Частные инвестиции в ЖКХ. Как и стоит ли вкладывать деньги в жилищно-коммунальное хозяйство?.
Здравствуйте редакторы журнала Частный инвестор (kudavlozitdengi.adne.info). Хочу узнать ваше мнение и мнение сообщества о том, стоит ли инвестировать в ЖКХ? И если стоит, то как? Ведь за обслуживание жилища люди платят регулярно, как и за еду.
Стоит ли говорит, что ЖКХ — больная тема для нашей страны. Зато, наладив успешный бизнес в этой сфере, вы сделаете действительно важное и социально ответственное дело. Плюс этот вариант подходит для тех, кому по нраву устоявшиеся схемы: глобально новых бизнес идей здесь не ищите, новинки вливаются постепенно. Хватит лирики, перейдём к сути.
Простая схема: организуется компания (назовём её ЖилКомСервис), которая заключает договор с электриком, сантехником, дворниками, плотником, инженером, который будет отвечать за отопление и т.д. Обязательно нужен оператор, который будет принимать звонки жильцов.
В доме организуется ТСЖ, и от имени этого ТСЖ заключается контракт с компанией ЖилКомСервис. ТСЖ занимается платежами поставщикам услуг, распространением платёжек и т.д, а ЖилКомСервис занимается текущей работой.
Где же минусы?
- Часто схема сводится к тому что ЖилКомСервсис — контора принадлежащая председателю ТСЖ. И здесь начинаются проблемы: не выдаются чеки на услуги, все услуги оплачиваются «по-чёрному» (дело не только в уходе от налогов, речь скорее в уходе от ответственности). А со временем жадность заставляет выставлять тарифы по-максимуму.
- Ещё один минус: бОльшая часть жилого фонда в стране сильно изношена. Взяв в обслуживание такой дом, бизнес скорее всего будет убыточен. Плюс много неплательщиков. Посмотрите на состав жильцов в доме прежде чем работать с ним или организовывать ТСЖ.
- Часто бывает что организации ТСЖ в новых домах активно препятствуют компании которые в данный момент управляют ими, что же касается старых, проблемных домов, то их отдадут с радостью.
Для капитального ремонта старых домов требуются солидные инвестиции. Впрочем, если посмотреть на США и Европу, то работа в сфере ЖКХ даже со старым жилым фондом может быть прибыльной. Как так получается? Стабильная долгосрочная работа, постоянное обновление, чтобы не запускать ситуацию, взаимодействие с местными властями и льготными программами в данной сфере.
А что с нашим ЖилКомСервисом? Окрепнув и освоившись в работе с одним домом, можно инициировать создание ТСЖ в соседнем доме и подписание контракта на обслуживание. Кстати, плюсы работы с соседними домами в возможности аккумулировать денежные средства на обслуживание общей придомовой территории, двора. Опять же из практики: несколькими домами гораздо проще выбить у мэрии место под стоянку, чем одним домом.
Дальше предлагаю вам читатели поделиться мыслями по поводу инвестиций в ЖКХ.
Все жильцы дома платят коммунальные платежи и также все плательщики видят, что тарифы на свет, воду и т.д. неумолимо растут и ставят некоторых жильцов в тупиковые ситуации, по не уплате коммуналки. Но не это главное, добросовестные плательщики готовы производить выплаты, но они так же хотят видеть и изменения в качестве обслуживания, внедрения новаций, замене устаревшего и не пригодного к использованию оборудования (водопроводные трубы, лифт и т.д). А при такой разрухе, к которой привели чиновники разворовывая все что можно, отладить процесс с привлечением частных инвестицией в нашей стране не возможно. Инвесторов должен срок окупаемости насторожить, т.к. вложения будут громадные. А кто им даст гарантии по возврату вложенных средств? уж точно не наше государство.
По мне так нужно делать вложения равные, 50% инвесторы и 50% государство.
Лучше в это все не влезать, так как и так понятно, что большинство домов в нашей стране сильно изношены и на их полное восстановление нужны большие деньги. А их вряд ли будут согласны платить жильцы, только если кто-то не хочет заняться благотворительностью и делать ремонт за свой счет.
Однако не смотря не на что, все равно многие стремятся всеми правдами и неправдами «влезать», а значит бизнес все-таки прибыльный.
При условии если ничего не делать за полученные деньги-)
Большинство правы, жилфонд сильно изношен, а платежеспособность чрезвычайно низкая, да и куча геммора, т.к. сейчас разрешили жаловаться всем и куда угодно.
Единственный выход -строить жилой комплекс, и заводить в него свою управляющую компанию.
Мало того, что жилой фонд изношен, так и население обычно неплатежеспособно. На ком зарабатывать, то? На пенсионерах, которые еле сводят «концы с концами».
Действительно, дело это совсем не выглядит прибыльным. По крайней мере в ближайшие годы и со старыми домами.
ЖКХ стал в последне время очень прибыльным делом, а все потому что нет нормативных документов. Вот они и творят то, что хотят. Владельцы этих компаний наживаются не только на пинсионерах, а на всех честно платящих людях. При этом помощи от них мало или совсем нету!
Автор/Публикатор: Александр (коллективный разум)
Рептилоиды и крепостные.
ИРЧИ: 4.91 | Динамика рубля.
Курс USD: 65.6686, EUR: 74.7703
Прогнозы на месяц: USD: 65.5, EUR: 74.58
- Экономические новости
онлайн мониторинг. - Блоги о бизнесе и финансах
онлайн ридер. - Новости криптовалют
лента блогов. - Бизнес викторина
тесты по инвестициям и предпринимательству. - Тест на профориентацию
помогаем выбрать профессию.
Вступайте в Клуб, получайте свежие идеи, интересные истории и предложения:
Частные инвестиции в ЖКХ: как остаться в плюсе.
Одним из основных направлений работы управляющих жилищно-коммунальной сферы на ближайшие годы стало привлечение частных инвестиций в данную отрасль. Однако привлечь большой бизнес для развития убыточной отрасли задача хоть и первостепенная, но непростая.
В начале 2014 г. премьер-министр Дмитрий Медведев подписал Постановление Правительства РФ «О мерах по снижению рисков частных инвестиций и развитию государственно-частного партнёрства в сфере ЖКХ». Как объясняют в пресс-службе Минстроя России, этот документ должен дать толчок для развития в стране концессионных отношений и притока капитала в отрасль. Она, по оценкам независимой комиссии, является отстающей. Неэффективными признано более трети унитарных предприятий по стране. Для урегулирования ситуации государством принято решение о развитии государственно — частного партнерства.
«Сегодня привлечение частных инвестиций в сферу ЖКХ, развитие государственно-частного партнёрства — одно из ключевых направлений жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время именно квалифицированный частный оператор, привлекаемый к управлению инфраструктурой на конкурсной основе и способный обеспечить инвестиции, поможет поднять „коммуналку“ на должный уровень»,- заявил замминистра Минстроя Андрей Чибис.
Вмешательство бизнеса могло бы решить многие проблемы.Однако пока предложенные ключевые преимущества, такие как предсказуемый рост тарифов, оказались весьма спорны.
Глава дивизиона Fortum «Россия» Александр Чуваев предложил заморозить тарифы там, где они завышены, и перебросить дисбаланс на регионы с заниженным уровнем.
«Тарифы слишком несбалансированные, причем отличаются как от региона к региону на 30–50%, так и внутри одного региона в два-четыре раза. Это не связано с платежеспособностью населения, и объяснений этому нет никаких. Это просто исторически сложившийся тариф», — сказал Чуваев.
С другой стороны, директор Европейского банка реконструкции и развития по России Наталья Ханженкова заметила, что предложенное решение экономически невыгодно и только отпугнет инвесторов, убежденных в ограниченности возможной прибыли. Ссылаясь на опыт Запада она заявила:«Необходимо, чтобы уровень тарифов был достаточным для инвесторов. Инвестор придет в ЖКХ, только если он будет уверен, что эти тарифы покроют текущие издержки, обеспечат нормальную рыночную доходность и позволят вернуть вложенные средства».
Решение о значительном повышении тарифов для привлечения частных средств также считается поспешным.
«Первое, что нужно инвесторам, — стабильные правила игры. Они говорят: можно даже вообще не повышать тарифы, главное — не менять правила. Нужны механизмы, в том числе на федеральном уровне, госгарантии. Надо точечно считать, по каждому региону, с привлечением заинтересованных экспертов. А повышать тарифы — самый простой способ, естественно», — говорит председатель комиссии Общественной палаты России по местному самоуправлению и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Кроме того, по оценкам экспертов, платформа для развития мощного жилищно-комунального комплекса не сформирована. Основные ее представители — бывшие ЖЭКи и ДЕЗы.
«Отрасль пока не может влиять на принятие законов и отстаивать свои интересы на высоком уровне. При этом крупные поставщики коммунальных услуг — прежде всего энергоресурсов — отстаивают свои интересы намного более успешно», — сказал управляющий директор «ЗИП Реалти» Евгений Скоморовский.
К тому же нельзя не учитывать, что сфера ЖКХ напрямую связана с социальной сферой, которые в большинстве случае недовольно качеством предоставляемых услуг. Поэтому вмешательство очередных «управленцев с большим кошельком» и внезапный рост тарифов может быть воспринято негативно и ухудшить и без того тревожную ситуацию с задолженностями. Огромные долги граждан за ЖКУ в свою очередь отпугивают инвесторов, не уверенных в выгоде вложений в непредсказуемую отрасль.
В правительстве надеются, что разорвать сформировавшийся порочный круг станет возможно с помощью четко сформулированного законодательства и государственной поддержки.
Как привлечь частные инвестиции в жкх.
Механизм привлечения частных инвестиций в ЖКХ
В настоящее время в условиях недостаточности бюджетных средств реконструкция и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры за счет частных инвестиций — одна из важнейших задач, которую должны решать органы местного самоуправления.
Сотрудничество органов власти и частного бизнеса в сфере реформирования и модернизации ЖКХ возможно при использовании различных правовых и финансовых механизмов, на различных условиях.
На сегодня в России сложилась определенная практика реализации инвестиционных проектов по строительству и реконструкции объектов ЖКХ, а именно:
— заключение с инвестором долгосрочных договоров аренды на условиях модернизации арендуемого имущества (концессия);
— создание совместно с инвестором управляющих компаний;
— заключение договора подряда на реконструкцию и строительство;
— заключение инвестиционных контрактов.
При реализации инвестиционных проектов по строительству и реконструкции объектов ЖКХ с использованием указанных правовых схем, как правило, у инвестора возникает право собственности, либо возникает общая долевая стоимость на объект капитальных вложений.
Мы исходим из того, что объекты коммунальной инфраструктуры являются социально-значимыми объектами жизнеобеспечения, поэтому целесообразно исключить варианты реализации инвестиционных проектов, при которых право собственности на объект возникнет у инвестора. В то же время условия реализации инвестиционных проектов должны быть для инвестора привлекательными с точки зрения минимизации правовых и экономических рисков.
Одним из правовых механизмов привлечения инвестиций в строительство и реконструкцию объектов ЖКХ является заключение концессионных соглашений. Порядок заключения и исполнения концессионных соглашений урегулирован Федеральным законом «О концессионных соглашениях» № 115-ФЗ (далее — Закон о концессиях), который вступил в силу 5 августа 2005 г.
Указанный закон дает новые возможности привлечения частного капитала в строительство и реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры.
Основная особенность концессии (в отличие от других вариантов реализации инвестиционных проектов) заключается в том, что у инвестора-концессионера не возникает права собственности на объект концессионного соглашения. На любом этапе исполнения концессионного соглашения создаваемое имущество является (государственной) муниципальной собственностью, а инвестор получает право эксплуатации объекта на определенный срок.
Администрация города должна использовать концессии для реализации инвестиционных проектов в сфере ЖКХ, руководствуясь следующими принципами:
исключение рисков дестабилизации существующей системы обеспечения города коммунальными услугами;
соблюдение интересов действующих коммунальных предприятий при определении объема предоставляемых концессионеру прав;
реализация инвестиционных проектов посредством заключения концессионных соглашений на основании разработанных программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования и инвестиционных программ предприятий ЖКХ;
соблюдение баланса интересов концедента и концессионера, предоставление концессионеру гарантий его деятельности наравне с действующими предприятиями ЖКХ.
Максимальный эффект от реорганизации столь сложного комплекса предприятий, какими являются предприятия ЖКХ, может быть достигнут только при условии создания единого управляющего центра, обеспечивающего взаимодействие муниципальных органов власти, частных инвесторов и производственных предприятий. Таким центром в новых условиях функционирования Комплекса предприятий ЖКХ может стать Управляющая компания (УК).
Для создания УК (Компании), позволяющей успешно реализовать указанные цели, необходимо, в первую очередь, разработать систему имущественных и корпоративных отношений Комплекса предприятий ЖКХ, а также принципы и порядок взаимодействия УК с производственными предприятиями и государственными органами в ходе инвестиционной и текущей финансово-хозяйственной деятельности Комплекса.
После определения ключевых аспектов создания и функционирования УК необходимо сформировать ее организационную и функциональную структуру, а также распределить полномочия и ответственность по уровням управления как в составе Компании, так и между УК и производственными предприятиями Комплекса.
Основной целью Компании является создание эффективных организационных и финансовых механизмов, обеспечивающих успешную модернизацию и развитие коммунального хозяйства региона, привлечение инвестиций и предоставление качественных услуг потребителям.
Основные принципы реорганизации:
— создаваемая УК должна на тех или иных основаниях владеть коммунальной инфраструктурой;
— имущество, необходимое для обслуживания ремонта коммунальной инфраструктуры, должно на тех или иных основаниях использоваться МУПами, либо вновь создаваемыми коммерческими организациями, осуществляющими обслуживание и ремонт;
— все доходы должны аккумулироваться на уровне УК;
— обслуживание и ремонт коммунальной инфраструктуры производится либо МУПами, либо коммерческими организациями на основании договоров с УК, либо структурными подразделениями УК (филиалами).
Основной задачей сервисных составляющих в реорганизованной системе является оказание услуг по обслуживанию и ремонту инфраструктуры, которая находится в собственности, аренде или доверительном управлении в УК. Муниципальные предприятия и сервисные предприятия иной формы собственности оказывают услуги на основании договора с УК, а сервисные подразделения — на основании положений, инструкций и иных внутренних документов УК. Набор функций у всех видов сервисов одинаков. Различается лишь степень влияния УК на сам процесс оказания услуг, их качество и т.д. и ответственностью головной компании за развитие сервисной компании (в т.ч. ее рентабельность и загрузку).
Основными задачами УК в реорганизованной системе является приобретение ресурсов, необходимых для оказания коммунальных услуг, оказание услуг потребителям, приобретение основных средств и прочих материальных ресурсов, централизованное распределение приобретенных материальных ресурсов между сервисами.
Централизованное приобретение материальных ресурсов и распределение их между сервисами существенно различается по форме в зависимости от степени влияния на них управляющей компании.
Формирование бизнес-модели преобразованного коммунального комплекса возможно вести по одному из двух направлений:
формирование компании, объединяющей в себе несколько видов бизнеса (тепло, вода, электричество и т.д.), что целесообразно для муниципальных образований (в т.ч. городов до 1 млн жителей);
формирование группы Компаний по направлениям бизнеса (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение и т.д.) с последующим объединением их в холдинг (крупные мегаполисы и субъекты федерации).
Компания будет выступать в качестве интегратора коммунальной инфраструктуры, передаваемой ему муниципалитетами для осуществления эффективной эксплуатации, реабилитации, развития и предоставления качественных коммунальных услуг потребителям.
Загрузка...