Как построить многоквартирный дом на участке под ижс

Что можно строить на землях ИЖС?.

На территории Российской Федерации ИЖС, оно же индивидуальное жилищное строительство, считается самой популярной формой возведения новых объектов недвижимости с правом собственности. Тем не менее во время данного процесса могут возникнуть определенные сложности, к которым лучше заранее подготовиться.

Целевое назначение участка ИЖС

Целевое назначение участков ИЖС, то есть индивидуального жилищного строительства, в застройке городских и сельских населенных пунктов, которые отделены от других видов земель определенными границами. Категорию земель участков подобного рода называют «землями населенных пунктов».

Общее предназначение каждого участка под ИЖС определяется тем, к какой категории относится рассматриваемая площадь, а также для чего ее разрешено использовать. ИЖС дает законные основания владеть собственным участком, проживать на нем и, в конечном итоге, оформить подписку для постоянного места жительства на рассматриваемой территории.

Когда участок предназначен для сельскохозяйственного использования, его эксплуатация влечет за собой некоторые запреты и затраты. В соответствии с главой №6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на данной площади разрешается строительство только индивидуальных сооружений. Застройка недвижимости для коммерческого назначения запрещена.

Общие требования к строительству

Общие требования к строительству на территории ИЖС регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации. Площадь индивидуального строительного помещения должна составлять не более полторы тысячи квадратных метров. Помимо самого жилого здания на участке можно возводить околожилищные помещения. Это бани, летние кухни, беседки и гаражи.

Общие требования к строительству на территории ИЖС:

Деревянный дом обязательно должен быть расположен на расстоянии не менее пятнадцати метров от других объектов, а между каменными жилищами — не менее шести метров;
Расстояние от главного недвижимого объекта до подсобных построек должно равняться не менее четырем метрам;
Электропроводка должна быть использована вместе с защитными материалами;
Газовые емкости должны находиться за пределами жилого помещения.

Земельный участок под ИЖС обязательно должен находиться в пределах границ населенных пунктов. Участки поселений делятся по различным территориальным зонам. В основном это жилые, общественно-деловые и производственные земли. Каждый земельный участок должен относиться к одной зоне, имеющей определенное назначение.

Возведение построек может производить как застройщик, так и привлекаемые им третьи лица. Эти люди должны соответствовать параметрам, которые законодательство предъявляет к данному виду деятельности. К примеру, в соответствии с пунктом 1 статьи №17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом подлежит лицензированию. Рабочие вправе отказываться от установленных параметров или изменять их только на основании повторно утвержденной владельцем территории проектной документации.

Общий порядок получения разрешения для строительства на территории ИЖС:

Составление плана будущей постройки на территории рассматриваемого участка;
Заказ градостроительного плана в специальном архитектурном отделе местного муниципалитета;
Получение разрешения на строительство, которое соответствует всем государственным нормам;
Подача пакета документов на разрешение строительства в соответствующий орган местного самоуправления районом, в котором расположен земельный участок.

Стоит иметь в виду, что разрешение на постройку индивидуального жилого дома выдается сроком на 10 лет. На карте градостроительного зонирования земельные участки под ИЖС обозначаются как Ж-3. Градостроительный регламент предполагает размещение на одном участке одноквартирного дома для ведения личного подсобного хозяйства. В данном случае использовать приусадебные земельные участки не разрешается.

Какие здания можно построить на участке ИЖС рядом с домом и допустима ли реконструкция объектов?.

Земли в статусе ИЖС (индивидуального жилищного строительства)– наиболее популярный вид участка в строительстве. Такой вид разрешенного использования земли подходит для постройки индивидуальных жилищ с правом собственности.

Однако существуют некоторые ограничения, которые нужно знать. О требованиях к возведению и последствиях несоблюдения законодательных норм можно узнать из данной статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Требования к возведению объектов

Документ, регулирующий строительные работы на таких землях – Градостроительный кодекс Российской Федерации. Земля в статусе ИЖС – участок, на котором разрешено возводить отдельно стоящие жилые дома высотой не более 3 этажей. В п.3 ст. 48 вышеуказанного кодекса на одном участке разрешено возводить не более 1 дома, площадью не более 1500 кв. м.

Кроме того существуют следующие требования:

деревянный дом обязательно располагается на расстоянии не менее 15 метров от других объектов (между каменными – 6 метров);
расстояние до подсобных построек не менее 4 метров;
газовые емкости должны быть выведены за пределы жилого помещения;
электропроводка с использованием защитных материалов.

Запрещено использовать земли под ИЖС для:

ведения предпринимательской деятельности в сфере переработки сельскохозяйственной продукции;
размещения коммунальных и промышленных объектов;
производства и реализации ритуальных принадлежностей.

Детально о правилах застройки земельного участка под ИЖС, читайте в нашей статье.

Что можно строить на этих землях?

Помимо возведения на участке одиночного жилого дома нормативы Градостроительного кодекса разрешают постройку некоторых других объектов. Однако к ним предъявляются серьезные требования. Далее в статье разобраны все варианты разрешенных построек и нормы, предъявляемые к ним.

На участке разрешается строительство бани. Санитарное и градостроительное законодательство выставляет к такой постройке следующие требования:

расположение не менее чем в 3 метрах от линии межевания с соседним участком и не менее чем в 5 метрах от жилого дома;
учет розы ветров при выборе расположения бани для того, чтобы избежать задымления жилых помещений.

Дополнительное, но необязательное требование: баня на участке должна хорошо просматриваться из окон дома. Так выше шанс в случае пожара вовремя это обнаружить. Чтобы уменьшить риск пожара, материалом для стен лучше выбрать лиственницу. Для исключения попадания сточных вод от бани в водоем (колодец, пруд) желательно размещать её на расстоянии не меньше 20 метров.

Из-за того, что стоянка автомобиля может негативно воздействовать на здоровье человека и окружающую среду, к постройке гаража дополнительно применяются санитарные требования. Нормы, которые необходимо соблюсти при постройке гаража на участке:

расстояние от забора не менее 1 метра;
расстояние до стены соседнего жилого помещения не менее 6 метров;
расстояние до собственного дома – 3 метра;
расстояние до ближнего края дороги – 3 метров;
если гараж с воротами, выходящими на улицу – их открытие не должно мешать пешеходам.

Понятия таунхаус не найти в законодательстве РФ, поэтому его подстраивают под категорию блокированных домов. Какие требования существуют к строительству блокированного дома (таунхауса) на участке земли под ИЖС:

количество блоков не более 10;
обеспечение отдельным выходом каждый блок;
размещение 1 дома на 1 участке;
отсутствия дверных и оконных проемов между блоками.

Гостевой дом

Если постройка гостевого дома возводится в качестве пристройки к основному, то никаких проблем с разрешением не возникнет. Основное требование в данном случае – не повреждать и не разрушать несущую стену.

В случае решения установить отдельное сооружение следует разделить участок, т.к. строительство более 1 жилого помещения на участке строго запрещено.

Земля под ИЖС не подходит для размещения на ней гостиниц. Чтобы получить разрешение на строительство объектов гостиничного типа, нужно перевести участок земли под соответствующий тип, который предполагает подобную застройку.

Перед покупкой обязательно стоит уточнить возможность перевода статуса. Если такой возможности нет, можно пройти процедуру общественных слушаний.

Можно ли на земле под ИЖС построить магазин? Градостроительный кодекс запрещает использовать в коммерческих целях любые объекты на землях под ИЖС. В случае решения построить магазина рядом с жилым домом или использовать весь участок только для возведения торговой точки рекомендуется сделать межевание земли с присвоением каждой части нужного ВРИ или перевести весь участок в другой статус.

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 г. №131-ФЗ дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах либо вне границ населенных пунктов поселения, муниципального района либо городского округа и обеспечение безопасности дорожного движения на них относятся к вопросам местного значения по отношению к поселению, муниципальному району или городскому округу.

Исходя из этого, нужно обратиться в администрацию одного из указанных муниципальных органов. Если же вы хотите подвести непосредственно к своему участку асфальтированную дорогу – необходимо получить разрешение на строительство. Разрешение потребуется и на прокладывание дороги на самом участке.

Когда нужно разрешение?

Обязательно необходимо получить разрешение на постройку жилого дома (о том, как получить разрешение на строительство на участке, отведенном под ИЖС, можно узнать тут, а из этой статьи вы узнаете о том, какие документы для этого необходимы). Проект должен соответствовать всем вышеуказанным нормам. Разрешение также потребуется на строительство таунхауса. Все пристройки могут быть возведены без получения разрешения на строительство, но при соблюдении всех обязательных норм.

Последствия несоблюдения закона

Незаконно установленный на земле под ИЖС частный дом приведет к тому, что владелец будет привлечен к административной ответственности и получит серьезный штраф. Однако через суд можно перевести строение в законный статус.

В случае с гостиницами, многоквартирными домами и другими похожими строениями на участках последствия гораздо хуже. Перевести такие объекты из статуса незаконной постройки гораздо сложнее. Многоквартирный дом нельзя будет оснастить коммуникациями и зарегистрировать в БТИ. В таком случае запрещены любые сделки с объектами недвижимости (купля, аренда, продажа).

Реконструкция

Для того чтобы провести реконструкцию объекта (ИЖС) индивидуального жилищного строительства, нужно в обязательном порядке оформить разрешение. К реконструкции относится пристройка подсобных помещений и гаража, увеличение жилой площади, изменение инженерно-технического снабжения и этажности.

Не относится к реконструкции внутренняя отделка, замена сантехники и прочее. При оформлении разрешения необходимо пройти те же этапы согласования, что и при получении разрешения на строительство.

После получения разрешения и завершения строительства, готовый дом нужно оформить. Подробно о том, как это сделать, мы рассказывали в нашем материале.

Вид разрешенного использования ИЖС ориентирован на безопасное возведение частных жилых домов. Именно поэтому нормы строительства жестко регламентированы. Во избежание неприятных последствий перед покупкой участка и началом строительства необходимо детально изучить все условия и ограничения.

Конференция ЮрКлуба .

МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА НА ЗЕМЛЯХ ИЖС

Jaime 05 Фев 2007

Вопрос к опытным правоведам 🙂 Если назначение разрешенное использование — индивидуальное жилищное строительство — можно ли строить многоэтажный дом, с последующей продажей квартир? Какая разница между индивидуальным жилищным строит-вом и жилищным строит-вом?

Jazzanova 05 Фев 2007

-Гость- 05 Фев 2007

Jaime 05 Фев 2007

Jazzanova 05 Фев 2007

Jaime 06 Фев 2007

Jazzanova 06 Фев 2007

Adr 06 Фев 2007

Я, правда, определения ИЖС не нашел пока нигде, не подскажите ссылку, пожалуйста

это информацию вы можете получить из градостроительного кодекса рф
и закона о его введении в действие

Жаль, что Вы ими не воспользовались.
ст.48 ГрК, ч. 3

-Гость- 06 Фев 2007

Romamo 01 Апр 2007

Adr 01 Апр 2007

Ой, какая прелесть..
где-то я уже эти исходные данные слышала)))))
а я правильно вспомнила, что для полного счастья в этой задачке еще и категория земель — сельхозназначения?)))))))

Надеюсь на вашу помощь!

ответьте, дражайший Romamo, у кого и какое право на земельный участок?))) который под ИЖС..)))))

пани Лиза 01 Апр 2007

Предлагают долевое участие в строительстве многоквартирного коттеджа

а как ты думаешь, 214-ФЗ на это будет распространяться?

Romamo 01 Апр 2007

Вот мне интересен сценарий развития событий, когда дом на 12 квартир уже будет построен и перед его дверями выстроятся собственники участка.

Участок в деревне, выкупается у старого хозяина по договору купли-продажи на 12 человек в долевую собственность.

Желающим могу предоставить подробную информацию.
Сообщение отредактировал Romamo: 01 Апрель 2007 — 05:39

пани Лиза 01 Апр 2007

выкупается у старого хозяина по договору купли-продажи на 12 человек в долевую собственность

краснодарские технологии занесены в МО

Romamo 01 Апр 2007

Рад, что есть прецедент, а какой результат?
Дом зарегистрирован в каком-либо виде и люди живут счастливо?

Стоит связываться с этим, чтобы жить в собственной квартире?
Сообщение отредактировал Romamo: 01 Апрель 2007 — 15:39

пани Лиза 01 Апр 2007

Стоит связываться с этим, чтобы жить в собственной квартире?

Вы понимаете разницу между «многоквартирный жилой дом» и «индивидуальный жилой дом»?

Romamo 01 Апр 2007

Romamo

Стоит связываться с этим, чтобы жить в собственной квартире?

Вы понимаете разницу между «многоквартирный жилой дом» и «индивидуальный жилой дом»?

Конечно, разница составляет минимум $250.000
К сожалению, немногие способны видеть другую разницу.

Adr 02 Апр 2007

Надеюсь, что тогда Вы вспомните о наличии живых, реальных таких юристов))))) тока, жаль, что это будет уже слегка невовремя)))

Желающим могу предоставить подробную информацию.

Надеюсь, Вы понимаете, что желающих тут немного. Вы один (цы)))))
Никто не будет Вас пытать на предмет выуживания информации из лирики про 250 тыщ баксов и тому подобное.
Или Вы рассказываете все, или лечение будет не от того (цы)))

Возьмите кадастровый план участка, выписку из ЕГРП — там будет информация о категории земель земельного участка, о его разрешенном использовании.
Только имея эти данные, можно уже о чем т разговаривать.
Ибо если категория (я все-таки настаиваю на том, что в предыдущем разе была сельхозка))))) не предусматривает даже ИЖС — то Вы пролетите, аки фанера над стольным градом Франции..
Если это земли нас. пунктов — то, вероятно, Вам может удасться изменить разрешенное использование земельного участка на строительство МКЖД.

долевое участие в строительстве многоквартирного коттеджа

в чем заключается в Вашей схЭме долевое участие, окромя приобретения Вами доли в праве на земельный участок? Какие договоры Вам предлагают заключить?

Romamo 02 Апр 2007

Сам не обладаю всей информацией, поэтому и пришел сюда за советом.
Суть предложения: приобретение квартиры в малоэтажном доме по очень демократичной цене. Cумма продажи отбивает все затраты застройщика с неплохой маржой, поэтому с финансовой точки зрения проект вполне оправдан.
Условия покупки: долевое участие.
Особенность в том, что застройщик начал работать сравнительно недавно, имеет дома в разной степени готовности, но ни один из них пока не завершен, и соответственно еще не оформлялся.

Предлагается следующая схема:
1. Застройщик в лице риелтора подбирает участок и собирает группу инвесторов, желающих купить квартиры в доме.
2. Эта группа выкупает участок в деревне со старым домом, под ИЖС, со всеми коммуникациями на участке, получает свидетельства на землю.
3. Далее инвесторы поэтапно финансируют строительство дома без заключения какого-либо договора, получения одобрения и согласования
4. В момент окончания строительства застройщик чист — он выполнил свои финансовые обещания, дом построен, дальше к нему даже и претензий не предъявишь
5. Застройщик обещает и оформление всех необходимых документов на дом

Все просто до п.5
Очень много нарушений закона в этом деле, но жить-то надо!
Решаем ли в принципе вопрос оформления и регистрации дома?

Готов оплатить консультацию, если кто-то расскажет схему легализации или правильной постройки дома. Чтобы быть уверенным, что разбитого корыта не получится, и независимо от застройщика дом будет завершен.
Сообщение отредактировал Romamo: 02 Апрель 2007 — 18:12

dms200 04 Апр 2007

Romamo
Ооо ..как тесен мир ..давеча мне предлагали нечто подобное.

Вообще нужно: чтоб участок был как минимум по ИЖС
а так в соотв. со ст. 51 ГрК РФ необходмо:

9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

А вообще хотелось бы поинтересоваться: под какую категорию попадает данный жилой дом? Например если в нем будет пять собственников.

Adr 04 Апр 2007

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Смогете доказать, шо на 3 этажах (а более незя) 12 ванных комнат, стока же кухонь и прочих составляющих (посчитаете сами?) предназначены для проживания одной семьи — и у вас все получится)))
Еще можно всем 12 кланам попереродниться, будет большой и дружный табор. И в общей долевой будет чудо-теремок.
И все — целевое назначение ЗУ соблюдено.
Нет препятствий пытливой..фантазии, естественно..

dms200 04 Апр 2007

но Вы-то статью 48 Градостроительного кодекса, поясняющую, шо такое объект ИЖС — принципиальна не читаете?

читаю ..читаю . просто пока времени нет в этом во всем капитально разобраться .

Просто интересно — насколько строительство объекта ИЖС будет отличаться от строительства объекта предназначенного для проживания нвпример трех семей .