УСН: коммунальные расходы арендаторов — упрощенцев.
В наше время свое помещение для многих организаций — недоступная роскошь. Вот и прибегают они к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и коммунальные услуги. В статье речь пойдет о том, что нужно сделать упрощенцу-арендатору (естественно, с объектом «доходы минус расходы»), чтобы учет коммунальных платежей в расходах не обернулся налоговыми проблемами.
Арендатор может оплачивать коммунальные услуги по-разному. Все зависит от того, как оформлены его отношения с арендодателем. Основные варианты, примерные формулировки, которые можно использовать в договорах, а также виды налоговых расходов, которые появятся в каждом случае, приведены в таблице. Отдельный столбец посвящен документам (помимо платежных (Пункт 2 ст. 346.17 НК РФ)), которыми можно будет подтвердить обоснованность учета коммунальных платежей в расходах (Пункт 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).
Вариант оплаты
коммунальных
услуг
Примерные записи об
оплате коммунальных
услуг в договорах
Вид расходов,
в составе
которых
учитываются
затраты на
коммунальные
услуги
Коммунальные платежи включаются в состав арендной платы
Коммунальные
платежи —
фиксированная
часть арендной
платы
Из договора аренды:
«Арендная плата
устанавливается в
размере ____ руб., в том
числе НДС ____ руб.,
за месяц и включает
стоимость потребляемых
Арендатором коммунальных
услуг»
Арендные
платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)
— договор аренды;
— счет
арендодателя на
арендную плату
(если его
выставление
предусмотрено
договором
аренды)
Коммунальные
платежи —
переменная
часть арендной
платы
Из договора аренды:
«Арендная плата
устанавливается в виде
фиксированного платежа в
размере ____ руб., в том
числе НДС ____ руб.,
за месяц и переменного
платежа в размере
стоимости коммунальных
услуг, потребленных
Арендатором за этот
период. Сумма
переменного платежа
определяется на
основании счетов
коммунальных служб
пропорционально
занимаемой Арендатором
площади и уплачивается
на основании счета,
выставляемого
Арендодателем с
приложением копий счетов
коммунальных служб»
Арендные
платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)
— договор аренды;
— счет
арендодателя
на арендную
плату;
— копии счетов
коммунальных
служб
Коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендной платы
Коммунальные
платежи
уплачиваются
арендодателю
по его счету
Из договора аренды:
«Арендная плата
устанавливается в
размере ____ руб., в
том числе НДС ____ руб.,
за месяц.
Арендатор обязан
компенсировать
Арендодателю стоимость
коммунальных услуг,
потребленных Арендатором
за этот период.
Соответствующая сумма
определяется
на основании счетов
коммунальных служб
пропорционально
занимаемой Арендатором
площади и уплачивается
на основании счета,
выставляемого
Арендодателем с
приложением копий счетов
коммунальных служб»
Материальные
расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)
— договор аренды;
— счет
арендодателя
на коммунальные
платежи;
— копии счетов
коммунальных
служб
Коммунальные
платежи
уплачиваются
арендодателю по
посредническому
договору
Из агентского договора
с арендодателем:
«Агент обязуется:
— заключать договоры
с поставщиками
коммунальных услуг:
______________ в целях
обеспечения
электричеством,
отоплением,
водоснабжением
помещения, арендуемого
Принципалом по договору
аренды N _________
от _________;
— перечислять указанным
организациям принятые у
Принципала денежные
средства в качестве
оплаты оказанных ими
услуг;
— не позднее чем
через _______ дней после
окончания каждого месяца
направлять Принципалу
отчет о выполнении
поручения,
предусмотренного
настоящим Договором.
Принципал обязан
выплачивать Агенту
вознаграждение за
совершенные по
настоящему Договору
действия в размере
_________ руб. в месяц»
Материальные
расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Вознаграждение
посреднику
учитывается в
расходах как
выплаты
комиссионных,
агентских
вознаграждений
и
вознаграждений
по договорам
поручения (Подпункт 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)
— договор аренды;
— посреднический
договор с
арендодателем;
— счет
посредника на
коммунальные
платежи;
— отчет
посредника (Статьи 974, 999, 1008 ГК РФ);
— копии счетов
коммунальных
служб
Коммунальные
платежи
уплачиваются
поставщикам
коммунальных
услуг
Арендатор сам заключает
договор с поставщиками
коммунальных услуг (Статьи 539, 548 ГК РФ)
Материальные
расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)
— договор аренды;
— договоры с
поставщиками
коммунальных
услуг;
— счета
поставщиков
Объем потребленных арендатором услуг может определяться по отдельным счетчикам, пропорционально арендуемой площади, в процентных долях расходов на коммунальные услуги (например, 40% расходов на электроэнергию).
Как правильно перевыставить коммунальные услуги арендатору при усн.
Арендодатель на УСН с объектом «доходы» сдает помещения в аренду. При этом с арендатором дополнительно заключен агентский договор о предоставлении коммунальных услуг. Вправе ли фирма-арендодатель учитывать в доходах только агентское вознаграждение без стоимости коммунальных услуг? И может ли арендатор применить вычет по НДС на основании счетов-фактур, перевыставленных арендодателем? Минфин России на оба эти вопроса ответил положительно (письмо от 24.01.13 № 03-11-06/2/12).
Вопрос: ООО, применяющее УСН с объектом налогообложения “доходы”, сдает в аренду недвижимое имущество.
ООО заключило с арендаторами помимо договоров аренды еще и агентские договоры, по которым ООО является агентом и покупает для арендаторов услуги коммунальных служб и других снабжающих организаций. ООО действует от своего имени, но за счет принципала. Коммунальные службы и обслуживающие организации выставляют счета-фактуры на агента. Агент от своего имени перевыставляет их арендаторам.
ООО (арендодатель) учитывает в доходах для целей исчисления налога, подлежащего уплате в связи с применением УСН, арендную плату по договорам аренды и агентское вознаграждение как агент по агентским договорам.
Вправе ли ООО не учитывать в доходах стоимость услуг коммунальных служб и обслуживающих организаций?
Каков порядок применения вычета по НДС арендаторами в случае получения счетов-фактур от ООО?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 24 января 2013 г. N 03-11-06/2/12
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и сообщает, что согласно Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
При этом информируем, что согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) при применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса. При этом доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.
В случае заключения организацией агентских договоров следует иметь в виду, что согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 “Комиссия” ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям гл. 52 “Агентирование” ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
Согласно положениям п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85 сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Что касается вопроса применения арендатором вычетов налога на добавленную стоимость по коммунальным услугам на основании счетов-фактур, оформленных арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения и осуществляющим приобретение указанных услуг от своего имени на основании агентского договора, то сообщаем следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 171 гл. 21 Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, подлежат вычетам в случае приобретения этих товаров (работ, услуг) для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость. При этом согласно п. 1 ст. 172 Кодекса такие вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами товаров (работ, услуг), и после принятия на учет этих товаров (работ, услуг).
В случае если на основании агентского договора арендодатель недвижимого имущества (агент) оказывает арендатору этого недвижимого имущества (принципалу) услуги по приобретению от своего имени коммунальных услуг, то вычеты налога на добавленную стоимость по коммунальным услугам производятся арендатором (принципалом) на основании счетов-фактур, составленных арендодателем (агентом) в соответствии с Правилами заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 N 1137. При этом согласно пп. “в” п. 1 данных Правил при составлении счета-фактуры арендодателем (агентом), приобретающим услуги от своего имени, в частности коммунальные услуги, в строке 2 счета-фактуры указывается полное или сокращенное наименование фактического продавца услуг, а не арендодателя (агента).
Аренда помещения: как учесть коммунальные платежи при УСН.
«Арсенал предпринимателя», 2013, N 9
Если предприниматель находится в собственном помещении, проблем с учетом коммунальных платежей не возникнет: они являются его материальным расходом, который можно учесть при упрощенной системе налогообложения. Но чаще всего предприниматели арендуют помещения, а счета на электроэнергию, тепло и водоснабжение оформляются на имя их собственника (который тоже может быть предпринимателем). Обычно арендодатель перевыставляет арендатору затраты на содержание помещения. Рассмотрим, как сделать так, чтобы арендатор смог учесть эти суммы в расходах при УСН, а арендодатель не заплатил дополнительных налогов с полученной суммы.
Как правило, при аренде помещения коммунальные услуги оплачивает собственник, а арендатор возмещает ему потраченные суммы. Впрочем, это вполне справедливо: п. 2 ст. 616 ГК РФ обязывает арендатора нести расходы по содержанию имущества. Но поскольку обслуживающие компании предпочитают иметь дело с собственниками помещений, формально плательщиком коммунальных расходов чаще всего выступает арендодатель. При этом коммунальные платежи перечисляются ему либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее. Также встречаются случаи, когда арендатор перечисляет коммунальные платежи непосредственно обслуживающим компаниям. Рассмотрим, как отразить операции в налоговом учете при применении упрощенной системы арендатору и арендодателю в этих трех ситуациях.
Коммунальные платежи включены в арендную плату
В таком случае аренда будет состоять из платы за пользование арендованным помещением и суммы, компенсирующей затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг. Обратите внимание: в договоре арендная плата указывается одной суммой с учетом стоимости коммунальных услуг. Так как затраты на тепло-, водо- и электроснабжение являются частью арендной платы, всю сумму арендатор списывает в расходы после оплаты и окончания месяца аренды и пользования коммунальными услугами (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Данный вариант хорош простотой учета, однако подходит далеко не всем. Дело в том, что из месяца в месяц коммунальные услуги потребляются в разном объеме, поэтому их стоимость тоже будет меняться. К тому же довольно часто повышаются коммунальные тарифы. Не исключено, что реальный размер коммунальных платежей перестанет соответствовать сумме, включенной в арендную плату, и арендодателю придется нести дополнительные траты. Корректировать же арендную плату стороны вправе не чаще одного раза в год, если в договоре не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Мнение. Элла Евстафьева, налоговый консультант
Арендатору лучше возмещать стоимость коммунальных услуг, которую арендодатель перечислил коммунальным службам, на основании отчета последнего.
А если учесть, что сумма компенсации зависит от объема потребленных услуг и ежемесячно меняется, целесообразно попросить арендодателя приложить справку-расчет этой суммы, оформленную на основании счетов, выставленных коммунальными службами. Тогда затраты арендатора будут документально подтверждены.
Коммунальные платежи перечисляются отдельно от арендной платы
Если коммунальные услуги формально продолжает оплачивать арендодатель, а арендатор возмещает ему их стоимость, в договоре аренды нужно прописать условие о компенсации таких расходов. Данное условие можно установить и в любом другом документе, который будет считаться неотъемлемой частью договора (например, в приложении к договору).
Компенсация перечисляется арендодателю на основании выставленного счета. Арендатор вправе отнести ее сумму к материальным расходам (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Их состав определяют согласно ст. 254 НК РФ. В пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ указаны затраты на теплоснабжение здания, а также на приобретение топлива, воды и всех видов энергии, употребляемых на технологические цели.
Пример. ЗАО «Конус» сдает нежилое помещение в аренду индивидуальному предпринимателю Котову Р.Д., применяющему УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». Согласно договору аренды коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а арендатор возмещает их стоимость. 8 сентября 2013 г. арендодатель перечислил коммунальным службам за водоснабжение и электроэнергию за август 6726 руб. (в том числе — НДС 1026 руб.). 9 сентября ЗАО «Конус» направило предпринимателю счет и расчет суммы, подлежащей уплате. В тот же день 6726 руб. были перечислены арендодателю. Арендатор 9 сентября может списать в расходы сумму коммунальных платежей без НДС, компенсированную арендодателю, в размере 5700 руб. (6726 руб. — 1026 руб.) и сам НДС в сумме 1026 руб. (пп. 5, 8 п. 1, п. 2 ст. 346.16 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Если арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы», данный вариант ему будет невыгоден. Дело в том, что его доходом является полная сумма, полученная от арендатора (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Как следствие, ему придется увеличить налоговую базу и на арендную плату, и на сумму компенсации коммунальных платежей. В то же время учесть в расходах суммы, перечисленные коммунальным службам, он не сможет. В этом случае для арендодателя выгоднее воспользоваться иным способом расчета.
Стороны договора аренды могут заключить посреднический, например, агентский договор на коммунальные услуги. При таком варианте арендодатель обязуется от своего имени приобретать для арендатора коммунальные услуги, а арендатор компенсирует ему расходы и выплачивает вознаграждение.
Посредническое вознаграждение указано в пп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Следовательно, арендатор сможет списать его сумму в расходы. Стоимость коммунальных услуг, приобретенных арендодателем с целью исполнения посреднического договора и потребленных арендатором, последний учтет в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Соответственно, доходом арендодателя, причем независимо от применяемого им режима налогообложения, будет только сумма посреднического вознаграждения.
Мнение. Надежда Боваева, бухгалтер ЗАО «Кондор»
Если арендатор перечисляет коммунальные платежи обслуживающим компаниям самостоятельно, ему нужно заключить с ними соответствующие договоры и позаботиться о том, чтобы счета выставлялись на его имя. Иначе он не сможет уменьшать налоговую базу на расходы в виде оплаты коммунальных услуг, поскольку у него не будет подтверждающих документов.
Дело в том, что в пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ указаны материальные расходы, состав которых определяют согласно ст. 254 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). В свою очередь, в пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ упомянуты издержки на теплоснабжение здания, а также на приобретение топлива, воды и всех видов энергии, употребляемых на технологические цели. Значит, коммунальные платежи можно учесть в расходах. Но при УСН признаются только обоснованные и документально подтвержденные затраты (п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 252 НК РФ).
Если соответствующие договоры заключены с арендодателем и переоформить документы невозможно, рекомендую арендаторам не рисковать и перечислять коммунальные платежи арендодателю, воспользовавшись одним из способов, рассмотренных в статье.
Загрузка...