Многоквартирный дом (МКД): расшифровка понятия и особенности.
Современное строительство — одна из самых популярных сфер деятельности. Основными направлениями этой области являются постройки как торговых и промышленных объектов, так и жилых многоквартирных домов (далее — МКД). Последние особенно популярны в больших городах с населением более 500 тысяч человек. Не каждый в точности понимает, что такое многоквартирный дом. Данная статья поможет разобраться, что означает это понятие, в чем его особенности и чем МКД отличается от других объектов строительства.
МКД: расшифровка термина
Существует несколько определений данного понятия. Чаще всего под термином «МКД» понимают совокупность нескольких квартир, которые имеют выход в помещение общего пользования или прямо на прилегающий к дому земельный участок. Иными словами, жилое помещение с элементами общего имущества собственников помещения — это и есть МКД. Расшифровка этого понятия проста, главное — понимать, что у многоквартирного дома нет одного владельца (или «хозяина»), квартиры и нежилые помещения обычно принадлежат разным субъектам — юридическим лицам, гражданам или даже государству.
МКД и жилой дом — это одно и тоже?
Многие ставят знак равенства между понятиями «жилой дом» и «МКД». Расшифровка первого термина четко дана в ст.16 ГКРФ. По кодексу жилым домом считается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.
Основные отличия жилого от многоквартирного дома определяются по нескольким критериям:
— составляющие жилого здания;
— органы управления жилым зданием;
— наличие долевой собственности на общее имущество.
По первому критерию жилой дом отличается от многоквартирного именно наличием одного собственника, то есть объектом права собственности считается само здание. Другими словами, дом может находиться в долевой собственности как одного, так и нескольких владельцев.
Дома отличаются друг от друга по виду составляющих жилого здания: комнаты в жилом доме, квартиры — в МКД. Расшифровка данных понятий также дана в гражданском кодексе. Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, место в которой предназначено для непосредственного проживания.
Кроме того, в жилом доме нет долевой собственности, в МКД — есть. А что касается вопросов управления жилым зданием, то в первом случае они решаются собственником, а в МКД — собранием.
Отнесение дома к той или иной категории — очень серьезный вопрос. Совсем недавно правительство РФ провело ряд действий по наведению порядка в сфере градостроительства, и многие МКД были снесены, так как они были построены на участках для индивидуального жилищного строительства.
Конечно, по большей части это коснулось жилых зданий с общей площадью более 1500 кв.м. и этажностью больше трех. Но в любом случае каждый проект строительства должен соответствовать особым требованиям по обеспечению электроэнергией, водоснабжением, отводу канализационных стоков и т. д.
Основные вопросы, касающиеся МКД
Собственники МКД зачастую не всегда в курсе проблем, касающихся общего имущества здания и создания ТСЖ. Это и понятно, ведь на сегодняшний момент существует ряд до сих пор не разрешившихся вопросов по этой проблематике.
Не каждый знает, что подразумевается под общим имуществом собственников помещений. Под эту категорию подходят:
— помещения общего пользования МКД (коридоры, чердаки, подвалы, шахты и т.д.);
— ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД (фундамент, плиты, колонны и др.);
— электрическое, механическое и другое оборудование, которое обслуживает МКД;
— земельный участок, где расположен дом.
Состав общего имущества определяется и утверждается на общем собрании собственников. В случае, если жильцы создали ТСЖ для организации управления зданием, сам дом остается в долевой собственности владельцев.
Капитальный ремонт общего имущества в МКД
В 2014 году вступили в силу абсолютно новые подходы к правовому регулированию отношений. С недавнего времени собственники обязаны уплачивать взнос на капремонт общего имущества дома. То есть капитальный ремонт МКД станет обязательным мероприятием. По крайней мере, так считают сторонники предлагаемой реформы. По их мнению, уплаченные денежные средства жильцов запустят в ход так называемый механизм коллективного инвестирования. Эта система позволит рынку ЖКХ развиваться в нужном направлении, а сам ремонт будет проводиться под более строгим контролем.
Что нужно знать о региональной системе капитального ремонта МКД?
Данные программы должны быть приняты в регионах России на достаточно длительный период — от 20 до 30 лет. Но не стоит забывать, что этот вопрос будет пересматриваться каждый год с целью добавления новых или исключения старых объектов.
Расходы на капремонт общего имущества в МКД будут финансироваться за счет специального фонда и иных источников. Возможно создать фонд на отдельном счете или на счете регионального оператора.
Говоря о многоквартирном доме, важно понимать: все вопросы, волнующие жильцов, будь то капитальный ремонт или вступление в ТСЖ, должны обговариваться на общем собрании собственников. Только благодаря единогласному большинству можно решить любую проблему, касающуюся МКД.
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД.
Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать. Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.
В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД. К ним относятся:
- помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
- другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
- крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
- земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории
Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.
Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.
Но это неверно, поскольку в п.1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется:
- жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
- органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
- органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК
Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.
Последствия
При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия для управляющей компании:
- аварийная или внештатная ситуация
- предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества
Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях. За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.
И вот здесь и возникают судебные споры. Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу. Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.
Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома. Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома. Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.
Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь! Ксения Терлецкая
Что такое МКД: разбираемся в понятиях.
Статус дома, с юридической точки зрения, может вызывать путаницу, так как один и тот же объект, если не вдаваться в детали, может попадать под все существующие категории одновременно. На первый взгляд принципиального отличия жилого дома от МКД или МКД от жилого дома блокированной застройки нет, но на самом деле это не так. Между указанными терминами общего крайне мало, а отличий гораздо больше. Чтобы было понятнее, следует сначала разобрать сами понятие, а уже после искать в них схожие моменты.
Разбор базовых понятий
Что такое МКД, понять не сложно, если отталкиваться от ЖК РФ. Там прописаны только три вида жилых помещений: жилой дом или есть часть, квартира или его часть или комната, других понятий нет. Под жилым домом принято понимать здание, которое включает в себя и комнаты и вспомогательные помещения. Задачей такого объекта является удовлетворение нужд граждан, затрагивающих их проживание, по сути, это бытовые нужды.
Жилым домом считается тот объект, который стоит отдельно и в котором количество этажей не превышает трех. Предназначаться оно должно для проживания только одной семьи. Прямого предложения о том, МКД тоже считается жилым помещением, нет, но это само собой подразумевается.
На объекте должно быть более одной квартиры, в каждой квартире должен быть свой, отдельный выход, или в помещение общего пользования или непосредственно на земельный участок, основной признак МКЖ — это наличие общего имущества. Помещения, которые относятся к вспомогательным, не могут быть использованы для проживания.
Как раз поэтому в законодательстве строго определен состав общего имущества, в частности, туда входят:
- Лестницы и лестничные пролеты, площадки, лифты и т.д.
- Подвалы, котельные, складские помещения.
- Все двери, окна, парапеты, перила.
- Крыши.
- Участок возле дома, озелененная территория.
- Подстанции, тепловые пункты и прочее.
Само понятие МКД прописано в законодательстве, из которого можно определить, что же нужно понимать под квартирой. Это не просто жилое помещение, за которое требуется время от времени оплачивать коммунальные услуги через «Всеведа». Квартирой считается обособленное помещение, которые имеет доступ к ОИ, к помещения общего доступа и в котором есть помещения, как для проживания, так и вспомогательные.
Что такое МКД: разбираемся в понятиях
Чуть более сложный термин определен для домов блокированной застройки, соответственно, отличие от МКД и жилого дома является существенным. Такой дом не может быть выше трех этажей, состоять более, чем из десяти блоков. Речь идет о блоках, которые построены для размещения и проживания только одной семьи, имеющих общую стенку с другими подобными блоками, выход на общую территорию, но построенных на отдельных участках.
В некоторых моментах есть схожесть с МКД, но это совершенно разные объекты. При этом, дома блокированной застройки вовсе не обязательно причислять к отдельному виду жилого помещения, тем более, что такого понятия просто нет — их можно причислить к МКД, хотя квартирами такие дома считать нельзя, и общих помещений там просто нет.
Сходства указанных жилых помещений
Так как все указанные объекты предназначаются для проживания там людей, то для них выдвигаются примерно один и те же требования. Выполнять там промышленное производство чего-либо нельзя, но там вполне разрешается заниматься предпринимательством, при условии, что это не будет ущемлять права и интересы других граждан в этом доме. Что касается правил пользования жилыми помещениями, то каждый описанный ранее вид жилого помещения имеет один и тот же свод правил.
Располагаться в доме возможно только в соответствии с установленным зонированием, ограждающие конструкции должны быть в надлежащем состоянии, дом должен быть обеспечен всеми необходимыми инженерными системами. В доме должна присутствовать тепло и пароизоляция, защита от проникновения воды. Для многоэтажных домов (выше 5 этажа) требуется наличие лифта, высота же дома должна соответствовать пожарному отсеку.
Требуется обеспечение возможности установки мебели и дополнительного оборудования с учетом эргономики объектов. Есть требования по освещению, по звукоизоляции, по соответствии высот жилых помещений с проходами, холлами и т.д.
Каждое жилое помещение, которое было описано ранее, имеет массу схожих моментов между собой, а требования для пользования такими объектами вообще установлены для всех объектов сразу. Но ключевые отличия все же имеются, так как если жилой дом предназначен только для одной семьи и там не может присутствовать помещение общего пользования, то в МКД оно есть, также там должно быть более одной квартиры.
Загрузка...