Как построить малоэтажный многоквартирный дом

Объявление.

Малоэтажный многоквартирный дом

День добрый! Появилась идея. Построить малоэтажный многоквартирный дом.
Участок: 6-8 соток(вначале покупка участка).
Этажность: 3
Квартир: 8-12 однокомнатных
Цель:последующая сдачей в аренду. Т.е. не продавать и не парить себе мозги, а чисто сдавать.
Деньги часть своих, часть родственников. Вложить таким образ решил средства.
Посмотрел технологии. Sip панели, лстк и т.п.
Что скажете,какие есть подкинете идеи?

Живу в Воронеже.
P.S. это еще в зародыше. Уверен, Вы дадите правильное направление.
P.S.S. Мы не буржуи.Деньги заработаны тяжелым с/х трудом.

Регистрация: Nov 2008
Сообщений: 2326

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

ЛСТК и СИП по видимости отпадают.
Как вложение денег не подходят. Переделка потом сложна, да и хлипко для капиталовложения.

Газосиликат, кирпич с внешним утеплением из ГС или пеностекла. Если нормальный подезд-подход, то отступить от границ по 4 м. и строить, что то вроде общежития. Разбить на жилые блоки, с парой подъездов. Одна внутреняя несущая стена для простоты дальнейшей блокировки и поквартирного укрупнения.

Комментарий

Регистрация: Aug 2010
Сообщений: 1883

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

Комментарий

Регистрация: Nov 2008
Сообщений: 2326

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

Тут все сложнее.
Инвистиция в недвижимость может окупаться действительно вечно, но есть одно. Для большей части населения это наверное единственная возможность вложить сбережения в реально осязаемый актив. Считать окупаемость такой инвистиции деля расходы на доходы ИМХО несколько неправильно. Недвижимость это не машина и не станок и уже обладает какой то стоимостью которую можно реализовать фактически по цене не ниже затрат на нее (пока). Т.е. окупать ее нет смысла, она уже если можно так сказать «окуплена», и все что вы получаете с этого актива это доход от этой инвистиции и прибавка к пенсии (а если пенсии отменят, это будет единственный источник дохода). В принципе доходность будет где то на уровне банковских процентов. По сравнению с банковским доходом есть очевидные преимущества, но и хлопоты, а еще по всей видимости изменится система налогообложения недвижимости, что должно сыграть негативную роль.

Комментарий

Регистрация: Oct 2011
Сообщений: 4

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

DasIst
Зато экологично

АлександрОВ
Благодарю.ЛСТК,SIP тоже что-то не внушают доверия. А по ценам-реально так дешево в итоге получается? или это рекламный развод?

Доход от сдачи в аренду квартиры ниже банковского процента. Но учитывая рост м2 недвижимости в год, стоит задуматься. Поэтому и консультируюсь по материалам и т.п.
http://www.vrx.ru/treasury/224.html

Куда можно выгоднее вложить средства,кроме банка и недвижимости?

Комментарий

Регистрация: Aug 2010
Сообщений: 1883

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

Комментарий

Регистрация: Dec 2009
Сообщений: 261

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

Для данных целей наверное самое интересное — Монолитный пенобетон (лучше с фиброй) с опалубкой из СМЛ (премиум). Стены получатся уже с готовой электрикой и под обои изнутри (швы и головки и сам сможешь затереть) и под штукатурку снаружи.

Комментарий

Регистрация: Nov 2008
Сообщений: 2326

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

Комментарий

Регистрация: Oct 2011
Сообщений: 4

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

Комментарий

Регистрация: Sep 2011
Сообщений: 28

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

У ВАс участок судя по всему под ИЖС,а Вы не опасаетесь проблем,которые могут возникнуть при приемке итд:cry:

Комментарий

Регистрация: Feb 2010
Сообщений: 55

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

Самым приемлемым, вероятно, будет финский опыт строительства, формализованный ими в Руководствах по строительству RT-xxxxxx

Открытая деревянная конструкция — это конструкция с несущими стенами, которая монтируется поэтажно.
Она применяется для возведения как малогабаритных 1-2 — этажных одноквартирных домов с категорией пожарной безопасности Р3, так и 3-4 — этажных многоквартирных жилых домов

Комментарий

Регистрация: May 2008
Сообщений: 261

Ответ: Малоэтажный многоквартирный дом

Сначала подумайте хорошо. Участки в актуальных местах стоят больших денег — порядка миллиона за сотку в провинциях. в пригороде желающих снимать будет значительно меньше. строительство многоквартирного дома уже не так просто как ижс и потребует кучи согласований.

3 основных вида малоэтажной застройки.

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:

использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

состоят из блоков;
в каждом блоке живет одна семья;
каждый блок имеет свой выход;
блоки соединены общими стенами;
в общих стенах нет проемов;
каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

Малоэтажные многоквартирные дома:

состоят из одного или нескольких подъездов;
каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
число подъездов в доме не превышает четырех;
число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:

возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.

Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:

размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

минимум согласований проекта;
высокая скорость постройки;
низкая себестоимость жилья;
экологичность;
низкая плотность населения на квадратный км;
меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

Дороговизна земли под строительство.
Сложность оформления земельного участка.
Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» — высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

индивидуальных,
многоквартирных до 3 этажей;
блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Многоквартирная малоэтажная застройка: особенности создания и управления.

Статьи по теме

Малоэтажная жилая застройка становится все более популярной из-за сочетания привычного городского комфорта с загородным спокойствием. В таких комплексах складывается особенно уютная атмосфера для проживания. Свои особенности здесь есть не только в микросреде, но и в обеспечении доступными и качественными жилищными и коммунальными услугами. Именно поэтому потребовалось разработать и внедрить новые подходы к системе управления, рассчитанные именно на малоэтажные жилые дома.

Особенности управления многоквартирной малоэтажной застройкой

В этом вопросе требуется законодательное урегулирование, так как действующие нормативные акты не адаптированы к особенностям управления МКД в такой застройке. Гражданам здесь приходится теснее взаимодействовать и между собой, и с обслуживающими территории организациями.

Четкого определения самого термина «малоэтажный жилой дом» в действующем законодательстве тоже нет. В части 2 статьи 49 ГК РФ сказано лишь о том, что строительство и реконструкция МКД не выше 3 этажей могут проходить без экспертизы проектной документации, если не используются бюджетные средства.

Даже с количеством этажей для отнесения к малоэтажной застройке есть определенные сложности. В СП 42.13330.2011 для таких объектов установлено ограничение в 4 этажа вместе с мансардным. В СП 54.13330.2011 говорится уже о 3 этажах с учетом подвала, цоколя и мансарды. При использовании такого определения дом с подвалом может быть малоэтажным только если он не выше 2 этажей.

Законодательные пробелы создают сложности для застройщиков в части подготовки градостроительных и разрешительных документов. Из-за этого территории становятся менее привлекательными для крупных компаний. На них все равно идет массовая застройка, но она получается неорганизованной. Из-за этого страдает благоустройство территорий и их инфраструктурное развитие. В дальнейшем это осложняет деятельность работающих на объектах малоэтажного жилого строительства управляющих организаций, которым также не хватает проработанности нормативно-правовой сферы.

На таких объектах часто нет подключения к централизованным системам отопления, водопровода и канализации. Все это заменяется созданием собственной котельной и водозаборной скважины. Такое оборудование требует надлежащего обслуживания, опыта которого у работающих в типовой городской застройке управляющих организаций обычно не имеется.

В малоэтажной многоквартирной жилой застройке могут работать как специализированные управляющие компании, так и некоммерческие объединения жильцов – ТСЖ и жилищные кооперативы. Практика последних лет раскрыла основные проблемы управления таким жилищным фондом. Они стали видны в статистике судебных споров, которые возникают по двум основным причинам:

УК навязывают жильцам дополнительные услуги и завышают их стоимость, ограничивают подачу коммунальных ресурсов и закрывают доступ на территорию;
потребители отказываются заключать договоры, не оплачивают предоставленных услуг и так далее.

Механизмов из действующих законов недостаточно для решения подобных споров. В результате управляющие организации и жильцы пользуются положениями жилищного законодательства, разработанного для управления многоэтажками. Это ведет к нарушению интересов одной из сторон, так как на объектах малоэтажного жилищного строительства действуют несколько иные правила.

Часто появляются проблемы, связанные с:

принадлежностью общего имущества, находящегося на территории ЖК;
распределением ответственности при эксплуатации инфраструктурных объектов;
установлением правил проживания в ЖК.

Для устранения основных проблем в законодательном плане нужно сделать следующее:

легитимировать создание малоэтажных ЖК;
ввести четкую систему урегулирования отношений, касающихся управления такими объектами;
установить строгие критерии того, что нужно считать малоэтажной застройкой, а также определить ее виды;
определить особенности оформления разрешительных документов на возведение малоэтажных ЖК и ввод их в эксплуатацию;
легитимировать проектирование территорий малоэтажных ЖК и постройку входящих в такие комплексы объектов, а также определить особенности их введения в эксплуатацию;
установить основы регулирования эксплуатации малоэтажной жилой застройки.
5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

Что предлагается для решения проблемы

В первую очередь, требуется проведение работы с понятийным аппаратом. Например, нужно отделить малоэтажные многоквартирные жилые дома от домов блокированной застройки (которые не делятся на квартиры) и отдельно стоящих жилых домов. Это позволит покончить с многочисленными противоречиями, в том числе, связанными с определением количества этажей. Дополнительно нужно ввести в правовое поле таунхаусы, также получившие широкое распространение из-за относительно невысокой стоимости. Сегодня их из-за пробелов в законах приходится оформлять в качестве индивидуальных или многоквартирных домов.

Для целей нормализации управления малоэтажной застройкой в Подмосковье и других регионах потребуется внести существенные корректировки в ЖК РФ. В том числе, здесь нужно определиться со следующими вопросами:

в каком порядке формируется территория малоэтажных жилых комплексов;
как используется сформированная территория;
как формируется общее имущество владельцев квартир в малоэтажных жилых домах;
как используется общее имущество;
какие объекты должны входить в общедомовое имущество, и какие в них включаться не могут.

Например, в малоэтажной застройке предлагается убрать из общедомового имущества объекты, которые относятся к коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуре. Эти объекты застройщик будет передавать в собственность специализированным организациям или муниципальным образованиям. В результате получится уйти от сложившейся практики, когда содержать инфраструктурные объекты вынуждены сами жители поселков. Одним из вариантов предлагается оставить возможность сохранения таких объектов в собственности застройщика.

Предложения в части управления малоэтажными жилыми домами

Владельцам квартир в малоэтажных жилых комплексах, нужно обеспечивать тот же уровень качества и безопасности проживания, как и в обычных городских многоэтажках. Для этого необходимо решить несколько ключевых вопросов.

1. Определить общие правила, на которых будет осуществляться управление малоэтажными жилыми домами. Ввести в легальное поле правила проживания в таких ЖК (так как называемые правила о добрососедстве).

2. Установить порядок, который будет работать при выборе способа управления малоэтажной застройкой.

3. Определить порядок проведения общедомовых собраний для малоэтажных ЖК, а также компетенцию такого органа. Здесь предлагается использовать те же правила, которые действуют для многоэтажных домов и закрепляются в статьях 44-48 ЖК РФ. Определенные моменты, связанные со спецификой малоэтажных жилых домов, должны быть учтены. Например, предлагается закрепить в качестве правила то, что первое собрание владельцев помещений должен организовать застройщик. Это необходимо сделать не позже 1 месяца с момента окончания строительных работ и передачи покупателям не менее половины от числа запланированных объектов.

Дополнительно к перечисленному требуется проработать особенности договора управления, заключаемого между УК и жильцами малоэтажных жилых домов. От законодателей требуется определить следующие моменты:

существенные условия таких соглашений;
порядок их заключения;
порядок внесения корректировок;
сроки действия.

Помимо прочего, предлагается прописать в таком договоре обязанность УО по созданию условий, позволяющих владельцам жилья и специализированным компаниям надлежащим образом обслуживать и эксплуатировать инфраструктурные объекты. В том числе, необходимо определить порядок доступа на территорию ЖК перечисленных лиц. Кроме этого, нужно прописать обязанности управляющей компании при возникновении экстренных ситуаций.

Приведенные положения позволят исключить случаи, когда не входящие в общедомовую собственность инфраструктурные объекты фактически оказываются без соответствующего обслуживания даже при наличии ответственных за это лиц.

Сусана Киракосян,
кандидат юридических наук, доцент Филиала КУБГУ в Новороссийске, независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-консалтинг»

Не включайте в договор или устав условия, которые противоречат законодательству. Мы понимаем ваше желание упростить свою работу: собственники чаще всего неактивны и собрать их для решения вопроса слишком сложно. Да и чем вы хуже других юридических лиц? Они в уставах, договорах делают себе «поблажки»: снимают лишнюю ответственность и наделяют дополнительными правами. Конечно, вы не хуже. Просто на вас большая социальная ответственность, ведь вы работаете в жилищной сфере.

Для начала рассмотрим самые популярные условия договора и положения устава, которые юристы называют ничтожными.