиума с точки зрения гражданского законодательства представляется весьма спорной. Крыша является непотребляемым, индивидуализированным имуществом, и законодательство не ограничивает ее оборотоспособность, не запрещает сдавать в пользование. Более того, статья 36 Жилищного кодекса относит крышу к общему имуществу многоквартирного дома и напрямую разрешает ее передачу в пользование третьим лицам.
В своем письме ВАС РФ указал, что «передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью». Понятие пользования наряду с владением и распоряжением является одним из правомочий собственника и в нашем случае заключается в эксплуатации поверхности крыши. Пользуется ли ею в момент аренды собственник? Безусловно, да — кровля защищает здание от атмосферных осадков. Но с другой стороны, передавая, например, в аренду часть здания (помещение), перестает ли собственник использовать, например, обслуживающие это помещение коммуникации? Нет, не перестает. Но ведь передача помещения отдельно от этих коммуникаций невозможна! Между тем законность договоров аренды помещений не вызывает сомнения у судей.
Тем не менее, хотя позиция Президиума является весьма шаткой с точки зрения закона, компании вынуждены ориентироваться на нее при заключении договоров.
Если не аренда, то что?
Президиум поставил перед практикой сложный вопрос. Исходя из позиции Высшего арбитражного суда, в договорах о предоставлении крыши для размещения рекламных конструкций термин «пользование» употреблять нельзя. Иначе взаимоотношения сторон будут квалифицированы именно как арендные. Некоторые юристы склонны видеть в такой сделке договор об оказании услуг. Но статья 779 Гражданского кодекса определяет услуги через понятие «действие», а в большинстве случаев собственник никаких действий не предпринимает, а всего лишь передает в пользование кровлю здания. В связи с этим практикующие юристы вынуждены самостоятельно определять правовую природу договора исходя из его особенностей в каждой конкретной ситуации. На практике используются следующие популярные договорные конструкции.
Договор аренды оборудования, расположенного на крыше. В соответствии с условиями такого договора арендатор берет в пользование не саму поверхность крыши, а всего лишь арендует расположенное на ней оборудование. Например, металлоконструкции, предназначенные для установки рекламы. Такое оборудование не имеет никакого отношения к самому зданию, конструктивным элементом последнего не является, поэтому легитимность такого договора не вызывает сомнений. Важное условие такого договора — наличие у владельца права собственности на сдаваемое в аренду оборудование.
Договор оказания услуг. Как уже говорилось выше, понятие услуги определяется через термин «действие». Поэтому, если собственник здания не только предоставляет в пользование кровлю, но и оказывает при этом какие-то дополнительные услуги (например, осуществляет монтаж рекламной установки), использование такого вида договора вполне оправданно. Предметом сделки в этом случае являются «услуги по размещению рекламной установки на поверхности крыши здания».
Не поименованный в Гражданском кодексе договор. Наиболее часто встречающийся вариант, к нему обычно прибегают, когда у собственника на крыше не установлено никакого оборудования и он не имеет возможности оказывать сопутствующие услуги. Предметом договора в данном случае является «предоставление возможности на возмездной основе разместить на крыше рекламу». Обычно такой договор называется просто договором без указания его вида. Стороны в тексте сделки также имеют нейтральные наименования — например, «Сторона 1» и «Сторона 2», а договорные условия копируют императивные нормы кодекса, касающиеся договора аренды. Но тогда возникает вопрос: какой именно объект гражданских прав, исчерпывающий перечень которых перечислен в статье 128 Гражданского кодекса, предоставляет собственник лицу, использующему крышу? Ведь это не аренда (по утверждению Высшего арбитражного суда) и не услуга (так как нет «действий» собственника)? Понятие «предоставление возможности» как объекта гражданских прав в статье 128 кодекса отсутствует, исключение же этого термина из предмета договора обратно возвращает стороны к термину «использование», то есть к аренде.
Нижестоящие суды не всегда соглашаются с Президиумом
Из приведенных доводов видно, что поверхность крыши здания отвечает основным условиям имущества, которое можно сдать в аренду, а мнение ВАС РФ не до конца обоснованно. Причины этого видятся в неудачных формулировках самого рассматриваемого судом договора, а именно в неправильном определении объекта аренды.
Несмотря на несколько искусственное ограничение возможности заключения договоров аренды поверхности крыши и попыток практикующих юристов «маскировать» такие договоры, их правовая природа не изменяется. Это лишний раз подтверждается некоторыми судебными решениями, принятыми уже после выхода информационного письма № 66. В соответствии с ними взаимоотношения сторон, связанные с размещением на крыше рекламы, признавались именно арендными (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 12.08.02 № Ф03-А51/02-1/1545, Северо-Западного округа от 10.03.04 № А56-15417/03, Московского округа от 27.11.03 № КГ-А40/9385-03).
В то же время есть и противоположные примеры (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.05.06 № Ф09-3503/06-С3). То есть на уровне окружных арбитражей по данному вопросу нет единой судебной практики. Очевидно, вопрос о квалификации договора об использовании поверхности крыши во многом зависит от арбитражного округа, где будет рассматриваться спор, связанный с таким договором.
Во избежание лишних споров арендой такой договор лучше изначально не называть. А использовать иные (например, приведенные выше), хотя и спорные, но в то же время альтернативные и возможные договорные конструкции.
Как арендовать крышу многоквартирного дома.
Сегодня большинство многоквартирных жилых домов, расположенных вдоль центральных магистралей города, «обвешаны» многометровыми рекламными щитами, которые призывают нас приобрести какой-либо товар, либо воспользоваться какими-либо услугами определенной фирмы. Такие рекламные щиты можно наблюдать как на стенах домов, так и на их крышах. Вправе ли размещать подобную рекламу на стенах жилых домов рекламодатели, чье согласие для этого необходимо получить?
Кто собственник рекламного места – стены и крыши?
Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме.
Далее, согласно ЖК РФ , по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Таким образом, решение о передаче в пользование общего имущества, коим является стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания . Такое решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Будущему «арендатору» в случае принятия общим собранием «положительного» для него решения, при этом совсем не обязательно заключать договор «аренды» с каждым собственником. Протокол общего собрания и будет являться основанием правоотношений, возникших между «арендатором»* и собственниками-арендодателями. Стоит помнить, что собственником квартир, занимаемых гражданами по договорам социального найма, является муниципалитет и если в доме есть хоть одна неприватизированная квартира, в принятии решения «о передаче» должен участвовать соответствующий орган местного самоуправления.
*Оговоримся, что речь не идет о договоре аренды конструктивного элемента здания (об «аренде» мы говорим условно), ибо не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей, на что указывал Высший Арбитражный суд РФ в Информационном Письме от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: «. в рассматриваемом случае договор между собственниками помещений в многоквартирном доме и владельцем рекламной констукции передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ , отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».
Как использовать денежные средства, уплачиваемые «арендатором» за пользование стеной или крышей дома, должно также определять общее собрание собственников помещений дома.
Таким образом, ни органы местного самоуправления, ни организации, оказывающие коммунальные услуги не вправе передавать (соответственно получать денежные средства по договору) в пользование (сдавать в аренду) общее имущества, принадлежащее в силу закона собственникам помещений в многоквартирном жилом доме.
Статья 137 ЖК РФ дает право товариществу собственников жилья «предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме..» Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания товарищества собственников жилья. Таким образом, если в многоквартирном доме создано ТСЖ, жилищное законодательство позволяет принять решение о предоставлении в пользование части общего имущества на общем собрании членов ТСЖ, а не на общем собрании собственников. Решение «сдать в аренду» не должно нарушать прав собственников помещений, иначе есть перспектива обжалования такого решения «недовольным» собственником в судебном порядке. Денежные средства, поступающие на счет ТСЖ по договору «передачи в пользование общего имущества» должны расходоваться на уставные цели товарищества (например, благоустройство территории, озеленение, проведение ремонта мест общего пользования, и т.д.) Полагаем возможным данные денежные средства использовать товариществом для оплаты в какой-то части коммунальных услуг, оказываемых собственникам помещений в доме, таким образом, уменьшить расходы собственников (скажем за вывоз мусора, лифт, антенна..).
Хочется подчеркнуть, что «предоставить в пользование» может лишь «общее собрание членов товарищества», но никак не председатель ТСЖ единолично. Договор о «предоставлении в пользование» или «аренды», заключенный председателем при отсутствии решения общего собрания – является недействительной сделкой.
На крыше дома моего..
Все вышесказанное относится в полной мере и к проблемам размещения на крышах домов не только рекламных щитов, но и установки различного рода аппаратуры коммерческими организациями (принимающие, усиливающие сигнал устройства, тарелки, антенны… и т.д.).
Собственники помещений в доме вправе требовать оплаты за пользование «конструктивным элементом здания». Собственники также могут отказать в предоставлении в пользование общего имущества, если сочтут, что предлагаемые условия договора для них по каким-либо причинам не приемлемы. Если оборудование или рекламный щит уже смонтированы, однако правовых оснований (договора, решения общего собрания) для нахождения их «на доме» нет, собственники вправе требовать устранения всяких нарушений их права собственности на общее имущество (снять рекламный щит, демонтировать оборудование и т.д.)
Адвокат Александр Отрохов, ПЦ «Логос», 2008 год
Рекомендуем также публикации по теме в рубрике Общее имущество в многоквартирном доме , где содержатся более поздние и актуальные статьи, комментарии, судебная практика и образцы процессуальных документов по теме размещения рекламы на фасадах жилых домов и многие другие вопросы, касающиеся использования общего имущества собственников
Как заработать на провайдерах на крыше многоквартирного дома.
Верховный суд опубликовал пояснение, благодаря которому собственники могут заработать на провайдерах, рекламе и павильонах во дворе.
Закон дает собственникам многоквартирных домов право получать средства за использование крыши интернет — провайдерами. Однако до настоящего момента эти деньги жители не получали. Изменить ситуацию призвано пояснение Верховного суда.
Сразу скажем, что жители новостроек, увы, возможности заработать на аренде крыши лишены. В новых домах интернет-кабели появляются на этапе строительства и входят в инженерные сети здания. В старых домах присутствие провайдеров не предусмотрено техническим планом, поэтому они обязаны брать место на крыше для распределительных щитков в аренду у собственников.
Как сообщил Игорь Кокин, эксперт центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС, «проблемы возникают в тех домах, где провайдеры не имели оборудования и решили его установить».
Для жителей проблема заключается в том, что многие из них не знают о том, что им должны за что — то платить. В аренду провайдеры должны брать не только место на крыше, но и пространство для проводом в стенах.
Если деньги вносятся, то куда же они исчезают?
— Это темная история. Часто такие договоры не заключаются совсем. В некоторых случаях, они заключаются с управляющей компанией, на счете которой и остаются деньги. Ведь собственного счета у многоквартирного дома нет. Такую возможность имеют в большинстве своем ТСЖ, — говорит Кокин.
По закону пользоваться чердаком, сверлить в нем дополнительные отверстия и устанавливать оборудование можно только с разрешения собственников. То есть необходимо собрать общее собрание и принять решение. А это, как известно, процесс трудный и долгий.
Поэтому провайдеры его опускают, ссылаясь на то, что у них заключен договор с каждым конкретным пользователем и еще один договор не нужен. Но даже если нужный документ оформлен по всем правилам, это не гарантирует того, что собственники получат плату за аренду.
В чем дело? На следующем ветке этого порочного круга неясный статус лица, с которым арендатор заключает договор. Официально им должен стать человек, которого выберут собственники дома, доверенное лицо. Но так как собрание не проведено, то часто им становится УК. Многие собственники обращались в суд, чтобы исправить ситуацию, но судьи последние несколько лет отказывали жильцам в праве получать средства за аренду общего имущества.
Все изменило решение Верховного суда (определение от 01.03.2018 N 306-КГ17-17056). Там четко и ясно говорить: договор аренды можно заключать только с согласия жильцов.
Кроме этого, это же самое решение дает собственникам возможность решать какой именно провайдер будет обслуживать дом и на каких условиях .
Светлана Разворотнева, исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль» уверяет, что сейчас активно идет процесс возврата собственникам прав арендодателя. Особенно бурную деятельность развили петербуржцы.
Она также заметила, что зарабатывать жильцы могут на рекламе, размещенной на фасаде, вывесках и других конструкциях, не принадлежащих дому. Даже на торговых палатках, если они находятся на территории дома. Но для этого она должна быть поставлена на кадастровый учет, а при заключении договора аренды сроком более 11 месяцев право общей долевой собственности надо зарегистрировать, либо придется перезаключать договор каждые 11 месяцев, говорит Кокин.
Загрузка...