Как инициировать общее собрание собственников многоквартирного дома

Как подготовить и как собрать собрание собственников многоквартирного дома по закону?.

Вам нужно созвать собрание собственников вашего многоквартирного дома? Это задача не из лёгких, ведь нужно определить повестку, уведомить и собрать в одном месте множество жильцов.

Самое сложное в этом процессе — сделать всё в соответствии с законом и различными нормами, потому как неправильное уведомление может послужить отмене итогов голосования.

Рассмотрим всё подробно.

Как организовать общее собрание МКД, и кто может быть его инициатором?

Некоторые ошибочно считают, что созвать жильцов может лишь Совет дома решением председателя.

Однако кроме него это могут сделать также управляющая компания и любой из собственников.

Конечно, чаще всего этим правом пользуется Совет, который и отвечает за выполнение общих решений.

Так как он занимается вопросами обслуживания и ремонта дома.Но не имея достаточных полномочий, он инициирует обсуждение насущных проблем на ежегодных или внеочередных собраниях.

Если одна из квартир в МКД принадлежит Вам, то Вы также вправе созвать общее собрание собственников жилья. При этом неважно, какую долю в квартире Вы имеете.

Только собственники решают судьбу общедолевого имущества, принимая участие в голосовании. При этом жильцы могут быть приглашены на общее собрание в качестве гостей и даже высказывать своё мнение.

Кто определяет повестку?

Сформировать повестку должен инициатор общего собрания собственников помещений.

Она может состоять как из одного вопроса, так и включать сразу несколько тем одновременно.

Волнующий вас вопрос может оказаться второстепенным для других.

Поэтому чтобы гарантировать явку принято собирать несколько вопросов и использовать одну встречу для решения комплекса задач.

Это позволит лишний раз не беспокоить жильцов, которые, как показывает практика, не очень-то хотят без конца голосовать. Кроме того, это существенно увеличит шансы собрать кворум.

Поэтому при формировании повестки дня не нужно излишне торопиться. Вы можете посовещаться с членами Совета, узнав, есть ли какие-нибудь вопросы, которые требуют рассмотрения.

Использовать максимально конкретные и понятные формулировки — одно из главных правил определения повестки дня. Если люди будут чётко понимать, что именно будет обсуждаться, то они с большей вероятностью примут участие.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Как написать объявление? Образец документа

Оповестить граждан нужно как минимум за 10 дней до проведения собрания.

Если речь идёт о заочном голосовании, то срок составляет как минимум те же 10 дней до момента окончания приёма бюллетеней.

Среди множества вариантов чаще всего используется три общепринятых метода оповещения жильцов о предстоящем собрании:

1. отправление каждому заказным письмом;
2. вручение уведомлений лично под роспись;
3. размещение в одном из помещений дома.

Какой способ использовать – решать вам.

Конечно, заказное письмо считается одним из самых верных методов, в котором каждый 100% узнает о намечающемся голосовании.

Однако чтобы направить каждому письмо, нужно потратить внушительную сумму, которую будет оплачивать инициатор проведения общего собрания из своего кармана.

В сообщении необходимо указать:

1. на очерёдность (или внеочерёдность) проведения собрания;
2. инициативную группу;
3. место и дату проведения (при очной форме и очной части очно-заочной формы мероприятия);
4. либо место приёма бюллетеней и сроки;
5. где можно ознакомиться с документами;
6. перечень вопросов для обсуждения.

Образец можно скачать по ссылке.

Когда возможно проведение внеочередного голосования?

Внеочередным будет являться любое собрание собственников, проходящее в течение года, помимо собрания, созываемого один раз в год по закону.

Есть мнение, что такое собрание может быть созвано группой владельцев, обладающих не менее 10% помещений.

Это не совсем верно. Созывать собрание может и один собственник.

Управляющая компания имеет на это 45 дней с момента получения требования от владельцев (в соответствии со ст. 45 ЖК РФ).

Помните, что именно Вы, как собственники, имеете право решать, когда и по каким причинам организовывать собрание.

Одной из причин являются ситуации, когда вашу просьбу или предложение, которые, на ваш взгляд, кажутся довольно важными, не берут во внимание.

Однако всегда опасно действовать в одиночку, ведь, если повестка не вызовет заинтересованности, то кворума Вы не соберёте.

Поэтому собрания по инициативе одного из жильцов организуют чаще всего по следующим вопросам:

вынесение недоверия Совету дома и его переизбрание;

обсуждение предложений по благоустройству дома и судьбе общедолевого имущества;

срочные организационные вопросы, например, открытие специального счёта на капитальный ремонт дома.

В целом можно сказать, что внеплановое собрание — событие экстраординарное, которое не должно происходить часто и обязано иметь очень веские основания.

Полезное видео

Посмотрите видео о том, как провести собрание собственников МКД:

Инициировать собрание может Совет дома, управляющая компания и любой из собственников. Тот, кто созывает владельцев, должен точно сформулировать повестку дня.

По правилам Вам нужно оповестить жильцов как минимум за 10 дней.

Не пренебрегайте бланками и формами для стандартных уведомления — они помогут составить документ в соответствии с требованием закона.

Правила и порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома.

На законодательном уровне собрание является высшим органом по управлению домом, в ходе его проведения жильцы избирают главного по дому. Не стоит недооценивать значение этой процедуры и пренебрегать ей. Как правильно организовать собрание собственников многоквартирного дома и что для этого нужно, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96 . Это быстро и бесплатно !

Что представляет собой общее собрание собственников МКД

В первую очередь это обязательный орган по управлению многоквартирным домом и его имуществом. Собрание принимает основные решения, касающиеся состояния имущества, и рассматривает ряд важных вопросов.

Например, ставит на повестку дня вопрос о выборе управляющей компании или обсуждает порядок начисления коммунальных платежей.

Важно! Участниками заседания могут быть только собственники квартир или арендаторы жилья.

Как провести общее собрание собственников многоквартирного дома? Проведение заседания регламентировано строгими рамками закона.

Они обязательны к исполнению, в противном случае решения, принятые на собрании, могут считаться нелегитимными.

По времени собрание бывает плановое и внеплановое.

Плановое обязано проводиться не реже одного раза в год.

На внеплановом, как правило, обсуждаются чрезвычайные вопросы, не терпящие отлагательств. По итогу выносится решение по обсуждаемым вопросам.

Также собрание позволяет жильцам дома выявлять недочеты в организации своей деятельности и исправлять их в будущем. Таким образом оно повышает эффективность своих решений, что положительным образом отражается на МКД и его имуществе.

Полномочия общего собрания

Круг полномочий обширен – его компетенция затрагивает решение большинства вопросов по управлению МКД. Соблюдать установленные нормы и правила обязаны все жильцы дома независимо от того, согласны они с ними или нет.

В компетенцию входят вопросы по:

• капитальному ремонту;
• ремонту дома и прилегающей территории;
• реконструкции разрушенных объектов, имеющих общедомовое назначение;
• пользованию придомовой территорией;
• формированию денежного фонда, расходуемого на нужды МКД;
• организации очередного собрания собственников МКД;
• выбору старшего по дому.

Также выбирается способ управления МКД: с помощью управляющей компании, товарищества собственников жилья или самостоятельно. При последнем варианте очевидно, что помимо вопросов, прописанных в Жилищном кодексе, собственникам придется решать еще и ряд других важных моментов.

Важно! Особое внимание стоит обратить на правила проведения заседания и соблюдение строгого регламента. Количество голосов, сроки, инициатор – все это должно быть в строгом соответствии с законом. Иначе решения, принятые в процессе заседания, потеряют свою силу.

Как происходит выбор способа управления МКД

Собственники квартир имеют законное право самостоятельно выбрать способ управления своим домом.

Как правильно провести собрание собственников многоквартирного дома по данному вопросу? Граждане собираются вместе в указанное время и проводят голосование по вопросу выбора управления.

На заседании могут участвовать не все собственники, однако принятое решение будет обязательно для всех.

Собрание считается законным, если на нем присутствует 50% от общей численности жильцов. Каждый собственник имеет количество голосов, которое пропорционально занимаемой им площади дома.

Например, мнение двух людей может иметь большую силу, чем пяти. И все это потому, что им принадлежит больше квадратных метров.

Если по каким-либо причинам заседание не состоялось, то выбрать метод управления возможно с помощью проведения открытого конкурса.

Согласно жилищному законодательству, на таком конкурсе выбирается управляющая организация. Открытый конкурс также обязателен, когда срок договора на обслуживание имущества МКД, заключенный с управляющей компанией, подходит к концу.

Обязанности инициатора

Инициатор – лицо, которое приняло на себя обязанность созвать жильцов дома вместе для решения важных вопросов в сфере управления имуществом МКД.

Инициатором первичного общего собрания может быть собственник квартиры в доме. Инициатором очередного собрания – лицо из числа собственников, выбранное на первичном заседании. Созвать внеочередное может любой собственник помещения в доме.

Также инициатором может быть управляющая компания, осуществляющая обязанность по управлению имуществом в вашем доме.

Будьте внимательны, если на собрание вас приглашает сторонняя УК. Скорее всего, она просто хочет переманить вас из другой УК – такое собрание силы закона не имеет.

Созывать собрание можно и инициативной группе. По результатам ее сбора издается протокол заседания группы, в котором резюмируется перечень рассмотренных вопросов.

Правила проведения собрания

Рассмотрим точный порядок проведения собрания собственников МКД и выявим отличительные особенности каждого пункта.

Уведомление и сбор

Уведомление вручается лично либо отправляется по почте, но чаще всего размещается в подъезде дома. В уведомлении указывается информация о месте и времени проведения совета, о вопросах, выносящихся на повестку дня.

Обязательно нужно указать, в какой форме будет проводиться заседание – очно или заочно. Необходимо обратить внимание на порядок ознакомления с информацией, которая будет представлена на собрании.

Важно! Уведомление должно быть кратким и точным и прямо передавать смысл предстоящей встречи. Избегайте неясных выражений, укажите место и время проведения собрания жирным шрифтом. Такой документ привлечет больше внимания со стороны жильцов.

В указанное время собственники собираются на месте. Это может быть что угодно: квартира, арендованный зал, лавочка у подъезда. Происходит обсуждение вопросов на повестке дня.

Форма проведения

Собрание может проводиться как в очной форме, так и в заочной. Решение этого вопроса должно быть указано в уведомлении. В чем разница между этими двумя способами?

Если собственники лично присутствуют в указанном месте, то собрание проводится в очной форме. Все жильцы заслушивают вопросы, проводится обсуждение, выносится заключение.

Очная форма хороша тем, что каждый собственник помещения может высказать свое мнение по тому или иному обсуждению, внести предложение, задать уточняющие вопросы.

Заочное собрание проводится в случае, если очная встреча необязательна или она не имела кворума. Происходит в форме опроса граждан.

С 2019 года ряд городов будет иметь возможность провести заочное голосование посредством информационной системы ЖКХ.

Оформление результатов в протоколе

Протокол является важнейшим документом при фиксировании итогов. Ведет протокол секретарь собрания, избираемый в начале проведения заседания. В нем указываются данные о месте и времени проведения сбора жильцов, наличие кворума, вопросы на повестке дня, перечень приложений, голоса по каждому вопросу. Подписывается документ председателем, секретарем и членами счетной комиссии.

Кворум для принятия решения на собрании собственников означает, что собрание правомочно при участии лиц, обладающих более чем 50% голосов от общего числа собственников. При наличии кворума, как правило, сразу приступают к решениям вопросов по управлению общедомовым имуществом.

Если кворума нет, то составляется соответствующий протокол. Документ подписывается председателем и секретарем, после чего объявляется проведение совета в заочной форме.

Голосование происходит посредством ответов «да», «нет», «воздержался». Кворум собрания собственников многоквартирного дома нельзя переоценить – он является своеобразным гарантом честности и прозрачности.

Заключение

Правила и порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома регламентируются на уровне законодательства. Невозможно без последствий нарушить их. Например, не соблюсти условия уведомления собственников жилья или пренебречь понятием кворума.

Правильная процедура гарантирует законность совета. Не стоит игнорировать такие инструменты воздействия, ведь только жильцам дома решать, в каком состоянии будет находиться их жилище.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как инициировать общее собрание собственников многоквартирного дома.

Как провести общее собрание собственников помещений в МКД в форме заочного голосования

ТЕКСТ: эксперты справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Если в МКД много собственников, то провести собрание в форме очного голосования непросто: сложно собрать кворум. Решить проблему можно с помощью заочного голосования.

Во время заочного голосования собственники передают оформленные письменно бланки решений тому, кто инициировал общее собрание собственников помещений в МКД.

Чтобы провести собрание в форме заочного голосования, нужно:

• проверить, проводилось ли собрание в форме очного голосования;
• подготовить документы для проведения заочного собрания;
• уведомить собственников о собрании;
• определить кворум;
• подсчитать голоса по вопросам повестки дня;
• подвести итоги голосования;
• ознакомить собственников с результатами собрания;
• направить копии решений и протокола в органы ГЖН.

Этап 1. Проверить, проводилось ли собрание в форме очного голосования

Проведите заочное голосование при условии, что ранее проводилось общее собрание в форме очного голосования, но оно не имело кворума.

Если очного голосования не было, то заочное провести нельзя. В такой ситуации вы должны сначала инициировать и провести общее собрание в форме совместного присутствия собственников.

В какое время после несостоявшегося очного голосования можно провести общее собрание в форме заочного голосования?

Законодательство не ограничивает срок, в течение которого нужно созвать общее собрание в форме заочного голосования после несостоявшегося очного.

Можно ли провести заочное голосование, если общее собрание в очной форме состоялось, но собственники приняли решения не по всем вопросам?

В таком случае нужно вновь провести собрание в форме очного или очно- заочного голосования и принять решения по вопросам, которые не были решены.

Заочное голосование проводится лишь в том случае, если собрание в форме очного голосования не имело кворума (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Этап 2. Подготовить документы для проведения заочного собрания

Подготовьте комплект из шести документов:

• сведения о распределении долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД;
• сообщение о проведении собрания;
• реестр вручения сообщений о проведении собрания;
• бланк решения собственника по вопросам, поставленным на голосование;
• бланк протокола собрания;
• реестр голосов собственников на заочном голосовании.

Сообщение, бланк решения собственника и протокол общего собрания оформляйте обязательно (как того требует ЖК РФ), а реестры пригодятся из практических соображений. Одним реестром вы сможете подтвердить, что передали собственнику сообщение о проведении общего собрания, а в другом будет удобно вести подсчет голосов. При очной форме собрания есть реестр собственников, принявших в нем участие, а для заочной формы мы рекомендуем завести реестр голосов собственников. Далее вы узнаете, как его можно использовать.

Сообщение о проведении заочного голосования должно включать те же вопросы, что были в сообщении о проведении общего собрания в очной форме. Нельзя ни исключить вопросы, ни добавить новые. Повестка должна быть та же самая. Такое правило закреплено ч. 1 ст. 47 ЖК РФ.

Этап 3. Уведомить собственников о собрании

О проведении общего собрания вы должны уведомить всех собственников помещений в МКД. Сделайте это не позднее чем за десять дней до установленной даты собрания.

Доведите до собственников сообщение о проведении собрания одним из способов:

• направьте заказным письмом;
• вручите под подпись;
• разместите в помещении МКД, которое доступно для всех собственников (при условии, что ранее общее собрание утвердило такой способ уведомления);
• направьте иным способом, который ранее определило общее собрание.

Способы уведомления закреплены ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Вместе с сообщением о проведении заочного голосования направьте бланки решения собственника помещения по каждому вопросу, поставленному на голосование.

Этап 4. Определить кворум

Получите решения собственников помещений по месту и в сроки, которые устанавливает сообщение о проведении общего собрания в форме заочного голосования. Если решение поступило после даты и времени окончания приема, то голоса собственника не участвуют в подсчете (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ).

Проверьте содержание каждого из решений, которые поступили вовремя. В документе должны быть (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

• сведения о собственнике;
• сведения о документе, который подтверждает право собственности на помещение в МКД;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Решение должен подписать сам собственник или его представитель по доверенности. Если решение содержит все необходимые сведения и реквизиты, то собственник участвует в собрании — вы должны засчитать его голоса.

По результатам подсчета участников определите, есть ли кворум. Для этого воспользуйтесь формулой (рисунок) .

Кворум есть, если вам передали свои решения собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников в МКД.

Этап 5. Подсчитать голоса по вопросам повестки дня

Берите каждое решение и проверяйте каждый ответ на вопрос общего собрания. Если собственник отметил только один из предложенных вами вариантов — «за», «против» или «воздержался», то вы засчитываете его голос по этому вопросу.

Если собственник отметил более одного варианта ответа (например, «за» и «воздержался»), то решение по этому вопросу будет недействительным. Голоса по этому вопросу не подсчитывайте. Если по другим вопросам накладок нет — считайте голоса собственника по этим вопросам. Нарушение по одному или нескольким вопросам не означает, что вы не можете засчитать ответы по тем вопросам, на которые собственник ответил по правилам. Это предусмотрено ч. 6 ст. 48 ЖК РФ.

Если собрание примет решение по вопросу, который не включен в повестку дня, то такое решение будет ничтожным (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).

Какой должна быть продолжительность общего собрания собственников в форме заочного голосования?

В принципе, любой. Продолжительность заочного голосования — это время, на протяжении которого собственники передают вам оформленные решения. Законодательством продолжительность заочного голосования не ограничена. Важно лишь учесть, что за установленное вами время желающие собственники должны успеть проголосовать.

Продолжительность такого собрания зависит от количества помещений в МКД. Как правило, для получения решений достаточно двух недель.

Этап 6. Подвести итоги голосования

В зависимости от вопроса повестки дня решение по нему считается принятым в том случае, если за него отдано (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ):

• более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД;
• большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД;
• большинство от общего числа голосов собственников — участников собрания.

Итоги голосования оформите в виде протокола.

Этап 7. Ознакомить собственников с результатами собрания

Итоги голосования повесьте в том месте, которое доступно для всех собственников, например в подъезде МКД. Это необходимо сделать в течение десяти дней после собрания (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Этап 8. Направить копии решений и протокола в органы гЖн

В течение десяти дней с момента собрания собственники передают копии принятых решений и копию протокола собрания в УО или в правление ТСЖ , ЖК, ЖСК.

В свою очередь, УО (правление жилищного объединения) не позднее пяти дней с момента получения документов должна:

• направить копии в жилищную инспекцию любым способом, который позволит подтвердить факт и дату отправки (например, передать лично в госжилинспекцию или направить заказным письмом с описью вложения);
• разместить в ГИС ЖКХ электронные образы решений и протокола.

Это устанавливают ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ и п. 3 Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний, утв. приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. 

Шпаргалка. Подсчет на общем собрании: площади, доли, голоса

Собственникам принадлежат квадратные метры площади, а подсчет голосов ЖК РФ учит вести в долях. Чтобы не запутаться, нужно придерживаться определенной схемы. Мы предлагаем вам следующую.

1. В каждом решении собственника укажите площадь помещения, принадлежащего ему.

2. Для подсчета голосов на заочном голосовании заведите реестр голосов собственников с графами: Ф. И. О. собственника, № квартиры/помещения, площадь помещения, вопрос общего собрания № 1 с вариантами ответа, вопрос общего собрания № 2 с вариантами ответа и т. д.

Сделайте после сбора решений собственников:

3. Возьмите решение собственника и проверьте, по каким вопросам выбран один вариант ответа.

4. Напротив Ф. И. О. собственника поставьте площадь помещения, принадлежащего ему, в графе с тем вариантом ответа, который он выбрал.

Так вы визуально упростите подсчет голосов. Кроме того, когда вы считаете голоса по определенной схеме, «счетовода» всегда можно заменить свежими силами. Делать работу заново не придется.