Как провести межевание земельного участка многоквартирного дома

Межевание участка под многоквартирным домом — требования к подготовке проекта.

Законодательство в сфере земельных отношений менялось бесчисленное количество раз и продолжает меняться до сих пор. 01.03.15 прекратила действие ст.26 Земельного кодекса РФ, регламентирующая порядок приобретения права собственности на участки, на которых размещены эксплуатируемые здания, строения или сооружения.

Теперь определяя границы такого землепользования, следует руководствоваться жилищным и градостроительным законодательством и ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Разберем подробнее все этапы прохождения процедуры межевания участка многоквартирного дома.

Преимущества для собственников

Законодательные акты, регулирующие жилищные отношения, четко определяют, что в совместном владении жильцов многоквартирного жилого дома имеется участок земли, на котором стоит дом, и неотъемлемые элементы его благоустройства.

После того, как границы землепользования будут установлены, собственники могут распоряжаться им в своих целях:

организовать дополнительную автостоянку и другие элементы благоустройства;
оградить домовладение и организовать шлагбаум на въезде;
сдать внаем часть земельного участка, при условии возможности нормальной эксплуатации домовладения.

Правила формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом

Участок формируется с учетом сложившейся планировки территории. Основными правилами формирования землепользований с размещенными на них многоквартирными жилыми домами являются:

- на устанавливаемом земельном участке должно располагаться только одно жилое здание и принадлежащие ему элементы благоустройства;
- в образуемое землепользование не включают проезды, объекты рекреации и планировочные элементы жилых районов, имеющие связь с городской улично-дорожной сетью;
- участок образуется с учетом фактического землепользования, при этом соблюдается зонирование, определенное градостроительным регулированием муниципального образования;

Градостроительное зонирование установлено Правилами землепользования и застройки муниципального образования. В составе поселения определяются территориальные зоны различного назначения, устанавливающие минимальные и максимальные размеры участков в зоне, а так же их назначение.

границы землевладения не должны пересекать элементы благоустройства придомовой территории.

Этапы образования землевладения

Сбор документов для государственного кадастрового учета и последующей регистрации землевладения может выполняться как органами управления муниципального образования, так и владельцами имущества многоквартирного дома.

Рассмотрим путь, при котором сами собственники решают отмежевать землю под зданием. При таком варианте выделяется семь основных этапов:

- организация общего собрания собственников имущества жилого дома с выбором уполномоченного представителя собственников, представляющим их интересы и заключающим договора на выполнение кадастровых работ;
  Общее собрание оформляется протоколом, содержащим сведения о форме, времени и месте проведения собрания, сведения о собственниках помещений, повестке собрания и принятом решении;
- обращение в Администрацию города или иного поселения о рассмотрении и согласовании схемы земельного участка. Данный этап обязателен, т.к. до установления границ участок находится в ведении муниципалитета;
- разработка проекта межевания. Такой документ разрабатывается специализированной организацией. Его выполнение обязательно, если формируемый участок расположен в границах существующей застройки многоквартирными домами;
- утверждение проекта межевания производится общим собранием собственников;
- разработка землеустроительного документа (межевого плана);

обращение в Росреестр с заявлением о кадастровом учете;
регистрация права на участок земли (получение свидетельства на право собственности).

Возможно, Вам будет интересно узнать более подробно о порядке проведения межевания земельного участка.

А в этой статье — как подготовить межевой план к кадастровому учету.
О всех этапах процедуры приватизации земельного участка читайте здесь.

Требуемые документы и сроки оформления

Занесение в ГКН (государственный кадастр недвижимости) данных об участке возможно после предоставления в Росреестр следующего перечня документов:

заявление о кадастровом учете;
межевой план (на бумажном и электронном носителе);
документ, утверждающий полномочия и личность представителя заявителя.

Количество времени, затраченное на прохождение этапов установления границ землепользования, зависит от самих собственников, и от администрации города или иного поселения. Как правило, принятие решения по схеме расположения участка занимает 1 месяц. Постановка на кадастровый учет осуществляется в десятидневный срок, с даты внесения заявления в кадастровую палату.

Оформление участка земли, занятого многоквартирным жилым домом, необходимо если собственники хотят сами управлять своим имуществом. Залогом успеха в этом непростом деле являются достижение согласия между собственниками имущества и их четкие и организованные действия по выполнению всех условий, обеспечивающих утверждение границ землевладения.

Об актуальных вопросах, касающихся придомовой территории многоквартирного дома, смотрите в следующем видео:

Межевание земли под многоквартирным домом.

Межевание придомовой территории многоквартирного дома не так хорошо известно по сравнению с межеванием участка, прилегающего к частному дому. С другой стороны, необходимо заметить, что особенности этой процедуры в данном случае значительно отличаются. В частном доме речь идёт о частной собственности на землю, которую можно реализовать в достаточно широких пределах. В многоквартирном доме ситуация другая. Межевание территории многоквартирного дома (не только земли под многоквартирным домом) способно создать важные преимущества для его жильцов.

О чём здесь идёт речь

Многие люди проживают не в отдельных частных домах со своим земельным участком, а в больших многоквартирных домах, насчитывающих в своём составе десятки или сотни квартир. Как правило, большое значение имеет право собственности на жильё. Однако в многоквартирных домах не так явно стоит вопрос о приватизации окружающего участка земли, как в случае с частным домом, где живёт только одна семья. В последнем случае понятно, почему важно вовремя оформить право собственности на землю. А в случае многоквартирного дома (межевание земельного участка многоквартирного дома) этот вопрос ещё требует своего прояснения.

На самом деле, оформление территории, окружающей большой многоквартирный дом, в частную собственность имеет свои преимущества, хотя и связано с определёнными дополнительными затратами.

Какие выгоды можно получить, если пройти процедуру оформления:

Прежде всего речь идёт о совместном владении данной землёй. С одной стороны, при этом коллектив собственников должен на общем собрании определить ответственных за те или иные организационные вопросы лиц. Выборные представители от коллектива будут решать различные вопросы, которые будет ставить сообщество собственников относительно рассматриваемой территории. С другой стороны, на этом месте можно будет создавать те объекты, которые нужны для этого дома.
Имея право собственности, можно будет оградить себя от разного рода нежелательных арендаторов, которые по тем или иным причинам могут усложнять повседневную жизнь жильцов. Речь может, например, идти о развлекательных центрах с громкой музыкой в позднее время или об организации на придомовой территории промышленного цеха. Имея право собственности на землю, такие вещи можно будет предотвратить.
Если процедура была проведена, то это даст возможность участвовать в программах по капитальному ремонту здания и территории за государственный счёт.
Возникает возможность наладить уборку придомовой территории на регулярной основе, заключив соответствующие договоры с придомовой компанией.
Ещё один аспект относится к конкуренции. О правилах формирования границ участка будет сказано далее, однако в данной системе имеются неясные места, которые позволят тем, кто провёл межевание придомового участка, несколько расширить свою землю за счёт тех, кто пока ещё оформления не провёл.
Дополнительно к предыдущему пункту можно указать на то, что пока нет собственности на указанную территорию, там могут появиться не только арендаторы муниципальной земли, но и самовольные захватчики земли, например, для установки своих торговых киосков.
Жильцы дома коллективно смогут сдавать придомовую землю в аренду таким образом, чтобы доходы от неё поступали в распоряжение всего дома.
При наличии соответствующего желания можно будет оградить территорию забором, чтобы ограничить наличие в этом месте посторонних лиц.

Конечно, при принятии данного решения есть не только положительные, но и отрицательные стороны. Одна из наиболее важных состоит в том, что в этом случае резко возрастут расходы жильцов.

Нужно также понимать, что речь идёт именно о совместной собственности на эту территорию жилого дома. При этом никакой единоличной земли здесь не предвидится.

Общий порядок оформления

Если решение о межевании придомового участка земли принято, для того, чтобы провести межевание, необходимо будет предпринять ряд шагов:

Созыв общего собрания, в котором будут участвовать все жильцы данного дома. Проведение его будет состоять из нескольких шагов. Сначала нужно качественно представить проект участникам собрания. Здесь нужны будут доклады, схемы, ответы на вопросы. После окончания информационной части наступит очередь проводить активное обсуждение предстоящих действий. При этом будут выступать жильцы, которые имеют активную жизненную позицию. Некоторые голоса будут поданы за проведение процедуры межевания. Другие — против. После подробных обсуждений участники будут иметь гарантированную возможность прояснить для себя существующую ситуацию. Когда дебаты окончатся, будет разумно сделать перерыв на два или на три дня для того, чтобы жильцы окончательно определились со своей позицией по данному вопросу. Затем проводится голосование, на котором будут приняты основные решения. Во-первых, будет решено, проводить ли вообще рассматриваемую процедуру. Во-вторых, при положительном исходе надо будет выбрать уполномоченное лицо для проведения необходимых переговоров и для заключения соответствующих контрактов. Здесь есть один довольно важный вопрос. Какое большинство голосов необходимо при принятии решения о приватизации? Для этого достаточно простого большинства. То есть, если более 50% проголосуют за выполнение межевания (а остальные будут против или воздержатся), то решение считается окончательно принятым.
На следующем этапе оформления предстоит решить такой важный вопрос, как формирование проекта межевания придомовой территории. Чем же это так важно? Дело в том, что достаточно чётких критериев того, какая именно земля относится к придомовой территории, а какая — нет, не существует. Для этого есть некоторые формальные требования, особенности сложившейся ситуации, решение спорных моментов с соседними собственниками, интересы муниципальных властей (а они, конечно, заинтересованы уменьшить придомовую территорию, увеличивая собственную). Существуют и другие факторы, которые влияют на принятие решения. Работа состоит из двух этапов. Сначала делается обращение в органы муниципальной власти, в ведении которой находится спорная территория. Здесь как раз и происходит обсуждение и уточнение границ территории. Затем непосредственно выполняется проект межевания. Обычно он делается организацией уровня проектного института, которая имеет разрешение на данный вид деятельности. После того как на этом этапе план будет составлен, в дальнейшем его будут только оформлять (изменять границы уже не предполагается). Для проведения таких работ уполномоченные лица составляют договор с проектной организацией, которая будет выполнять данную работу по созданию межевого плана придомовой территории. Важно подчеркнуть, что такого рода работу имеет право делать только лицензированная государством организация.
После того как проект подготовлен, его необходимо утвердить на собрании собственников помещений многоквартирного дома. Когда утверждение проведено, переходят к следующему шагу.
На основании такого плана кадастровый инженер проведёт работы по созданию требуемого землеустроительного документа — кадастрового плана. Здесь также важно отметить, что проводить данный вид работ разрешено только лицензированному кадастровому специалисту.
После того как межевой план будет закончен, необходимо провести регистрацию земли в Едином реестре. Как известно, в Российской Федерации право собственности на любой объект недвижимости является окончательно установленным с того момента, как данные об этом факте будут внесены в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости. После этого права собственности на придомовой участок земли будут установлены окончательно.

В этом разделе был показан общий порядок проведения оформления участка земли. Далее — о деталях этого процесса для многоквартирных домов.

Межевание земельного участка под многоквартирным домом.

Межевание участка земли под многоквартирным домом дает возможность юридически зафиксировать свое право на земельные территории, находящиеся под жилым строением. Очень часто такая необходимость возникают как у физических лиц, так и у их представителей (товарищество собственников жилья). Тем не менее, провести межевание застроенных территорий самостоятельно очень сложно, поскольку процесс межевания такого рода участков включает в себя большой комплекс землеустроительных работ, основной целью которых является первоначальное установление границ землевладения.

Для чего необходимо межевание?

Межевание – это установление границ земельного участка. Оно позволяет реализовать собственниками помещений многоквартирного дома свое право на земельный участок под домом.

Конституцией Российской Федерации гражданам и их объединениям гарантировано право частной собственности на землю. С вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, установлена процедура реализации права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. В силу статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При приобретении в собственность земельного участка собственники помещений в многоквартирном доме могут владеть, пользоваться и распоряжаться таким земельным участком, в установленном порядке решать вопросы по благоустройству территории, ее обустройству, возможности размещения спортивных, детских, хозяйственных площадок, малых архитектурных форм, парковки, установки временных сооружений, в том числе реконструкцией, строительства, смогут обезопасить своих детей, в том числе путём возведения ограждения. В сформированных границах вопросы использования территории решаются строго по согласованию с жителями. Межевание позволит определить четкие границы ответственности управляющих компаний за содержание общего имущества (благоустройства, окос травы, рубка и посадка древесно-кустарниковой растительности, уборка мусора).

Очевидная выгода для собственников

Помимо прочего, отмежеванный и внесенный в государственный кадастр недвижимости участок — непременное условие участия дома в программе капитального ремонта и благоустройства придомовых территорий. Стоит отметить: владелец помещения в многоквартирном доме должен производить ежемесячные отчисления на обслуживание и ремонт общего имущества. Размер такой платы пропорционален площади принадлежащего лицу помещения.

Кто должен делать

Это обязанность предусмотрена ст. 16 Закона «О введение в действие Жилищного кодекса РФ». Расходы по межеванию также несет администрация. После постаноки Вашего участка на государственный кадастровый учет Вы также можете зарегистрировать свои права на земельный участок. Во второй ситуации есть большой минус! Согласно действующего законодательства РФ для органа местного самоуправления не установлено сроков, в течении которых необходимо провести формирование земельного участка.

Как осуществляется межевание ТСЖ в наши дни?

В настоящее время межевание земельного участка под многоквартирным домом производится в строгом соответствии с утвержденным проектом межевания. Поэтому изначально необходимо узнать разработан ли такой проект и утвержден ли он.

При разработке проекта жильцам важно не пропустить публичные слушания, и при необходимости выразить свои пожелания по внесению изменений в проект. С подробной информаций, об оформлении участка под домом можно ознакомиться на сайте Департамента городского имущества.

Независимо от того сформировано ли товарищество собственников жилья как ТСЖ, так и жильцы многоквартирного дома имеют право быть инициаторами межевания и оформления земли.

Последовательность оформления землевладения

Для того, чтобы участок стал совместной собственностью, необходимо пройти довольно непростой путь, состоящий из нескольких этапов. Нужно быть готовым к тому, что местная администрация будет чинить препоны в оформлении недвижимости.

Измерение земли под многоквартирным домом проводится в следующей последовательности:

Проведение собрания жильцов эксплуатируемого здания. На нем рассматривается земельный вопрос и выбирается представитель общественности. По итогам собрания составляется протокол, в котором содержится обращение к властям с просьбой об оформлении участка. К протоколу прилагается схема участка земли, предлагаемой к передаче жильцам.
Представитель коллектива заключает договор с землеустроительной компанией. Проводится межевание дома. Эту работу выполняет кадастровый инженер, геодезист и представитель местной администрации. По результатам работ на здание выдается план. Он оформляется на бумаге и дублируется на электронном носителе информации.
Подача заявления на регистрацию участка и занесение его данных в единый кадастр земель. После проверки документов, на здание выдается свидетельство о праве на придомовую собственность. С этого момента владельцы недвижимости могут пользоваться землей по своему усмотрению.

После того, как участок оформлен в коллективную собственность, местные власти и коммерческие структуры должны согласовывать все свои действия, которые они намереваются выполнить на земле, которая является общей собственностью жильцов здания.