Как правильно организовать проведение собрания собственников многоквартирного дома?.
Общее собрание собственников – дело хлопотное. Многие на его организацию тратят немало времени и сил. Это происходит из-за непонимания некоторых требований к порядку проведения и организации голосования.
Лишь имея ясное представление о том, как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, Вы сможете избежать многих неприятностей, превратив его в эффективный инструмент принятия решений, включающий живое обсуждение интересных предложений.
Что говорит ЖК РФ об общем решении жильцов МКД?
Основная цель общего собрания – обсуждение и принятие решений по важным вопросам относительно благоустройства многоквартирного дома.
Как правильно провести общее собрание собственников МКД?
Всю рутинную работу по ведению документации и организации обслуживания дома берёт на себя Совет дома.
Однако его члены не имеют полномочий на принятие самостоятельных решений, поэтому собственники собираются для решения самых важных вопросов:
выбор способа управления и состава Совета дома; включает выборы Совета и председателя, а также составление устава дома, установление правил по проведению собраний, выборов и предоставлению полномочий;
подписание важных соглашений, например, договор с управляющей компанией; заключение как небольших отдельных контрактов, так и имеющих немалую финансовую основу; при желании собственников жилья, подписывать соглашения на небольшие суммы можно поручить Совету, предоставив соответствующие полномочия;
Принятое решение собрания является обязательным к исполнению – за реализацию ответственен Совет дома.
Созывать жильцов можно неограниченное количество раз, минимум – один раз в год. Конечно, этим не стоит злоупотреблять, ведь чем чаще проводится собрание, тем меньше жильцов будет присутствовать.
Инициировать общее обсуждение может как Совет дома и любой из собственников, так и управляющая компания. Однако никакого влияния на результаты голосования она не имеет.
Уведомление и повестка голосования
Одним из основных моментов в сборе собственников является повестка.
Её нужно определить в первую очередь.
Повестка должна содержать чётко описанные вопросы, которые будут вынесены на обсуждение.
Если это внеочередные сборы, то можно также включить некоторые вопросы, которые вы собирались обсудить на следующем «пленарном заседании».
Указывая повестку, старайтесь использовать максимально конкретные формулировки. Избегайте выражений «насущные дела» и «общие вопросы». В противном случае любой несогласный сможет оспорить решение общего собрания собственников многоквартирного дома в суде.
В этом вопросе стоит ориентироваться на большинство, ведь некоторые жильцы не придут, вне зависимости от времени. Зачастую выбирают вечер пятницы или же обеденное время выходного дня.
Как уведомить жильцов? Вы можете как посетить каждую квартиру лично, что займёт довольно много времени, так и повесить объявление в общедоступном месте, например, у каждого подъезда. Можете попросить старших по подъезду или тех, кто по факту играет такую роль, рассказать о планах другим.
Звоните юристу
Подберем специалиста за вас
8 (499) 350-97-63 — Москва
8 (812) 309-74-28 — СПб
Основная часть
Выбор секретаря и председателя – техническая часть собрания.
По сути, нужно выбрать человека, который будет ведущим, а также того, кто будет документировать ход обсуждения.
Сделать это нужно в первую очередь, ещё перед обсуждением и даже перед определением кворума.
Зачастую это одни и те же люди, уже знающие процедуру и пользующиеся доверием большинства. За назначение также нужно проголосовать, а результаты внести в протокол.
Стоит ли выбирать секретаря и председателя, если сразу видно, что кворума нет? Да, сделать это необходимо. Дело в том, что протокол собрания вам нужно будет составить в любом случае — был ли кворум или нет. Он послужит основанием для заочного голосования.
А чтобы составить документ, обязательно нужен секретарь и председатель, которые должны его в конце подписать.
Просто разойтись, ничего не оформляя, – такой подход послужит поводом для подозрений Совета дома в правильности ведения дел, ведь уведомление было, а собрание жильцов, например, по сносу домов не задокументировано. Поэтому составлять протокол нужно в любом случае.
Однако по спорным вопросам, в которых жильцы могут иметь противоположное мнение, нужно выслушать каждое предложение, внеся об этом подробную информацию в протокол.
Кворум, голосование и образец подсчета голосов
Как определить, присутствует ли кворум?
Для этого нужно провести некоторые предварительные подсчёты – определить количество голосов и их процент для присутствия кворума.
Стоит понимать, что голоса собственников имеют разный вес.
Как определяется кворум? Зачастую используют формулу, в которой 1 квадратный метр равен 1 голосу.
Таким образом, владелец квартиры площадью в 48 кв м. имеет 48 голосов, при этом их общее количество может составлять несколько тысяч. Поэтому владелец квартиры в 96 кв м. имеет в два раза больше голосов, чем собственник 48 метров.
Поэтому важно провести внимательный подсчёт. Например, если несколько граждан в совокупности имеют во владении более 50% площади, то их присутствие автоматически будет составлять кворум.
Чтобы подсчёты были точными, необходимо задействовать сразу несколько человек. Они и будут составлять счётную комиссию. В неё может входить любой из собственников. Их нужно назначить сразу после секретаря и председателя.
Зачастую результаты сообщаются сразу, даже если общее собрание собственников еще не закончено. Тогда всем присутствующим ясно, какое было принято решение. При желании вы также можете использовать бюллетени. В таком случае голосование считается тайным, а его результаты сообщаются потом.
Очное и заочное волеизъявление – как провести?
Очное голосование подразумевает обсуждение непосредственно на общем собрании собственников помещений дома.
В нём принимают участие лишь те, кто на него пришёл.
Остальные собственники остаются не у дел.
Оно проводится поднятием рук или по любому другому принципу, который устраивает жильцов.
Если же они хотят тайного голосования, то можно использовать бюллетени, которые будут подсчитаны комиссией позже.
Заочное же изъявление своей позиции подразумевает удалённое голосование; владельцы заполняют бюллетени у себя дома и сдают их по указанному адресу. Если владелец не заполнит бюллетень до указанного числа, то его голос не будет засчитан, а сам он не будет указан в списке участвовавших.
Полезное видео
Посмотрите интересное видео о том, как провести собрание собственников МКД на практике:
Давайте подытожим. Как правильно провести собрание собственников многоквартирного дома, соблюдая статьи ЖК РФ?
Проведение общего собрания собственников жилья ложится на плечи председателя. Проводить собрание можно неограниченное количество раз, минимум – один раз в год.
На таких совещаниях принимаются важные решения относительно благоустройства дома и определяют судьбу общедолевого имущества. Обязательным пунктом являются выборы секретаря, председателя и счётной комиссии – без них ничего решить не удастся.
Немаловажно определить, присутствует ли кворум – владельцы более 50% голосов. Если кворум присутствует, то проводится очное голосование. Если же присутствующих слишком мало, то его проводят в заочной форме.
Как правильно провести собрание собственников в МКД?.
Решили провести внеочередное собрание в МКД для установки В подъезде запирающего устройства и видеокамеры.В доме общая площадь 14030 кв м.В доме 11360 кв.м -собственники, а остальная площадь квартиры не приватизированы. На собрании присутствовали собственники занимающие площадь 6134 кв.м.Получается больше 50% от 11360 кв м.
Вопрос в следующем:1.Считается ли ,что собрание правомочно?
2.Как правильно подсчитать сколько проголосовало голосов.?Нам небходимо чтобы (за )проголосовало 2/3 голосов.
2/3 ГОЛОСОВ считать от присутствующих или от всех собственников дома?
Ответы юристов (1)
Ирина, добрый день.
По смыслу ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ общее собрание проводится собственниками помещений в многоквартирном доме. Соответственно для подсчета кворума и голосования необходимо брать в расчет площади, на которые зарегистрировано право собственности в ЕГРН.
То, что часть площадей Вашего МКД не приватизирована, означает, что скорее всего, собственником этих помещений является муниципалитет. Если у этих помещений собственник отсутствует, или это места общего пользования — в расчет их брать не надо.
Кворум считается от общего числа голосов в МКД, т.е. от всей площади. Если считать кворум от общей площади помещений в МКД, то кворум будет от 7015 кв.м., если считать от приватизированных 11 360 кв.м. — 5680 кв.м. Следовательно, необходимо уточнить статус оставшихся площадей в МКД (всего 2670 кв.м.).
В соответствии со ст. 44-46 ЖК РФ за принятие решений о пределах использования общего имущества должны проголосовать не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, если считать количество голосов, которые должны быть приняты от общей площади МКД (14 030), то за принятие решения должны проголосовать 9 353,33 кв.м. (голосов).
Как я уже сказал, необходимо уточнить статус 2 670 кв.м. в МКД.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
У каждого жильца имеется право на участие в общем собрании, которое не может быть никем ограничено.
Собрание лиц-жильцов помещения – это установленная жилищным кодифицированным законом процедура, которая направлена на принятие того или иного решения. Стоит отметить, что подобные мероприятия должны проводиться на регулярной основе (то есть раз в год).
Если вопрос требует срочного рассмотрения, назначается внеочередное общее собрание собственников. На таком мероприятии решаются вопросы срочного порядка.
Право на участие в общем собрании
У каждого жильца имеется право на участие в общем собрании, которое не может быть никем ограничено.
В качестве инициатора такого мероприятия также может быть любое лицо-жилец, которое владеет помещением на правомочии собственности. Кроме того, в качестве инициатора может выступать и компания управляющего характера, в ведении которой находится этот многоквартирный дом.
Таким образом, право на участие в общем собрании – это достаточно широкое понятие. Фактически право на участие в общем собрании есть у каждого гражданина-собственника, то же самое касается правомочия голоса.
Нормы оповещения о предстоящем общем собрании собственников
Для нормального проведения такой процедуры инициатор должен определенным образом уведомить других лиц. Сделать это организатор обязан за десять дней до момента начала мероприятия (это минимальный срок).
Согласно установленным нормам, для того чтобы организовать мероприятие, нужно отправить уведомление письмом заказного типа всем жильцам. Если лица-жильцы приняли решения размещать соответствующие объявления на специализированных стендах, то такой метод также допускается. Однако более надежным представляется вручать документ лично под роспись всем, кто имеет право на участие в общем собрании.
В документе уведомительного типа нужно указать следующие данные:
- информационные данные о человеке, в том числе и номер его квартиры;
- методика проведения мероприятия (очная, заочная, смешанная);
- тема мероприятия;
- дата и место, куда можно пригласить тех, кто имеет право на участие в общем собрании.
Правила проведения общего собрания жильцов
Существуют определенные правила проведения мероприятия, которые касаются жильцов того или иного дома (в первую очередь многоквартирного). Такие нормативы зафиксированы в законодательстве жилищного типа.
При заочной методике организатор просто проходит по квартирам дома и опрашивает жильцов (необходимо поставить свою подпись). При очном проведении процедуры все, кто имеет право на участие в общем собрании, голосуют лично. При этом лица могут обладать различным количеством голосов.
Точное число голосов зависит от величины площади дома многоквартирного строения, которой владеет тот или иной участник.
При смешанной методике проведения сочетаются оба способа одновременно. На данный момент это самый проверенный и эффективный механизм голосования. Дело в том, что практика показывает: в современное время достаточно проблематично собрать всех жильцов для проведения собрания по очной форме. Кто-то слишком занят, кто-то отсутствует дома, поэтому такое голосование часто бывает нерезультативным.
Каким образом оформляются результаты
При проведении такого мероприятия важно правильно оформить результаты, чтобы они соответствовали законодательному порядку. Именно для этих целей и существует протокол. Протокол представляет собой официальную бумагу, которая имеет силу юридической направленности. Протокол в обязательном порядке составляется в письменном виде. Ниже приведены данные, которые должен содержать протокол по поводу дома многоквартирного строения:
- дата и то место, которое предназначено для проведения мероприятия;
- методика проведения (то есть очная, заочная или же смешанная);
- адрес дома многоквартирного строения, относительно которого и будут решаться определенные вопросы;
- общая площадь квартир;
- число лиц, которые посетили данное мероприятие, а также число голосов, которые они отдали;
- тема мероприятия;
- результаты опроса;
- решения, которые были сформулированы по тем или иным вопросам.
Именно такие данные должен содержать протокол, чтобы его признали действительным.
Листы регистрации и бюллетени общего собрания
Протокол – это не единственный документ, который используется при проведении мероприятия, касающегося дома многоквартирного строения. Если голосование проводится по очной методике, в обязательном порядке составляется так называемый лист регистрации. В такой документации должны содержаться следующие данные:
- личные данные каждого участвующего в этой процедуре;
- номер квартиры, в которой проживает лицо, участвующее в этом собрании;
- площадь помещений;
- количество голосов, которое имеется у жильцов помещений;
- информация о документации правоустанавливающего характера (такие официальные бумаги должны иметься у жильцов помещений).
Если голосование проводится по заочной методике, протокол должен сопровождаться бюллетенями. В подобных официальных бумагах указываются следующие сведения:
- личные данные проголосовавшего участника;
- сведения о документации, которая является подтверждением правомочия собственности на ту или иную площадь помещений;
- решения по теме повестки, которые могут быть зафиксированы в виде лаконичных предложений.
После того, как подписан протокол, нужно произвести определенные действия, предусмотренные законодательным порядком. В частности, необходимо на протяжении десяти дней собрать все бюллетени и передать их в компанию управляющего характера.
Кроме того, о результатах проведенного мероприятия в аналогичный срок следует проинформировать всех жильцов (особенно это актуально, если голосование проводилось по заочной методике).
При необходимости организатор обязан уведомить и другие учреждения, в том числе и органы муниципалитета. Протокол и другие официальные бумаги следует хранить в архивных органах на протяжении определенного срока, после чего они уничтожаются.
По поводу какого имущества решаются вопросы на общем собрании
В домах многоквартирного типа обязательно имеется имущество, по поводу которого нередко и проводятся подобные мероприятия. Вот это имущество:
- помещения, которые не входят в понятия квартир и предназначенные для их обслуживания (например, лифты и подвалы).
- Другие помещения, которые не принадлежат отдельным лицам и предназначены для удовлетворения потребностей социально-бытового порядка. Это могут быть помещения, предназначенные для проведения досуга граждан, творчества культурного характера, какие-либо спортивные объекты и так далее.
- Крыши, которые ограждают конструкции несущего и ненесущего типа.
- Участок земельного характера, различное озеленение на нем.
Все вопросы по поводу вышеперечисленного имущества могут решаться исключительно самими гражданами-собственниками. На собрании могут рассматриваться формы управления помещениями, определение дополнительных мест для парковки, сдача в аренду помещений, которые являются свободными, размещение рекламной информации в установленных зонах и так далее.
Для чего необходимо организовать такое мероприятие, как собрание? Дело в том, что такие процедуры позволяют своевременно решать все вопросы по поводу управления имуществом. В большинстве случаев это позволяет также избежать неприятностей, споров и конфликтных ситуаций.
Таким образом, собрание – это нужная мера, которая зафиксирована в жилищном законодательстве. В нормах кодекса определен порядок проведения данной процедуры, способы голосования и необходимые документы. Одним из таких документов выступает протокол, который обладает силой юридической направленности. Именно его можно представлять в судебную инстанцию при возникновении каких-либо конфликтных ситуаций в качестве доказательства по делу. Вот почему так важно правильно составлять подобную документацию в соответствии с установленными формами.
Загрузка...