О прекращении права застройщиков и оформлении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
Интересное разъяснение на тему прекращения права застройщиков и оформления права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом дано Росреестром.
Сообщается, что руководителем Управления Росреестра по Москве Игорем Майдановым определен новый порядок проведения соответствующих регистрационных процедур.
Ниже приводится описание регистрационных процедур для использования органом регистрации прав.
Согласно ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона о 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» права застройщика на находящийся в залоге или субаренде земельный участок прекращаются с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором он возведен, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При возникновении же права собственности на объект долевого строительства, как гласит ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, что предусмотрено также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с новым порядком запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, как определено абз. 8, 10 п. 136 Правил ведения ЕГРП, погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Одновременно в подраздел II-1раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности).
При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера его доли вносятся слова: «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства»; либо слова: «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений», и далее указываются сведения о помещении (помещениях), принадлежащем застройщику.
Застройщик может обратиться с заявлением о прекращении принадлежащего ему права (собственности или аренды) на земельный участок в случае, когда адрес не открыт, и в случае, когда адрес открыт (зарегистрировано право на помещение в многоквартирном доме).
Без предоставления соответствующего заявления запись о праве застройщика на земельный участок погашается в ЕГРП с одновременной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном п. 136 Правил, при обращении за государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства и предоставления документов, свидетельствующих о законности строительства данного объекта. В случае же, если регистрационные действия по государственной регистрации прав участников долевого строительства проводились ранее, права застройщика на земельный участок прекращаются на основании соответствующего заявления и актов приема-передачи объектов долевого участия.
Особое внимание обращается на то, что согласно абз. 10 п. 136 Правил записи о праве застройщика погашаются после регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В связи с этим необходимо, прежде всего, погасить в ЕГРП запись об ипотеке земельного участка на основании актов приема-передачи всех объектов долевого строительства, подтверждающих исполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства. Причем возможность погашения записи об ипотеке не зависит от государственной регистрации прав на все объекты долевого строительства. И лишь после погашения записи об ипотеке в ЕГРП погашается запись о праве застройщика на земельный участок с одновременной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого в том числе входит земельный участок.
В соответствии с новыми рекомендациями изложенные положения применяются также в случаях, когда земельный участок принадлежит застройщику не на праве собственности, а находится в аренде по договору, срок действия которого истек или прекращается с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (передачи всех объектов по актам приема-передачи участникам долевого строительства).
Прекращение прав застройщика в вышеуказанном порядке проводится в отношении земельного участка, сформированного для строительства одного многоквартирного дома.
Как застройщику прекратить право собственности на земельный участок после строительства многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию.
Данные правоотношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – №214-ФЗ), Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), нормами Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно пункту 2 указанной статьи к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При обращении в регистрирующий орган заявителю (собственнику-застройщику) необходимо учитывать следующее.
1. В соответствии с частью 1 статьи 12.1 №214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.
С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (часть 1 статьи 13 названного Закона).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 N 214-ФЗ).
Передаточный акт является документом, который застройщик в данном случае обязан представить в регистрирующий орган самостоятельно (т.е. он не является документом, который подлежит предоставлению в порядке межведомственного взаимодействия и не может быть запрошен регистратором).
2. Действующим законодательством установлены как основания для регистрации, так и единый порядок государственной регистрации возникновения и прекращения прав и обязательств.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, с данным заявлением в регистрирующий орган застройщик обязан обратиться самостоятельно.
Таким образом, государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, возможна только после погашения записи об ипотеке соответствующего права.
3. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса). В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В данном случае вводится некая фикция государственной регистрации, т.е. регистрации в традиционном смысле не проводится, запись в ЕГРП не вносится, но право считается при этом существующим.
Несмотря на то, что государственная регистрация в ЕГРП права общей долевой собственности на участок под многоквартирным домом не является условием возникновения и существования этого права, это право может быть внесено в ЕГРП только по инициативе правообладателей.
Таким образом, специального акта передачи права на земельный участок от застройщика к собственникам помещений не требуется.
Главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ярославской области Н.С. Варнавина
Что это значит — у застройщика земля в аренде в 2019 году.
Покупка квартиры – дорогостоящая сделка, которая детально урегулирована гражданским законодательством (ст. 549-558 ГК РФ).
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Очень важно соблюсти все формальности для того, чтобы в будущем не возникло споров и вопросов относительно заключенного договора.
Такие затруднения могут повлечь за собой серьезные расходы для покупателя. Приобретение квартиры в новостройке обладает рядом преимуществ, в том числе это реальная возможность сэкономить.
В то же время покупателю необходимо очень ответственно подойти к такой процедуре, потому что есть множество нюансов, которые надо учесть.
Такая покупка – это риск. Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий и сохранить свои деньги следует внимательно изучить договор купли-продажи, а также документы застройщика.
Один из моментов, который должен быть учтен – статус земли. Здесь возможно два варианта — земля находится в собственности у застройщика либо на праве долгосрочной аренды.
Иногда подобные компании заключают соглашение о краткосрочном предоставлении земли в пользование.
По окончании строительства такая аренда заканчивается. В этой ситуации покупатели не смогут оформить квартиру в собственность. Обычно, им приходится решать вопрос через суд.
Общие сведения
В соответствии с гражданским правом земля под домом может принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо по договору аренды.
При совершении сделки купли-продажи квартиры вместе с самим объектом передают и права на земельный надел. Данное правило содержится в п.1 ст. 552 ГК РФ.
Если у продавца право собственности на данный надел, то покупатель также получает его после оформления договора.
Когда он владеет участком на иных законных правах, то они переходят покупателю после совершения сделки.
Причем условия будут идентичны тем, что действовали между собственником участка и продавцом недвижимости.
Данный принцип утвержден в пункте 3 ст. 552 ГК РФ. Обязательно ли получать согласие собственника на производство сделки купли-продажи?
Законодатель определил, что это несущественное условие заключения договора, если оно не противоречит условиям применения такого участка.
Таким образом, покупателя при покупке недвижимости не должен пугать тот факт, что у продавца нет права собственности на надел.
Это нормальная практика, которая часто используется застройщиками. Однако в такой ситуации необходимо учитывать ряд нюансов, в том числе уточнить срок, на который земля предоставлена в аренду.
Основные понятия
Договор продажи недвижимости – это соглашение, которое предусматривает обязанность продавца вручить покупателю объект недвижимости, за который последний вносит определённую плату (ст. 549 ГК РФ).
Данная сделка – это разновидность договора купли-продажи. В силу особенностей объекта, она выделена в отдельный вид соглашения.
Застройщик – гражданин или организация, обеспечивающие постройку, переустройство, капитальный ремонт, а также производство инженерных изысканий, формирование проектной документации для этих действий (п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).
Договор аренды – соглашение, по которому арендодатель должен вручить арендатору объект во временное владение или пользование за какую-либо стоимость (ст.606 ГК РФ).
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть представлены земельные наделы.
Заключение договора аренды
Договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ. Понятие данного соглашения мы уже рассмотрели, теперь определим порядок оформления сделки.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ соглашение об аренде должно быть составлено в письменной форме в следующих случаях:
- одной из сторон сделки является организация;
- договор аренды будет подписан на период, превышающий 12 месяцев.
Данное соглашение подлежит регистрации, если оформляется в отношении недвижимого объекта (п.2 ст. 609 ГК РФ). Таким образом, договор на землю должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Более того, данное правило является обязательным и до прохождения такой процедуры права считаются не переданными надлежащим образом.
Другие признаки этого соглашения об аренде:
Загрузка...