Как арендовать подвал в многоквартирном доме

Аренда подвала многоквартирного дома.

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста: мы являемся собственниками многоквартирного дома. Нужно ли юридически оформлять подвал в нашем доме или мы уже являемся собственника подвала? Как поступить: в подвал нашего дома (договор аренды не заключен) заехала фирма по ремонту электробытовой техники, арендной платы не платит и жильцам дома директор фирмы заявляет: Кто Вы такие, чтобы меня выгонять из этого подвала? Как поступить жильцам дома в этой ситуации? Какими статьями и законами нам необходимо руководствоваться и куда обращаться, чтобы их выселить из подвала? Заранее благодарны!

Ответы юристов (1)

Добрый день! Согласно ст.36 ЖК РФ:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, данная фирма должна заключить договор с вами, в противном случае, как вариант, напишите жалобу в прокуратуру, а также можно подать в суд.

Полезные советы.

Что привлекательного в подвальных помещениях жилых домов? А вот что: они хорошо пригодны для использования под спортивные секции, клубы по интересам и прочее. Что же надо для того что бы оформить аренду такого подвала? Скорее всего — это заявление на аренду, паспорт и договор.

Как взять подвал в аренду

С чего же начать, если есть желание арендовать подвал жилого дома, относящийся к собственности муниципалитета. Прежде всего, надо обратиться в ЖЭК или Департамент жилищной политики местного муниципалитета.

Что бы эти учреждения заключили с вами договор аренды на основе поданного заявления, в котором вы четко должны указать цели планируемой аренды, надо получить заключения от служб, которые обслуживают жилой дом через это подвальное помещение. Именно без согласия органа противопожарного надзора, санитарной эпидемиологической станции и коммунальных организаций, невозможно предоставить подвал вам в аренду.

Если вы получили все необходимые разрешения от инстанций, то следующим шагом будет заключение двустороннего договора с указанием условий аренды, сроков, сумм и времени оплаты. Так же надо не забыть внести условие преждевременного расторжения договора.

Если договор сроком более одного года, то такую сделку надо регистрировать в Федеральном управлении регистрационного центра. Для этого вам надо обратиться туда с заявлением и копиями документов. Затем уплатив назначенную пошлину, внести сделку в регистрационный список.

Так же надо переговорить с балансодержателем дома, в котором большинство жильцов – собственники квартир. Предъявите ему заявление на аренду подвала. После этого на общем сборе жильцов будет приниматься решение об аренде подвала. Если вас поддержат 75% и более голосующих, то вы имеете право арендовать подвал. Если решение положительное, то с вами будет заключен договор от имени всех жильцов в лице балансодержателя.

Если договор больше, чем на один год, то вам надо зарегистрировать сделку в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра.

Как использовать подвал жилого дома под коммерческую аренду.

У меня давно лежит глаз на один подвал в жилом доме. Сам подвал — фигня, весь разбитый, темный и сырой. Но дом стоит в первой линии домов на центральной улице — и это делает данный подвал очень и очень? привлекательным! Прямо слюнки текут, поэтому я пригласил на коньяк своего товарища Петра Алексеича и расспросил, как же получить подвал в аренду?

Аренда подвала — непростое дело, т.к. в 90% случаев это общее имущество жильцов дома. И распоряжаются они им на общих основаниях. То есть просто прийти и взять нельзя. Просто так прийти и взять в аренду у кого-то — тоже нельзя, так как чаще всего подвалом никто не занимался и он никак не оформлен.

Ведь чтобы подвал в доме в аренду сдать — надо принять решение всем домом, что это вообще возможно и уполномочить кого-то на заключение договора по данному вопросу.

Общее имущество по п.3.1 ч.2 ст.44 Жилищного Кодекса РФ должно определять свое назначение на Общем собрании, причем решение принимается, когда есть 50% + 1 голос. Поэтому прежде всего нужно организовать собрание жильцов. В подавляющем числе случаев, на этих собраниях принимаются решения, что Управляющая компания будет решать судьбу чердаков и подавалов, а значит и коммерсанту нужно искать общий язык именно с УК.

Условия аренды — срок, цена, ремонты — все определяется Договором между арендатором и УК. Однако есть беда — данный договор нельзя зарегистрировать в РегПалате (и темм самым придать большую юридическую силу) — в 99,99% случаев на подвал нельзя получить Свидетельство о праве собственности. То есть это такая странная субстанция — площади есть, а права собственности нет. Только право аренды — а оно такое зыбкое. Ведь если меняется УК в доме — до и договор нужно перезаключать, ведь одна из сторон договора поменялась.

Это плохо по той причине, что подвалы всегда берутся в ужасном состоянии и нужно делать ремонт — на юридическом языке это «неотделимые улучшения». Сумма аренды в данном случае бывает небольшая, потому что состояние плохое и нужно много вкладывать — но вложения бывают такие существенные, что через 3-5 лет окупаются и крайне невыгодно после этого отдавать подвал кому-то другому! А такое может быть — собрал дом собрание и принял новое решение, такое бывает! Конечно, юридически арендатор может затребовать вернуть ему деньги, затраченные на неотделимые улучшения (ремонты), однако это трудно сделать — ведь УК, являющаясяя арендодателем, не выступает от своего лица, она выступает от лица собственников. То есть имеет место множественность лиц и деньги надо трясти. Очевидно, что получить деньги от каждого отдельного лица-собственника не получится — это и хлопотно, и долго, и накладно.

Аренда подвала в жилом доме выгодна тогда, когда сам арендатор — это представитель собственников, а еще лучше — старший по дому. Он сам держит все бразды правления в руках и контролирует настроения в доме. Пока старший на месте и все им довольны — все отлично. Как только среди жильцов появляется дурная голова — начинаются проблемы.

Кое-где для обеспечения большей надежности, на собрании для заключения договора уполномачивается какое-то конкретное лицо — старший по дому. Это обговаривается коммерсантом и старшим, потому что дальше им вместе работать.

Если у нас есть старший по дому, а не УК — то все отлично, при смене УК Договор останется в силе. А старших по дому меняют не больно часто — это, как правило, пенсионеры, которые уже никуда не переезжают.

Старший согласует условия договора, пункт об неотделимых улучшениях (лучшая ситуация, когда они идут в счет аренды — можно сделать ремонт и на несколько лет закрыть всю аренду), порядок расторжения договора (чем сложнее — тем лучше для коммерсанта). Но даже и это не является гарантией длительной и успешной работы. Все дело в людской зависти — иногда жители начинают считать (через 3-5 лет), что коммерсант мало платит. Подвал такой красивый, а плата такая мелкая — непорядок! А то, что коммерсант за свой счет отремонтировал весь подвал — мало кого волнует, это быстро забывается.

Поэтому я должен рассказать, как именно можно получить подвал в собственность — но это очень непросто. Есть пункт в законе, что только при 100% согласии собственников, они могут отказаться от права собственности на подвал и сделать выдел — то есть оформить на него отдельное право собственности и либо продать, либо опять-таки сдать. Но это уже будет оформленная недвижимость, а это гораздо лучше. Ее можно заложить, продать, получать ренту — вариантов значительно больше. Беда только в том, что собрать 100% подписей со всех жильцов удается далеко не всегда — ну где вы найдете 10 человек, думающих одинаково!? Это только в Чечне 99,99% голосует за «кого надо», а в целом по России добиться 100% согласия удавалось далеко не всем.

Итак, подвалы в жилых домах могут быть использованы под аренду, однако это процесс непростой и весьма трудоемкий. А главное, увы, подверженный рискам!

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector