Как рассчитать износ общего имущества многоквартирного дома

Новости ЖКХ.

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

«Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446);
«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;
Жилищный кодекс РФ;
Градостроительный кодекс РФ.

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

климатические и природные условия;
количество людей, проживающих в доме;
планировка МКД;
интенсивность и срок эксплуатации;
уровень обслуживания и качество ремонта.

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

устранимая, когда процесс устаревания приводит к увеличению расходов на содержание дома;
неустранимая, когда появившиеся дефекты препятствуют дальнейшей эксплуатации дома из-за нарушений безопасности.

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.

Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.

В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.

В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:

конструктивных элементов: фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
отделки, обшивки и облицовки;
внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.

Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Сведения об износе дома заносятся в технический паспорт МКД. Обязанность об актуализации этой информации в техдокументации лежит на собственниках помещений в МКД (ст. 210 ГК РФ, п. п. 3.43–3.50 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). Поэтому проведение экспертизы для определения актуального износа дома и внесение информации в техпаспорт МКД должно быть утверждено на общем собрании собственников.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома – тем выше расходы на его содержание.
Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.

По материалам портала РосКвартал.

Износ дома в техническом паспорте и капремонт.

Вопрос проведения капитального ремонта многоквартирных домов является на данный момент очень актуальным и злободневным. Порядок проведения капитального ремонта вызывает у большинства граждан множество вопросов по его различным аспектам. Также результат проведенного ремонта зачастую не достигает своей цели – улучшение технического состояния многоквартирного дома и сохранение его потребительских свойств.

Согласно положению Раздела IX Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта (ст. 166 ЖК РФ).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается актом субъекта Российской Федерации.

На данный момент в Архангельской области минимальный размер взноса на капитальный ремонт составляет 6,66 руб., с 1 января 2017 года он увеличится до 7,16 руб. (Постановление Правительства Архангельской области от 28.09.2016 № 390-пп «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области, на 2017 — 2019 годы»).

При этом законодательство Российской Федерации допускает два способа формирования фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора и на специальном счете (часть 3 статьи 170 ЖК РФ).

Целью дальнейшего анализа является рассмотрение порядка и условий проведения капитального ремонта многоквартирных домов, в которых фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, а также выявить возможные проблемы реализации соответствующих норм права.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, капитальный ремонт проводится в порядке и сроки, которые определены региональной программой капитального ремонта. В Архангельской области региональная программа капитального ремонта утверждена Постановлением Правительства Архангельской области от 22 апреля 2014 года № 159-пп.

В практике ГКУ АО «Государственное юридическое бюро» очень много вопросов, касающихся порядка и условий проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Граждане жалуются, что в дома, в которых они проживают, требуют проведения капитального ремонта незамедлительно, в противном случае дом рискует быть признанным аварийным и непригодным для проживания. Тем не менее, плановое проведение капитального ремонта большинства домов, согласно региональной программе, запланировано на 2038-2043 годы.

В то же время граждане осознают невыгодность признания их домов аварийными и подлежащими сносу, поскольку вроде бы возникает обязанность сноса и расселения, но снос организовать гораздо быстрее и легче, чем предоставить другое жилье. Более того, далеко не во всех случаях граждане, проживающие в аварийных домах, имеют право на бесплатное получение другого помещения в постоянное пользование.

В результате многие предпочитают провести капитальный ремонт дом, нежели признать его непригодным для проживания. Вследствие этого для большинства нанимателей и собственников жилых помещений вопрос срока проведения капитального ремонта многоквартирного дома является весьма важным и острым.

Согласно статье 11 областного закона о капитальном ремонте (Закон Архангельской области от 02.07.2013 № 701-41-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области») очередность проведения капитального ремонта зависит от таких критериев как износ многоквартирного дома, год ввода дома в эксплуатацию, дата проведения последнего капитального ремонта, показателя финансовой дисциплины собственников по оплате жилищно-коммунальных услуг, включая обязательный взнос на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Однако очередность проведения капитального ремонта многоквартирных домов согласно программе зачастую не соответствует действительной потребности домов в его проведении.

Одна из причин данной проблемы состоит в том, что при определении очередности проведения капитального ремонта учитываются сведения об износе дома, которые содержатся в техническом паспорте многоквартирного дома. В большинстве случаев в технических паспортах многоквартирных домов процент износа определен двадцать, а то и тридцать лет назад, и поэтому не является объективным показателем технического состояния дома.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), статьи 30 ЖК РФ, пунктов 3.43-3.50 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, обязанность по актуализации сведений, содержащихся в техническом паспорте, об износе многоквартирного дома лежит на его собственнике (собственниках). Изменения в технические паспорта многоквартирных домов производится по инициативе и за счет собственников путем принятия решения на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Казалось бы, план действий для жильцов многоквартирных домов, включенных в программу на очень поздний срок, который не обеспечит его сохранность, повлечет его разрушение, очевиден: достаточно провести собрание собственников жилых помещений и принять решение о внесении изменений в технический паспорт, а после изменения данных об износе дома достаточно обратиться в министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Архангельской области в целях изменения сроков проведения капитального ремонта. Однако, если рассмотреть случаи, где более половины площади жилых помещений многоквартирного дома принадлежит муниципальному образованию поселения, то создается безвыходная ситуация.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ подобного рода решения, в том числе о внесении изменений в технический паспорт, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом большой доли муниципальной собственности в аварийном фонде влияние местной администрации существенно: если муниципальное образование как собственник принимает участие в голосовании (как правило, муниципальные образования регулярно принимают участие в собраниях собственников), то результат такого собрания часто полностью зависит от голоса представителя муниципального образования.

Таким образом, срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома согласно региональной программе существенно зависит от администраций муниципальных образований. При этом, обвинить муниципальные образования в бездействии достаточно сложно, так как принятие решения о внесении изменений в технический паспорт дома является правом, а не обязанностью собственника. Тем не менее, существуют законные способы влиять на собственника. Прежде всего, необходимо прояснять ситуацию, направляя письменные запросы.

Видимо, в связи с указанной ситуацией с корректировкой технических паспортов в 2016 году статья 11 областного закона дополнена и теперь при определении очередности ремонта должны также учитываться показатели износа, ежегодно определяемые в результате мониторинга технического состояния многоквартирных домов (статья 12 областного закона).

Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 11 августа 2017 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые позднее будут внесены в законодательство.

Как рассчитать износ общего имущества многоквартирного дома.

Алексей Ковалев, депутат Закса:

— Что в итоге получилось: было введено три критерия, по которым дома включаются в капитальный ремонт. Это моральный износ, то есть годы службы конструкции и инженерных систем; физический износ, если дома достигли критического уровня износа; под третий критерий попадают конструкции в аварийном состоянии. Возникает вопрос: у нас три критерия, двадцать тысяч случаев и какой критерий важнее? Второй вопрос: если мы имеем дело с сетями, находящимися в недопустимом состоянии, и фундаментом в аналогичном состоянии, что ремонтировать в первую очередь? Об этом ничего не написано, поэтому вся программа можно интерпретироваться как угодно. Я лично считаю, что первым критерием должен выступать уровень физического износа, потому что от него зависит все: если физический износ фундамента, стены или какой-то балки выше 40 %, то этот дом нужно срочно ремонтировать. Должна быть иерархия, система этих критериев и какой-то барьер физического износа, после которого все конструкции, все инженерные системы попадают под программу.