Как распорядиться подвалом в МКД, чтобы на этом можно было заработать?.
В каких случаях подвал способен приносить доход?
Статья 290 ЖК РФ и ст. 36 ЖК РФ стали основой для возникновения права собственности на помещение в МКД, в соответствии с которым собственник становится обладателем доли в праве собственности на общее имущество. Помимо всего другого, таким имуществом также являются подвалы, в которых размещены разного рода инженерные коммуникации, предназначением которых является обслуживание квартир (двух и более), находящихся в этом доме. Члены ТСЖ на общем собрании могут прийти к соглашению о сдаче подвала в аренду или внаем, а прибыль использовать на необходимые для дома нужды и цели (раздел VI ЖК РФ, устав ТСЖ).
Стоит отметить, что в законодательстве, определяющем правовой режим для подвальных помещений, нет единой практики, что, соответственно, приводит к большому числу судебных разбирательств, возникающих между местными властями, осуществляющими регистрацию таких помещений в муниципальную собственность, и жильцами. Также известны случаи с рейдерским захватом, нецелевое использование, которое стало средством обогащения для ряда Управляющих компаний.
Разъяснения, данные Верховным судом
Определение ВС РФ № 5-КН15-207 от 26.01.2016 разъясняет основания, по которым следует полагать, что подвал входит в состав общего имущества, каким способом защиты стоит воспользоваться собственникам для восстановления их нарушенного права (в случае оформления подвала в собственность других лиц), а также каким образом происходит распределение бремени доказывания в таких ситуациях. Назначение подвалов домах может быть самым разным, начиная от обслуживания всего дома, и заканчивая самостоятельным назначением (к примеру, он может использоваться в качестве прачечной для детского сада и т.д.). При возникновении спорных ситуаций, во внимание принимаются любые обстоятельства, которые играют важную роль при принятии решения. Так, если подвал, при приватизации первой квартиры, фигурировал в качестве помещения самостоятельного назначения, то рассчитывать на возникновение права общей долевой собственности в этом случае неуместно.
В суде доводы сторон должны быть подтверждены доказательствами. Принимая во внимание указанное Определение ВС РФ, распределение бремени доказывания происходит следующим образом: истцу предстоит доказать факт приватизации первой квартиры, а также, что предназначением подвала является обслуживание всего дома; ответчику – что предназначением подвального помещения является его самостоятельное использование. Помимо этого, поясняется, что ответчик, регистрация права собственности которого на подвал осуществлена в ЕГРП, не обладает никакими преимуществами перед истцом, возникновение права которого на часть общего имущества МКД обусловлено прямым указанием закона. В таких случаях, в качестве надлежащего способа защиты прав истца выступает иск о признании права отсутствующим.
Что делать для того, чтобы подвал сдать в аренду?
Рассмотрение вопроса относительно того, как можно распорядиться общим имуществом, принадлежащим многоквартирному дому, происходит на общем собрании, участниками которого являются собственники помещений. Принятие решения происходит исходя из подсчета голосов (от общего числа участников должно быть не менее 2/3 голосов), и в обязательном порядке оформляется соответствующим протоколом. Проект Приказа Минстроя РФ» Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» может быть взят за руководство при оформлении протоколов. Решение, принятое общим собранием, исполняется УК, ТСЖ или ТСЖ.
В соответствии со ст. 143.1 ЖК РФ, собственники, не относящиеся к числу членов ТСЖ, а также члены ТСЖ, могут попросить предъявить документацию ТСЖ для ознакомления. На общем собрании собственники могут выбрать форму осуществления контроля, а также определить, на какие нужды будет потрачен доход, полученный от сдачи в аренду имущества. Также на собрании может быть принято решение о необходимости предоставления отчетов и прочей документации, форме составления этих документов, сведений, которые должны в них содержаться. Если в предоставлении информации будет отказано, то можно обратиться с иском в суд или с жалобой в прокуратуру.
Актуальность статьи: 15.06.2016 12:52:53
Приватизация подвала в многоквартирном доме.
Особенности приватизации подвала в многоквартирном доме
Используются для инженерных систем, проход разрешен только обслуживающим специалистам. В обоих случаях подвальное помещение является собственностью жильцов многоквартирного дома, а потому для приватизации потребуется их одобрение, которое получить иногда непросто.
Для его получения требуется проведение собрание жителей дома, которое должно быть задокументировано и иметь положительный результат.
Адвокат Сергей Крюков, 2006-2019
Тем, кто начинает заниматься проблемой законности отчуждения подвалов в домах, в которых создано ТСЖ, в первую очередь необходимо разобраться с тем, что подвалы бывают разные. Не каждый подвал является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим
Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику.
В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим: –общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб- ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения; –самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
Три ступеньки вниз
В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.
В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу.
Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме
Восстановление интересов новых хозяев лучше проводить при помощи опытного юриста. Это может сэкономить время и затраченные средства на разбирательства.
Что касается остального свободного помещения — если они самостоятельно не использовалось, то оно остается в долевом владении. Жильцы могут иметь на него право использовать по своему усмотрению. Оно принадлежит всем собственникам в многоквартирном доме.
Для чего нужен подвал в многоквартирном доме, и как его можно использовать для собственных нужд жильцов
Подвал многоквартирного жилого дома в большинстве случаев выполняет функцию технического этажа. В нем сосредоточена основная часть инженерных коммуникаций, оборудования и сооружений, которые в совокупности обеспечивают жизнедеятельность всей внутренней инфраструктуры жилого дома.
Главным образом к ним относятся: Система горячего и холодного водоснабжения. Система парового отопления.
Как приватизировать подвал или полу подвальное помещение?
Все зависит от согласия всех жильцов.
Необходимо заручится их поддержкой, и собрать все подписи в установленном порядке, где будут указаны ФИО жильцов, их адреса, права на собственность, и сама тема и суть документа. Опираться в данной работе по составлению протокола необходимо на Жилищный кодекс РФ. Если собственников будет несколько, то пишете заявление.
Все жильцы, будущие собственники, подписываются род данным заявлением. Так же потребуются планы помещений подвала, акт обследования от эксплуатирующей компании, проект по реконструкции подвала, заключение. Так же Вам потребуется письменно подтвердить, что Вы не нарушите эксплуатационных свойств подвала.
Соответственно понадобятся согласования от пожарных, СЭС, архитектуры и так далее.
В Красноярске определили как жильцам использовать подвал для хозяйственных нужд.
О том, как жильцы многоквартирных домов могут использовать подвалы и общедомовое имущество в коллективных целях, сегодня рассказали в департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска. На вопросы журналистов отвечала начальник отдела аренды Наталья Богомолова.
— Что является местом общего пользования и общей долевой собственностью?
— Места общего пользования — это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иные общедомовые объекты, обслуживающие более одного помещения в данном доме.
Общей долевой собственностью является оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
— Каковы полномочия администрации города, в рамках которых она может распоряжаться местами общего пользования, в том числе и подвальными помещениями жилого дома?
— До марта 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, подвальные помещения в многоквартирных домах Красноярска, в основном, находились в муниципальной собственности и передавались в аренду малому бизнесу. Сегодня на территории города значатся 6400 жилых домов, а 646 подвальных помещений зарегистрированы, как объекты муниципальной собственности. На правах хозяина муниципалитет также сдает их в аренду.
— Все ли подвальные помещения, находящиеся в многоквартирном жилом доме, можно считать общедолевой собственностью жильцов?
— Не все подвалы изначально принадлежат жильцам, потому что часть их при строительстве была запланирована как площадь, обслуживающая помещения первого этажа (например, магазина), а в отдельных случаях подвалы и вовсе не проектировались как места общей долевой собственности.
— Какие документы необходимы для передачи права на имущество?
— Как минимум, чтобы определить принадлежность помещения к местам общего пользования, необходимо наличие технического паспорта на данный объект недвижимости, заключение специализированной организации, акт комиссионного обследования.
— Как происходит процедура перевода из муниципальной собственности в собственность жильцов?
— По закону город не имеет права самостоятельно отказаться от права собственности. Чтобы места общего пользования перешли в распоряжение жильцов, последним нужно оформить техническое заключение о том, что в этих помещениях располагаются инженерные коммуникации, обслуживающие дом. Затем на основании этого документа доказать в суде, что подвал — это место общего пользования.
Если регистрация права муниципальной собственности отсутствует, то в соответствии с Гражданским кодексом, департамент муниципального имущества и земельных отношений в установленном порядке сначала отправляет арендаторам уведомление, а затем расторгает с ними договор. В итоге жильцы получают возможность самостоятельно договариваться с арендатором.
— Кто несет расходы по содержанию мест общего пользования?
— Если в доме есть место общего пользования, значит, есть и собственник, который несет бремя по содержанию территории, наравне с жильцами. Таким образом, арендатор заключает договор с управляющей компанией и платит за обслуживание мест общего пользования.
— Если подвал перешел в собственность жильцов, они обязаны сами его обслуживать?
— Что может стать основанием для отказа в передаче права на имущество, кроме того, что нет права муниципальной собственности?
— Основанием для отказа может стать тот факт, что в департамент обратится лицо, не обладающее правом выступать от имени всех жильцов. Поясню. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, управление в многоквартирном доме осуществляется через специальные органы управления: общее собрание собственников помещений, товарищество собственников жилья, управляющая организация. При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
— Сохраняется ли арендная плата?
— Нет, о ее размере стороны договариваются между собой.
— Могут ли жильцы поменять размер арендной платы, если она их не устраивает?
— Да, но, в соответствии с действующим законодательством, не чаще одного раза в год.
— Где можно получить дополнительную информацию?
— Для разрешения всех спорных вопросов о местах общего пользования и подвальных помещениях в многоквартирных домах можно обратиться в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска.
Загрузка...