Как правильно организовать собрание жильцов многоквартирного дома

Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов.

Все ключевые решения по вопросам, которые возникают в многоквартирном доме, принимает сообщество собственников.

Дело в том, что каждому из собственников принадлежит не только определенная доля жилого помещения, но и доля в местах общего пользования. Это лестницы, лифты, общие холлы, технические и подвальные помещения.

Все эти места требуют ухода и обслуживания. Кроме того, часто нужно решить вопросы, которые касаются всех в доме. Например, установить шлагбаум при въезде во двор, кодовые замки на двери подъезда и так далее. Такие вещи решаются только на собрании жильцов, причем только офлайн: договориться и зафиксировать результаты через интернет пока невозможно.

Есть несколько важных вещей, которые необходимо знать о собраниях собственников жилого дома.

  1. Если собрание проводится впервые, решите на нем, каким образом вы будете управлять собственным домом. Можно делегировать процесс управляющей компании, создать ТСЖ или же управлять домом самостоятельно. Последний вариант не очень подходит для многоэтажных и многоподъездных новостроек с сотнями квартир. Но если дом не очень большой и вариант самостоятельного управления всех устраивает, выберите совет дома. Эти люди дальнейшем будут организовывать все собрания, вести протоколы и т. д. Организовывать собрания и принимать коллективные решения можно и нужно при любой форме управления домом.
  2. Разные вопросы могут решать разные инициативные группы, но совет дома должен быть единым. Например, установку кодового замка могут обсудить только жители того подъезда, о котором речь, а обсуждать шлагбаум на въезде во двор имеет смысл тем, у кого есть автомобили (но с условием, что у остальных будет возможность впустить технический транспорт – машину грузовой перевозки или скорую помощь).
  3. Собрание жильцов дома, управляющее жилым зданием, влияет на порядок благоустройства дома и придомовой территории, но не может установить тарифы на коммунальные услуги – это сфера региональных и федеральных властей.

Как провести собрание жильцов: главные шаги

1. Инициируйте собрание.

Это может сделать любой собственник — для этого не обязательно иметь какой-то особый статус.

2. Определите и зафиксируйте дату и время собрания.

Не обязательно это согласовывать со всеми, но лучше выбрать такой момент, когда максимальное количество людей сможет принять участие в собрании, то есть вечером в будни.

3. Определите перечень вопросов, которые нужно обсудить.

4. Выберите место собрания.

Учитывайте, сколько примерно человек планируют посетить собрание. Если дом не очень большой, то летом встречи часто проводят прямо во дворе. Зимой можно воспользоваться зданием администрации или управы — если заранее уведомить их о планируемой встрече, то в нерабочее время они могут предоставить помещение для собрания.

5. Оповестите собственников о грядущем собрании.

Это нужно сделать не менее чем за 10 дней до собрания — это требование зафиксировано законодательно. Формально инициативная группа должна разослать всем собственникам заказные письма с уведомлением или пройти по квартирам и вручить приглашения лично под подпись. Если собрание инициирует юрлицо, в повестке должны быть его данные. Если физическое лицо – то человек должен быть собственником квартиры в этом доме.

Разместите информацию о дате, времени и месте проведения собрания на информационных досках у подъездов. Если отношения с соседями налажены, создайте группу в мессенджере или соцсети и обсуждайте там текущие вопросы – в том числе проведения собраний. Некоторые подключают консьержей: они передают приглашения и собирают подписи с жильцов.

6. Во время собрания составьте протокол и соберите подписи.

Укажите дату, адрес, число участников, обсуждаемые вопросы. Зафиксируйте, как прошло голосование по каждому вопросу и зафиксируйте, какие решения приняли участники. Требования, которые Минстрой предъявляет к оформлению протоколов, вы найдете здесь.

7. Обеспечьте возможность заочного участия.

Если собственнику неудобно заявленное для общего собрания время, это вовсе не значит, что он не должен принимать участие в голосовании. Для этого человек должен запросить у организаторов бланк с графами для персональных данных и перечнем вопросов, заполнить его удаленно, а оригинал предоставить при личной встрече.

8. Передайте подлинник протокола и принятых решений в органы Госжилнадзора.

Обычно собственники передают протокол и решения общего собрания собственников своей управляющей компании, ЖСК или ТСЖ. Это нужно успеть сделать не позднее 10 дней после собрания. А уже жилищники в течение пяти дней должны передать документы в органы Госжилнадзора. Там протокол и решения будут храниться три года, и при необходимости их можно затребовать.

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Благородное собрание.

Жилищное законодательство уже несколько лет обязывает жильцов создавать ТСЖ или совет дома и ежегодно собираться на общедомовое собрание. В России 85% жилых домов самостоятельно реализовали свое полномочие на выбор способа управления, говорит руководитель направления «Городское хозяйство» Института экономики города Ирина Генцлер. «Может, это и не совсем реальные данные, но юридически как минимум один раз они собирались для того, чтобы выбрать управляющую компанию», — говорит она.

Но, как ни парадоксально, часто собственники не стремятся активно участвовать в жизни дома. Если жители новостроек еще как-то стараются держаться вместе, чтобы дергать застройщика за недоделки и держать в тонусе управляющую компанию, то обитатели советских многоэтажек часто оставляют дело на самотек. Однако собрание собственников помещений рассматривает важные вопросы, которые не может решить никто, кроме самих жильцов.

Совет да любовь

Самое сложное в собрании собственников — обеспечить кворум, делится эксперт по жилищному законодательству Александр Шарашкин. Явку в 99% он видел лишь однажды — собственники были измучены долгим отсутствием газа в новостройке. «Явку можно обеспечить только путем личного обаяния. Нужен неформальный лидер», — советует он.

Как же собрать всех жильцов многоэтажки в одном месте, если одни соседи в будни работают, другие в выходные на даче? Ведь для правомочности решений на собрании должно присутствовать не менее половины собственников. Раньше опытные председатели ТСЖ сразу заявляли о проведении заочного собрания. С 2011 года созывать заочное собрание можно, только если перед этим очная встреча с такой же повесткой не собрала кворум. То есть собственники могут до определенной даты передать свое письменное решение по вопросам, поставленным на голосование.

Важно и правильно организовать процесс подсчета голосов. Для этого активистам стоит поискать в Интернете специальные бланки. «Голосование очень опасно проводить просто поднятием руки», — говорит Шарашкин. Если итоги собрания будут оспариваться в суде, «электорат» может сказать, что забыл, по какому вопросу и как он волеизъявлялся.

Еще одна сложность — узнать, кто же реальный собственник того или иного помещения, а эта информация очень нужна для подсчета голосов. Если управляющая компания скрывает списки собственников, можно написать застройщику и потребовать паспорт многоквартирного дома. Поквартирным обходом этот вопрос не решить — квартира может пустовать или сдаваться посторонним людям. Эту информацию неплохо иметь и для сбора соседей на сход. «Если кто-то будет опротестовывать итоги собрания, то может сказать, что его не уведомляли», — говорит юрист.

Извещать соседей о собрании необходимо не менее чем за 10 дней, напоминает Генцлер. Во избежание конфликтов на одном из первых общих собраний стоит принять порядок уведомления о домовом «вече» — нужно ли его направить каждому собственнику индивидуально или достаточно вывесить сообщение в общих местах. В сообщении должны быть сведения о лицах, которые созывают жильцов на сход.

«Это могут быть только собственники и в отдельных случаях муниципалитет: например, если собственники не выбрали способ самоуправления или формирования фонда капремонта», — указывает эксперт Института экономики города. Важно, что управляющая компания не имеет права созывать общее собрание жильцов. Точнее, может, но лишь если состояние дома угрожает безопасности и требуется экстренное решение собственников, добавляет Шарашкин. В объявлении о сходе указывается точная дата и место проведения, а при заочном голосовании и окончательная дата и место приема письменных бюллетеней. Неплохо бы и заранее обеспечить соседям доступ к материалам собрания.

И, конечно, в уведомлении должна быть повестка собрания. На «домовом вече» можно обсуждать только те вопросы, которые в нее включены. И этот пункт законодательства поможет опытному ведущему собрания избежать эффекта «птичьего базара». Ведь часто участники ведут себя неконструктивно — срываются на крик, перетягивают внимание на свои проблемы и невольно забалтывают основную тему заседания. «Можно напомнить, что этот вопрос на повестке не стоит и решение по нему все равно будет неправомочно», — делится опытом Шарашкин.

Вы здесь власть

Одно из важнейших прав подъездной демократии — определять размер платы за жилищные услуги. И если повлиять на тарифы ресурсоснабжающих организаций (свет, вода, тепло) простому человеку не так-то просто, то стоимость работ по содержанию и ремонту дома, а также перечень и цену каких-либо дополнительных услуг определяют собственники помещений. Управляющая организация должна установить размер платы за свои услуги, а собственники — решить, устраивают ли их эти суммы и работы.

Как же определяются тарифы на содержание и ремонт, если жители дома ни разу не собирались? Эти тарифы — существенные условия договора управления многоквартирным домом, напоминает Генцлер. В этом договоре собственники и УК должны прописать порядок определения размера и состава платы. То есть если люди не хотят каждый год собираться, чтобы поднимать этот вопрос, то в договоре можно прописать порядок, что управляющая компания может сама индексировать размер платы на определенную величину. Если же управдомы и жильцы вообще не договорились о порядке формирования, то такой договор, по сути, является юридически ничтожным — в нем отсутствует существенное условие. Пока жилищная инспекция не узнала об этом, сторонам стоит скорее найти взаимопонимание, иначе дому светит новый конкурс на выбор управляющей компании.

«В домах, где ничего не делают, власть берет в свои руки управляющая компания и крутит делами, как хочет, — говорит Шарашкин. — Она диктует собственникам: если не подпишете то-то и то-то, никакого у вас ремонта не будет». Но справедливости ради стоит заметить, что порой коммунальный бизнес идет на фальсификации. из благих побуждений. Например, получить софинансирование капитального ремонт из бюджета можно только при активном волеизъявлении жильцов. Если их на собрание не загнать, появлялись липовые протоколы. Если же протокол подделан с более меркантильными намерениями, то поможет судебный иск. На то, чтобы опротестовать решение общего собрания, отводится 6 месяцев.

Позаботьтесь о звукоусиливающей аппаратуре: подойдут микрофон для караоке и простые колонки. У кого в руках микрофон, тот и главный.

Ни в коем случае не допускайте разговора на повышенных тонах. Один человек сорвется в крик — собрание превратится в базар.

Начинайте собрание пунктуально. Поощряйте тех, кто пришел вовремя, не заставляя их ждать, пока соберутся другие.

Подведите итоги собрания и перечислите вытекающие из них задачи. Зафиксируйте достигнутое согласие по тем или иным пунктам повестки дня, подчеркните то, кто именно и чем будет заниматься.

Какие решения принимают на общем собрании?

  • Изменение размера платы за услуги по содержанию и ремонту.
  • Реконструкция дома, строительство хозяйственных и других зданий во дворе, капитальный ремонт и использование фонда капремонта.
  • Передел земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, ограничения пользованием определенной территории.
  • Передача отдельной части имущества многоквартирного дома другой организации или компании.
  • Пользование общим имуществом иными лицами, например, заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на доме.

Как организовать собрание жильцов вашего дома.

Жители многоэтажек привыкли спускать всех собак на управляющие компании и ЖЭКи. Вода не идет, батареи холодные, в лифте темно и страшно, а из подвала пахнет так неприятно, что даже не хочется знать, чем. Но вместо того, чтобы разогнать нерадивых коммунальщиков, мы привычно обрываем телефоны, пишем жалобы и заочно проклинаем неизвестного техника жилконторы. А потом, конечно, смиряемся с судьбой. Потому что на практике проще подняться с детской коляской по грязной лестнице на девятый этаж, чем собрать соседей и взять управление домом в свои руки. Но, может, все-таки хватит терпеть и попробовать что-то сделать? Свою помощь активным горожанам предлагает Минстрой.

Собираем соседей – как достучаться до каждого и зачем нужен кворум

Равнодушие россиян к судьбе собственных домов волнует не только отдельных бойких соседей, но и чиновников. В надежде подстегнуть активность граждан Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработало специальную методичку с рекомендациями по организации собраний собственников жилья. Документ опубликован на сайте ведомства и содержит больше 30 листов полезных сведений. Он поможет жителям многоэтажек разобраться в процедуре управления домом. Разработчики методички рассчитывают, что после ликбеза перспектива общения с соседями перестанет пугать россиян.

В документе Минстроя подчеркивается, что общее собрание будет правомочно, только если удастся достичь кворума. Для этого на встречу должны прийти более 50% собственников жилья или их полномочных представителей. В качестве доказательства все присутствующие ставят свои подписи в листе регистрации, где указывается ФИО, адрес и реквизиты свидетельства о собственности на квартиру. Если больше половины соседей проигнорировали собрание, всем придется идти по домам. На практике тяжелее всего именно собрать людей – дальше дело идет бодрее, и собственники жилья включаются в процесс. Общее собрание жильцов ассоциируется у многих со знаменитым фильмом Эльдара Рязанова «Гараж», неудивительно, что никто не рвется принять участие в столь сомнительном веселье. Но убеждать можно и нужно – расклеивать объявления в подъезде, бросать именные приглашения в почтовый ящик, а лучше выбрать время и лично обойти всех соседей по подъезду.

Всех собственников недвижимости в многоквартирном доме нужно предупредить о проведении собрания за 10 дней, отправив заказное письмо или вручив документ лично в руки. Но рассчитывать на сознательность соседей не стоит – без дополнительной агитации будет не обойтись. Лучше сделать упор на агрессивную рекламу и обещания новой прекрасной жизни, которая начнется сразу после того, как жильцы возьмут бразды правления в свои руки. Тем более, что опыт многих ТСЖ это подтверждает. Главное, выбрать удобное время для собрания (лучше вечер в середине недели) и четко донести задачу до окружающих. Взять на себя всю эту работу придется группе инициативных жителей дома по принципу «если не мы, то кто». Как отмечают профессиональные юристы, основные нормы о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме содержит статья 45 Жилищного кодекса РФ. Но на некоторые конкретные вопросы закон не дает ответа, а методичка Минстроя как раз поможет внести ясность в процедуру. Жители дома смогут опираться на этот документ и в судебных спорах, правда лишь в порядке рекомендаций.

Какие вопросы решает общее собрание жильцов

Если социальная активность соседей в вашем доме пока на зачаточном уровне, но каким-то чудом кворум удалось собрать, первая задача жильцов – определиться со способом управления домом.

На выбор у жителей многоэтажки три варианта:

Непосредственное управление собственниками помещений

Управление товариществом собственником иди жилищным кооперативом

Договор со сторонней управляющей компанией

По первому пути россияне идут редко – непосредственное управление с учетом мнения всех соседей по любому вопросу на практике реально только в малоэтажных домах и таунхаусах. Обычно стоит задача сформировать ТСЖ и назначить надежного председателя из числа самых активных жителей, либо сообща выбрать управляющую компанию, которая будет у всех вызывать доверие.

В компетенцию общего собрания жильцов входит достаточно широкий круг вопросов. Правда на каждой встрече можно обсуждать лишь заранее оговоренный перечень проблем в соответствии с заявленной повесткой дня. В неё может входить:

  • Реконструкция и капитальный ремонт здания

Обсуждению подлежит масса вещей – от ремонта крыши до возведения надстроек или пристроек к зданию. Собрание также может решить, как распорядиться взносами на капремонт, которые скоро будут введены по всей стране. Причем собственники жилья могут по собственной инициативе увеличить сумму сбора, а также сообща принять решение взять банковский кредит на реконструкцию дома и определить все нюансы.

  • Использование совместного участка

Что организовать на придомовой территории – детскую площадку, клумбу, парковку? Где выгуливать собак и можно ли ходить по газонам? Все эти вопросы могут решаться кворумом и такие собрания редко проходят спокойно. Однако молодым мамам, автомобилистам, пенсионеркам и собачникам лучше раз и навсегда решить спорные вопросы за круглым столом и определить права и обязанности, чем бесконечно воевать во дворе.

  • Использование общих помещений и текущий ремонт

Часто только общее собрание жильцов способно положить конец стихийным свалкам под лестницами, вечно перегоревшим лампочкам или несанкционированным местам для курения. Соседи могут обсудить рациональное использование места в парадной для колясок и велосипедов, скинуться на внеплановый, но желанный ремонт в подъезде, и даже выбрать место для отдельной вентилируемой курилки, которая устроит всех.

Помимо рекомендаций по организации общего собрания методичка Минстроя содержит ценные приложения — типовые варианты повесток дня, форм документов, способов уведомлений и т. д., которые участники ТСЖ могут взять за основу. Всю эту документацию можно заполнить, по необходимости откорректировать и использовать в работе, сэкономив на услугах юристов.

Заочное голосование – что делать, если на собрание жильцов никто не пришел

Нередко амбициозные планы инициативной группы жильцов многоэтажки разбиваются о выдающееся и непоколебимое равнодушие соседей. Случается, что кворум не собрать никакими силами – тогда активисты падают духом и оставляют попытки расшевелить инертное большинство. Но выход из ситуации есть – любое собрание можно провести путем заочного голосования!

Для этого каждому соседу, который владеет недвижимостью в доме, отправляется персональное письмо. В нем должно быть указано:

Информация об инициаторе собрания

Форма проведения собрания — заочное голосование

Повестка собрания и вопрос для голосования

Крайний срок приёма решений собственников по обозначенным вопросам

Место или адрес, по которому должны быть переданы решения

Место или адрес, где можно ознакомиться с материалами по тебе собрания

Жители дома вписывают свои ответы в специальные бланки, которые получают на руки вместе с информационным письмом о собрании. Устные волеизъявления и комментарии во внимание не принимаются – только документы, скрепленные подписью. Заочное голосование правомочно в том случае, если в нем приняло участие больше половины собственников. Причем учитываются лишь те голоса, которые были поданы до окончания обозначенного срока приёма.

На практике провести заочное голосование не так сложно – люди редко демонстративно равнодушны к вопросам домоуправления, просто всегда находятся дела поважнее. Многие забывают, что покупка квартиры в многоэтажке накладывает определеную ответственность. Участнику инициативной группы достаточно потратить один или два вечера и обойти всех соседей – лично проинформировать их о собрании, рассказать о повестке дня и забрать подписанные бланки. Шаблоны форм для голосования можно скачать на сайте Минстроя или самостоятельно найти в интернете.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector