Как разделить земельный участок в общедолевой собственности под многоквартирным домом?.
участок под многоквартирным домом S812м.(по документам)в реальности на земельном участке находится три одноэтажных дома.собственность общедолевая.как выделить долю земельного участка если по соглашению сторон рег палата отказывает.
Ответы юристов (2)
Согласно ЖК РФ ст. 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (касательно земельного участка).
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (касательно земельного участка).
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (касательно земельного участка);
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Чтобы разделить земельный участок, необходимо признать каждый из домов отдельным строением, жилым помещением, прекратить долевую собственность. Тогда можно и участок поделить под отдельно стоящими домами. Пока у вас дом считается многоквартирным, разделить участок невозможно.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Земельный участок под многоквартирным домом как объект права общей долевой собственности.
С введением в действие Жилищного кодекса РФ возникло немало вопросов, связанных с регистрацией права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Основываясь на действующем законодательстве осветим ряд вопросов связанных с оформлением земельных участков под такими домами, возникающими проблемами при оформлении документов и возможными путями их решения.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Порядок оформления права общей долевой собственности можно разделить следующим образом.:
1. Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, т.е администрации города.
По смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. С момента
формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
2. Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет до вступления в силу ЖК РФ (1 марта 2005 г.), то он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникает с 1 марта 2005 г., в силу закона. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
3. Многоквартирный дом построен (реконструирован) после 1 марта 2005 г.
Приемка домов в эксплуатацию после этой даты возможна только при установлении размера и границ участка (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ), т.е. при наличии сформированного занятого домом участка. В этом случае в соответствии со ст. 36, 38 ЖК РФ, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ право долевой собственности на земельный участок каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение.
Во всех перечисленных случаях право общей собственности на земельный участок возникает без государственной регистрации.
Государственная регистрация права общей долевой собственности, в том числе на земельный участок обязательна в случаях:
– передачи данного объекта в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам);
¬– установления ограничения (например, сервитута);
– при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.
Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.
Для регистрации наличия права на общее имущество дома не требуется регистрация прав собственности на индивидуальное помещение, возникших до 31 января 1998 г. (до вступления силу Закона о регистрации), а именно в случаях:
– приобретения собственниками помещений в долевую собственность земельного участка в существующей застройке;
– регистрации права долевой собственности на общее имущество дома в существующей застройке.
Документы для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок
под многоквартирным домом:
– заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, которое может быть подано собственниками помещений непосредственно, представителями по доверенности (нотариально удостоверенной в соответствии с общими требованиями к доверенности на государственную регистрацию);
– документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в
многоквартирном доме в размере 100 рублей для каждого долевого собственника;
– кадастровый паспорт земельного участка;
– решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (если участок не был сформирован до 1 марта 2005 г.);
– акт органа государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (об установлении размеров и границ) (представляет случае, если участок не был сформирован до 1 марта 2005 г.);
– подлинник и копия правоустанавливающих документов на принадлежащее собственнику помещение в многоквартирном доме (если возникшее до 31 января 1998 г. право собственности не зарегистрировано в ЕГРП);
– подлинник и копия правоустанавливающих документов на принадлежащее собственнику помещение в многоквартирном доме (если право собственности возникло после 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в ЕГРП).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым (до 1 марта 2005 г.) решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Свидетельства о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не выдаются.
По материалам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области Зам. начальника Кушвинского отдела Л.В. Большакова
ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев.
Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.
«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.
Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.
В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.
Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.
Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.
Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».
Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.
При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.
Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.
При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.
* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.
Загрузка...