Крыша дома – в собственность.
В многоэтажных домах крыши не часто используются коммунальными службами и самими жильцами. Но в новых зданиях в центре столицы можно обнаружить, что на крышах открыты бары и рестораны, смотровые площадки. В рамках реновации московские власти обещают высадить на крышах кустарники и деревья, чтобы жителям верхних этажей было удобнее добраться до них и насладиться красотой природы. Однако, как бы ни использовалась крыша, в любом случае она включается в оборот управляющими компаниями, государственными учреждениями или бизнес-структурами. Могут ли сами жители многоквартирного дома обустроить крышу?
Шаги по легализации крыши
Для того, чтобы можно было обустроить кровлю, надо получить разрешение властей. Прежде всего, крыша должна быть пригодна для намечаемой эксплуатации. В домах старого фонда такой возможности, скорее всего, не будет по разным причинам. Так, у панельных пятиэтажек крыша скатная, а значит, выходить на нее лишний раз просто опасно. Но если кровля выдержит планируемую нагрузку из дополнительных конструкций, тогда нужно перевести крышу в собственность дома. И после этого на общем собрании собственников принимается решение о реконструкции. И только после перевода крыши в разряд эксплуатируемых, к ней получат доступ не только сотрудники обслуживающих компаний, а все жильцы дома.
Обычно, согласно постановлению Госстроя, технические помещения, в том числе чердачные, вход на крышу и подвалы должны быть закрыты на замок. Это регулируется также правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда. Комплект ключей находится у дежурного диспетчера или у техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда. Может быть и другой комплект, который должен храниться в одной из квартир верхнего этажа. Но выходить на крышу могут только работники управляющей компании или подрядной организации, которая выполняет там работы.
Итак, собственники квартир собрались на общее собрание, чтобы проголосовать за легализацию крыши. Есть ли какие-то особенности такого голосования? Оказывается, есть. Здесь не действует правило двух третей голосов. В протоколе должно быть отражено согласие абсолютно всех жильцов дома.
После того, как был составлен протокол с согласием всех соседей, уже можно отправляться в Росреестр. Там крышу признают собственностью дома.
Следующий шаг – второе собрание собственников жилья, на котором должно решиться, как будет использоваться крыша. Вы можете резонно спросить: почему же нельзя было решить на одном общем собрании сразу оба вопроса? Однако дело в том, что голосовать за обустройство крыши нельзя до тех пор, пока она официально не перейдет в распоряжение жильцов. И нужно учесть, что с момента перехода собственности крыши на жильцов все заботы на ее обустройство и переоборудование лягут на них. В том числе и расходы. Сколько должен платить каждый жилец – решается на собрании собственников. И возможно, что деньги на обустройство крыши сдадут не все соседи, но по закону пользоваться крышей сможет каждый из них, хоть круглые сутки.
На втором собрании две трети голосов будет достаточно для того, чтобы решить вопрос с реконструкцией крыши. После этого постановление второго собрания нужно направить в институт жилищного проектирования. Там подготовят проект реконструкции, который нужно согласовать с сотрудниками строительного надзора и властью муниципалитета, на чьей территории находится дом. Только после этого уже можно делать реконструкцию.
Обратите внимание, что обязательно нужно сделать все шаги. Если хоть какой-то из них выпадет из схемы легализации крыши, все конструкции будут считаться незаконными, и их могут обязать снести за свой счет. А если какого-то жильца не удалось привлечь к ответственности по причине его длительного отсутствия, то все постройки снесет управляющая компания. А потом через суд взыщет все затраты с собственника. Его еще и оштрафуют за самовольный захват крыши и ее порчу.
Как это происходит на деле
Конечно, облагороженная территория крыши способна увеличить стоимость жилья. Так, если доступ общий, то цена квартиры может вырасти до 8%, а если использование частное – даже до 15-20%. При продаже обычно указывается, что квартира располагает террасой. Но так ли легко пройти все процедуры жителям рядовых многоэтажек?
Как уже говорилось выше, сейчас кровля эксплуатируется редко, в основном, в центре Москвы. Чаще всего – в дорогих домах бизнес-класса и выше. А также в малоэтажных особняках, выведенных из жилого фонда. У владельцев жилья в типовых многоэтажках не получается пройти все процедуры для согласования. Так, в Мытищах у обладателей двухуровневых квартир в новых домах, которые были сданы в эксплуатацию, был такой шанс. Выйти на крышу можно через веранду, около которой столбиками обозначена территория, принадлежащая владельцам той или иной квартиры. И собственники пытались воспользоваться случаем и обустроить на крыше зимний сад, или сделать комнату отдыха, или что-нибудь другое. Они возвели дополнительные стены из прозрачных или легких материалов. При этом все было сделано в полном соответствии с архитектурным стилем дома. Но узаконить переделку у них не получилось. Даже признавая, что жильцы такого дома имеют право на обустройство территории на крыше дома, оформить это правильно юридически не получается даже у представителей комиссии риэлторского сообщества. Мало того, опыт показывает, что и застройщики не могут узаконить эксплуатируемую кровлю. Так, в п.г.т. Свердловский Щелковского района Московской области девелопер обещал будущим жильцам нового дома, что на крышах многоэтажек, которые только что были сданы в эксплуатацию, будут устроены зоны отдыха. Но сделать это официально у застройщика не получилось, все попытки были признаны властями как самострой.
Есть некоторые особенности использования крыш на юге России. Там климат гораздо теплее, и жители домов более активно пытаются эксплуатировать их территорию. Например, в Анапе, курортном городе, до сих пор нет официально оформленных зон отдыха на крышах. Жители некоторых новостроек обустроили крыши своими руками. Но узаконить изменения никто даже не собирается. Кроме того, эти попытки единичны.
Специалисты нашего агентства в курсе всех изменений в законодательстве, связанном с перестройками помещений. Обратитесь к нам – и вы будете застрахованы от приобретения самовольно перестроенного жилья. А значит, и от проблем, связанных с этим. Приходите к нам – и вы в этом убедитесь.
Крышу в собственность.
Можно ли оформить в собственность кровлю (крышу), если здание принадлежит фирме (одному юр. лицу) и они готовы её продать?
Ответы юристов (1)
1. Нет, оформить в собственность крышу здания нельзя.
Так, к общему имуществу здания относятся, в частности, технические этажи, чердаки, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания.
Указанные элементы представляет собой части здания, необходимые для нормального его функционирования и не являются какими-либо объектами недвижимости.
Если собственник в здании один, значит, он имеет право собственности на указанное общее имущество здания.
Если в здании по каким-либо причинам появится второй собственник, уже два собственника будут иметь доли в праве на общее имущество здания.
Собственник помещения в здании (либо собственник всего здания) не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания (либо общее имущество здания) отдельно от права собственности на помещение (здание).
Сделка по отчуждению крыши здания выглядит также абсурдно, как сделка по отчуждении стены здания.
2. Однако допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются собственники (собственник) общего имущества здания.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации при заключении сроком не менее чем на год.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Как оформить в собственность крышу дома.
В России крыши старых типовых многоэтажек редко используются. Жильцы некоторых многоквартирных домов предпринимают попытки обустроить эксплуатируемые кровли. О том, какие процедуры нужно для этого пройти, рассказали РБК юристы и риэлторы.
Первый шаг — получить разрешение властей. Добиться этого порой сложно, так как во многих зданиях старого фонда крыши не подходят для такой эксплуатации, говорит Елена Мищенко из «НДВ-Недвижимость». Она привела в пример старые панельки со скатной крышей.
Как рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский, чтобы обустроить на крыше дополнительные конструкции, сначала нужно переоформить ее в собственность дома, а затем на общем собрании собственников принять решение о реконструкции. Все жильцы получат доступ на крышу, когда ее переведут в разряд эксплуатируемых. До этого момента доступ будет только у работников обслуживающих компаний.
Ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина подтверждает, что все технические помещения, включая выход на крышу, согласно правилам эксплуатации жилищного фонда, должны быть закрыты на замок. Один комплект ключей обычно хранится у дежурного диспетчера, второй — в одной из квартир на последнем этаже.
Голосовать должны все
Старинский и Аптекина говорят, что для легализации крыши проголосовать за это должны все собственники. Двух третей голосов в этом случае недостаточно. После голосования с протоколом общего собрания нужно идти в Росреестр. Там крышу могут признать собственностью дома и передать в распоряжение жильцов.
Кто платит?
Это только половина дела. Следующий шаг — второе собрание собственников. На нем нужно решить вопрос о виде использования крыши, ее обустройстве.
Переоборудование крыши производится за счет владельцев квартир. На собрании собственников решается, кто какую сумму внесет. При этом деньги, вероятно, будут сдавать не все жильцы, а пользоваться эксплуатируемой крышей, по закону, будут все владельцы квартир в доме.
Для выбора цели использования достаточно двух третей голосов, говорит Аптекина.
Протокол второго собрания нужно направить в институт жилищного проектирования. Затем проект реконструкции необходимо согласовать с местными властями и представителями стройнадзора. Затем можно начинать реконструкцию. Если легализация была проведена неправильно, какое-то звено было нарушено, жильцам придется за свой счет снести дополнительные конструкции.
Реальные примеры обустройства эксплуатируемой кровли в Москве пока единичны. Большинство таких проектов расположены в центре столицы. В «НДВ-Недвижимости»отмечают, что такие примеры встречаются в дорогих домах бизнес-класса и выше, а также в малоэтажных особняках, выведенных из жилого фонда.
Загрузка...