Я имею право построить на ИЖС многоквартирный дом?.
14 сентября 2018 г.
– Живу в Крыму. Есть участок с документами для ИЖС в Алуште. Если построить многоквартирный двух или трехэтажный дом, то какие проблемы будут при введении в эксплуатацию и т. д.?
Отвечает, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Индивидуальное жилищное строительство используется только для строительства дома для проживания одной семьи. Строительство двух- или трехэтажного дома возможно, однако сделать его многоквартирным не получится, так как это будет являться нарушением вида разрешенного использования.
Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:
В связи с присоединением Республики Крым к территории РФ земельные, градостроительные и имущественные отношения регулируются нормативно-правовыми актами Крыма, Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере. В данном случае следует руководствоваться различными НПА, в числе которых основными следует считать Земельный Кодекс РФ, Градостроительный Кодекс РФ, а также Закон Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК, во многом повторяющий положения названных кодексов.
На участке под ИЖС возможно строительство жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, высотой не выше трех этажей. Строительство многоквартирного дома на участке ИЖС будет являться незаконной постройкой и, скорее всего, будет признанной подлежащей сносу.
В случае строительства жилого (не многоквартирного) дома, соответствующего вышеуказанным требованиям, но без надлежащего оформления разрешения на строительство и сопутствующих документов его можно будет ввести в эксплуатацию и законно оформить после завершения строительных работ (в том числе в соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ о «дачной амнистии», срок действия которого продлен до 2020 года).
Отвечает эксперт по недвижимости Георгий Патанин:
Сам по себе статус земли ИЖС подразумевает использование одной семьей. Для строительства многоквартирного дома этот статус не подходит. Чтобы построить многоквартирный дом на участке ИЖС, Вам надо изменить его разрешенное использование, далее собрать всю необходимую документацию и получить разрешение на строительство.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если у Вас назначение земли именно ИЖС, а не под многоквартирный дом, то Вы просто не получите никакую документацию на постройку/введение в эксплуатацию Вашего дома. Поэтому либо Вам надо переводить землю, либо искать другие варианты решения вопроса (например, делить участок и продавать недвижимость в качестве таунхаусов и т. д.).
Как построить на своем участке многоквартирный дом.
В последнее время специалисты компании «Питер Девелопмент» отмечают интерес владельцев небольших земельных участков (15 — 20 соток) к строительству небольших домов на 4 – 12 квартир (это как малоэтажные дома 2 – 3 этажа имеющих парадную, так и таун-хаусы).
Вопрос строительства многоквартирных домов на частных землях имеющих статус ИЖС обычно возникает в двух случаях:
1. — собственник хочет построить многоквартирный дом и квартиры продать (что обычно и бывало до кризиса), иногда таким образом хотят окупить затраты на строительство своей квартиры.
2. — собираются несколько человек, которые вскладчину строят небольшой многоквартирный дом, с целью сэкономить деньги на приобретении жилья. Такой вариант стал встречаться в настоящее (кризисное) время, и некоторые фирмы даже стали предлагать готовые решения (к примеру, 8- квартирный 2-х этажный дом).
В отличии от ДНП, где собственник земли может строить всё что угодно (правда прописки не будет, если он только через суд не докажет, что это его единственное жильё), при строительстве на землях ИЖС необходимо соблюдать ряд формальностей. Если их не соблюдать, то дом не удастся сдать (под дачную амнистию многоквартирные дома не попадают), и единственный способ – устроить коммуналку и продавать квартиры в таком доме как часть (долю) в общем доме. Выделить в таком случае каждую отдельную квартиру как самостоятельный объект недвижимости скорее всего не получится.
Какие формальности надо соблюсти застройщику в этом случае?
В части соблюдения градостроительного регламента — в последнее время в Санкт-Птербурге приняты ряд законодательных актов (ПЗЗ, Закон об охране культурного наследия и ряд других законов). В Ленинградской области тоже активно происходит разработка градостроительной документации (зонирование МО и генпланирование поселений). Как результат — теперь земельный участок, на котором вы хотите построить многоквартирный жилой дом скорее всего будет относиться к категории земель поселений со статусом ТЖ1 или ТЖ2 (подробнее вам необходимо ознакомиться с картами зонирования ПЗЗ). В этом случае многоквартирные дома жёстко ограничены высотностью (обычно не выше 10- 15 метров) и размещение многоквартирных домов обычно является условно-разрешённым видом использования земельного участка — это требует дополнительных согласований. В Санкт-Петербурге для этого надо обращаться в специальную комииссию ( о комиссии подробнее смотрите здесь), в ЛО пока достаточно договориться с главой района или МО. В противном случае легализовать постройку не удастся.
В части проекта – согласовать с районным архитектором проект, учесть при этом высотный регламент, инсоляцию, имеющиеся санитарно-защитные зоны и инженерные сети (это всё выявляется по ходу разработки проекта и лучше выявлять подобные обременения ещё до покупки участка).
В части инженерных сетей – в любом случае будут нужны лимиты по э/э (ориентировочно 30 – 60 кВт в зависимости от потребностей при цене выкупа лимитов 25 – 35 тыс. руб/кВт ), газ (если нет централизованного отопления и горячего водоснабжения), вода (если нет скважины), должны быть решены вопросы сточных вод (локальная или центральная канализация).
В части сдачи дома — после завершения строительства такой дом надо сдать государственной приёмочной комиссии. Хотя дом и частный, но для подключения к сетям будут требовать акт приёмки (фактически это подтверждение выполнения всех технических требований, что важно для инженерных сетей).
В части продаж на этапе строительства – желательно по 214 ФЗ. Порядок действий прописан в законе. В некоторых случаях вам больше подойдёт вариант создания ЖСК, который позволяет уйти от многих ограничений 214 ФЗ.
Соблюдение перечисленных формальностей позволит будущим владельцам квартир в многоквартирном доме на участке ИЖС пользоваться всеми благами и правами при проживании в квартире, продавать свою собственность как полноценный объект недвижимости и не испытывать проблем при подключении к инженерным сетям Санкт-Петербурга или населённого пункта ЛО.
Эксплуатация такого дома кстати – полностью на ТСЖ. Дом остаётся частным.
На нашем сайте, зайдя в раздел «законодательство», Вы можете получить исчерпывающую информацию о нормативно-правовых актах, регламентирующих построку многоквартирных домов на ИЖС. Если у вас появились вопросы, или вам некогда самим заниматься получением всех документов, вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.
По данным отдела покупки-продажи земельных участков компании «Питер Девелопмент»
Как построить на своем участке многоквартирный дом.
Возможно и законно.
На сайте мэрии находите «Правила Землепользования и Застройки».
ОЧЕНЬ Внимательно читаете.
Особенно Статью 30. «Зона застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами (Ж-2)»
Но с 28.09.2010 можно строить только «многоквартирные блокированные жилые дома».
Либо, если вам этого мало — писать заявление об отнесении вашего участка к другой территориальной зоне (например Ж-1).
Теоретически это можно, практически очень сложно.
Вы для себя решили — будете биться до конца, до сноса этих домов?
Или просто «насолить» им?
От «насола» дома они не снесут.
Добиться сноса вам будет наверняка дороже, чем продать им участок.
Город все равно будет развиваться, застраиваться все большей и большей этажностью.
Рано или поздно, вы окажетесь в окружении многоквартирных домов.
Сложно бороться с эволюцией
Да и нужно ли?
Можете сходить на личный прием к архитектору города или сразу области.
Узнаете мнение «последней инстанции».
Мнение далеко не направленное на развитие индивидуального жилья в черте города.
Поэтому они скорее «узаконят» стройку, чем будут требовать сноса.
Загрузка...